Поскольку инвестиционные проекты "Апартаменты под управлением" очень популярны в последнее время, мы решили сделать разбор еще одного из таких проектов. С предыдущими разборами Вы можете ознакомиться по ссылкам ниже.

Инвестиции в апарт-отель

Инвестиции в апарт-отель. Версия 2.0

Бум строительства апарт-комплексов в Санкт-Петербурге.

Последние 3-5 лет апартаменты - популярное направление в городе на Неве. С каждым годом Санкт-Петербург активно развивается как крупный туристический центр. В то же время, в Северной столице, в отличие от Москвы, представлено очень мало небольших гостиниц уровня 3* и именно апарт-отели заполняют сегодня эту нишу.

💡 Инвестиции в "Апарт-отель SHINE" под управлением с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода. Девелопером проекта является китайская компания.

📍 г. Санкт-Петербург, Таллинская ул., д.11, стр.2

5 минут на транспорте до Ладожского вокзала
7 минут пешком до метро "Новочеркасская"
10 минут на транспорте до Московского вокзала
15 минут на транспорте до Невского проспекта
20 минут пешком до площади Александра Невского
40 минут на транспорте до аэропорта "Пулково"

📝 О ПРОЕКТЕ

9-ти этажное здание, общей площадью 13 200 кв.м с 190 номерами, из которых 94 номера предлагаются для частных инвесторов, а остальные остаются за девелопером (продаваемые лоты распределены на каждом из этажей).
Старт продаж номеров состоялся в апреле 2021 года. Номера продаются полностью укомплектованные.
Апарт-отель SHINE находится на едином земельном участке с уже действующей гостиницей 4* NIHAO на 96 номеров (с 2003 работал отель «Пекинский сад», в 2018 году переименованный в отель NIHAO). В этом же здании размещается и российско-китайский культурный центр.

Целевая аудитория отеля NIHAO, пекинские бизнесмены и чиновники, которые высказывали пожелание привезти в Санкт-Петербург свои семьи, показать им «лидирующее культурное направление мира» (World's Leading Cultural City Destination 2020), пока они проводят бизнес встречи. Но в бизнес-отеле недостаточно семейных номеров и отсутствует инфраструктура для путешественников с детьми. Среднегодовая загрузка отеля NIHAO до периода COVID-19 составляла 89%, а высокий сезон мест не хватало, поэтому собственник решил построить рядом отель категории три звезды для распределения клиентских потоков.

Номерной фонд состоит из студий от 24,5 кв. м, джуниор-сюитов (от 32 кв. м) и апартаментов с одной и двумя спальнями (от 44 кв. м). Учитывая, что проект предназначен для среднесрочного проживания (от 5 до 14 дней), в каждом номере есть мини-кухня.

Отель спроектирован с учетом дополнительного сервиса, востребованного именно у целевой аудитории проекта, т.е. туристов из КНР. Например, специально оборудованная курительная гостиная (китайским гостям сложно адаптироваться к нашим ограничительным мерам), языковая среда (сервис и указатели на родном им языке), любимые и привычные им сорта чая в номере.

Из 1,1 тыс. кв.м площадей первого этажа почти треть отведена под конференц-зону, которое может функционировать как коворкинг, кабинеты для проведения встреч, медиазал для презентаций, обучающих программ или банкетов. Наличие таких площадей в отеле позволяет оптимизировать заполняемость в межсезонье – меньше туристов, больше корпоративных мероприятий и деловых визитов. Также в отеле запланированы лобби-бар, ресторан, фитнес-зал, подземный паркинг на 68 автомобилей и игровое пространство для детей.

По словам менеджера, на случай повторения карантинных и ограничительных мер у компании есть сотрудничество с российским отельным оператором. При "грустных" обстоятельствах отель переориентируется на внутренний рынок, что приведет, конечно, к снижению чека (от запланированных 60 евро за ночь, что почти 5 000 руб.), но не к убыточности предприятия.

Разработаны две доходные программы – «Рента» и «Бизнес». В первом случае собственник ежемесячно получает фиксированную арендную плату, во втором – фактическую прибыль, полученную от эксплуатации номера, распределенную «котловым» способом.

