Инвестиционный апарт-отель в Дербенте / Дагестан
По итогам анализа ведущих туроператоров и агрегаторов (включая Яндекс.Путешествия, OneTwoTrip и Островок), Дагестан вошел в ТОП-10 самых популярных направлений для внутреннего туризма в сезоне 2025 года, занимая 6 место.
На побережье Каспия в Дербенте в 2027 году построят отель 4* на 180 номеров гостиничной сети AZIMUT Hotels за 3 млрд рублей
Гостиничный комплекс расположен на первой береговой линии в районе одного из самых чистых пляжей города – "Коса".
Помимо номеров в здании общей площадью более 12 тыс. кв. метров будут ресторан, лобби-бар, бар у бассейна, конференц-залы, спа-зона с подогреваемым открытым и крытым бассейнами.
Завершить строительство отеля планируется в IV квартале 2027 года.
Новый комплекс станет вторым объектом сети Azimut Hotels в Дагестане. Первый отель — «Azimut Парк Отель Каспийск 4» — открылся в мае 2022 года. Шестиэтажное здание расположено на первой линии на побережье Каспийского моря.
Мы уже рассказывали очень подробно о возросшей туристической популярности Дагестана здесь, где также говорили об остром дефицит отелей уровня 4*.
Наш разбор инвестиционного отеля ЧИРАХ 4* в центре Махачкалы.
Сейчас в Дагестане активно строятся несколько апарт-отелей с возможностью приобретения номеров частными инвесторами.
В Дагестане сделки с недвижимостью часто проходят не через долевое строительство (ДДУ), а через другие формы, такие как:
- Купля-продажа напрямую у частных застройщиков, часто без регистрации и официальных документов, на доверии, иногда даже с оплатой в бартере (например, автомобилем). Это связано с высокой долей "серого" рынка и неформальной экономики региона.
- Сделки через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).
Численность сделок по ДДУ в регионе составляет примерно 10-15% от всего ввода жилья, что значительно ниже, чем в среднем по России.
Ипотека почти не применяется, расчеты чаще всего наличные, объясняют это религиозными и культурными особенностями.
Таким образом, альтернативой ДДУ в Дагестане выступают договоры купли-продажи, как правило без ипотеки, с частными застройщиками и сделки по схеме ЖСК, часто с минимальным оформлением и контролем со стороны государства, что формирует "серый" рынок жилья в регионе.
На нашем канале мы представим вам несколько проектов в регионе, реализуемых как по ДДУ, так и по альтернативной схеме. Это, в том числе, позволит увидеть разброс цен и их зависимость от формы сделки.
💡 Проект инвестиционных апартаментов DERBENT SPORT RESORT* с доходностью до 21,65% в год** — за счёт аренды и роста стоимости недвижимости.
*Изначальное название - Прайм Парк
** Расчёт доходности выполнен на примере апартаментов 37,47 м² при стоимости 7,54 млн ₽, аренде 4 000 ₽/сутки, загрузке 100% и росте стоимости до 11% в год. Итоговая доходность может меняться в зависимости от сезона, спроса и условий эксплуатации.
📍 Дагестан Республика, г. Дербент, улица Х.Тагиева
Derbent Sport Resort расположен в недалеко от исторического центра Дербента, у Дворца спорта* в Дербенте.
- 500 метров до моря
- 10 мин.на машине до центра города
- 11 мин.на машине до ж/д станции
- 60 мин.на машине до аэропорта Махачкалы
*В Дербенте строится крупный трибуционный Дворец спорта — уникальный спортивный комплекс общей площадью около 24,640 тыс. кв. м.
Строительство началось в августе 2021 года и планируется завершить в 2026 году. Дворец спорта имеет округлую форму, напоминающую каплю или ракушку, с архитектурными элементами, отсылающими к древней истории Дербента.
Возможности комплекса включают:
- Спортивную арену на 2 270-2 500 мест
- Бассейн
- Конференц-залы
- Тренажерный и тренировочный залы
- Зал хореографии
- Гостиницу и ресторан на 180 мест
- Подземный паркинг на 92-150 машиномест
На территории предусмотрены футбольное поле, площадки для баскетбола, волейбола, тенниса, зоны тренажеров, а также благоустройство, озеленение, освещение и пешеходные дорожки. Объект будет доступен для маломобильных групп населения.
