Инвестиции в YE’S Primorsky

Мы не раз разбирали рынок апарт-отелей г. Санкт-Петербург. И в разборе приводили свежую аналитику по рынку апарт-отелей.

А также, в недавнем нашем разборе проекта SAAN мы подробно рассматривали приморский район. Поэтому сегодня мы продолжим рассматривать конкурирующие между собой апарт-проекты в данной локации.

💡 Инвестиции в проект YE’S Primorsky, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду через УК.

📍 г. Санкт-Петербург, ул Камышовая, д. 25, литера А

• Метро:

Комендантский проспект - 17 мин. пешком
Старая Деревня - 19 мин. на транспорте
Беговая - 21 мин. на транспорте

В непосредственной близости остановки общественного транспорта

• ЗСД 3 мин
• КАД 10 км
• 20 минут до Юнтоловского заказника
• Центр/Невский проспект 25 мин авто
• Аэропорт «Пулково» 40 мин авто
• Новый аэропорт «Левашово» (строится) 25-30 мин авто

Район

О том какой район, за счет чего формируется ЦА для апарт-отелей мы уже подробно разбирали.

Поговорим о том, в какой именно локации расположен непосредственно сам проект YE’S Primorsky:

• Рядом шумный и загруженный ЗСД
• С одной стороны будут выть пожарные сирены, когда будут выезжать на вызов или на свои тренировки, так как соседнее здание - пожарная часть
• Там же рядом станция скорой помощи и трансформаторная подстанция
• УМВД России по Приморскому району г. Санкт-Петербурга и Госавтоинспекция, рынок, панельки, гаражи

Общественное мнение о локации (по отзывам): "жуткое расположение на отшибе. Ни за какие 10 мин. Пешком туда не добраться. Только со стороны Камышовой на транспорте. Со стороны Ильюшина не пройти, там пожарная часть."

Портал наш.дом.рф также характеризует эту локацию всего на 5 баллов из 10.

Строящиеся Новостройки в окружении

1. Zoom Чёрная Речка (ФСК) на 928 апартаментов. Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 / Выдача ключей: 31.03.2026

30,15 м² 7 277 833 ₽ / 241 387 ₽ за м² (Отделка White Box)

2. SAAN на 1 034 юнита. Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028 / Выдача ключей: 31.03.2029

21,71 м² 6 078 800 ₽ при 100% оплате/ипотеке / 280 000 ₽ за м² (чистовая отделка)

📝 О ПРОЕКТЕ

11-этажный комплекс с общей площадью около 50 тысяч кв. м, включающий 860 апартаментов разных категорий.

От 3-го до 11-го этажей будут размещены классические апартаменты следующих категорий:

• Studio (21 кв. м) - 40% от общего кол-ва, то есть порядка 344 шт.
• Standard (24,5-27 кв. м)
• Suite (41,5-52 кв. м)
• Редким форматом является Penthouse Terrace, площадь которых варьируется от 50 до 128 кв. м. Данная категория только на 12-ом этаже.

Количество студии 21-27 кв.м порядка 813 шт.

В YE'S Primorsky также будет предоставлена инфраструктура, включающая круглосуточное лобби с ресепшеном, коворкинг, зону отдыха и барную зону. Вокруг здания отеля появится торговая галерея с магазинами и ресторанами, фитнес-центр, медицинский центр и гипермаркет.

Для проведения встреч и переговоров будет доступен бизнес-центр, расположенный на 2-ом этаже.

Подземный паркинг составит 149 м/м + 52 на придомовой территории.

Все юниты в комплексе YE’S сдаются с чистовой отделкой. Дополнительно возможно приобретение мебели и бытовой техники. Во всех апартаментах предусмотрена кухонная зона.

ВРИ ЗУ (78:34:0413202:3): Деловое управление

📌 О КОМПАНИИ

Застройщик СК К-25 входит в строительный холдинг «РК-Газсетьсервис» Коломна Московского региона, специализирующийся на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилой застройки.

Сеть апарт-отелей YE'S

Сеть апарт-отелей YE'S, основанная в 2011 году, представляет собой инновационный продукт на российском рынке недвижимости, объединяющий в себе гостиничный продукт как для жизни, так и для инвестиций. Апарт-отели YE'S предлагают полностью оборудованные апартаменты с гостиничным сервисом, предназначенные как для краткосрочного, так и для длительного проживания.