📌 О КОМПАНИИ

Застройщик «Хуа-Жэнь Интернешнл» - входит в международную группу компаний «Хуа Жэнь», более 25 лет развивающийся на российском рынке. Является одной из первых компаний с китайским капиталом в Санкт-Петербурге.

Деятельность группы охватывает множество направлений: инвестиционные проекты в области девелопмента, международная торговля, производство строительных материалов и строительство, ресторанный, гостиничный и туристический бизнес, международный культурный обмен.

Сегодня ключевыми направлениями деятельности ГК «Хуа Жэнь» являются: девелопмент и ресторанный бизнес. В ее портфеле коттеджные поселки «Мариинская усадьба», «Есенин Village», Pushkin House. Также группа управляет ресторанами «Нихао» и «Москва — Пекин».

Ранее у компании были заявленные проекты:
▪️ строительство малоэтажного жилого проекта «SunСити» в Тосненском районе, ▪️ конгрессно-выставочного комплекса «Дружба» в Красносельском районе,
▪️ многофункционального комплекса Sky City на Обводном канале.
Но сейчас строительные работы не ведутся и кажутся уже "забытыми проектами". Однако, в группе заверили, что эти планы сохраняют актуальность и над ними ведутся работы.

За последние два года связанные с ГК «Хуа-Жэнь» компании получили несколько заявлений о банкротстве от Федеральной налоговой службы (ФНС). В их числе ООО «Хуа-Жень Интернешнл», «Хун-Фу новый сити», УК «Нихао». Также ФНС предприняло попытку обанкротить «Хуа-Фун-3», но спустя несколько месяцев отказалась от своих требований. В прошлом году Русский торгово-промышленный банк начал взыскивать с «Хуа Фун» и поручителей «Хуа-Жэнь Интернешнл», «Леннедвижимость», ТД «ВАСТ» долг на сумму 239 млн рублей. Также кредитная организация подала иск к компании «Би Хай Инвест», потребовав с нее 20,2 млн рублей.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Рентный доход

🔸 Тип сделки: ДДУ

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)

🔸 Стадия готовности: Сдать объект в эксплуатацию планируют в июле 2022 г. (ранее сроки переносились)

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опция: Рассрочка на 6 мес. (но стоимость увеличивается)

🔸 Срок выплат: С 1 месяца

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Управляющая компания

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Популярность апарт-отелей
▪️ Открытие границ и приток туристов из КНР.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота: от 4 701 480 до 9 672 640

В стоимость номера входит отделка.

Оказывается, что стоимость меблировка сюда не включена и идет отдельно. Хотя на сайте, информация представлена совсем иначе, что стоимость лотов с отделкой и оснащением.

Вместе с договором купли-продажи клиент подписывает договор доверительного управления с УК сроком на три года.

🔹 Min площадь лота: от 24 кв.м до 54 кв.м

🔹 Две доходные программы:
Рента. Предполагает сдачу в долгосрочную (от полугода) аренду и фиксированные ежемесячные выплаты. Например, за студию в 24 кв.м собственнику гарантируется ежемесячно 25 000 рублей (цифра уже после уплаты коммунальных расходов и вознаграждения УК), или 300 000 рублей в год. Доходность – 6% годовых.

Для сравнения, в одном из наших проектов апарт-отеля в Санкт-Петербурге также есть программа гарантированной доходности, где за номер 14-16 кв.м - гарантированная доходность составляет 27 000 руб. (после уплаты коммунальных расходов и вознаграждения УК)

Бизнес. Номер может сдаваться как в долгосрочную, так и краткосрочную аренду, в зависимости от ситуации на рынке. Здесь доходность, по прогнозам китайцев, будет расти: от 5,6% в 2022 году (263 283 рублей) до 10,2% в 2025-м (479 551 рублей).

Мы также считаем верным, что гостиничную деятельность и загрузку отелей нужно смотреть в долгосрочной перспективе и ориентироваться на хорошую загрузку можно только по прошествии трехлетней работы. А не сразу обещать инвесторам заоблачную доходность уже в первый год работы.
Здесь мы полностью солидарны с китайцами и считаем объективным достаточно низкую доходность в первые 2 года.

