Инвестиционный апарт-отель в Дербенте / Дагестан 2.0
Напоминаем, что у нас запланирована серия разборов инвестиционных проектов в Дагестане / Дербент.
Первый разбор серии DERBENT SPORT RESORT. Здесь мы говорили:
- о росте туризма в регионе;
- проекте развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера) в Дагестане — это масштабный инвестиционно-туристический проект, ориентированный на создание современного круглогодичного курорта на берегу Каспийского моря;
- об особенностях сделок с недвижимостью, которые чаще проходят не через долевое строительство (ДДУ), а через другие формы.
💡 Проект инвестиционных апартаментов DERBENT RESORT 5* с доходностью от 2,5 млн рублей в год.
📍 Дагестан Республика, г. Дербент, улица Х. Тагиева
Derbent Resort расположен на набережной по улице Х. Тагиевам - первая линия (30 метрах от берега моря).
В шаговой доступности от Derbent Resort находятся пляж и парковая зона. Также неподалеку расположена историческая крепость Нарын-кала.
- 10 мин.на машине до центра города
- 11 мин.на машине до ж/д станции
- 60 мин.на машине до аэропорта Махачкалы
📝 О ПРОЕКТЕ
Проект комплекса апартаментов представляет собой 6-ти этажный апарт-отель с эксплуатируемой кровлей и подземной парковкой на 30 м/м.
Апарт-отель рассчитанный на 115 апартаментов от 21 кв.м трех классов: премиум, люкс и президентский люкс. В каждом номере предусмотрен авторский, дизайнерский ремонт.
▪️ Фитнес зона и СПА-центр
▪️ Конференц-зал
▪️ Infinity бассейн на эксплуатируемой кровле
▪️ Ресторан от шефа на эксплуатируемой кровле
ВРИ ЗУ 05:42:000047:10 Для гостиничного обслуживания
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта — GREEN GROUP.
GREEN GROUP - один из лидеров девелоперского рынка Республики Дагестан (10 лет на рынке). Компания осуществляет реализацию (полный цикл) проектов жилой и коммерческой недвижимости повышенной комфортности и премиального сегмента.
На сегодняшний день, это первая и единственная в Республике компания, которая реализует проект 5-звездочного отеля на Каспийском побережье.
Реализованные проекты (>100тыс. м² сданного жилья):
ЖК «Архидом» — клубный дом на 36 квартир с приватной концепцией (сдан в 2018 г.)
ЖК «Green House» — 42 квартиры премиум-уровня в Каспийске
ЖК "Белый дом" — строящийся проект бизнес-класса, который реализуется в концепции клубного дома. Планируется собственная управляющая компания, которая предоставляет резидентам отельную систему сервиса:
- Видеонаблюдение, закрытая территория, служба безопасности, IP-домофония
- Консьерж-служба 24/7, клининговая служба, профессиональные флористы
- Химчистка-прачечная, технический персонал, услуги автомойки
- Собственный фитнес-зал, хамам и сауна, зона барбекю
- Workout-площадка, множество зон для досуга
- Профессиональный ландшафтный дизайн
В ЖК «Архидом» и ЖК «Green House» от застройщика GREEN GROUP предусмотрены услуги консьерж-сервиса для резидентов. В обоих комплексах консьерж-служба работает в режиме 24/7 и решает организационные и бытовые вопросы жильцов.
Управлением будущего апарт-отеля DERBENT RESORT 5* будет заниматься УК, которая обслуживает эти ЖК.
Мы не смогли найти подтверждённой информации об отзывах на работу управляющей компании GREEN GROUP, а также детальных сведений о том, как именно оказываются услуги консьерж-сервиса в ЖК «Архидом» и ЖК «Green House». Несмотря на заявленный 24/7 формат, отсутствуют проверяемые данные о качестве сервиса, стандартах работы, составе команды и уровне удовлетворённости резидентов.
Важно учитывать, что даже если девелопер действительно реализовал проекты бизнес- и премиум-класса, в которых предусмотрен базовый комплекс услуг для жильцов — в частности, консьерж-сервис, однако управление жилыми домами и операционная деятельность полноценного 5-звёздочного гостиничного комплекса с посуточной арендой — это принципиально разные по масштабу, сложности и требованиям модели.
Заявлять о наличии опыта в управлении гостиницей уровня 5*, обеспечивать стабильную загрузку, выстраивать сервис премиального класса, соответствовать ГОСТам гостиничной классификации и международным стандартам гостеприимства — задача значительно более комплексная, чем обеспечение бытовых услуг в жилом комплексе.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
- ДКП будущей вещи.
- Договор на управление с УК будет заключаться после ввода в эксплуатацию. Какой именно будет договор (аренды или агентский) и на какой срок, информация отсутствует.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты
Старт строительства был в 2023 г.
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 г.
🔸 Текущий этап строительных работ:
Так как проект не реализуется по ДДУ, то и следить за ним на портале наш.дом.рф нет возможности. Зато есть форумы/чаты, где простые люди и/или вложившиеся инвесторы следят за стройкой.
И вот что они видят, в августе 2025 года - пустой каркас. А это 4 месяца до выдачи ключей полностью меблированных юнитов с премиальной отделкой.
🔸 Темпы продаж: Отсутствует информация
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК / Возможно самостоятельное управление
▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов
▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями
▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона
▪️ Рост и развитие рынка недвижимости
Подробно эти пункты раскрыты нами здесь.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
12 627 450 ₽ / 495 000 ₽/м² за лот №208 площадью 25,51 м² в отделке под ключ
В завершение серии разборов, посвящённых инвестиционным проектам в Дербенте, мы подготовим сводную таблицу с ключевыми характеристиками проектов — включая стоимость за квадратный метр и минимальный порог входа для инвестора.
