Инвестиции в Карлуу на Алтае

Уважаемые читатели,

Сразу хотим отметить, что рынок недвижимости отдельных регионов России может существенно отличаться от привычной нам практики, где стандартом являются «прозрачные» схемы сделок, достоверные объявления, наличие официальных отделов продаж от застройщика и четко регламентированные процедуры оформления прав собственности.

На примере сочинского побережья мы уже сталкивались с необходимостью более глубокого погружения в региональные особенности:

• преобладание сделок за наличный расчёт;
• отсутствие ДДУ (договора долевого участия);
• специфика видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ), что зачастую лишает покупателя юридических гарантий по праву собственности;
• реализация объектов через индивидуальных предпринимателей и риелторов без централизованных отделов продаж;
• активное использование фейковых объявлений и агрессивных маркетинговых практик.

В связи с этим, начиная анализ инвестиционных проектов в Республике Алтай — регионе, ранее не рассматривавшемся на нашем канале, — мы обращаем внимание, что на текущем этапе можем НЕ обладать всей полнотой локального контекста. Мы пока не знаем, кто является ключевыми игроками на рынке, какие схемы сделок преобладают и каковы региональные особенности законодательной и административной практики.

В рамках последующих публикаций мы будем поэтапно погружаться в специфику региона:

• анализировать конкретные инвестиционные предложения;
• выявлять риски и преимущества с точки зрения финансовой и юридической состоятельности проектов;
• общаться с представителями девелоперов, агентами, а также локальными участниками рынка.

Мы планируем подготовить серию профессиональных разборов инвестиционных проектов в Республике Алтай, в рамках которых дадим экспертную оценку наиболее важным аспектам — от состава сделки и правового оформления до рыночных перспектив объекта.

P.S. Если вы обладаете опытом участия в сделках с недвижимостью в данном регионе и можете поделиться важными деталями, которые могут повлиять на итоговое решение инвестора, будем признательны за ваши комментарии и рекомендации.

💡 Инвестиции в строящийся комплекс апартаментов Карлуу в предгорьях Алтая с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода до 250 000 руб./мес.

📍 Республика Алтай, Майминский район, поселок Карлушка

Проект расположен рядом с федеральной трассой «Чуйский тракт» и в непосредственной близости к аэропорту Горно-Алтайска.

А также, возле главной реки региона - Катунь.

• Аэропорт - буквально в 5 минутах ходьбы.

После реновации международного аэропорта Горно-Алтайска сюда будут приезжать путешественники из Китая, ОАЭ и других стран.

• Удобный выезд на Чуйский тракт — одну из самых живописных дорог мира
• 10 км до столицы Республики Алтай — Горно-Алтайска - примерно 10–15 минут на машине
• Курорт «Манжерок»: около 30 минут на автомобиле
• Рекреационный комплекс «Бирюзовая Катунь»: около 30 км / 30 минут на автомобиле
• Игровая зона «Сибирская монета»: около 30 км / 30 минут на автомобиле

Комплекс находится в живописном месте на Чуйском тракте, который входит в топ-5 красивейших автодорог мира. Окружение - это природа Алтая, горные пейзажи, река Катунь, леса и туристические маршруты. В радиусе 30 минут - главные туристические «магниты» региона: всесезонный горнолыжный курорт, рекреационные комплексы, природные и культурные достопримечательности.

📝 О ПРОЕКТЕ

Состав проекта:

• Торговые галереи, придорожный сервис.
• Гостиница на 116 номеров общей площадью 5 636 м². В гостинице будет ресторан, лаундж и лобби-бар, конференц-зал, фитнес-зал, ski-room (комната для хранения горнолыжного снаряжения).
• Четыре корпуса с апартаментами. 250 апартаментов для продажи инвесторам с передачей под управление. В каждом предусмотрена зона кухни.
• Паркинг на 175 мест, вкл. подземный на 75 м/м

Апартаменты:

Все здания строятся по монолитной технологии.

1. Для удобства постояльцев продуманы базовые составляющие сервиса: трансфер из аэропорта, на рейс, до горнолыжных трасс. 2. Также предлагается доставка продуктов в номер по запрошенному списку, что особенно оценят семьи с детьми, которым часто нужны простые домашние блюда. 3. Прорабатывается и запуск собственного каршеринга для путешествий по Горному Алтаю.

