СИГМА СИЛИНО. Апартаменты - доходный бизнес в Зеленограде. Версия 2.0
О городе Зеленоград, его удаленности от Москвы, транспортной доступности, крупных предприятиях, развитии города, работе, недвижимости и т.д. мы подробно рассказывали при разборе проекта Wellbe.
💡 Инвестиции в сервисные апартаменты СИГМА СИЛИНО в г.Зеленоград с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи номера в аренду.
О планах построить 14-этажный отель на участке площадью 1,19 га было известно еще в 2021 году. Было заключено соглашение о строительстве гостиничного комплекса под международным брендом Hilton. Однако после 24 февраля 2022 года в Hilton объявили о приостановлении девелоперской деятельности в России.
📍 г. Москва, г. Зеленоград, р-н Силино, проспект Генерала Алексеева, 17с1
Расположен строящийся объект рядом с главным бизнес-хабом Зеленограда – ОЭЗ «Технополис Москва» (площадка Алабушево). Это и определяет его ЦА:
- сотрудники
- студенты, кто проходят стажировки на предприятиях ОЭЗ. Кстати, студенческая жизнь в районе кипит в стенах Зеленоградского отделения МГПУ, где 16 тыс. студентов, а в г.Зеленоград - МИЭТ.
- те, кто приезжают в ОЭЗ для ведения переговоров, на встречи и т.д.
- туристы, кто приезжает на предприятия ОЭЗ в рамках промышленного туризма.
Резиденты технопарка - высокотехнологичные компании в сферах микроэлектроники, робототехники, информационных, медицинских и энергоэффективных технологий, композитных материалов, нанотехнологий.
Самая крупная — greenfield-проект «Алабушево» — занимает территорию порядка 158 га. Там вся инфраструктура создавалась с нуля. Он вошел в ОЭЗ 25 апреля 2017 года.
К 2025 году объем инвестиций в развитие ОЭЗ «Технополис Москва» составит порядка 26 млрд рублей, будет создано более 8 тыс. рабочих мест.
Сейчас на 4-х площадках ОЭЗ порядка 47 резидентов и более 5 000 рабочих мест.
В Алабушево локализуют производство почти 30 резидентов ОЭЗ, которые создали 1,5 тысячи рабочих мест и + 1 200 рабочих мест появятся в самое ближайшее время.
Отрасли ОЭЗ площадки Алабушево:
- Высокотехнологичное производство
- Информационные и компьютерные технологии
- Медицинские технологии, оборудование и биофарма
- Микроэлектроника, оптика и электронная аппаратура
- Современные материалы и нанотехнологии
- Энергоэффективные технологии
Транспортная доступность территории
- Близость к Аэропорту Шереметьево
- Трасса M10, М11 - быстрый выезд на Ленинградское шоссе
- Ж/Д станция Алабушево
- 25 минут на Ласточке до центра Москвы
- 30 минут на машине до Москвы, по трассе М-1130
- 30 минут на машине до аэропорта Шереметьево
- 10 минут на машине до МЦД «Крюково»
- 5 минут на машине до платформы «Алабушево»
- 5 минут пешком до ОЭЗ «Технополис Москва»
В течение двух лет общая производственная площадь площадок особой экономической зоны «Технополис Москва», расположенных в Зеленограде («Алабушево», «Микрон», «МИЭТ» и «Ангстрем»), вырастет более чем на 200 тысяч кв.м за счет строительства новых предприятий. На данный момент общий объем промышленных и общественно-деловых площадей четырех площадок особой экономической зоны Москвы в Зеленограде составляет около 448 тысяч кв.м. Больше всего вырастет площадка “Алабушево”, где сегодня строится свыше 10 предприятий.
📝 О ПРОЕКТЕ
Комплекс сервисных апартаментов СИГМА СИЛИНО - проект бизнес-класса на 490 апартаментов.
Категории гостиничных номеров:
- Standard площадь 19 м² – 21 м²
- Comfort Площадь 23 м² – 28 м²
- Junior Suite Площадь 34 м²
- Luxe Площадь 39 м²
Собственная инфраструктура и обслуживание на уровне четырехзвездочного отеля:
- Тренажерный зал
- SPA-комплекс с бассейном
Конференц-зал, переговорные, coworking - Лобби бар, ресторан
- Терраса с лаундж-зоной
- Внутренний двор с зонами для игр
Круглосуточный мини-маркет - Постоматы, аптека
В проекте предлагается готовое решение «под ключ», все апартаменты сдаются с дизайнерской отделкой. Северная башня оформлена в темных тонах, здесь располагаются гостиничные номера с меблировкой и техникой - доходные апартаменты. В Южной башне предлагается светлая дизайнерская отделка, здесь располагаются апартаменты с гостиничным сервисом без меблировки - апарты для жизни.
