Инвестиции в долевую недвижимость 2.0 (ГК МЕТРЫ)
Сегодня мы хотели бы продолжить тему переоборудования 3-х, 4-х , 5-комнатных квартир на маленькие студии (квартиры) и их продажей...сперва в долевую собственность, но с обещанием, оформления в 100% собственность.
Мы уже разбирали подобный проект "Долевая недвижимость".
💡 Перепланировка малоликвидной многокомнатной квартиры на несколько отдельных студий со своей кухней и сан. узлом с последующей продажей "ликвидных" квартир-студий с целью сдачи в краткосрочную аренду с доходностью 10-12% годовых.
А ещё из рекламы: 1. Квартиры капитализируются во время ремонта до получения кадастра (срок 6 месяцев) в среднем на 15% 2. После окончания ремонта студий ежегодная капитализация студий составляет в среднем 16% в пределах Бульварного кольца и 14-15% внутри Садового кольца
📍 г. Москва, ЦАО, р-н Хамовники, ул. Тимура Фрунзе д.8/5
- Дом находится буквально в 2х минутах ходьбы до Фрунзенской набережной и через дорогу от Парка Культуры им. Горького
- Огороженная территория, въезд через шлагбаум
- Внутри большая парковка
- Транспортная доступность: м. Парк Культуры - 5 минут
Учитывая цель, а именно сдача в краткосрочную аренду, нам важны следующие пункты:
- расположение к историческому центру города: Да
- транспортная доступность: Да, расположение на кольцевой линии метро, быстро и удобно добраться до Киевского, Павелецкого и Белорусского вокзалов, а оттуда в аэропорт.
- конкурентное окружение (гостиницы/апарт-отели): Учитывая центральное расположение и такой город, как Москва - конкуренция здесь высокая.
📝 О ПРОЕКТЕ
Кирпичный особняк 1903 года постройки по проекту К.К. Гиппиуса - Доходный дом Е.Н. Свешниковой.
- Перекрытия деревянные
- Каркас кирпичный
- Стены кирпичные
- Назначение - жилой многоквартирный дом
- Квартир - 41, проживает 124 человека
Компания выкупила квартиру на первом этаже (потолки 3,2 м), переоборудовав ее в 3 студии (в процессе):
Каждая студия - будущая квартира (НЕ АПАРТАМЕНТЫ)
Компания выкупает только 1,2,3 этажи НАД коммерцией, где возможно узаконить перепланировку. Также проводится предварительный анализ объекта, где кадастровый инженер производит утверждает объект на прохождение раскадастрирования. После выкупа объекта параллельно ремонту запускается процесс кадастровых работ. Компания обещает, что на выходе инвестор получает отдельный объект жилого назначения - квартира с пропиской и отдельным кадастровым номером.
Во всех студиях они выполняют полную отделку с гарантией 24 мес.;
* заменены все коммуникации;
* новые системы канализации и водоотведения в квартирах;
* новая электропроводка;
* установлена система кондиционирования;
* теплый пол в санузле;
* инсталляция;
* гигиенический душ;
* сантехника
* натяжные потолки
* ламинат
* светотехника
Возможна укомплектовка студий мебелью и техникой (+300-350тыс.)
Вход в подъезд общий. У трех студий будет одна общая входная дверь и коридор - МОП (место общего пользования). МОПы планируют в будущем передать в УК этого дома.
Ниже можно увидеть коридор (реализованный в др. проекте) и таблички на номера.
ВРИ ЗУ: эксплуатации части здания под офис
📌 О КОМПАНИИ
ГК "МЕТРЫ" (ООО "ИНВЕСТИЦИОННАЯ КОМПАНИЯ МЕТРЫ" ИНН 9706032650)
Дата регистрации: 27.04.2023
Уставный капитал: 20 000 ₽
Компания ведет свой канал, где подробно рассказывает о своих студиях, отделке и т.д.
Данную 4-комнатную квартиру компания приобрела ориентировочно за 29 500 000 руб. / 415 493 руб./кв.м без учета торга. Ниже представлен скрин из архивного объявления:
У них своя УК, которая сдаёт посуточно. В среднем загрузка 25-27 дней (по словам менеджера).
Комиссия УК 30% - компания берёт за работу (уборка, мелкий ремонт, поиск арендаторов, реклама, процессы заселения и выселения, поддержка гостей 24/7)
В управлении 74 квартир, большая часть находится в Санкт-Петербурге, по Москве на текущий день 12 квартир. Зарегистрирована компания (УК) на ИП.
Сдача идет через их сайт, Авито, Суточно, Циан, Островок, Отелло от 2 гис.
Ниже Вы можете увидеть их страницу на Авито, где рейтинг 4,9 баллов и 386 отзывов. Достаточно высокая оценки и хорошие отзывы. Многие пишут, что планируют вернуться еще раз. В среднем стоимость за сутки 4.500-7.500.
На объектах: Бауманская д.35/1, Новый Арбат д.23 и 1-ый Самотечный пер. д.16 - фиксированная гарантия 9% от стоимости квартиры, т.е. в независимости от заполняемости, инвестор будет получать фиксированный доход на протяжении года.
Управляющая компания дома Бамос Трейд, находится по адресу г. Москва, ул. Ефремова, д. 13, телефон: 8 (499) 242-31-30.
Так как компания заверяет, что передаст коридор в квартире УК в общедомовое пользование, мы решили связаться с УК и уточнить этот момент.
К сожалению, мы не смогли получить подтверждение данной теории. Сотрудник УК высказала сомнения, что такое возможно.