Котловой метод распределения дохода
В расчетной модели проекта заложен ADR от 16 000 ₽ в первый год с ростом до 18 000 ₽ к пятому году.
Для сравнения:
- AZIMUT Парк Отель Каспийск 4* — от 4 000 ₽/ночь,
- Derbent Premium Hotel & SPA 4* — от 11 500 ₽/ночь за 24 м².
Считаем, что заявленный уровень 16 000 ₽/ночь для номера 25,5 м² в 5-звёздочном отеле превышает текущий максимум рынка на около 35–40%, что довольно амбициозно.
С одной стороны, DERBENT RESORT станет первым отелем категории 5* в регионе, что создаёт потенциал для более высокой цены за счёт уникальности продукта, нового уровня сервиса и целевой аудитории премиум-класса.
С другой — текущая ёмкость рынка и платежеспособность туристов Дербента пока не подтверждают устойчивый спрос на столь высокий тариф.
💡 Вывод по ставке ADR:
Для старта разумно закладывать ADR на уровне 12 000–13 000 ₽ при выходе на рынок, с потенциалом роста до 15 000–16 000 ₽ через 3–4 года при условии формирования репутации отеля и роста турпотока.
Ранее мы уже отмечали, что в регионе по-прежнему сильно развит «серый» рынок размещения — частный сектор и гостевые дома, которые формируют ценовую конкуренцию, но не обеспечивают требуемый уровень сервиса.
Согласно финансовой модели, совокупные операционные расходы, включая комиссию управляющей компании, обслуживание, коммунальные платежи и комиссии агрегаторов, заложены на уровне 25% от валового дохода.
Однако, исходя из нашего опыта анализа аналогичных объектов, такая доля расходов выглядит заниженной и 100% НЕ ОТРАЖАЕТ реальную структуру затрат.
Это ключевой слабый момент модели. Для объектов категории 5* стандартная структура операционных расходов (OPEX) на управление и содержание составляет 50–55% от дохода, а в первый год эксплуатации может превышать 60% из-за периода выхода на проектную загрузку.
Заявленные 25% — это в 2 раза ниже рыночной нормы и свидетельствует о непонимании реальной экономики гостиничного бизнеса.
Отсутствие детальной структуры расходов (персонал, эксплуатация, маркетинг, OTA-комиссии и т.п.) говорит о низкой проработке финансовой модели и слабой экспертизе управляющей компании.
Реалистичный ADR: от 12 000 до 16 000 ₽
То есть реальный диапазон доходности по рынку — около 10% годовых на первый год.
DERBENT RESORT 5* имеет потенциал стать флагманским объектом региона, опередив рынок по классу и уровню сервиса. Однако представленный нам, как инвестору расчёт не отражает реальную экономику проекта:
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Не будем повторять общие пункты, относящиеся в целом к региону, уже упомянутые в нашем первом разборе DERBENT SPORT RESORT.
✅ Расположение на первой береговой линии.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Маленький номерной фонд проекта — 115 апартаментов.
👎 РИСКИ
❎ DERBENT RESORT 5* имеет потенциал стать флагманским объектом региона, опередив рынок по классу и уровню сервиса. Однако представленный нам, как инвестору расчёт не отражает реальную экономику проекта:
❎ Тип сделки: ДКП будущей вещи.
❎ Считаем, что текущая стоимость квадратного метра в данном регионе завышена и не имеет достаточного обоснования.
❎ Возможность самостоятельного управления. То есть в проекте нет единой концепции и стандарта сервиса, что может привести к снижению узнаваемости и конкурентоспособности проекта в сравнении с профессионально управляемыми гостиничными объектами.
❎ Не определён формат взаимодействия с управляющей компанией. На момент анализа не представлена информация о типе договора с УК (агентский, аренды, доверительного управления) и сроке его действия, а также нет подтверждения о методе распределения дохода. Эти параметры напрямую влияют на структуру распределения дохода, уровень контроля со стороны инвестора и прогноз стабильности денежных потоков.
❎ Слабая экспертиза управляющей компании. Мы уже говорили, что заявленные расходы 25% — это в 2 раза ниже рыночной нормы и свидетельствует о непонимании реальной экономики гостиничного бизнеса.
❎❗️Ключевой риск проекта — этап строительства.
Объект реализуется не по ДДУ, а по договору купли-продажи будущей вещи. Это означает, что проект не попадает под государственный контроль через портал «наш.дом.рф», и инвестор лишён возможности официально отслеживать динамику строительства, как это предусмотрено для проектов по 214-ФЗ.
Фактически единственным источником информации остаются профильные чаты и форумы, где участники рынка и частные инвесторы делятся фото- и видеоотчётами со стройплощадки.
На август 2025 года пользователи фиксируют не просто отставание от графика: на площадке — лишь возведённый КАРКАС ЗДАНИЯ. Ни о какой отделке речь и не идет. Между тем, по заявленным срокам, до передачи полностью меблированных апартаментов уровня 5* остаётся всего четыре месяца.
Такая динамика строительных работ создаёт высокие риски несоблюдения сроков сдачи и, как следствие, задержку ввода объекта в эксплуатацию и начала операционной деятельности.
Для инвестора это означает существенный сдвиг сроков выхода на доходность, и упущенную прибыль.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку.
Региону и реализуемым здесь проектам можно дать положительную оценку — локация обладает хорошим потенциалом для развития туризма и гостиничного бизнеса.
Однако, сам проект содержит два существенных риска, которые напрямую влияют на инвестиционную надёжность и вероятность достижения заявленных показателей:
В совокупности эти факторы снижают уровень доверия к проекту и уверенность в реализации его заявленного потенциала, даже несмотря на привлекательную концепцию и сильный туристический потенциал региона.