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание. Размещение гостиниц (4.7); Служебные гаражи. Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0, а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо (4.9)
Планировка этажей двух корпусов
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер - «СЗ "Айгрин"» связана с барнаульским застройщиком «Селф».
ООО «СЕЛФ» является одним из крупнейших предприятий в строительной отрасли Алтайского края. История фирмы берет начало с 1996 года на базе крупнейшего Ремонтно-Строительного Управления треста «Сибхимремонт», выполнявшего работы на ключевых химических предприятиях бывшего СССР.
За 20 летний опыт работы, ООО «СЕЛФ», было создана мощнейшая инфраструктура предприятия, оснащенная собственная материально-техническая база, парк механизации (более 90 единиц спецтехники), обеспечивают производство необходимым специальным оборудованием, строительной техникой, транспортными средствами и позволяют осуществить комплекс строительно-монтажных работ.
В этом году девелопер планирует получить разрешение на еще один крупный объект в столице – квартал 9-этажных домов с детским садом, школой, парковками, коммерческими объектами и прочей инфраструктурой на площадке в 13,4 га. Это будет 130 тыс. кв. м жилья в Химках.
Это УК, которая управляет проектами компании GLORAX. В том числе разобранным нами проектом GLORAX ЗАНЕВСКИЙ
УК ООО "ДВАДЦАТЬ ПЯТЬ НА СЕМЬ"
Уставный капитал: 10 000 руб.
Численность сотрудников: 5 чел.
- Финалисты премии Urban Mск «Лучшая управляющая компания 2023г.»
- Финалисты премии Urban Federal 2023г. «Лучший комплекс апартаментов бизнес-класса» и «Лучшая управляющая компания»
- Победители премии Private Money «Лучшие доходные апартаменты 2023г.»
- Победители премии PROESTATE &TOBY AWARDS 2022 «Успешный старт. Гостиничная недвижимость»
- Мария Онучина - Генеральный директор УК попала в список журнала CRE-PRO "Самые влиятельные и профессиональные люди сферы недвижимости"
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
- ДДУ. Продажа квартир через счета эскроу. Чистовая отделка также идет в ДДУ
- Договор с банком (если ипотека)
- Договор аренды с УК сроком на 1 год и договор содержания.
- Договор меблирования. Спецификация отличается в зависимости от выбранной категории номера
🔸 Тип владения: 100% Собственность
- Рассрочка.
1. Рассрочка 30/70 на два года с равными платежами. Платежи ежемесячные или ежеквартальные. При этом будет скидка 15% на первоначальный взнос от базовой стоимости. Чем больше вносите сразу, тем выгоднее получается.
2. Рассрочка 30/70 без платежей в течении года. Сносите первоначальный взнос 30% и остаток вносите через год. Скидка 8% от базовой стоимости
3. Рассрочка 30/70 без платежей на два года. Сносите первоначальный взнос 30% и остаток вносите через 2 года. Без скидок. Стоимость апартамента базовая.
При 100% оплате (собственные средства или ипотека) скидка 15% от базовой цены. - ИПОТЕКА - скидка 15%
- 100% оплата - скидка 15%
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Текущий ход строительства: июнь 2024 г.
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности: 1% (начало продаж февраль 2024 г.)
- С 1 месяца после передачи объекта в управление - если инвестор принимает решение о передаче в управление и выбирает гостиничный блок
- С момента как найдется арендатор. Срок экспонирования в среднем может составить 1-3 месяца, если выбирает блок сервисных апартаментов
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК, возможно самостоятельное управление или управление с помощью сторонней УК (или агрегаторов).
▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий.
Недвижимость в Зеленограде:
1. ЖК "Зелёный парк" (ПИК). Ключи до 30.08.2026 г.
Студия 19,8 м² 6 335 900 ₽ / 319 995 ₽ за м² чистовая отделка
2. ЖК "Андреевка LIFE" (СтройИнновация). Ключи до 31.12.2025 г.
Студия 28,2 м² - 5 451 600 ₽ / 193 319 ₽ за м² white box
3. ЖК "Новый Зеленоград" (Ikon Development). Новый корпус сданного ЖК. Ввод в эксплуатацию и выдача ключей: IV кв. 2025 г.
Студия 23,5 м² - 4 983 241 ₽ / 212 053 ₽ за м² чистовая отделка
4. ЖК "Зеленоград Ривьера" (СтройИнновация). Ключи до 30.04.2027 г.
Студия 28,7 м² 9 097 000 ₽ / 316 969 ₽ за м² без отделки
5. Апарт-комплекс Wellbe (СЗ Вэллби). Ключи до 30.06.2025
Студия 19,4 м²4 345 600 ₽ / 224 000 ₽ за м² чистовая отделка
Вывод: Достаточно мало объектов, с чем можно сравнить, по сути только 1 - Wellbe, а сравнивать с жильем в других районах города не корректно.