Действующие апарт-отели:

• Москва:
• YE'S Митино
• YE'S Botanica
• YE'S Technopark
• Санкт-Петербург:
• YE'S Хошимина
• YE'S Марата

Строящиеся и анонсированные проекты:

• Санкт-Петербург:
• YE'S Leader (700 апартаментов, сдача в 2026 году)
• YE'S Приморский (860 апартаментов - анализируемый нами)
• Другие города:
• Подписаны договоры на строительство апарт-отелей в Нижнем Новгороде, Новосибирске, Казани, Владивостоке, Иркутске и Благовещенске.

Апарт-отели YE’S отмечены международными сертификатами и наградами

Отличительные особенности сети YE'S:

• Концепция "город в городе": Апарт-отели YE'S предлагают развитую инфраструктуру, включая рестораны, фитнес-центры, коворкинги, торговые галереи и зоны отдыха, обеспечивая комфортное проживание без необходимости покидать комплекс.
• Профессиональное управление: Управляющая компания YE'S обеспечивает сервис и эксплуатацию объектов, предоставляя собственникам доход от аренды апартаментов.
• Гибкость использования: Апартаменты подходят как для личного проживания, так и для инвестиций с целью получения дохода от аренды.

Апарт-отели сети YE'S получают высокие оценки на Яндекс.Путешествия:

• YE'S Hoshimina в Санкт-Петербурге оценивается в 4,9 из 5 на основе 5 754 оценок и 2 145 отзывов.
• YE'S Marata в Санкт-Петербурге имеет рейтинг 5,0 из 5 на основе 3 086 отзывов.
• YE'S Botanica в Москве также оценивается в 5,0 из 5 на основе 1 532 оценок и 1 325 отзывов.
• YE'S Mitino в Москве имеет рейтинг 4,9 из 5 на основе 3 575 оценок и 1 390 отзывов.
• Ye’s Технопарк в Москве имеет рейтинг 4,6 из 5 на основе 342 отзывов.

Эти показатели свидетельствуют о высоком уровне удовлетворенности гостей качеством обслуживания и условиями проживания в апарт-отелях сети YE'S.

Однако среди негативных отзывов часто упоминаются следующие моменты:

• Шум: Некоторые гости жалуются на недостаточную звукоизоляцию номеров, что приводит к слышимости соседей или уличного шума.
• Качество уборки: В отдельных отзывах отмечается недостаточная тщательность уборки номеров и общих зон.
• Обслуживание: Были случаи, когда гости выражали недовольство уровнем обслуживания или скоростью реакции персонала на запросы.
• Состояние оборудования: В некоторых отзывах упоминаются проблемы с бытовой техникой или мебелью, требующие ремонта или замены.

ВЫРУЧКА СЕТИ АПАРТ-ОТЕЛЕЙ YE'S ПРЕВЫСИЛА 2,5 МЛРД РУБЛЕЙ

Оператор подвел итоги 2023 года, зафиксировав рекорд по показателям доходности. Выручка российской части сети за 2023 год достигла 2 664 млн рублей, при этом чистая прибыль составила 374 млн рублей.

«Ключевые показатели, позволившие достичь подобных результатов – высокая средняя загрузка комплексов в Санкт-Петербурге и Москве, которые в период с января по декабрь составили 94%, высокие средние тарифы на размещение и услуги, а также активное строительство новых комплексов и разработка инновационных проектов», – подчеркивает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Ирина Ивашкевич.

Поток гостей в апарт-отелях сети вырос практически в 2 раза в сравнении с предыдущим годом. Так, в 2023 году сеть приняла более 134 тыс. человек, в то время как в 2022 году – 80 тыс. человек. Положительно на тренд повлиял ряд факторов, среди них – открытие в Москве нового апарт-отеля YE’S Technopark, входящего в состав многофункционального комплекса Technopark Plaza, построенного компанией Pioneer. YE’S Technopark принял более 20 тыс. гостей. Также на рост показателей повлияло общее увеличение потока гостей в крупные регионы страны и рост доли краткосрочной аренды в апарт-отеле, которая в отдельные месяцы составляла порядка 60% от всего номерного фонда в управлении.

