Инвестиции в Лофт на Соколе
💡 Инвестиции в готовый комплекс апартаментов "ЛОФТ НА СОКОЛЕ" с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду.
📍 г. Москва, САО, р-н Сокол, ул. Балтийская, д. 15
До центра города можно доехать за 15–20 минут. Через район проходят Ленинградское шоссе, Волоколамское шоссе и СЗХ.
1. Программа реновации жилья: в районе Сокол всего 2 дома включены в программу:
2. КРТ: Братцево (у метро/МЦК Балтийская)
Площадь: 20,01 Га
Общий объем застройки: 550,25 тыс.кв.м
Общественно-деловое назначение: 47,53 тыс.кв.м
Жилое назначение: 502,72 тыс.кв.м
В том числе реновация: 90 тыс.кв.м
На территории Застройщик ИНГРАД уже ведет строительство ЖК "INJOY".
КРТ "1-й Боткинский проезд, вл. 7"
Площадь: 63 Га
Общий объем застройки: 940 тыс.кв.м
Жилое назначение: 1,5 млн кв.м
В непосредственной близости идет строительство 1 проекта ( именно жилой недвижимости):
- ЖК бизнес класса «SOUL» («Forma»). Проект на 1 285 квартир со сроком сдачи в 2025-2026 гг.
Уровень распроданности там 86%.
Студия 23,8 м² с отделкой white box за 14 596 754 ₽ / 613 309 ₽/м²
- До Тимирязевского парка дорога займет 25 минут ходьбы.
- До ТРЦ МЕТРОПОЛИС 20 минут ходьбы.
- 3,5 км и можно добраться до ТРЦ Авиапарк и одного из самых красивых парков города "Ходынское поле".
- «ВЭБ Арена», ЦСКА и Динамо, концертная площадка Stadium, Национальный хоккейный центр.
А еще, рядом очень много ВУЗов.
И так как, не все готовы жить в условиях ВУЗовских общежитий, одна из ЦА - это именно студенты, а еще спортсмены, приезжающие на тренировки, сборы, соревнования в спортивные комплексы, перечисленные выше.
📝 О ПРОЕКТЕ
Апартаменты «Лофт на Соколе» - это 14-этажный дом 1972 года постройки, после редевелопмента, без возможности прописки.
Проект уже сдан и активно заселен. В продаже только 2 предложения от "застройщика", все остальные - это предложения вторичного рынка.
Изначально, в проекте в большинстве юнитах при продаже "от девелопера" была выполнена отделка «под ключ» и только в некоторых — предчистовая отделка.
В чистовую отделку включены новые коммуникации, окрашенные интерьерной краской стены и потолки, износоустойчивый ламинат (33 класса), новые окна расширенной площади, плитка и сантехника в санузлах.
Девелопер также организовал в части лотов второй уровень — так называемые спальные антресоли.
453 студии площадью от 12,7 до 30 кв.м
В проекте реализована концепция Life Space, означающая сочетание зон для отдыха и работы. Созданы зоны для отдыха в лобби, коворкинг, фитнес-зал с тренажерами, а также лаундж-зона на крыше. В здании смонтированы два лифта марки Otis. Охрана.