Финансирование происходит из федерального бюджета, дополнительно выделено около 2 млрд рублей для достройки. Проект позиционируется как одна из жемчужин Дагестана и в перспективе должен стать главным спортивным кластером Дербента, значительно повышая уровень спортивной инфраструктуры и туризма в регионе.
Проект развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера) в Дагестане — это масштабный инвестиционно-туристический проект, ориентированный на создание современного круглогодичного курорта на берегу Каспийского моря. Основные аспекты проекта:
- Территория курорта охватывает около 228 гектаров.
- Планируется построить более 20 гостиниц различных категорий (от 3 до 5 звёзд) с общей вместимостью до 14,5 тысяч мест — это гостиницы, коттеджи, санатории.
- Современную благоустроенную набережную длиной около 6,5 км с зонами для прогулок, парков, спортивных и развлекательных объектов.
- Всероссийский детский центр «Дагестан» с 1,5 тыс. мест, где будут оздоравливать детей. Его строительство идет в несколько этапов с завершением первого этапа в 2027 году.
- Создается полноценная транспортная инфраструктура — дороги, подъездные пути, модернизация аэропорта Махачкалы, чтобы обеспечить удобную доступность курорта.
- Проект предусматривает экологическое озеленение 154 га территории, создание рабочих мест (до 8 тыс.), ожидается привлечение до 70 млрд рублей инвестиций.
- Строительство начнется с 2025 года, запуск курорта планируется к 2027-2030 годам.
Проект реализуется при поддержке федерального правительства в рамках национальных программ «Туризм и индустрия гостеприимства» и «Пять морей и озеро Байкал», а также с участием Кавказ.РФ.
Каспийский курорт должен стать драйвером развития туризма, экономики и социальной сферы региона, создать условия для масштабного притока туристов и улучшить качество инфраструктуры на побережье Каспийского моря в Дагестане.
📝 О ПРОЕКТЕ
Проект комплекса апартаментов состоит из 8 корпусов высотой до 6 этажей, рассчитанный на 526 апартаментов.
- SPA-комплекс,
- Спортзалы и спортзоны (теннисные корты, зоны воркаута, баскетбольные площадки)
- Рестораны,
- Паркинг
ВРИ ЗУ 05:42:000047:1120 Гостиничное обслуживание
Дербент — сейсмоактивная зона.
А это значит, что здания здесь обязаны соответствовать самым высоким стандартам прочности и безопасности.
В проекте применяются:
— монолитный железобетон,
— усиленные фундаментные плиты,
— технологии, выдерживающие до 9 баллов.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта — AKA GROUP
Строительная компания полного цикла, выполняющая весь спектр работ от проектирования до ввода объектов в эксплуатацию.
Компания работает с 2015 года.
Компания AKA Group строит и строила проекты преимущественно в Москве и МО. По информации с официального сайта компании, она реализует жилые комплексы, а также объекты здравоохранения и образования:
- многоквартирный ЖК «Рассказово» (корпуса 5, 8)
- многоквартирный ЖК «Пироговская ривьера» (20 корпусов)
- многофункциональный научно-образовательный корпус (кампус для старейшего и крупнейшего технического вуза России – МГТУ им. Баумана. В результате масштабной работы по развитию университета появилось порядка 170 тыс. кв. м. площадей для учебы, науки и разработки новых технологий)
- общеобразовательная школа на 1200 мест в г. Мытищи
- пристройка на 500 мест к Гимназии № 14
Компания AKA GROUP является генеральным подрядчиком Azimut Hotels по строительству гостиничного комплекса Azimut 4* в Дагестане (новость, о которой мы упомянули выше).
Свои намерения управлением отелем высказал компании UPRO GROUP.
UPRO GROUP – гостиничная управляющая компания, основанная в 2013 году в Санкт-Петербурге.
В портфеле компании различные типы объектов гостеприимства – круглогодичные и сезонные курортные отели, санаторно-курортные комплексы и спортивные центры.
Под управлением UPRO находятся 11 проектов, расположенных в 8 городах России: Крыму, Краснодарском, Ставропольском краях и др. регионах с общим номерным фондом 1 667 номеров.
В Дагестане (Махачкала) у компании в управлении отель Alleya Resort 4* на 112 номеров. Рейтинг 5.0 на основании 1 518 отзывов
Компания разрабатывает и развивает собственных технологий и IT-разработки, которые позволяют оптимизировать рабочие процессы, повысить эффективность, продажи и прибыль объектов.