📌 О КОМПАНИИ

Застройщиком апарт-отеля Карлуу выступает девелоперская компания «Мой Дом» из Барнаула.

Компания «Мой Дом» работает на рынке недвижимости с 2014 года, реализует проекты в Алтайском крае и Республике Алтай.

Основные проекты компании сосредоточены в Барнауле, где «Мой Дом» построил и ввел в эксплуатацию жилые комплексы («Модный дом» (построен в 2018 г.), «Новый квартал» (построен в 2019 г.) и торгово-офисный центр «Капитал» (построен в 2022), О2 - Бизнес-центр класса А (на завершающей стадии).

• 10 лет на рынке
• 720 квартир
• 170 офисов
• > 30 000 кв. м построено
• > 160 000 кв. м земельный банк

Компания отмечена отраслевыми наградами. В 2024 году руководитель строительства «Мой Дом» получил премию «Золотая каска» за лучший строительный объект («Вышка»), в частности за сохранение зелёных насаждений, чистоту и безопасность на площадке.

На портале наш.дом.рф проект реализуется компанией ООО СЗ ЭНЕРГИЯ.

Другие строящиеся проекты застройщика: Меланж и Вышка

Управляющая компания

За обслуживание комплекса будет отвечать сервисная компания Utrom.

ООО "УТРОМ.ГРУПП" (ИНН 9709124034)

Дата регистрации: 17 апреля 2025 года
Вид деятельности: Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Уставный капитал: 10 000 руб.

Судя по дате организации, компанию создали "на днях."

При этом, в рекламном материале говорится, о том, что у компании есть и другие проекты, которые она управляет. Например:

Однако, в открытых источниках нам не удалось найти информацию о том, какими именно отелями управляет группа Utrom. По связи с генеральным директором мы также ничего не нашли.

А вот это список объектов под управлением УК прислала нам менеджер:

1. Match Point, Василисы Кожиной, 13 (Арендный дом, ДОМ.РФ)

2. ЦВЕТ32, Цветной бульвар 32А (апартаменты премиум-класса)

3. Lumin house, Славянская пл., 2/5 стр. 1 (апартаменты премиум-класса)

4. Fanatstic house, Малая Грузинская ул., 44/30 строение 1 (апартаменты премиум-класса)

5. Lunar, Ленинский пр-т., 38А к.1 (квартиры и офисы премиум-класса)/

Связи сервисной управляющей компании UTROM с объектами Match Point, Цвет32, Lumin house, Fantastic house и Lunar по открытым данным и профильным источникам нет.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости квадратного метра

🔸 Тип сделки:

• ДДУ. Продажа квартир через счета эскроу. Чистовая отделка НЕ входит в ДДУ.

Проектное финансирование строительства апарт-отеля Карлуу обеспечивает Сбербанк

• Отдельный договор на отделку и меблировку/оснащение. На момент разбора такой договор находится на стадии формирования.
• Договор доверительного управления с УК сроком на 1-2 года. В процессе подготовки.

Распределение доходов по принципу «котлового метода»: 70% инвестору, 30% — на управление.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции:

• Рассрочка без удорожания. 40% первоначальный взнос, 40% в течении 18 месяцев, 20% до 25.12.2026г.
• Ипотека.

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства: Подготовка площадки

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2028
Выдача ключей: 02.12.2028

🔸 Текущий ход строительства: апрель 2024 г.

• Завершены работы по разработке котлованов 1, 2, 3, 4 корпусов апартаментов и корпуса гостиницы;
• Завершено выравнивание рельефа посредством отсыпки грунтом;
• Ведется разработка котлована корпуса ритейла;
• Подключение временного водоснабжения строительной площадки.

🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности: от 0 до 41% (начало продаж январь 2025 г.)

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК/Возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста:

▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий

▪️ Обновление аэропорта и запуск международных рейсов

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на дату разбора): 7 917 000 ₽ / 321 830 ₽/м² + отделка и меблировка/оснащение*

*Точную сумму отдели и меблировки на момент разбора менеджер озвучить не смогла. Договоры и спецификация в процессе подготовки. Озвучили лишь ориентировочную сумму, равную порядка 3-4 млн в зависимости от площади номера

🔹Лот: 24,6 м²

Рендеры отделки и меблировки

🔹 Доходность рекламируемая:

1. Прогнозный рост стоимости метра.

