Инвестиции в сервисные апартаменты WELL
С нашим самым последним разбором Питерского проекта и новостями рынка апартаментов Вы можете ознакомиться здесь.
💡 Инвестиции в проект сервисных апартаментов WELL от девелопера Formula City, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Санкт-Петербург, Адмиралтейский район, Измайловский бульвар, 1к2
- м. Балтийская - 8 минут пешком
- м. Фрунзенская - 15 минут пешком
- До аэропорта Пулково на машине — 30 минут
В непосредственной близости (у метро Балтийская) расположен Балтийский вокзал. С Балтийского вокзала отправляются электрички в Петергоф, Гатчину и Ораниенбаум. А если проехать две остановки на метро до Витебского вокзала, то оттуда на электричке можно доехать до Царского Села и Павловска.
По соседству с анализируемым проектом расположен крупнейший в России фуд молл “Вокзал 1853”, где можно не только поесть, но и приятно провести время на концертной площадке или в кино. Это место можно назвать своего рода центром притяжения.
Локацию нельзя назвать туристическим центром, но можно и проложить вполне туристический маршрут:
ВУЗы: Высшее военно-морское училище, Балтийский технический университет, Технологический институт, Национальный государственный университет физической культуры, спорта и здоровья имени П. Ф. Лесгафта, Университет аэрокосмического приборостроения.
Промышленность. Адмиралтейский район — один из самых промышленно развитых в Санкт-Петербурге. Здесь расположены такие гиганты производства, как судостроительная компания «Адмиралтейские верфи», завод резиновых изделий «Красный треугольник», пивоваренный завод «Степан Разин» и другие — в районе создано много рабочих мест.
Большое внимание в районе уделяют строительству офисов и бизнес-центров. Уже сейчас здесь сосредоточена основная масса БЦ и коворкингов. Офисные площади в Адмиралтейском районе заполнены на 90%, что является самым высоким показателем по городу.
Недвижимость. В районе пересмотрены приоритеты строительства — идёт почти полный отказ от строительства жилого фонда, акцент сделан на гостиницы, офисы и торгово-развлекательные центры. Застройщики осваивают места бывших промышленных предприятий.
Среди конкурентного окружения строящихся проектов можно выделить ARTSTUDIO M103 (отель 4* ), предлагающий услуги сервисного управления и пассивного дохода для инвесторов.
ВРИ ЗУ: Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлекательные мероприятия.
📝 О ПРОЕКТЕ
Апарт-отель с концепцией wellbeing.
В центре этой концепции — человек и его потребности, важнейшие из которых качественное пространство для жизни и управления ею, социализации и роста. Ее суть – в создании комфортного и безопасного пространства, в котором человек остается в ресурсном состоянии, где соблюден оптимальный баланс физической, эмоциональной и ментальной составляющих.
Ничего не понятно из сути этой концепции... чем отличается от коливинга? и почему самоуважения нет в других апарт-отелях?
Ассортимент номеров представлен тремя категориями:
Просторное лобби, зона коворкинга, офисы, конференц-зал, VR переговорная и другие общественные пространства.
В самом апарт-отеле будут собственные два ресторана, лобби бар и фуд корт 700 кв.м, именуемый здесь, следуя модным тенденциям, - рестораном сбалансированного питания.
На площади 500 кв.м, расположится филиал известного инновационного курорта превентивной медицины - “Первая линия”.
Система кондиционирования и ультрафиолетового обеззараживания воздуха в общественных пространствах....
Застройщик не стал делать центральное кондиционирование всего здания, в том числе и номеров. Кондиционеры в номерах не устанавливаются, но, по крайней мере, их установка возможна. Для этого предусмотрены места под размещение внешних блоков на техническом этаже и проведены коммуникации в номера. По желанию владельца номера можно будет за дополнительную плату установить кондиционер.
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик Formula City.
Общая площадь реализованных объектов компании 700 000 кв.м и 300 тыс. м² в управлении.
С реализованными проектами можно ознакомиться здесь.
Основатели компании - Юрий Грудин и Александр Погодин (выходцы ГК "ПИОНЕР") уже зарекомендовали себя в этом бизнесе, создав сеть апарт-отелей “YE’S” (в СПБ YE’S” Марата).
Кстати, мы уже рассказывали об этой компании в другом нашем разборе московского проекта Инвестиции в Stories.
Управлением апарт-отелем и привлечением клиентов будет заниматься собственная управляющая компания “Well”. В ее руководство вошли ведущие специалисты управляющей компании “YE’S”.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ по 214-ФЗ с использованием эскроу-счетов
Так как объект уже введен в эксплуатацию, то сейчас вы покупаете по договору уступки + мебельный пакет + договор с УК (если хотите передать в управление)
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Инвесторы апарт-отеля Well могут воспользоваться двумя программами рассрочки, выбрав наиболее комфортный ритм и объем платежей: 50/50 или 20/80.
По условиям первой программы клиент оплачивает 50% стоимости апартамента в момент покупки, а оставшиеся 50% – не позднее 18 сентября 2024 года.
