Инвестиции в Stork Hotel / Липецк

Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России. Чаще всего, это первые проекты апарт-комплексов в том или ином регионе.

С нашим разбором региона Липецкая область Вы можете ознакомиться здесь.

💡 Инвестиции в первый инвестиционный проект апартаментов Stork Hotel в Липецке*, с целью получения пассивного рентного (гарантированного) дохода до 15% годовых от сдачи в аренду через профессионального гостиничного оператора.

* Бывшее здание-долгострой.

📍г. Липецк, ул. Неделина, д. 6

Проект расположен в историческом центре города, в одной из его оживлённых и обеспеченных инфраструктурой локаций, вблизи к набережной.

Окружение объекта представляет собой торгово-деловую застройку, здание граничит с территорией налоговой инспекции и управлением ГИБДД, с гипермаркетом "Лента", а также с парками, зоопарком, и Зеленым островом.

Ближайшая магистраль ул. Неделина имеет среднюю загрузку, добраться до основных жилых массивов и исторической части города можно за 10-20 минут на автомобиле, за 15-30 минут общественным транспортом.

• Ж/д вокзал: 4,7 км/12 мин авто/30 мин общ. транспорт
• Автовокзал: 5,3 км / 13 мин авто/ 30 мин общ. транспорт
• Аэропорт: 17,8 км/30 мин авто/ 2 часа общ. транспорт
• ЛКАД: 8,5 км / 20 мин авто

Единое туристическое ядро

В Липецке разрабатывается стратегия пространственного развития центральной части города «Липовка — Воронеж». В границы проектирования входят территории вдоль городских рек Липовки и Воронежа (создание пешеходных и веломаршрутов), зелёное ядро города. Нижний парк и Зелёный остров и кварталы, примыкающие к этим территориям, как единое туристическое ядро.

📝 О ПРОЕКТЕ

Вот в таком виде новый застройщик "взял" здание-долгострой*, чтоб превратить его в новый центр притяжения в городе.

Stork Hotel - многофункциональный комплекc, общей площадью чуть более 40 000 кв. м и попеременной этажностью 3 / 8 / 23 этажей с административно-деловой и гостиничной функцией, а также апартаментами для собственного проживания.

Проект включает в себя:

• 80 апартаментов (5-8 этажи в 8-ми этажном корпусе) в отделке White Box для собственного проживания и самостоятельной сдачи

• и 280 гостиничных номеров с дизайнерской отделкой и техникой (в башне-свечке) для сдачи в аренду через отельного оператора

В комплексе предусмотрено создание развитой инфраструктуры по принципу «город в городе». Общая площадь инфраструктуры составит 7 тыс. кв.м, в нее включены:

• SPA и фитнес-центр, плавательный 25-метровый бассейн
• Конференц-залы, офисы (90 лотов) и коворкинг-зоны
• Медицинский центр (услуги косметологии)
• Рестораны и кафе, лобби-бар
• Торговая галерея
• Подземная автопарковка на 111 м/м с возможностью зарядки электрокаров + 96 на придомовой территории.

ВРИ ЗУ 48:20:0014407:30: для строительства многофункционального административно-гостиничного комплекса с подземной автостоянкой.

📌 О КОМПАНИИ

Девелопером выступает лидирующий застройщик в регионе - Ремстройсервис.

Компания работает на рынке жилья с 1993 года. За это время было построено и сдано в эксплуатацию более 1 млн кв.м. недвижимости.

Победитель федеральной премии Urban Awards 2023.

Проекты застройщика на карте города (строятся 49 домов, 5 из которых (10%) строятся с задержкой):

Группа компаний Ремстройсервис 8 год подряд награждается золотым знаком "Надёжный застройщик России".

Золотой знак общественного контроля отмечает девелоперов за высочайшие достижения в области соблюдения законных прав и интересов участников долевого строительства по итогам года.

ГК «Ремстройсервис» — единственный застройщик Липецкой области, который удостоен этой высокой награды такое количество раз подряд!

Гостиничный оператор

Для управления проектом Stork Hotel компания выбрала гостиничного оператора Zont Hotel Group.

Мы уже рассматривали эту компанию в проекте Marine Garden Sochi 5* в Сочи.