Цена метра на старте - 250 тысяч рублей (январь 2025).
Апрель - 315 тысяч.
В сентябре цена поднимается до 400 тысяч
В декабре - до 500 тысяч

2. Программы доходности:

Есть программа «Партнерство», которая также предполагает передачу апартаментов в управление сервисной компании. При этом собственник получает процент от дохода апарт-отеля в целом. Так, при заполняемости до 80% он составит до 160 тысячи рублей в месяц.

Также можно оформить программу «Стабильность». Она предполагает передачу апартаментов в управление сервисной компании, которая гарантирует ежемесячную выплату в размере 80 тысяч рублей — независимо от финансовых показателей проекта.

🔹 Пример расчета доходности:

1.Средний уровень помесячной загрузки мы взяли вот отсюда:

Средний показатель по году - 62%.

2. Стоимость проживания - из фин.модели. Мы согласны. Альтернативные варианты размещения:

Единственно, в наших расчетах мы стоимость проживания оставили неизменной на все месяцы. Но, вероятно, что она меняется помесячно, в зависимости от степени спроса.

3. Расходы - из фин.модели.

Вариант программы гарантированного дохода:

Инвестиции: 11 млн
Доход: 80 000 * 12 = 960 000
Доходность: 8,7% (против 14% без программы с расчетом на среднегодовую загрузку 62% и стоимости проживания 10 500)

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Рост турпотока + модернизация аэропорта. По итогам 2024 года Республику Алтай посетили 2,7 млн человек. К 2030 году их будет около 3,6 млн, следует из прогнозов официальных источников. В том числе за счет привлечения иностранных туристов. Для этого развивается аэропорт в Горно-Алтайске, который получил статус международного.

В апреле 2025 года Горно-Алтайский аэропорт приобрел статус международного. После реконструкции он сможет принимать международные рейсы. Таким образом, вектор государства на развитие внутреннего туризма и рост трафика из-за рубежа становится очевидным.

✅Развитие локации.

Проект «Большая Майма» (мы говорили о нем в разборе региона) планируется реализовать между Горно-Алтайским аэропортом и селом Майма, на участке площадью 82 гектара. «Большая Майма» — это стратегический проект, объединяющий жилое строительство, образование, медицину, промышленность и туризм, который позволит существенно повысить уровень жизни и экономический потенциал Республики Алтай.

✅ Высокий уровень загрузки – в пиковые месяцы до 85%.

✅ Всесезонность...почти. В Республике Алтай увеличился цикл среднегодовой загрузки номерного фонда для туристов. Если еще 3-4 года назад речь шла только о 6-7 месяцах, то сегодня это 10 месяцев. Маловостребованными пока остаются только ноябрь и апрель.

✅ Интерес к региону крупных инвесторов. Знаковым проектом в республике стал круглогодичный горнолыжный курорт "Манжерок", который развивает Сбербанк. Он уже стал визитной карточкой региона.

Кроме того, в республику пришли другие инвесторы, которые заявили крупные проекты в гостиничном и рекреационном бизнесе, а также начали строить жилье.

Мы уже перечисляли строящиеся гостиничные проекты в разборе региона.

В Республике Алтай в 2025 году в жилом строительстве активно работает федеральный девелопер «Брусника», которая выиграла аукцион на право комплексного развития территории (КРТ) в Горно-Алтайске площадью более 6 га на берегу реки Маймы. В рамках проекта девелопер построит около 70 тыс. м² жилья нового уровня с квартальной застройкой до 12 этажей, современной инфраструктурой, включая котельную, детский сад на 125 мест и собственную управляющую компанию. Это первый проект Брусники в регионе.

✅ Локация.

• В непосредственно близости от аэропорта.
• Прямой выезд на Чуйский тракт — одну из самых живописных дорог мира.
• В 10 км от Горно-Алтайска (столица).
• А еще в 30-минутной доступности от главных туристических "магнитов" – всесезонного горнолыжного курорта "Манжерок", рекреационного комплекса "Бирюзовая Катунь", игровой зоны "Сибирская монета".

✅ Не большой номерной фонд. 116 + 250.

✅ Продажи через счета эскроу.

✅ Возможность купить номера с полной чистовой отделкой и меблировкой.