ВРИ ЗУ: Проведение научных исследований. Размещение зданий и сооружений, предназначенных для проведения научных изысканий, исследований и разработок (научно-исследовательские и проектные институты, научные центры, инновационные центры, государственные академии наук, опытно-конструкторские центры, в том числе отраслевые) (3.9.2); Деловое управление. Размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности) (4.1); Тяжелая промышленность. Размещение объектов капитального строительства горно-обогатительной и горно-перерабатывающей, металлургической, машиностроительной промышленности, а также изготовления и ремонта продукции судостроения, авиастроения, вагоностроения, машиностроения, станкостроения, а также другие подобные промышленные предприятия, для эксплуатации которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон, за исключением случаев, когда объект промышленности отнесен к иному виду разрешенного использования (6.2); Автомобилестроительная промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства транспортных средств и оборудования, производства автомобилей, производства автомобильных кузовов, производства прицепов, полуприцепов и контейнеров, предназначенных для перевозки одним или несколькими видами транспорта, производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей (6.2.1); Легкая промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для текстильной, фарфоро-фаянсовой, электронной промышленности (6.3); Фармацевтическая промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для фармацевтического производства, в том числе объектов, в отношении которых предусматривается установление охранных или санитарно-защитных зон (6.3.1); Пищевая промышленность. Размещение объектов пищевой промышленности, по переработке сельскохозяйственной продукции способом, приводящим к их переработке в иную продукцию (консервирование, копчение, хлебопечение), в том числе для производства напитков, алкогольных напитков и табачных изделий (6.4); Нефтехимическая промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для переработки углеводородного сырья, изготовления удобрений, полимеров, химической продукции бытового назначения и подобной продукции, а также другие подобные промышленные предприятия (6.5); Строительная промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного, газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов или их частей и тому подобной продукции (6.6); Энергетика. Размещение объектов гидроэнергетики, тепловых станций и других электростанций, размещение обслуживающих и вспомогательных для электростанций сооружений (золоотвалов, гидротехнических сооружений); размещение объектов электросетевого хозяйства, за исключением объектов энергетики, размещение которых предусмотрено содержанием вида разрешенного использования с кодом 3.1 (6.7); Связь. Размещение объектов связи, радиовещания, телевидения, включая воздушные радиорелейные, надземные и подземные кабельные линии связи, линии радиофикации, антенные поля, усилительные пункты на кабельных линиях связи, инфраструктуру спутниковой связи и телерадиовещания, за исключением объектов связи, размещение которых предусмотрено содержанием видов разрешенного использования с кодами 3.1.1, 3.2.3 (6.8); Целлюлозно-бумажная промышленность. Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для целлюлозно-бумажного производства, производства целлюлозы, древесной массы, бумаги, картона и изделий из них, издательской и полиграфической деятельности, тиражирования записанных носителей информации (6.11)
📌 О КОМПАНИИ
Проект реализован девелопером ООО «Империал», специализирующимся именно на редевелопменте. Компания организована строительной индустрии в 1993 году, с уставным капиталом в 10 тысяч рублей. Владельцем компании является Маркохай Александра Анатольевна.
Вид деятельности: обеспечение клиентов услугами посреднического характера в момент купли-продажи недвижимости на договорной основе или за вознаграждение.
За все время работы, на рынке недвижимости, строительная компания реализовала несколько проектов, которые сданы в эксплуатацию.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН. Продажа от физлица - вторичный рынок
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждый юнит будет имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Объект сдан
🔸 Срок выплат дохода: Как найдете арендатора
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
Конкурентное окружение
1. В «КларНете» (давно сданном/по соседству расположен) - аналогичный проект редевелопмента. Цены за лот 32,3 кв.м (с учетом антресоли) порядка 400 тыс. руб./кв.м
2. В «Travelto Петровский парк» от Travelto Development (разобранный нами проект. в проекте предлагаются услуги управления от УК) за лот 31 кв.м по цене метра 451 226 руб. (1-ый этаж)
3. Кстати, недавно разобранный нами проект Модернист, также можно отнести в зону конкуренции, но не по расположению, в по концепции.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов: на вторичном рынке мы наши уж очень стильный лот 36 метров (19 кв.м по полу) (с видео обзором) с современным ремонтом/оснащением, можно даже сказать красивым и стильным. А нам нужны эти параметры, чтоб быть конкурентными на арендном рынке.
10 млн ₽ / 277 778 ₽/м² на общую площадь / 526 316 ₽/м² на площадь по полу
стоимость с учетом отделки и всей мебелью: кухонный гарнитур; мебель в прихожей; диван трансформер; 2-спальная кровать; тумбы и полки для хранения; стол. Оборудованы бытовой техникой: холодильник; стиральная машина; варочная панель; духовой шкаф; эл.чайник.