Но, на сайте проекта не верно указана информация в отношении меблировки и оснащения номеров. Указанная стоимость юнитов - не включает в себя ни мебель, ни оборудования.

🔹 Пример расчета доходности лота с учетом полного оснащения:

▪️ Инвестиции: 5 739 640 руб. за 30,53 кв.м (почти 188 000 руб. за кв.м).

+ 650 000 руб. за "приспособления и оборудование" (сохранены формулировки менеджера)

▪️ По программе Рента (гарантированный доход): 31 090 руб. в мес./373 077 руб. в год (6.5%)
▪️ По программе Бизнес (прогнозный, по котловому методу):

Апарты теснят гостиницы

По аналитике компании Becar Asset Management, высокий сезон – 2021 для сервисных апарт-отелей Петербурга выдался куда более урожайным, чем для классических гостиниц. Заполняемость первых варьировалась от 75 до 90% в зависимости от локации и проекта, в то время как обычные отели в среднем вышли на 50%-ю загрузку (подтверждение этому см.ниже). Впрочем, доковидных показателей рынок ещё не достиг. По мере спада туристической активности управляющие постепенно переориентируют большую часть номеров на средне- и долгосрочную аренду.

По объёму номерного фонда апартаменты в Петербурге догоняют классические гостиницы, чем усугубляют и без того не очень уверенную конкурентную позицию последних, особенно в комфорт-классе (категория «две и три звезды»).

По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на III квартал 2021 года в Петербурге и Ленобласти действуют 58 апарт-отелей на 20 719 юнитов, что составляет более 1,1 млн кв.м. Из них 12 123 юнита (59%) относятся к сервисным апартаментам (526 855 кв.м).

По данным Colliers, по итогам 2020 года качественный номерной фонд классических гостиниц Петербурга насчитывал 23 448 номеров. То есть разница в показателях между двумя сегментами рынка гостеприимства уже невелика. Правда, если учитывать только сервисные апартаменты, у гостиниц ощутимый перевес.

Кризис в области здравоохранения стал катализатором трансформации отелей, побудив отельеров переосмыслить свои концепции в сторону гибридных решений. Предложение номеров в сертифицированных апарт-отелях 3-5* Санкт-Петербурга на конец 3 кв. 2021 составило 3,6 тыс. номеров в 22 отелях (12% в общем объеме номерного фонда 3-5* города). Предложение номеров в апарт-отелях 3-5* выросло в 6 раз по сравнению с показателем 3 кв. 2019. Предложение классических номеров в отелях 3-5* Санкт-Петербурга выросло всего на 1% за тот же период.

После максимумов июня и начала июля, достигнутых благодаря ПМЭФ, сезону Белых ночей и матчам ЕВРО-2020, тарифы начали снижаться. По итогам 3 кв. 2021 года средний тариф отелей 3-5* Санкт-Петербурга составил 5610 руб./ номер/сутки, -8% к 3 кв. 2019. Снижение тарифов произошло во всех сегментах и связано с введением в Санкт-Петербурге запрета на массовые мероприятия в июле, что, в свою очередь, повлияло на отмену туристических групп, банкетного обслуживания и мероприятий в июле и августе – снижение среднего тарифа в каждый из этих месяцев составило -10% к уровню 2019. Также на отрицательную динамику показателя среднего тарифа в 3 кв. 2021 повлияло отсутствие иностранных туристов, основной туристический сезон в Санкт-Петербурге для которых – июль, август, сентябрь и начало октября.

Доминирование на гостиничном рынке Санкт-Петербурга внутреннего - прежде всего рекреационного - туризма привело к снижению заполняемости во всех сегментах. По итогам 3 кв. 2021 средняя загрузка отелей 3* составила 61% (-29 пп. к 3 кв. 2019). Разница в загрузке 3* и 4* невелика (5- 7%) – загрузка отелей 4* - 55% (-19 пп. к 3 кв. 2019). Загрузка отелей 5 составила 45%, снижение на -15 пп. к 3 кв. 2019.