Если посмотреть отчетность именно по юр.лицу, то тут несколько другие цифры:

ООО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ЙЕС" (ИНН: 7802670147)

По данным БФО, результатом работы ООО «УК Йес» за 2023 год стала выручка в размере почти 203 млн рублей, что на 64 млн рублей больше, чем годом ранее. Компания получила прибыль в размере 252 млн рублей. Это в 7,2 раза больше, чем в 2022 году.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход + доход от роста стоимости кв.метра

🔸 Тип сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета

• Номер с чистовой отделкой. Вся сумма идет в ДДУ
• Мебельный пакет отдельно.
• Договор с УК на 11 месяцев с пролонгацией: договор аренды при долгосрочной программе и агентский при программе микс (краткосрок и среднесрок)
• Гостиничный пакет

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Опции:

• Рассрочка

скидки от 10 000 до 30 000 руб./м2 и рассрочка формата: 20% - первоначальный взнос, 80% - до 1 сентября 2025 года на апартаменты категорий Suite, Penthause;

беспроцентная рассрочка формата: 20% - первоначальный взнос, 30% - второй взнос до 1 февраля 2025 года, 50% - до 1 сентября 2025 года на все объекты;

беспроцентная рассрочка формата: 30% - первоначальный взнос, остаток - до 1 сентября 2025 года на апартаменты с 6 этажа и выше

• При 100% оплате предоставляются дополнительные скидки.

• Ипотека

🔸 Темпы продаж:
Старт продаж: 01.08.2023 г.
Уровень распроданности по состоянию на июль 2024 года - 20%

🔸 Стадия готовности:

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026
Выдача ключей: 28.02.2027

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности.

▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.

▪️ Запуск проекта КРТ пром.зон района.

Промышленные зоны неизбежно будут подлежать реновации. Учитывая, что сдача проекта запланирована на 2028-2029 годы, целесообразно совершать покупку на раннем этапе, когда планы развития района и создания новых объектов еще не очевидны для широкой аудитории. Это позволит приобрести недвижимость по справедливой цене за квадратный метр в настоящее время и в дальнейшем обеспечить значительный рост ее стоимости.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота за студию 21,84 м² с чистовой отделкой 5 241 600 ₽ / 240 000 ₽ за м²

В проекте улучшенная отделка. Что это значит?

• Не ламинат, а кварцвинил
• Не натяжной потолок, а гипсокартонной
• Усиленная шумоизоляция, посредством обеспечения дополнительных слоёв гипсокартона и утеплителя, дверей с шумоподавление от 40 дБ

+ Мебельный пакет стоимостью 1 159 000 ₽

Причем мебельный пакет также можно в рассрочку, можно сейчас приобретать сразу, можно ближе к сдаче апарт-отеля (но к тому моменту может скорректироваться стоимость в бОльшую сторону).

+ ❗В проекте предусмотрена индивидуальная система кондиционирования. Это значит, что предстоит ещё небольшая затрата на кондиционер. Гостиничный пакет с кондиционером будет стоить 70 000 - 100 000 руб. Оплачивается ближе к вводу объекта.

Сравним стоимость:

Вывод: Стоимость не превышает рыночную. Среди анализируемых проектов, стоимость наименьшая.

Конкурентное окружение

Прямыми конкурентами будут Zoom, так как его ввод будет самым ближайшим из всех (Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 / Выдача ключей: 31.03.2026), а также SAAN, несмотря на более поздний срок сдачи, после ввода также может составить конкуренцию за счет более выгодного расположения.

🔹 Рекламируемая доходность. УК предлагает 3 программы:

Программа гарантированного дохода действует на категорию номеров стандарт, стоимость на которые выше, а не на студии. Поэтому мы рассмотрим другие программы.

Проверим ставки для долгосрочной аренды:

YE’S Marata:

Тариф на длительное проживание в Best Western Zoom Hotel:

Вывод: ставку проживания 50 800 руб. при долгосроке подтверждаем. При разборе SAAN мы подтверждали 43 тыс., и говорили, что ставка имеет большой потенциал для роста.

