Инвестиции в проект редевелопмента
Мы уже не раз делились с Вами разборами проектов редевелопмента, где бывшее административное здание переделали под апартаменты, в т.ч. и доходные.
А также разбирали подобный проект в популярном направлении Ленинградского шоссе, например "Инвестиции в Лофт на Соколе".
Сегодня мы разберем интересный проект редевелопмента в этом же направлении, но не всего здания, а нежилого этажа в жилом доме.
💡 Инвестиции в проект редевелопмента - апартаменты в жилом доме - для жизни и/или сдачи в аренду с рекламируемой доходностью от 120 000 рублей/мес., где потенциальные арендаторы готовы подписать договор.
📍 г. Москва, САО, р-н Хорошевский, Ленинградский просп., 57
До центра города можно доехать за 15–20 минут. Через район проходят одна из главных магистралей - Ленинградское шоссе.
Дом окружает с одной стороны Финансовый университет, а с другой- Чапаевский парк
- До ТРЦ МЕТРОПОЛИС - 2 станции метро
- 25 мин пешком и можно добраться до ТРЦ Авиапарк и одного из самых красивых парков города "Ходынское поле".
- «ВЭБ Арена», ЦСКА и Динамо, концертная площадка Stadium, Национальный хоккейный центр.
А еще, рядом очень много ВУЗов.
Как и в ранее анализированном проекте "Инвестиции в Лофт на Соколе", можно сказать, что одна из ЦА могут быть именно студенты (родители, готовые купить своим детям жилье, чтоб те не жили в общежитии)...и тут не важен статус "квартира", а акцент может быть сделан именно на доступности недвижимости именно за счет стоимости метра.
1. Программа реновации жилья. 9 домов включены в программу:
2. КРТ: 1-й Боткинский пр-д, вл. 7 (у метро Динамо)
Площадь, га: 63.55 га Общий объем застройки: 2 345 850 кв.м Общественно-деловое назначение: 938 340 кв.м Жилое назначение: 1 407 510 кв.м Прирост рабочих мест: 24 801
Развитие территории бывшего завода «МиГ» позволит создать новую «точку притяжения» для жителей и гостей столицы. Здесь появятся объекты общественно-деловой, социальной и коммерческой инфраструктуры, а также жилье, в том числе по Программе реновации.
- ЖК бизнес-класса «SOUL» («Forma»). Проект на 1 285 квартир со сроком сдачи в 2025-2026 гг.
Уровень распроданности там 29-90%.
Студия 23,8 м² с отделкой white box за 14 596 754 ₽ / 613 309 ₽/м²
- ЖК премиум класса «PRIME PARK» («Optima Development»). Проект на 605 строящихся квартир со сроком сдачи 1 кв. 2026 г.
Уровень распроданности там 28%.
Студия 40,2 м² без отделки за 33 369 885 ₽ / 830 096 ₽/м²
ЖК бизнес класса «Петровский парк II» («РГ-Девелопмент»). Проект на 1 128 строящихся квартир со сроком сдачи 1 кв. 2025 г.
Уровень распроданности там 28%.
Студия 23.9 м² без отделки за 13 133 050 ₽ / 549 500 ₽/м²
📝 О ПРОЕКТЕ
Анализируемый проект апартаментов расположен на 3-ем этаже многоквартирного жилого дома.
- Каркас кирпичный / Стены кирпичные / Фундамент бетонные столбы
- 49 квартир / Проживает 120 человек
- Этажей всего 6 / Подвальных 2
- Высота потолков 3,2 м
- Подъездов 6
- Год постройки 1920
1-2 этаж не жилье, 1 этаж недавно купило министерство, будет их офис , 4 этаж и выше - квартиры
Третий этаж является нежилым, и здесь сделали 7 апартаментов:
Помещение было куплено у города на торгах.
- отдельный вход на этаж, то есть, вы не пользуетесь единым входом с жителями квартир и лифтом в том числе / вход со двора
- отделка White box с новой проводкой и коммуникациями (возможность заказать чистовую отделку)
- Электрическая мощность на весь этаж 150 кВт, которые разделили на 7 апартаментов, то есть примерно по 20 на каждый.
- вид из окон во двор
- отдельный кадастровый номер - не доля!
- без обременений
- высота потолков 3,4 м
- отдельный въезд под шлагбаум с Ленинградского шоссе
Кстати, продажа апартаментов там началась весной/летом 2023 года и в настоящий момент ни один из лотов не продан:
ВРИ ЗУ: информация отсутствует
📌 О КОМПАНИИ
Здесь речь идет скорее не о компании, а о частном ФЗ.
Перед приобретением, рекомендуем Вам, кроме проверки стандартного пакета документов на наличие обременений права собственности, так же проверить, нет ли на помещении какой либо задолженности, например:
"Получение платежного документа по взносам на капитальный ремонт или информации о начислениях и оплатах"
Для получения данных, нужно знать код плательщика. Запросить его у текущего владельца. Если он не знает что это и как получить, то по ссылке выше есть "сделать запрос на получение Кода плательщика"
И на портале мос.ру, вы специальном разделе при вводе кода плательщика Вы увидите, если ли задолженность на помещение.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН. Продажа от физлица - вторичный рынок
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Этаж раскадастрирован
КН 77:09:0005004:13536 (выбранного апартамента)
КС 1 353 474.21 руб.