В 2023 году UPRO GROUP анонсировали собственный бренд курортных отелей Albera, который уже реализуется в нескольких гостиничных проектах.
UPRO усиливает экспертизу в проектах с множественными собственниками, взяв в управление апарт-комплексом Alba del Mare 4* на 348 юнитов, ярко запускает услугу Аутсорса продаж и подписывает сразу 3 договора с отелями Morein Resort& SPA 4* в Джубге, Cipresso 4* в Алуште, а также объектом премиум-класса 5* на 100+ номеров в одном из курортных регионов страны (детали под NDA).
УК выходит в новый регион Республику Дагестан, взяв в управление гостиничный комплекс Alleya Resort 4* в Махачкале на 112 номеров, а также принимает в свой портфель отель Артморе 4* на 137 номеров в Судаке.
- UPRO входит в российских гостиничных УК на основании рейтингов международных консалтинговых компаний СMWP и NF Group
- Сотрудничество с АО «Корпорация Туризм.РФ».
Компания публикует свои собственные ежегодные исследования на тему карьеры в сфере гостеприимства в рамках мероприятий для молодых специалистов:
- «Сложности и возможности развития карьеры в гостиничном бизнесе» – исследование 2022 г
- «Перспективы карьерного развития в регионах и тренд на релокацию на гостиничном рынке труда» – исследование 2023 г
- «Основные тенденции в обучении гостиничного и туристского рынка» – исследование 2024 г
Компания является основателем и организатором Первого всероссийского карьерного форума Career Hospitality Forum, который проводится ежегодно для молодых специалистов гостиничной индустрии и ВУЗов со всей России. Целевая аудитория — студенты, начинающие специалисты и те, кому интересна гостиничная сфера.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости метра
- ДДУ ( в сумму ДДУ можно включить отделку white box)
- Договор на ремонт и меблировку (но на текущий момент его не предоставляют)
- Договор на управление с УК будет заключаться после ввода в эксплуатацию. Какой именно будет договор (аренды или агентский) и на какой срок, информация отсутствует.
Проектное финансирование от Сбербанка
Возможность оформления дистанционной сделки
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2027
Выдача ключей: 31.03.2028
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности по данным наш.дом.рф по состоянию на июнь 2025 г. 1%
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК / Возможно самостоятельное управление
▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов
▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями
▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона
▪️ Рост и развитие рынка недвижимости
Подробно эти пункты раскрыты нами здесь.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
4 459 700 ₽ / 161 000 ₽/м² за лот 27,7 м² без отделки
5 207 600 ₽ / 188 000 ₽/м² за лот 27,7 м² в отделке white box
К сожалению, на текущий момент компания не предлагает формат отделки «под ключ». В связи с этим окончательная сумма инвестиций для потенциального инвестора остаётся неопределённой и будет зависеть от выбранного уровня отделки и стоимости реализации внутренних работ.
Отсутствие фиксированного предложения по готовому формату может усложнить расчёт срока окупаемости и доходности проекта.
В завершение серии разборов, посвящённых инвестиционным проектам в Дербенте, мы подготовим сводную таблицу с ключевыми характеристиками проектов — включая стоимость за квадратный метр и минимальный порог входа для инвестора.
На данном этапе мы не проводим сравнительный анализ стоимости квадратного метра, поскольку рассматриваем первый проект в рамках серии. Однако, для ориентира напомним: в проекте «ЧИРАХ 4*» в центре Махачкалы, который на сегодняшний день полностью реализован и введён в эксплуатацию, на старте продаж стоимость составляла:
- 5 280 000 ₽ / 320 000 ₽/м² — за лот площадью 16,5 м² (под ключ)
- 6 638 633 ₽ / 260 850 ₽/м² — за лот площадью 25,45 м² (под ключ)
Исходя из нашего опыта и анализа более чем 100 инвестиционных проектов по всей России, можно отметить, что стоимость квадратного метра на уровне 188 000 ₽ является одной из самых низких среди курортных объектов. Это делает рассматриваемый проект потенциально привлекательным для инвесторов, ориентированных на минимальный вход и высокую вероятность роста капитальной стоимости.
Даже при 70% загрузке, согласно фин.модели проект показывает привлекательную доходность на уровне 14–17% годовых.
При 100% загрузке совокупная доходность достигает аж до 21,6%.
Основной риск — достижение заявленного уровня загрузки и арендной ставки 4 000 ₽/сутки, что требует подтверждения рыночными данными по Дербенту.