Краткосрок:

В Best Western Zoom Hotel:

YE’S Marata:

Показатели доходности в действующем апарт-отеле YE’S Marata:

Вывод: ставку проживания при краткосроке, равную 4 900 для отеля категории 4* можно считать вполне реальной. Текущие 4000 в YE’S Marata по состоянию на ноябрь, а как видно из картинки выше - ноябрь - месяц низкого сезона.

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: берем самую маленькую стоимость со скидкой за 100% оплату 5 023 200 + 1 159 000 ₽ за мебельный пакет и порядка 100 000 ₽ за гостиничный пакет = 6 282 000 ₽

Так как мы согласились с приведенными тарифами, то согласно фин. модели ЧОД в первый год работы отеля составит:

Доход от долгосрока 356 616 руб., где доля УК 30% - это 106 985 руб.
Доход от краткосрока 563 378 руб., где доля УК 55% - это 309 858 руб.

Складываем, и получаем 416 843 руб. отчисления УК

ЧОД: 503 152 руб. ДО налогообложения (не вычли ни налог от КС, ни налог на прибыль)

Доходность на первый год: 8%

Единственное, нас очень сильно смущает загрузка в 90% сразу же в первый год функционирования апарт-отеля. На наш взгляд, каким бы крутым и известным брендом ты себя не считал, стоило бы уменьшить свой пыл. Даже Azimut себе такого не позволяет, рассчитывая всего на 60%.

Если пересчитать на загрузку пусть в 65%, то:

Общая выручка составит 668 000 руб.
Комиссия УК порядка 302 000 руб.
ЧОД 366 000 руб.
Доходность 5,8%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Отель будет проходить классификацию на 4*.

✅ Район расположения. Эта часть города активно застраивается, растет численность населения, развивается деловая инфраструктура, появляются новые общественные пространства.

Приморский район – самый безопасный, здесь самый низкий уровень преступности. 70% молодежи выбирают именно этот район для проживания.

Апарт-отель находится рядом с огромным бизнес-центром Лахта (стройка еще продолжается), в котором будет создано около 8 000 рабочих мест.

Потенциально, за счет БЦ будет обеспечиваться загрузка апартаментов представителями организаций и бизнес-структур - сотрудниками, партнерами, корпоративными клиентами на среднесрочную и долгосрочную аренду.

Вообще, открытие Лахта-центра - мощный драйвер развития локации, как мы уже говорили в разборе SAAN. В рамках проекта строятся новые дороги, развязки. К тому же второй аэропорт СПб - Левашово, который располагается в 20 минутах езды от проекта, также увеличивает инвестиционную привлекательность района.

В ближайшем окружении есть зеленые и рекреационные зоны: Юнтоловский заказник.

✅ У компании есть видение своей ЦА, которая генерируется в основном за счет Лахта центра.

✅ ВРИ - Деловое управление.

✅ Возможность приобретения апартаментов "под ключ".

✅ Вся сумма (и за чистовую отделку) в ДДУ. Эскроу-счет.

✅ Потенциал роста стоимости кв.м.

✅ Опытная управляющая компания. Известный бренд. Есть своя лояльная аудитория.

Поток гостей в апарт-отелях сети вырос практически в 2 раза в сравнении с предыдущим годом. Так, в 2023 году сеть приняла более 134 тыс. человек, в то время как в 2022 году – 80 тыс. человек. Также на рост показателей повлияло общее увеличение потока гостей в крупные регионы страны и рост доли краткосрочной аренды в апарт-отеле, которая в отдельные месяцы составляла порядка 60% от всего номерного фонда в управлении.

Ye’s умеет строить и сдавать апартаменты в не центровых локациях.

✅ Есть опыт работы со множественностью собственниками.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ Привлекательные условия рассрочки.

✅ Комфортный порог входа. Стоимость не превышает рыночную. Для проекта категории 4* можно даже сказать, что цена более чем привлекательная (в сравнении с конкурентами/аналогами) и является наименьшей.

✅ Планировка даже самого маленького юнита с кроватью.

✅ Соответствие расчетных ставок (в фин.модели) рыночным. Компания сразу заявила о расхода в 55% при краткосрочной сдаче.

✅ Несколько программ доходностей, включая гарантированный.