Собственность № 77:09:0005004:13536-77/051/2023-1 от 28.11.2023
Ипотека на объект одобрена в ПримСоцБанке с 10% первым взносом.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Объект сдан
🔸 Срок выплат дохода: Как найдете арендатора
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов: 8,5 млн ₽ / 500 000 ₽/м² за 17 кв.м
Отделка White box с новой проводкой и коммуникациями (возможность заказать чистовую отделку)
В актуальных объявлениях о продаже мы нашли 2 апартамента площадью 17 кв.м и 34,5 кв.м:
Если смотреть предложения на вторичном рынке, то в ближайшем окружении Вам представятся всего 4 адреса с предложениями апартаментов в проектах редевелопмента:
- Проект «Travelto Петровский парк» (который мы ранее уже анализировали) по адресу: Большой Коптевский проезд, 3С7.
Проект "Коптевский Лофт" по адресу: Большой Коптевский проезд, 3С1
3. И апартаменты в здании по адресу: 2-й Амбулаторный проезд, 8С3
4. А также, ранее упомянутый "Лофт на Соколе", где 10 млн ₽ / 277 778 ₽/м² на общую площадь / 526 316 ₽/м² на площадь по полу за лот с отделкой, мебелью и техникой.
Вывод: с учетом данных конкурентного анализа - стоимость ВЫШЕ рыночной. При этом, в большинстве проектов есть своя инфраструктура, так как лоты в здании с единой концепцией, а не в жилом доме, а также есть услуги профессионального управления.
В посуточную сдачу здесь, учитывая локацию, мы не особо верим. Поэтому сделаем расчет в сдачу на долгосрок.
Диапазон стоимости проживания 52 000 - 75 000 руб./мес.
От портала Яндекс.Аренды мы получили оценку в 48 000 ₽/мес.
А собственно говоря, где предложения рынка с арендой подобных апартаментов от 120 000 рублей/мес.?
Для анализа мы остановимся на 50 000 руб. (с учетом торга и очень большого конкурентного предложения).
Инвестиции: 8,5 млн ₽ + 850 000 ремонт и оснащение (50 000*17 кв.м) = 9 350 000
Итого ГАП: 50 000 * 12 = 600 000 ₽
Расходы: даже если предположить, что КУ на арендаторе, и на собственнике только налоговая нагрузка, то ... доходность: 6,4% + налоги
НО! Скорее всего, за счет высокого конкурентного рынка (очень большое количество предложений вокруг), придется демпинговать ценой.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и инфраструктура вокруг (коммерческая и социальная).
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Потенциальная целевая аудитория вокруг - студенты.
✅ Продажа по ДКПН - готовый лот с выделенным кадастровым номером и с ремонтом White box.
👎 РИСКИ
❎ Поскольку речь идет об апартаментах - помещение нежилое, поэтому:
- постоянной регистрации нет
- коммунальные услуги будут обходиться дороже (чем в квартире)
- ставка налога на недвижимость тоже будет выше, несмотря на то, что сейчас КС существенно ниже рыночной. Переоценка кадастровой стоимости может приравнять ее к рыночной.
❎ Отсутствуют услуги управления.
Хотя пункт и нельзя назвать риском. Если речь идет о долгосрочной аренде, то здесь не нужны услуги управления, более того, можно воспользоваться сервисом от Яндекс.Аренды.
❎ Стоимость ВЫШЕ рыночной. При этом, в большинстве проектов-конкурентов есть своя инфраструктура, так как лоты в здании с единой концепцией, а не в жилом доме, а также у конкурентов есть услуги профессионального управления.
❎ Очень высококонкурентный рынок среди предложений в аренду, то есть Вашей ЦА - студентам, есть среди чего выбирать.
❎ Высокая конкуренция среди аналогичных предложений по продаже. Как мы уже упомянули выше, ценник завышен, и довольно много предложений по более привлекательной цене.
❎ Отсутствует своя инфраструктура, в отличии от конкурентного окружения.
❎ Возможно, могут возникнуть сложности с парковкой.
❎ Обязательно проверьте наличие задолженности на помещении, в том числе на изначальном едином помещении (то, которое было до раскадастирования на маленькие лоты).
❎ Необходимость дополнительных затрат на чистовую отделку, меблировку.
❎ Не центральные коммуникации.
"В нежилых помещений не предусмотрены мокрые точки. По плану их было всего 2 на всю площадь"
Для установления коммуникаций в каждом апартаменте используют сололифт, конструкция, которая легко забивается и выходит из строя, требует постоянной очистки, при чем самостоятельной, а не силами УК дома, дополнительный приличный шум при смыве.
По заверениям собственника, после продажи лотов, они в судебном порядке хотят передать коридор в общедомовое имущество.
Не факт, что смогут. Поэтому Вам придется самостоятельно решать вопрос уборки и содержания кородора.
При этом, обещают, что при совершении сделки по покупке лота, они дают серветут, что ни как не будут препятствовать вашему передвижению по коридору для доступа в апартамент и, что не наложат налоговых объязательств по нему на вас.
❎ А собственно говоря, где предложения рынка с арендой подобных апартаментов от 120 000 рублей/мес.?
❎ Потенциальные арендаторы готовы подписать договор...
На что не пойдешь, чтоб продать...как говориться "вилами по воде".
❌ Признание совершённой сделки купли-продажи исходного помещения недействительной.
❌ Жалоба соседей (жителей квартир) и информирование в жил. инспекцию о разделении нежилой площади на апартаменты и продажи под видом "псевдожилья".
В случае, если жил. инспекция НЕ В КУРСЕ ДЕЛА и не выдавала никаких разрешений, то все собственники получат предписание на возвращение помещения в первоначальный вид, в случае неисполнения предписания жилищная инспекция передает дело в суд и дело может закончится лишением прав собственности.
P.S. Никакого разрешения от мосжилинспекции они не получали. Прикрываются тем, что несущие перегородки не тронуты.
❌ Убедитесь, что в каждой студии установлены индивидуальные приборы счетчиков.
P.S. Мы также разбирали проект "Долевая недвижимость". Настоятельно просим Вас ознакомиться с ним и избегать подобных схем.
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.