Отсутствие отделки «под ключ» увеличивает первоначальные вложения и может сдвинуть цифру доходности.
Проект можно охарактеризовать как инвестиционно привлекательный при условии реальной загрузки не ниже 70% и подтверждения рыночной арендной ставки. Потенциал совокупной доходности в диапазоне 14–21% годовых выглядит сбалансированным и конкурентоспособным для курортного региона.
Поскольку на данный момент отсутствует информация о типе договора с управляющей компанией, подтвердить сведения о методе распределения дохода не представляется возможным. Однако, с учётом того, что проект предусматривает возможность самостоятельного управления, можно предположить, что в данном случае не применяется котловой метод распределения дохода.
Рядом с проектом ведётся строительство отеля сети AZIMUT Hotels. При этом в регионе уже действует объект этой сети — AZIMUT Парк Отель Каспийск 4*, где стоимость размещения в номере площадью 27 м² начинается от 4 000 ₽ за ночь (по данным на ноябрь).
Для сравнения, в соседних отелях Derbent Premium Hotel & SPA 4* и «Метрополь» 4* уровень цен заметно выше. При этом достойных гостиничных проектов категории 3* в ближайшем окружении не представлено.
Ранее мы уже отмечали, что в регионе по-прежнему сильно развит «серый» рынок размещения — частный сектор и гостевые дома, которые формируют ценовую конкуренцию, но не обеспечивают требуемый уровень сервиса.
Как показывает анализ окружения, ставка ADR на уровне 4 000 ₽/сутки соответствует среднерыночным значениям для отелей категории 4*. Однако, учитывая, что данный проект не претендует на категорию 4* и позиционируется как апарт-отель, достижение такой ставки выглядит реалистичным, но вряд ли устойчиво превышающим этот уровень.
Согласно финансовой модели, совокупные операционные расходы, включая комиссию управляющей компании, обслуживание, коммунальные платежи и комиссии агрегаторов, заложены на уровне 25% от валового дохода.
Однако, исходя из нашего опыта анализа аналогичных объектов, такая доля расходов выглядит заниженной и вряд ли отражает реальную структуру затрат. На практике совокупные расходы, как правило, составляют не менее 30–35% от валового дохода (и это расходы не для уровня 4*. Для категории 4* расходы значительно выше).
Стоимость апартаментов (white box) — 5 207 600 ₽
Стоимость доведения до «под ключ» (прогноз 2028 г.) — 1 500 000–2 000 000 ₽
Общий объём инвестиций: 6,7–7,2 млн ₽
Средняя ставка аренды (ADR) — 4 000 ₽/сутки
Совокупные операционные расходы — 35% от валового дохода
Вариант 1. Загрузка 85%
ГАП: 1 241 000 ₽
Операционные расходы (35%) = 434 350 ₽
Доход до вычета налоговых расходов на прибыль= 806 650 ₽
Налог УСН (6%) = 48 400 ₽
Доход = 758 250 ₽
Минус налог на имущество 1% (52 000 ₽)
Итого ЧОД: 706 000 ₽ в год
Доходность: ≈ 9,8%-10,5% годовых
Вариант 2. Загрузка 70%
ГАП: 1 022 000 ₽
Операционные расходы (35%) = 357 700 ₽
Доход до вычета налоговых расходов на прибыль = 664 300 ₽
Налог УСН (6%) = 39 860 ₽
Доход = 624 440 ₽
Минус налог на имущество (52 000 ₽)
Итого ЧОД: 572 000 ₽ в год
Доходность: ≈7,9% - 8,5% годовых
Вывод: При расходах 35% от валового дохода и загрузке 70%, чистая доходность проекта составит 7,9–8,5% годовых. Это более реалистичный диапазон для апарт-отеля без категории, при условии сохранения средней ставки ADR 4 000 ₽.
- ADR 4 000 ₽/сутки выглядит достижимым, но является верхним пределом для формата апартаментов без гостиничной звезды.
- Реалистичная ожидаемая доходность (с поправкой на расходы и отделку) — 8–9% годовых.
- Потенциал роста стоимости актива (в пределах 7–10% в год) может добавить ещё +1,5–2 п.п. к совокупной доходности.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение вблизи строящегося Дворца спорта.