НО. На момент разбора стоимость пакета не известна. Озвучена ориентировочная стоимость в 3-4 млн, что на наш взгляд является завышенным ценником.

✅ Низкая конкуренция среди краткосрочной аренды. Очень скудный выбор предложений среди отелей в ближайшем окружении.*

*НО! Это на текущий момент. Через неск лет ситуация может измениться.

✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.

✅ Наличие программы "гарантированный доход". А в самом проекте котловой метод распределения дохода.

✅ Наличие и выгодные условия рассрочки.

✅ Наличие достаточного количества машиномест, так как часть путешественником будут передвигаться на авто (собственных или арендованных). Важно, для данной местности и туристической направленности локации.

👎 РИСКИ

❎ Разрешённое использование земельного участка с ВРИ «Объекты дорожного сервиса» предполагает размещение объектов, обеспечивающих обслуживание автотранспорта и водителей на дорогах - это могут быть автозаправочные станции, кафе, магазины, стоянки, ремонтные мастерские и прочие сервисы для автомобилистов.

❎ Отзывы о качестве строительства:

❎ Перенос сроков. Например, БЦ О2 ранее планировалось открыть бизнес-центр уже в сентябре 2024 года, однако фактический ввод перенесён на первую половину 2025 года.

❎ Не опытная УК.

Компания управления, несмотря на опыт основателя, на текущий момент не обладает достаточным практическим опытом в сфере операционного управления. Руководитель действительно имеет внушительный бэкграунд, включая руководящие должности в крупных девелоперских структурах и теоретическую базу, подтверждённую экспертными публикациями. Однако создание и эффективное функционирование собственной управляющей компании требует иных компетенций: выстраивания внутренних процессов, управления номерным фондом, взаимодействия с множеством собственников, своевременного предоставления прозрачной ежемесячной отчетности по доходам и расходам. На сегодняшний день практика показывает, что теоретическая подготовка и управленческий опыт в девелопменте не всегда гарантируют успешное применение на уровне операционного управления в формате УК.

❎ Отсутствует возможность проверить какими объектами управляет команда UTROM.

❎ Какие гарантии, что УК возьмет номера в управление, если предварительный договор управления сейчас не заключается?

❎ На момент разбора нет точной стоимости мебельного пакета. А это влияет на общую сумму инвестиций.

❎ Текущий этап строительных работ - голое поле. Ни одной сваи даже пока не вбито.

❎ Возможность самостоятельного управления, что в свою очередь не позволяет сохранить единую концепцию проекта, а также допускает возможность демпинга цен в рамках одного отеля.

❎Развитие локации.

Ранее упомянутый проект «Большая Майма» предполагает масштабное жилищное строительство. Это приведёт к выводу на рынок большого количества квартир и апартаментов от частных собственников.

Подобная динамика будет способствовать формированию конкурентной среды на рынке аренды и продажи, а также повлияет на ценовой уровень и структуру спроса. Важно учитывать, что рост предложения со стороны частных лиц может создать нагрузку на рынок и диктовать свои условия ценообразования, тем самым снизить ожидания девелопера о росте стоимости метра в проекте Карлуу до 500 тыс. за квадрат.

❎ Высокая стоимость авиаперелета. На сниженный спрос на отдых на Алтае может сказываться стоимость авиабилетов. Перелет из Москвы в Горно-Алтайск и обратно порядка — 20–50 тыс. руб.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для инвестора с целью как спекулятивной продажи, учитывая самую начальную стадию строительных работ, продажи ГАБ, так и получения пассивного рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, обусловленную перспективами развития туристической привлекательности региона. Чему способствует, в том числе, модернизация аэропорта и расширение его функциональности за счёт возможности приёма международных рейсов. Это создаёт потенциал для увеличения туристического потока и, как следствие, устойчивого спроса на аренду и приобретение недвижимости.

В то же время, имеются факторы, вызывающие обоснованные сомнения и сдержанность в оценке. В частности, настораживает недостаточный опыт управляющей компании, а также завышенная стоимость мебельного пакета, что может негативно сказаться на конечной доходности инвестора.

В связи с вышеуказанным, на данном этапе мы склонны дать проекту нейтрально-отрицательную оценку и рекомендуем занять выжидательную позицию. Оптимально дождаться перехода к следующему этапу строительства — начала работ по котловану, что будет подтверждением фактического запуска строительного процесса, а не только подготовительных мероприятий.