НО, стоит заметить, что инвестор потратит 6,9 млн руб за покупку лота и в гостиничном блоке и в сервисном, но заплатит за разную площадь (20 кв.м и 26 кв.м), и при этом ему необходимо будет добавить порядка 1 млн на меблировку.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа для гостиничного блока:
Базовая стоимость самого доступного лота категории стандарт 19,97 м² 6 959 011 ₽.
Стоимость мебельного пакета для данной категории составляет 980 000₽
Итого: 7 939 011 / 397 547 ₽ за м²
Есть ограниченное количество лотов, участвующих в программе гарантированного дохода:
Базовая стоимость апартамента площадью 21, 4 м² с гарантированной доходностью 75 000 ₽ в месяц в течение первого года составляет 7 499 375 ₽ и + мебельный пакет 980 000 ₽ = 8 479 375 ₽ / 396 232 ₽ за м²
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа для сервисного блока:
26,08 м² стоимость базовая 8 110 992 ₽ / 311 004 ₽ за м²
🔹 Доходность рекламируемая и фин.модель от УК:
Котловой метод распределения дохода.
Присланный материал о менеджера:
Все расчеты мы сделали из расчета цены при 100% оплате, то есть "При 100% оплате (собственные средства или ипотека) скидка 15% от базовой цены".
На момент анализа на двух популярных порталах авито и циан всего от 6 до 8 предложений в долгосрочную аренду (студии от 20 до 30 кв.м). Диапазон от 25 000 до 65 000 руб., средняя 45 000 руб.
Всего 2 предложения среди отелей категории 4* и достаточно привлекательного 3*.
Вышеуказанные расчеты без программы гарант. дохода были сделаны исходя из загрузки 80%, то есть 10 месяцев, где 5 мес аренда в краткосрок и 5 мес в долгосрок:
ГАП = (45 000 * 5 мес) + (5 000 * 150 дней) = 225 000 + 750 000 = 975 000 ₽
Согласно фин.модели УК, расходная часть составляет почти 50%
Доход = 975 000 - 50% = 487 500 ₽ или 40 625 в месяц (41 806 согласно расчетам УК)
Вывод: на первый год выгодна программа гарантированного дохода.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Зеленоград имеет статус полноценного района Москвы.
✅ Локация. Уверены, что Hilton очень тщательно выбирает себе место под свою гостиницу, проведя детальный анализ и будучи уверенным в спросе на нее и хорошей заполняемости.
✅ В окружении потенциальной целевой аудитории, которая формируется благодаря соседству с ОЭЗ "Технополис Москва".
Источник в экономических кругах Зеленограда в беседе с Инфопорталом выразил мнение в том, что апартаменты в Западной промзоне могут быть востребованы сотрудниками предприятий технополиса в Алабушево — там сейчас функционирует и строится сразу несколько фармацевтических заводов, у которых нет кадровой базы в Зеленограде, поэтому значительную часть штата составляют специалисты, приезжающие из других городов.
✅ Потенциал на увеличение ЦА за счет строительства нового производства на территории ОЭЗ.
✅ Транспортная доступность. Близость к крупным транспортным магистралям и возможности быстро добраться как в аэропорт, так и в центр столицы.
✅ Номерной фонд - средний, 272 номера + 218 в сервисном блоке.
✅ Чистовая отделка идет в ДДУ.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание.
✅ Первый в локации проект в сервисом отеля 4*.
✅ Низкая конкуренция среди долгосрочной аренды. Большая часть домов в Зеленограде - старая постройка. То есть, ограниченность выбора комфортабельного и престижного жилья для ЦА (руководящего и менеджерского состава сотрудников и делегаций).
Не развитый рынок аренды квартир в Зеленограде. На момент анализа на двух популярных порталах авито и циан всего от 6 до 8 предложений в долгосрочную аренду (студии от 20 до 30 кв.м). Диапазон от 25 000 до 65 000 руб., средняя 45 000 руб.
✅ Низкая конкуренция среди краткосрочной аренды. Очень скудный выбор предложений среди отелей.
✅ Высокий потенциал роста стоимости недвижимости.
✅ Наличие программы гарантированного дохода, % доходности по которому выше, чем по программе максимум.
И еще раз отметим, что на лоты действует скидка 15% при 100% оплате или ипотеке.
✅ Наличие и выгодные условия рассрочки.
👎 РИСКИ
❎ Застройщик без опыта строительства в московском регионе, хоть и является лидером в Алтайском крае. Часть проектов с небольшим переносом сроков.
❎ Ограниченность целевой аудиторией, которая формирующейся лишь за счет соседства с Технополисом.
❎ Блок с сервисными апартаментами может являться конкурентным гостиничному блоку, чем вызовет демпинг цен.