Локация формирует стабильный поток целевой аудитории — спортсменов, членов сборных команд, болельщиков и организаторов мероприятий. Проведение соревнований и тренировочных сборов в течение всего года обеспечивает регулярный спрос на размещение и способствует выравниванию сезонности загрузки.
✅ Регион на этапе активного роста туристической привлекательности.
Дербент постепенно становится одним из ключевых направлений внутреннего туризма России. Формируется туристическая инфраструктура, растёт интерес к культурно-историческому наследию. Это создаёт предпосылки для устойчивого увеличения туристического потока в среднесрочной перспективе.
ТОП посещаемых мест в республике.
✅ Развитие экономики и рынка недвижимости.
Регион демонстрирует положительную динамику в части инфраструктурных инвестиций, жилищного строительства и развития сервисного сектора. Это способствует росту стоимости квадратного метра и делает инвестиции в апартаменты привлекательными.
✅ Мы уже рассказывали очень подробно здесь об остром дефицит отелей в регионе.
✅ Проект апартаментов реализуется по 214-ФЗ (ДДУ, эскроу-счета).
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ УК имеет опыт управления отелями на Кавказе, а также опыт управления объектами с множественностью собственников. В регионе у отеля под управлением данной УК высокий рейтинг.
👎 РИСКИ
❎ Отель НЕ планирует получить сертификацию 4*.
С 1 января 2025 года в России вступили в силу новые законодательные правила классификации средств размещения, которые теперь включают в себя и апарт-отели. По новым нормам апарт-отели считаются гостиницами и обязаны проходить классификацию с присвоением категории от 1 до 5 звезд.
❎ Апартаменты реализуются без отделки.
На текущий момент отсутствует информация о стоимости доведения объекта до состояния «под ключ» и его полного оснащения. Это не позволяет точно определить совокупный объём инвестиций и, соответственно, корректно рассчитать прогнозную доходность.
С одной стороны, инвестор получает гибкость — возможность выполнить отделку и меблировку по собственному дизайн-проекту и в выбранном ценовом сегменте. Однако отсутствие единого стилевого решения и стандартов оформления приведёт к неоднородности фонда апартаментов и может негативно сказаться на восприятии объекта как единого гостиничного продукта.
❎ Не определён формат взаимодействия с управляющей компанией.
На момент анализа не представлена информация о типе договора с УК (агентский, аренды, доверительного управления) и сроке его действия, а также о методе распределения дохода. Эти параметры напрямую влияют на структуру распределения дохода, уровень контроля со стороны инвестора и прогноз стабильности денежных потоков.
❎ Возможность самостоятельного управления.
То есть в проекте нет единой концепции и стандарта сервиса, что может привести к снижению узнаваемости и конкурентоспособности проекта в сравнении с профессионально управляемыми гостиничными объектами.
❎ Предоставленный нам калькулятор НЕ дает:
- помесячной загрузки
- помесячных цен за сутки (ADR)
- прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК
- структура совокупных расходов (25%) не раскрыта.
Исходя из нашего опыта анализа аналогичных объектов, такая доля расходов выглядит заниженной и вряд ли отражает реальную структуру затрат.
Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.
❎ Потенциально высокая конкуренция.
Если планы по увеличению номерного фонда до 14,5 тысяч койко-мест к 2030 году (Проект развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера)) будут реализованы, конкуренция среди гостиничного рынка может усилится и за счет появления новых апарт-отелей и прихода в регион других операторов. Это может привести к усилению конкуренции, снижению средней загрузки и тарифов.
❎ Ключит в 2028 году. До окончания строительства ждать еще более 2 лет.
❎ Гостеприимство без обслуживания. Дефицит кадров.
❎ Сильно развит «серый» рынок размещения.
В регионе значительная доля туристов предпочитает проживание в частном секторе и гостевых домах, не проходящих официальную классификацию и не уплачивающих налоги. Это формирует ценовую конкуренцию и оказывает давление на среднюю ставку размещения (ADR), особенно в низкий сезон.
❎ Высокий номерной фонд проекта — 526 апартаментов.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтральную оценку.
Региону и реализуемым здесь проектам можно дать положительную оценку — локация обладает хорошим потенциалом для развития туризма и гостиничного бизнеса. Однако по самому объекту остаются вопросы к проработке управленческой модели и отсутствию единой концепции, что снижает уровень уверенности в реализации заявленного потенциала.
В текущем виде проект можно рассматривать как интересный, но требующий доработки и уточнения ключевых параметров.