Кратко напомним, что компания «ZONT Hotel Group» основана в 2011 году. На данный момент компания насчитывает в своем портфеле 21 отель с общим номерным фондом более 3 500 номеров* (Москва, Санкт-Петербург, Омск, Елабуга, Алтай, Тбилиси, Ереван, Сочи, Великий Новгород, Горно-Алтайск, Владивосток (о. Русский) и Грузия).

* Часть объектов на стадии строительства. А сейчас у них в портфеле номерной фонд примерно в 2,5 тысячи.

Отзывы и высокий рейтинг 5.0 на действующие отели гостиничного оператора:

ООО "ЗОНТ ХОТЕЛ ГРУПП" (ИНН 7714444364)

Уставный капитал составляет 10 тыс. руб.

В 2024 году среднесписочная численность работников составила 55 человек.

В 2024 году организация получила выручку в сумме 262 млн руб., что на 92,6 млн руб., или на 54,6%, больше, чем годом ранее.

По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 232 млн руб. Это на 84,2 млн руб. (на 57,1%) больше, чем годом ранее.

Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 составили 196 млн руб.

Результатом работы за 2024 год стала прибыль в размере 72,1 млн руб. Это на 60,3% больше, чем в 2023 г.

Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "ЗОНТ ХОТЕЛ ГРУПП".

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход + рост стоимости метра

🔸 Тип сделки:

Один договор ДДУ (эскроу-счет) с приложениями на:

1. Ремонт помещения, меблировку и полное оснащение

2. Агентский договор на управление

3. Договор с ресурсниками на содержание и эксплуатацию

По договору УК будет выступать ООО "УК Сторк".

Срок договора - 15 лет

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

Еще раз напоминаем, что по законодательству апартаменты относятся к «прочим объектам налогообложения». Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 0,5% от кадастровой стоимости. На текущий момент мы не можем спрогнозировать, какая будет итоговая кадастровая стоимость при постановке объекта на учет после ввода в эксплуатацию.

🔸 Опции:

• Рассрочка - Девелопер предоставляет беспроцентную рассрочку на приобретение лотов сроком до II кв. 2026.
• При 100% оплате - скидка 10 000 руб. с кв.м

🔸 Темпы продаж: уровень распроданности по состоянию на апрель 2025 составляет 12%.

🔸 Стадия готовности: Ведутся внутренние строительные работы.

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026

Выдача ключей: 05.04.2028

НО! Компания уверяет, что планирует запуск отеля во II кв. 2026

Напоминаем, что новый застройщик взял в работу проект незавершенного строительства (готовность была 55%).

Следует отметить, что подобные здания-долгострои, перед тем, как перейти в стадию нового строительства - проходят серьезную строительную экспертизу объекта. Более того, здание не просто стояло просто так несколько лет, а было законсервировано.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Потенциально - II - III кв. 2026

По договору - II кв. 2028

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональный гостиничный оператор (в гостиничной башне).

Возможно самостоятельно управление в 8-ми этажном корпусе

🔸 Драйвер роста

▪️ Динамичное деловое развитие региона

▪️ Дефицит качественного номерного фонда в Липецке.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота:

В 8-ми этажном блоке (где лоты для себя):

28,5 м²

5 130 000 ₽ / 180 000 ₽/м² отделка - White Box. Без доходности, есть возможность проживать самостоятельно или сдавать в аренду

В гостиничном блоке:

Так как в проекте котловой метод и доходность номера не зависит от его расположения и видовых характеристик, и более того, в проекте гарантированный доход, мы рассматриваем самый бюджетный вариант из тех, что нам предлагает менеджер.

21,24 м² ( этаж 5/23)

4 992 568 ₽ / 235 055 ₽/м² "под ключ"

Сравним стоимость

Так как аналогичных проектов с апартаментами в городе на сегодняшний день нет, для сравнения используем сегмент жилой недвижимости хоть как то относящегося к бизнес-классу в центральной части города.