Есть возможность оборудовать рабочее место на 2 уровне - свободного места хватит для консоли и рабочего кресла.
Скорее всего, аудитория ожидается по большей части молодежная, которую не смущает, что на этаже порядка 30 апартаментов и которой подобный общажный формат жизни вполне подходит.
Вывод: с учетом данных конкурентного анализа - стоимость выше рыночной.
В посуточную сдачу здесь, учитывая локацию, мы не особо верим. Поэтому сделаем расчет в сдачу на долгосрок.
Диапазон стоимости проживания в районе 72 000 - 80 000 руб./мес.
Для анализа мы остановимся на 70 000 руб. (с учетом торга и конкурентного предложения).
От портала Яндекс.Аренды мы также получили оценку в 70 000 ₽/мес.
Инвестиции: 10 млн ₽
Итого ГАП: 70 000 * 12 = 840 000 ₽
Расходы: порядка 5 000 *12 = 60 000 ₽
Тарифы за коммуналку составляют 2500 руб. (содержание) + 2300 руб. (общедомовые нужды: вода и эл-во) + отопление в зимний период (2300 руб.) + индивидуальные счётчики воды и эл-ва.
ЧОД: 780 000 ₽
Доходность: 7,8%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и инфраструктура вокруг (коммерческая и социальная).
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Отзывы. Поскольку апарт-комплекс уже сдан, заселен (как собственниками, так и арендаторами), то в интернете можно найти отзывы от жильцов и посетителей. Из плюсов люди отмечают красивый солидный холл, вежливость сотрудников на ресепшене, бесплатный спортзал, а также то, что в студиях тепло.
✅ Продажа по ДКПН, возможность выбрать готовый меблированный лот с предложения вторичного рынка и сразу получать доход.
✅ Приобретение лота, оборудованного мебелью, кухней и техникой.
✅ Наличие ЦА: студенты ВУЗов, спортсмены.
👎 РИСКИ
❎ Поскольку речь идет об апартаментах - помещение нежилое, поэтому:
- постоянной регистрации в апартаментах нет;
- коммунальные услуги будут обходиться дороже (чем в квартире),
- ставка налога на недвижимость тоже будет выше, поскольку ВРИ ЗУ не под гостиницу, где налог ниже.
❎ Отсутствуют услуги управления.
Хотя пункт и нельзя назвать риском. Если речь идет о долгосрочной аренде, то здесь не нужны услуги управления, более того, можно воспользоваться сервисом от Яндекс.Аренды.
❎ Вред/загазованность/пыль/шум от автомобильного транспорта прилегающей вплотную дороги - оживленная Балтийская улица, которая по факту является частью СЗХ, а дом стоит к ней практически вплотную, даже деревьями не отделен. Потоком идущий транспорт не добавляют проекту привлекательности, а могут лишь отпугнуть.
В локации, где расположен объект, возможны пробки до 8-9 баллов в часы пик.
❎ В 200 м от дома — «Электродепо Сокол», которое видно из некоторых апартаментов. В том числе, видно и из выбранного нами апартамента.
❎ Планировки не предусматривают наличия балконов.
❎ Рядом с домом маловато свободного пространства. Возможно, могут возникнуть сложности с парковкой.
❎Высокая конкуренция среди аналогичных предложений.
❎ Экологическая обстановка. Если посмотреть на экологическую карту Москвы, то выяснится, что обстановка в районе Сокол неблагоприятная: высокая плотность населения, мало зеленых насаждений, загруженность дорог и т.д.
❎ ВРИ ЗУ вообще не соответствует тому, что там предполагается жить.
❎ Отзывы. Один из самых серьезных негативных отзывов — перебои с подачей воды, причем они отмечались как по холодной, так и по горячей воде. Также со стороны некоторых комментаторов есть нарекания на плохую работу вентиляции из-за чего в апартаментах душно.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.