Но учитывая, что сотрудник могла быть не компетентна в данном вопросе, мы не будет на 100% уверены ни в одной из версий: ни что смогут передать в управление УК, ни что не смогут передать.
Перед приобретением, рекомендуем Вам, кроме проверки стандартного пакета документов на наличие обременений права собственности, так же проверить, нет ли на помещении какой либо задолженности, например:
"Получение платежного документа по взносам на капитальный ремонт или информации о начислениях и оплатах"
Для получения данных, нужно знать код плательщика. Запросить его у текущего владельца. Если он не знает что это и как получить, то по ссылке выше есть "сделать запрос на получение Кода плательщика"
И на портале мос.ру, вы специальном разделе при вводе кода плательщика Вы увидите, если ли задолженность на помещение.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
На сделке Вы подписываете 3 договора:
- ДКПН. Так как вы приобретаете не выделенный кадастр, а общедолевую собственность, то сделка нотариальная.
- ДСП - примерно 20% стоимости квартиры. Договор строительного подряда, по нему выполняются ремонтные работы.
- ДОУ - 1 000 000. Договор оказания услуг на проведение раскадастрирования. Обязательство компании перед инвесторами, что они выделят студии в отдельный кадастровый номер
- И остаток расписка НОУ (неотделимые улучшения). Это уже за те работы, что произведены на объекте.
🔸 Тип владения: В день оформления сделки инвестор покупает ДОЛЮ студии и ДОЛЮ МОП (коридор). Далее, компания "обещает" по договору ДОУ раскадастирвоание.
🔸 Опция: Ипотека- нет. Рассрочка - Да
🔸 Стадия строительства: Срок сдачи 30.10.2024г.
🔸 Срок выплат дохода: После передачи в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
▪️ Рост стоимости после завершения процесса раскадастирования и ремонта
▪️ Рост стоимости после "создания" доходной студии с определенным сроком сдачи объекта, чтоб иметь данные по загрузке и доходности.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов: от 16 млн ₽ / 935 673 ₽/м² за 17,1 кв.м + 2,5 м² МОП
Что можно купить за 16 млн в ЦАО (именно кольцевая линия метро), если не брать в расчет редевелопмент в любом его проявлении)?
Три проекта, среди которых ORO читать в нашем разборе.
Вывод: стоимость сильно ВЫШЕ рыночной. Учитывая цель, сдачу в посуточную аренду, нет никакой необходимости в приобретении именно квартиры. И обратите внимание на площади конкурентов, на сами концепции и т.д.
Инвестиции: 16 млн + округлим до 500 тыс.(сумма на мебель/технику)=16,5 млн ₽
МАП: для расположения берем ср. ставку 5 500 сутки * на 22 дня = 121 000 ₽
ГАП: 1 452 000 ₽
Расходы:
30% УК = 435 600
КУ = 3 500 * 12 = 42 000
ЧОД: 1 452 000 - 435 600 - 42 000 = 974 400 до налогов
Доходность: 5,9%
Налог на имущество – 0,1 % в год
Что-то нет обещанных 10-12%
Хорошо, считаем загрузку со слов менеджера в минимум 25 дней, получаем доходность в 6,7%.
Хорошо, считаем стоимость по максимуму в 7 500 руб. и загрузку 25 дней, получаем доходность 9,3%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация - ЦАО, Хамовники, Парк Горького и т.д.
✅ Пешая и транспортная доступность - кольцевая линия метро - быстрый доступ ко всем вокзалам, а оттуда в аэропорты.
✅ Компания предоставляет гарантированный выкуп по полной стоимости, по какой Вы приобретали студию.
✅ Ответ на вопрос "Можно ли квартиры сдавать посуточно" - они сдают от 3-х дней, и в течение это срока не оказывают гостиничные услуги, такие как сервис, уборка и т.д. Все услуги по уборке номера только после выселения гостя.
✅ Ответ на случай, если не получится выделить кадастровый номер.
✅ Ответ на новость о том, что с 15 мая застройщики не смогут получить РНС (разрешение на строительство), если в их проекте есть студии менее 28 кв.м.
Нет. ГК Метры занимается переустройством уже построенных зданий, а не новым строительством.
👎 РИСКИ
❎ Несмотря на указанные нами драйвера роста, мы считаем, что, учитывая изначальную завышенную стоимость студий, заявленного компанией роста стоимости не будет. Для этого есть как минимум 2 причины:
- конкуренты по цене существенно ниже
- отсутствие возможности приобретения в ипотеку (особенно, учитывая текущие ставки на вторичном рынке)
❎ Стоимость значительно ВЫШЕ рыночной.
❎ Схема сделки (приобретение студии).
❎ Обязательно проверьте наличие задолженности на помещении, в том числе на изначальном едином помещении (то, которое было до раскадастирования на маленькие лоты).
❎ Не центральные коммуникации. Разводка на три студии.
❎ Коридор. Нет уверенности, что коридор точно смогут передать в управление УК дома. Напомним, что УК Бамос Трейд не смогла дать утвердительного ответа.
Остается открытым вопрос уборки коридора и уплаты налогов по нему.
Налоги - вероятно, что будет распределение между всеми собственниками
Уборка, при передаче им в управление, МЕТРЫ обещают убираться там сами, так как у УК дома не будет ключа и доступа к данному коридору.
❌ Обязательно проверьте наличие разрешенной перепланировки от жил. инспекции. Если она НЕ В КУРСЕ ДЕЛА и не выдавала никаких разрешений, то все собственники получат предписание на возвращение помещения в первоначальный вид, в случае неисполнения предписания жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится лишением прав собственности.
❌ Убедитесь, что в каждой студии установлены индивидуальные приборы счетчиков.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.