В выборку попали проекты высокой этажности и сроком ввода близким к анализируемому проекту:

ЖК «Турист 2» наиболее близкий по расположению.
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2027
Выдача ключей: 31.12.2027
Этажность: 26 этажей
Стоимость: студия 28,8 кв.м на 10-м этаже в отделке white box стоит 5 490 000 руб. Цена за кв. м: 190 625 руб./кв.м

Вывод: Стоимость в Stork Hotels на уровне 235 000+ руб./кв.м для гостиничного проекта считаем приемлемой и обоснованной, учитывая:
- что номера будут полностью готовые (не требуется дополнительных вложений в ремонт и оснащение);
- формат объекта (отельный номер с сервисом, а не квартира в жилом доме);
- потенциал доходности за счёт аренды, что делает проект более инвестиционно привлекательным по сравнению с жильём.

Таким образом, текущая цена апартаментов может считаться конкурентоспособной, особенно на фоне квартир сопоставимых по срокам ввода и уровню отделки.

🔹 Рекламируемая доходность: до 15%

Формула расчета:

Формулировка из договора, размещенного на портале наш.дом.рф:

На выбранный нами лот согласно формуле дают минимальный гарантированный доход:

В первый год ежемесячный доход - 30 548 ₽;

Во второй год ежемесячный доход - 43 026 ₽;

В третий год + ежемесячный доход 49 479 ₽

🔹 Пример расчета доходности:

1. Сперва смотрим, что нам дает гарантированный доход по формуле:

Инвестиции

Покупка лота (округленно): 5 млн ₽

2. Мы изучили предоставленный нам расчетный файл «Расчет доходности» и давайте посмотрим, а может ли нам компания гарантировать эти выплаты "гарантированного дохода"?

Ключевые исходные данные из файла:

• ADR в расчёте взят 7 000 ₽,
• загрузка 70–75% (в примере используется 75%),
• общая площадь номерного фонда 7 816 м²,
• коэффициенты распределения дохода инвесторам: 0,43 (1-й год) → 0,44 (2-й) → 0,46 (3+ годы),

Выручка по годам не ниже: 142 млн, 200 млн, 230 млн Именно исходя их этих минимальных значений был расчет гарантированных выплат

Напомним, что гарантированные месячные выплаты такие:

• 1-й год: 30 548 ₽/мес → 366 576 ₽/год.
• 2-й год: 43 026 ₽/мес → 516 312 ₽/год.
• 3-й год и далее: 49 479 ₽/мес → 593 748 ₽/год.

А что, если падают ADR и/или загрузка:

• ADR 7 000 ₽, загрузка 70%, 1-й год → ≈ 46 326 ₽/мес — всё ещё больше гарантий
• ADR 7 000 ₽, загрузка 70%, 3-й год → ≈ 46 341 ₽/мес — Недостача ≈ –3 138 ₽/мес.

То есть при снижении загрузки с 75% до 70% на ADR 7 000 ₽ в 3-й год отель будет платить "из своих?"

• ADR 6 500 ₽, загрузка 70%, 1-й год → ≈ 38 939 ₽/мес — всё ещё больше гарантий
• ADR 6 500 ₽, загрузка 70% 3-й год → ≈ 46 018 ₽/мес — снова Недостача, выплата в 3-й год НЕ покрывается (гарантия выше реального расчёта).

Проверим расчетную ставку 7 000 ₽

Гостиничный рынок г. Липецк включает порядка 44 отеля 1-4* с общим номерным фондом около 1,5 тыс. номеров.

Качественное предложение 3-4* составляет 18 отелей на 764 номера, из которых 76% - номера 4*.

В регионе отсутствуют отели категории 5*. 6 отелей категории 4*, и только один среди них международного бренда: Mercure Липецк центр*.

НО! Этот единственный международного бренда Mercure Липецк центр сейчас закрыт:

То есть, из 582 номеров убираем номерной фонд Mercure в 178 номеров и получаем, что качественный текущий номерной фонд всего 404 номера (+ 38 за городом в новом отеле).