Комфортные, оснащенные кухней и гибкие в предоставлении услуг, апарт-отели лидируют по загрузке второй год подряд. В 3 кв. 2021 апарт-отели показали хорошие показатели заполняемости на уровне 75%, вплоть до насыщения (95- 100%) в отдельные периоды. С середины лета апарт-отели начали плавный переход на долгосрочную аренду, к концу 3 кв. 20-50% номеров в зависимости от проекта сдается в дослгосрок. Значительную долю рынка заняли квартиры. Посуточная аренда квартир (Airbnb и частных квартир) показала рост заполняемости на +35-40% к 3 кв. 2020 и +15-20% к 3 кв. 2019 1 . Этот тип размещения привлекает туристов более дешевыми ценами и наличием кухонь, что значимо для молодых семей или компаний друзей.

Итоги 3 квартала 2021 года

Согласно обзору рынка гостиничной недвижимости Colliers, заполняемость гостиниц Петербурга стабильно росла с начала 2021 г.: по итогам года уровень загрузки составил 51%, что превышает показатель 2020 г. (+16 п.п.), но все еще ниже результата 2019 г. (-18 п.п.).

Значение ADR в 2021 г. осталось на уровне показателя 2020 г.: в среднем тариф по итогам года повысился всего лишь на 5%, до 4 840 руб./номер/сутки (не вкл. завтрак и НДС), и остается значительно ниже показателя 2019 г. (-25%).

На фоне вводимых ограничений, люди предпочитают размещение не столько в отелях, сколько в квартирах или апартаментах, и с введением в гостиницах обязательных QR-кодов популярность аренды квартир или апартаментов только возрастет.

Последствия пандемии вынудили некоторых владельцев отелей задуматься о продаже объектов. Так, после смены владельцев вместо Courtyard by Marriott St. Petersburg Vasilievskу в городе открылся новый отель под названием River Palace, а на месте отеля VOX новый собственник, компания Investa, планирует создать апарт-отель.

Согласно прогнозам Комитета по туризму, общий турпоток в 2026 г. достигнет 9,1 млн человек, из которых чуть больше 2 млн — иностранные туристы и «круизники» (не размещающиеся в отелях).

Итоги рынка

Доверие к сегменту апарт-отелей возрастает по мере того, как апарт-отели гибко реагируют на изменения спроса на рынке аренды, поддерживая заполняемость на уровне 65-90% и обеспечивая доходность 8-12% годовых. Происходит перераспределение портфелей инвесторов из сферы жилья и депозитов в сегмент апарт-отелей и сервисных апартаментов. Число планируемых проектов растет. Продажи апарт-отелей в 2021 году идут интенсивно, опережая показатели 2020 года.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Самый минимальный порог входа в районе расположения объекта, где инвестор получает в собственность недвижимость (а не доли, паи или невыделенную в натуре долю).

✅ Проект является продолжением действующего отеля категории 4*. В котором высокая загрузка и спрос на дополнительные номера для членов семьи.

✅ Во всем мире китайские туристы — самые многочисленные. По данным на конец 2019 года, до пандемии обе российские столицы ежегодно посещало более 750 тысяч туристов из Китая. Это государство также возглавляло рейтинг стран по объему дохода, принесенного туристами экономике РФ. При этом, как показывали многолетние исследования, у нас китайские туристы тратили меньше, чем в других странах Европы и вот почему:

Особенности получения визы. До 2021 года китайские граждане предпочитали путешествовать группами, при таком варианте виза для въезда в Россию не требовалась. Все услуги оплачивались одновременно в Китае, туристы приезжали и уезжали группами, проводили в городе два-три дня, насыщенных экскурсиями, селились в недорогих отелях без звезд, организованных китайскими гражданами, питались в таких же китайских ресторанах и кафе и фактически оставляли в городе деньги только за сувениры. По многолетней статистике, в среднем траты китайского туриста в Петербурге не превышали 16 тысяч рублей.