Вторая программа позволяет разделить крупную покупку на несколько частей. Клиент оплачивает только 20% стоимости лота, а оставшиеся 80% вносит равными ежемесячными платежами до 18 сентября 2024 года.
🔸 Стадия готовности: Идут внутренние работы по отделке. Сам дом введен в эксплуатацию.
По договору уступки ДДУ выдача ключей предусмотрена до 19.10.2024 года. Но по заверениям менеджера, они планируют ускорить этот процесс, чтобы к маю 2024 года (началу высокого туристического сезона в Санкт-Петербурге) успеть принять первых гостей.
Верите в сроки?
🔸 Темпы продаж: Проект стартовал в 2021 году. Из 1 220 в "остатках продаж" к моменту разбору осталось 231 шт.
🔸 Срок выплат: После получения ключей и передачи квартиры в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания (договор сроком на 3 года). Возможно самостоятельное управление
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности объекта НЕ высокий, учитывая введенный дом в эксплуатацию и финальные работы по отделке.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 7 522 500 ₽ / 375 253 ₽/м² за студию 20.1 м² с чистовой отделкой + мебельный пакет 750 000 ₽
Есть программа гарантированного дохода, но только на номера категории СТАНДАРТ 9 394 000 ₽ / 350 522 ₽/м² за 26.8 м² с чистовой отделкой + мебельный пакет 850 000 ₽
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:
Вышеупомянутый ARTSTUDIO M103 (отель 4* ), предлагающий услуги сервисного управления и пассивного дохода для инвесторов 365 000 руб./кв.м за студию 24,4 кв.м (чистовая отделка и мебель), ключи - конец 2024 года.
В функционирующем YE’S Marata: 475 000 руб. на вторичном рынке
В функционирующем апарт-отеле Вертикаль: от 200 000 до 250 000 руб./кв.м
Вывод: В анализируемом проекте стоимость метра с учетом мебельного пакета составляет 412 000 - 382 000 руб. за студию и стандарт соответственно. Учитывая концепцию, наполнение и класс проекта, можно сказать, что стоимость рыночная
"Мы предлагаем программу гарантированного дохода в размере 720 000 рублей в год (60 000 руб. в месяц - сумма за вычетом расходов и % УК, на инвесторе остаются налоги) в течение 3 лет.
Метод распределения дохода - котловой. Доход от сдачи в аренду (краткосрочную и долгосрочную) всего номерного фонда после вычета всех затрат на обслуживание отеля и привлечения арендаторов, а также вычета комиссии управляющей компании (15%), распределяется между всеми собственниками, передающими свои номера в доверительное управление пропорционально площади номера.
Учитывая, что команда проекта занималась апарт-отелями сети YES, то мы возьмем для сравнения цены аренды их студий в долгосрок: в YE’S” Марата - от 54 000 ₽/мес.
В шаговой доступности от анализируемого проекта расположен апарт-отель VERTICAL (от компании BECAR), где стоимость длительного проживания в номере категории СТАНДАРТ - 60 000 ₽/мес. (вкл.КУ).
Инвестиции: 10 244 000 ₽ с учетом мебельного пакета Доход: 720 000 ₽ Доходность: 7% (не вычли налоги)
2. Без учета программы...возьмем студию
Инвестиции: 8 272 500 с учетом мебельного пакета
в YE’S” Марата - студия 20 кв.м. от 45 600 ₽/мес.
Доход: 45 000 ₽ * 12 = 540 000 ₽ Расходы: 15% + КУ = ориентировочно 25% ЧОД: 405 000 Доходность: 5% (не вычли налоги)
Для расчета студии без программы гарантированного дохода мы взяли текущий минимальный прайс в период низкого сезона. То есть, если учесть период высокого сезона, то доход может быть несколько выше.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Транспортная доступность. Проект находится в непосредственной близости от метро.
✅ Привлекательная локация. Удобно добраться как до аэропорта, вокзала, так и до исторической части города.
✅ Высокая стадия готовности объекта.
✅ Наличие программы гарантированного дохода на 3 года.
✅ Первый проект для компании, которая только "выходит" на рынок со своим первым СОЛЬНЫМ проектом, становится в дальнейшем ее визитной карточкой. Тем самым, компания понимает, что она не может "ударить лицом в грязь" и будет стараться реализовать свой первый проект успешно.
✅ Инфраструктура внутри проекта и его концепция.
✅ Возможность взять мебельный пакет.
👎 РИСКИ
❎ Большой ...ну очень большой номерной фонд.
Хотя, номерной фонд VALO — 3 651 апартамент. И, на сколько нам известно, у них высокие показатели загрузки, даже с учетом расположения.
Поэтому, 1 220 номеров вполне реально заполнить, учитывая, что, как мы уже сказали выше, в окружении много БЦ и промышленных предприятий, поэтому варианты КОМУ сдавать есть, и возможно не совсем уж отдыхающим туристам.
❎ Могут не успеть сдать к началу высокого сезона.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.