Проанализировали ставки во всех отелях на рандомные даты (+ добавили отель Романово Сити (новый загородный отель под Липецком):

Вывод:

Новый гостиничный комплекс Stork Hotels имеет все шансы занять нишу, освободившуюся после закрытия Mercure Липецк Центр, и стать ключевым узнаваемым объектом размещения в городе, за счет того, что:
- это будет современный номерной фонд, лобби и т.д. (все новое, актуальный ремонт, современная мебель и техника).
- центральное расположение на набережной, удобное для туристов и бизнес-гостей.
- Архитектурная доминанта "Свечка" – 25-этажное здание уже само по себе узнаваемое в городе.
- Слабая конкуренция: действующие 4* отели не обновлялись давно, выглядят менее современно, номера давно в обиходе.

Более того, регион регулярно посещают транзитные деловые туристы, включая платежеспособных гостей из Москвы. Это формирует устойчивый спрос на качественное размещение и подтверждает реалистичность заявленной ставки доходности.

👉 Таким образом, прогнозируемая арендная ставка в 6 500 – 7 500 руб. будет вполне достижимой, и даже позволит отелю позиционироваться как флагманский 4* гостиничный проект Липецка с перспективой лидерства в сегменте.

Рассмотрим вариант покупки для себя и самостоятельной сдачи в долгосрочную аренду

Анализ арендного потенциала

Сегодня жилая недвижимость (студии и 1-комнатные квартиры с дизайнерским ремонтом) в новых домах в центре города сдается в аренду по ставке 30–35 тыс. руб./мес. без учета КУ.

В проектах формата апарт-комплекса с развитой встроенной инфраструктурой (коворкинг, спа, бассейн, фитнес-зал, кафе и т.п.) арендная ставка традиционно выше на 20–30%. Таким образом, прогнозная стоимость аренды может составить 36–45 тыс. руб./мес.

Учитывая статусность и архитектурную уникальность самого здания, проект имеет потенциал привлечь платежеспособный сегмент арендаторов — «золотую» молодежь города, а также молодых специалистов и менеджеров крупных предприятий.

При ставке аренды 40 тыс. руб./мес. годовой денежный поток составит:
40 × 12 = 480 тыс. руб. в год.

Если рассматривать стоимость лота в размере 5,2 млн руб., то расчетная доходность составит: 480 тыс. / 5 200 тыс. × 100% ≈ 9,2% годовых.

Однако. Следует учитывать, что 5,2 млн руб. — это лишь стоимость лота в отделке white box. Для приведения апартаментов в состояние «под ключ» потребуются дополнительные вложения на ремонт, меблировку и оснащение — ориентировочно 1,5–2 млн руб. В этом случае общий объем инвестиций возрастает до 6,7–7,2 млн руб., а доходность снижается:

• при инвестициях 6,7 млн руб. — доходность составит около 7,2%,
• при инвестициях 7,2 млн руб. — около 6,7%.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Локация. Расположение в центре города, в окружении деловой зоны, зоны рекреации.

Стоит отметить, что расположение отеля в центре города, а также в непосредственной близости от МРЭО ГИБДД и Налоговой службы делает отель максимально привлекательным для делового туриста

Наличие офисной части в проекте является дополнительным преимуществом. Для деловых туристов и партнёрских делегаций это создаёт удобство: возможность работать в офисе компании и одновременно размещаться в том же здании в отеле.

Такой формат объединения бизнес-функции и гостиничного сервиса соответствует лучшим практикам, реализованным, например, в комплексе Москва-Сити с отелем Novotel.

✅ Сам регион обладает стимулом для развития делового туризма.

Напомним, что в разбором региона вы можете ознакомиться здесь.

Если кратко о регионе, то:

1. Ежегодно Липецкая область имеет хорошие результаты по итогам ПМЭФ. Например, ПМЭФ-2025 стал успешным форумом для Липецкой области с заключением более 20 соглашений на сумму свыше 55 млрд рублей, реализацией масштабных промышленных и социальных проектов, а также развитием инфраструктуры и туристической сферы региона. Главные соглашения относятся к промышленному развитию, агрокомплексу, туризму и кадровому потенциалу.
2. Выше мы уже перечислили в какие ТОПы входит регион.
3. Выгодное географическое расположение региона: через него проходят важные автомагистрали, железнодорожные пути, нефте- и газопроводы, что дает хорошие логистические возможности по снабжению сырьем, материалами и поставкам собственной продукции потребителям, развитая инфраструктура, плодородные земли.
4. Промышленное производство является основой экономического потенциала области, на его долю приходится около 66% валового регионального продукта.
5. Область занимает лидирующие позиции в РФ по производству бытовых холодильников и морозильников, стали и проката черных металлов, является крупным производителем сахара-песка и плодоовощных консервов.
6. По прогнозу экономистов, в 2033 году у половины липчан будет зарплата от 100 тысяч рублей. А это значит развитие предприятий стимулирует приток квалифицированного штата и даст толчок как спросу так и росту стоимости недвижимости.
7. В регионе есть ОЭЗ и за счет выгодного географического расположения, привлекает транзитных деловых туристов.