С 1 января 2021 года для граждан КНР стало возможным оформлять электронные визы в Россию, не выходя из дома и не посещая для этого консульство. Свои коррективы внесла и пандемия, которая сделала более привлекательными камерные варианты отдыха. Как следствие, эксперты туристической отрасли предупреждают о том, что Петербургу нужно готовиться к приему индивидуальных туристов, а это другой чек, другие требования и к туристическому продукту, и к маршруту, и к гостиницам. Сформировался совершенно иной запрос от более платежеспособной и требовательной публики.

✅ Апарт-отель расположен в жилом районе сталинской застройки с монументальными фасадами и комфортными зелеными дворами. В шаговой доступности – станция метро «Новочеркасская», набережная Большой Невы и мост Александра Невского. Это, конечно, не Дворцовая площадь, но есть своя целевая аудитория.

✅ Целевая аудитория проекта - это туристы и делегации из КНР, которым уже известен действующий отель.
Целевая аудитория действующего отеля NIHAO, пекинские бизнесмены и чиновники, которые высказывали пожелание привезти в Санкт-Петербург свои семьи, показать им «лидирующее культурное направление мира» (World's Leading Cultural City Destination 2020), пока они проводят бизнес встречи. Но в бизнес-отеле недостаточно семейных номеров и отсутствует инфраструктура для путешественников с детьми.
Более того, в действующем отеле размещается российско-китайский культурный центр. И делегациям, участвующим в мероприятиях центра удобнее всего размещаться в этом отеле.

Локация отеля NIHAO уже доказала высокий спрос со стороны китайских туристов.

С одной стороны, в тихом зеленом районе можно выспаться и отдохнуть после долгого перелета. С другой – до туристических достопримечательностей 25–30 минут пешком, а наблюдать развод мостов на Неве можно будет с обустроенной эксплуатируемой кровли здания отеля.

У отеля очень четкая и понятная целевая аудитория, что является преимуществом. За счет этого и локация самого отеля (не в туристическом центре) отходит на второй план.

✅ В непосредственной близости еще два отеля – «Ладога» на Шаумяна, 26, и «Наутилус Инн» на Рижской улице. Это небольшие и недорогие отели, работающие на внутренний рынок, в отличие от NIHAO, позиционирующегося как бизнес-отель для гостей из КНР.

✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе. По данным Colliers, спрос на апартаменты растет. В отличие от гостиниц даже в период пандемии заполняемость апарт-отелей составляла 30-40%.

👎 РИСКИ

Кроме тех рисков и недостатков, которые мы обычно указываем в случае апартаментов в проведенных ранее разборах, мы хотим добавить:

❎ Увеличение срока ремонтных работ и, соответственно, запуск работы отеля. Особенно, учитывая, что сроки уже не раз переносились.

❎ Продажи не по эскроу-счетам, так как РНС получено в 2016 году.

❎ Несколько заявлений о банкротстве от Федеральной налоговой службы в отношении застройщика и управляющей компании как-то настораживают.

❎ Китайский турист. Ох уж этот китайский турист. Среди отельеров по приему китайского туриста уже есть свой свод правил, которые они активно используют и делают из них памятки как для самих отельеров, так и для туриста (на китайском языке), которые развешивают в каждом номере. А все это связано с тем, что китайский турист очень специфичен. Есть отели (сети отелей), политика которых запрещает селить туристические группы из Китая. Связанно это прежде всего с дискомфортом, который создают китайские туристы для других клиентов отеля. Китайцы очень шумная нация со своей особенной спецификой, чайными церемониями, заваркой лапши и пельменей в чайниках и прочими нюансами. У отельеров есть правило, постоянно проверять номера китайцев и вводить штрафы за порчу имущества (как показывает многолетняя практика, китайцы не очень бережно относятся к чужому имуществу). И обязательно размещать таблички на китайском языке, предупреждающие о запрете курения в номерах.

❎ Считаем очень сомнительным перспективу переориентации отеля на внутренний рынок, учитывая специфичность этого туриста и последствий после него (см. пункт выше).

Ну, приятно!!!

Молимся!!!

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку, но только при условии снятия ограничений и восстановления туризма, в том числе делового (не внутреннего), так как апарт-отель ориентирован именно на туристов (делегатов) из КНР, в противном случае, даем проекту нейтрально-отрицательную оценку (именно из-за узкой целевой аудитории).