✅ Рекламируемая доходность сходится с итоговой отчетностью за 2023 год:

Это позволило поддерживать доход инвесторов на уровне 8-10% годовых, не считая капитализации актива. Суммарные выплаты собственникам по итогам 2023 года в YE’S превысили 1 млрд рублей.

👎 РИСКИ

❎ Для апартаментов бизнес-класса (хотя на сайте проекта они сами про себя пишут "элитные" апартаменты) совсем не проработан момент с парковочными местами, которых более чем в 4 раза меньше, чем апартаментов.

860 апартов на 201 м/м

Разница очень большая, пусть даже не у всех, кто соберется тут жить, будут собственные авто.

❎ В апарт-комплексе запланировано 9 лифтов. Это значит, каждый из них будет обслуживать в среднем по 95 апартаментов. Это довольно высокая плотность, и она может вызвать очередь в ожидании лифта в часы пик.

❎ Неизвестный застройщик компания «СЗ К-25». Ранее она на рынке СПб не работала.

Но, все же есть основания говорить, что этому застройщику-новичку можно доверять:

• связь с «РК-Газсетьсервис». Это компания, из Коломны, фактически монополист на рынке этого подмосковного города, построившая там большое количество домов и продолжающая свою деятельность — сейчас в стадии строительства шесть объектов в Коломне. Сроки девелопер, как правило, выдерживает, по качеству построенных домов нарекания на форумах в интернете встретить можно, но критике в общем-то подвергаются все застройщики. Вопрос тут может быть только в одном: компания в Коломне строит главным образом жилье комфорт-класса, в Петербурге же она заявил премиальный проект. Удастся ли ей воплотить его в жизнь с надлежащим уровнем качества? Будущее покажет.
• Во-вторых, за надежность проекта говорит то, что это проектное финансирование Сбербанка на сумму более 5,2 млрд рублей. Согласно закону, деньги дольщиков до сдачи комплекса будут храниться на эскроу-счетах в Сбере.
• Темпы строительства пока что говорят о том, что вполне укладываются в заявленные сроки.

❎ Локация (именно место застройки, а не сам район). В часы пик Камышовая и Планерная улицы стоят в пробках до 8-9 баллов.

Не очень комфортная локация: в 200 метрах проходит ЗСД

Рядом расположены пожарная часть, УМВД, рынок, старенькие панельки, гаражи.

❎ Большой номерной фонд. Формат Studio (21 кв. м) - 40% от общего кол-ва, то есть порядка 344 шт.

❎ НЕ котловой метод распределения дохода, а револьверный. Программа определяет когда будет сдан ваш номер.

❎ Так как в проекте можно самостоятельно управлять или привлечь стороннюю УК/агрегатор, то создается конкуренция внутри самого проекта. Сторонняя УК может демпинговать ценами на объекте.

❎ Высокая конкуренция среди строящихся проектов: Zoom, SAAN

❎ Высокая конкуренция среди апарт-отелей с запуском в 2024 году (введут порядка 2 400 юнитов):

❎ Высокая конкуренция среди уже функционирующих проектов.

На сегодня в Санкт-Петербурге работают 12 российских и международных операторов и УК, посчитали в NF Group. В числе лидеров рынка (кроме YE’S): VALO Service, RBI PM (входит в группу RBI), "МТЛ–Апарт" (входит в ГК "БестЪ"), PSK Invest (входит в ГК "ПСК").

❎ Очень оптимистичный прогноз по загрузке - 90% для краткосрока и долгосрока. Хоть и хвастаются они следующими итогами:

«Ключевые показатели, позволившие достичь подобных результатов – высокая средняя загрузка комплексов в Санкт-Петербурге и Москве, которые в период с января по декабрь составили 94%, высокие средние тарифы на размещение и услуги, а также активное строительство новых комплексов и разработка инновационных проектов», – подчеркивает генеральный директор сети апарт-отелей YE’S Ирина Ивашкевич.

❎ Долгосрочная инвестиция. Долго ждать завершения стройки. Выдача ключей: 28.02.2027, хоть компания и планирует завершить на год раньше, ориентироваться всегда лучше на условия в договоре.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода, а также для спекулятивной сделки.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку...правда, по большому счет именно за бренд Ye’s.