✅ Здание с собственной историей и узнаваемостью, что делает его знаковым объектом. Уже сегодня оно привлекает внимание и формирует интерес к проекту, усиливая его инвестиционную и маркетинговую ценность.

✅ Покупка по ДДУ/эскроу-счета.

Вы покупаете отдельное помещение со своим кадастровым номером (не доли).

✅ Богатая инфраструктура внутри проекта.

✅ На текущий момент, в регионе нет аналогичных конкурентоспособных проектов на рынке Липецка, способных привлечь инвесторов, в отличии от Новосибирска (где инвестиционных апарт-комплексов уже более 5 шт.).

✅ Средний номерной фонд - 280.

При покупке номера в отеле - инвестору не нужно заниматься ремонтов и оснащением, так как номера продаются "под ключ".

✅ Долгосрочный договор с УК на 15 лет.

Всеми операционными вопросами на объекте занимается профессиональная управляющая компания, собственнику не приходится решать никакие эксплуатационные вопросы или взаимодействовать с арендаторами

✅ Гарантированный минимальный доход.

✅ Достаточно известный отельный оператор ZONT.

✅ ВРИ ЗУ соответствует.

✅ Отель планирует получить сертификацию 4*.

✅ Уход с рынка главного конкурента Mercure.

👎 РИСКИ

❎ Напомним, что для управления проектом Stork Hotel компания выбрала гостиничного оператора Zont Hotel Group.

Мы уже рассматривали эту компанию в проекте Marine Garden Sochi 5* в Сочи, где приводили их "рекламные" доходности.

Мы нашли форум текущих инвесторов, которые делятся следующей информацией:

❎ Конечно можно ориентироваться на потенциальный срок запуска отеля - II - III кв. 2026 г.

Но помнить, что по договору - II кв. 2028 г.

❎ Риск невыполнимой гарантии дохода
Гарантированный доход выглядит заманчиво, но при снижении ADR и загрузки, возможен дефицит. Нужно понять, как гарантии обеспечены (фонды, резервы, ответственность за нарушение). Кто и как отвечает за дефицит: оператор, УК или инвесторы?

❎ Несмотря на то что метод распределения дохода является «котловым» и не зависит от расположения номера на этаже (к тому же доход гарантирован), при выборе лота важно учитывать планировку и вид из окон. Наличие номеров, выходящих, например, на стену восьмиэтажного корпуса, может снижать их рыночную привлекательность при последующей перепродаже или индивидуальной сдаче.

Подводя итоги, можно отметить, что у проекта сильная локация: центр города, деловой квартал, набережная в шаговой доступности. Архитектурное решение в формате высотного здания обеспечивает панорамные виды на реку и парковую зону, что само по себе становится дополнительным конкурентным преимуществом.

Новый гостиничный комплекс Stork Hotels имеет все основания занять освободившуюся после закрытия Mercure Липецк Центр нишу и стать ключевым объектом размещения в городе. Его потенциал определяется сразу несколькими факторами:

• современный номерной фонд и общественные пространства;
• выгодное расположение на набережной;
• статус архитектурной доминанты, уже ставшей визуальной точкой притяжения;
• ограниченный уровень конкуренции — большинство действующих отелей 4 морально устарели и не могут предложить аналогичный уровень сервиса и комфорта.

Дополнительным драйвером выступает транзитный поток деловых туристов, в том числе из Москвы. Их платежеспособный спрос создает устойчивую базу загрузки и подтверждает достижимость целевых финансовых показателей проекта.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту положительную оценку.