Инвест-отель 3* от InREIT

💡 Инвестиции в апарт-отель 3* от InREIT в Санкт-Петербурге со стратегией, которая "за время туристического сезона принесет владельцам апартаментов доходность на уровне 10-12% годовых. А с учётом капитализации % доходности может достигать 35%".

📍 г. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Константина Заслонова, 8Б

• м. Лиговский пр. - 4 мин пешком
• м. Обводный Канал I,II - 6 мин пешком
• м. Звенигородская - 10 мин пешком
• 1,4 км от Московского вокзала
• 1,5 км до Невского проспекта
• на расстоянии 250 м расположен Лиговский проспект - крупная магистраль Центрального района с высокой интенсивностью транспортных потоков

Это далеко не первый разбор Питерского апарт-отеля. С предыдущими нашими разборами проектов культурной столицы Вы можете ознакомиться по ссылкам ниже. В ним мы неоднократно разбирали рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга.

1. Инвестиции в апарт-отель We&I by Vertical 3*
2. Инвестиции в апарт-отель We&I Ramada by Vertical 4*
3. Инвестиции в апарт-отель GLORAX ЗАНЕВСКИЙ
4. Инвестиционные квартиры Project 6|3
5. Инвестиции апарт-отель 4* под управлением Investa (тек. Inreit)
6. Инвестиции в "ACADEMIA Особняк Shuvaloff"
7. Инвестиции в "PARK SIDE"
8. Инвестиции в "Апарт-отель SHINE"

📝 О ПРОЕКТЕ

В доме появится 52 апартамента (2-3 этажи и мансарда) площадью от 13 до 19 кв. м. Первый этаж отведен под необходимую для удобства гостей инфраструктуру: здесь появятся кондитерская, продукты экспресс-формата, салон красоты и другие объекты сервиса. Номера предлагаются с отделкой и меблировкой.

• Старт продаж состоялся в октябре 2023 года (к моменту разбора 8 студий продано).
• Заявленный срок сдачи — II квартал 2025 года. Именно тогда должны быть завершены работы по капитальному ремонту. Новый собственник – СК «Союз» – планирует провести здесь комплексный капитальный ремонт с заменой и укреплением ветхих конструкций, усилением фундамента, стен, полной заменой всех инженерных коммуникаций.

📌 О КОМПАНИИ

InREIT (ранее Investa) – инвестиционно-строительная компания, на рынке 7 лет. Занимается точечной реновацией старого фонда недвижимости в центре Санкт-Петербурга (от выкупа исторических зданий, этажей, помещений, проектирования нового пространства, всех этапов согласования, строительства и ремонта, продажи до управления готовым продуктов) с программами пассивного дохода для инвесторов. В портфеле компании сеть апарт-отелей "Гости любят" и "База" – сеть коворкингов.

Мы уже ранее разбирали проект этой компании Инвестиции апарт-отель 4* под управлением Investa (тек. Inreit)

Управляющая компания Port Comfort / VISIONEER Property Group - управляет сетью отелей 3-4*: 9 апарт-отелей, 423 номера.

К нашему сожалению УК не ООО, а ИП, и мы не можем посмотреть их финансовую отчетность.

Отзывы/оценки на действующие отели от на Яндекс.Путешествия:

• Port Comfort on Ligovskiy 4* - 4,8
• Port Comfort 4* - 4,9
• Port Comfort by Smolnyy 3*/Port Comfort by Moyka 3*/Port Comfort by Neva 3* - 4,7

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход

🔸 Тип сделки. Общая стоимость студии делится на 3 договора:

• Договор на отделку
• Договор на мебелировку
• Предварительный договор купли-продажи на недвижимость. Он подписывается на этап стройки, после ввода объекта в эксплуатацию подписывается основной договор купли-продажи.

+ Договор аренды с УК (после ввода объекта)

🔸 Тип владения: 100% собственность (лоты будут иметь каждый свой кадастровый номер)

🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)

🔸 Стадия готовности: Ремонтные работы. Заявленный срок сдачи — II кв. 2025 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опция: Рассрочка

1 вариант:
первоначальный взнос от 1 млн
удорожание на остаток 13%
полученная сумма делится на равные платежи (ежемесячные/ежеквартальные) и выплачивается до октября 2024

2 вариант:
если на выплату нужно 3-4 месяца
первоначальный взнос от 1 млн
ежемесячное удорожание на остаток 1,5%

🔸 Срок выплат: С 1 месяца после передачи юнита в управление УК

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная Управляющая компания

🔸 Драйвер роста

▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием

▪️ Локации – проект реализуется всего в 900 метрах от будущего терминала высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва – Петербург, которая сократит время проезда до 2,5 часов. Новый терминал ВСМ появится в центре города – под его строительство выделена территория за Московским вокзалом, в районе Невского проспекта, 85А, и Лиговского, 50. Запуск первого поезда планируется уже в 2027 году, что значительно увеличит пассажирский поток между двумя столицами.

Конкурентное окружение

1. Строящийся проект бизнес-класса Апарт-отель Лиговский, 127 объединяет в себе современность и историю. Комплекс включает и новое современное здание и историческое – особняк Н. С. Рыжкина - клубный дом на 77 апартаментов от 35 кв.м и подземным паркингом. Сдача в 3 кв. 2025 г.

Реализация лотов по ДДУ, через счета эскроу.

от 12,16 млн до 49,65 млн ₽ / от 300 000 до 350 000 ₽/м²

2. 4*звездочный апарт-отель бизнес класса «VIDI» (10 этажей) на 410 апартаментов.

Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025 / Выдача ключей: 30.06.2025
Продажа по ДДУ, через счета эскроу. Уровень распроданности 70%

От 23 кв.м от 7,7 (343 000 руб./кв.м) до 13,88 млн ₽ с чистовой отделкой.

Согласно международной системе оценки гостиничных объектов VIDI соответствует 4 звездам. Инфраструктура: авторское лобби, ресторан, бар, фитнес-центр, коворкинг-зону и подземный паркинг на 57 автомобилей.

Студии широкие, а не вытянутые, как кишка.

Рассрочка, Ипотека.

Рекламируемая доходность проекта: 10%

К преимуществам VIDI относится то, что по документам объект проходит как гостиница. Это гарантирует собственникам минимальную для нежилой недвижимости налоговую ставку.

Управляющая компания МТЛ. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3. Апарт-отель "Наследие на Марата". От 33 кв.м от 11,67 млн до 22,1 млн ₽ /от 260 000 до 355 000 ₽/м². Сдача IV кв. 2023 г.

Анализ рынка

Новости рынка апартаментов Санкт-Петербурга:

• DVA Group выкупила у ГК «ФСК» проект «Zoom Звёздная» и готовит его к старту продаж под названием Avenue Apart Pulkovo
• Введены в эксплуатацию завершающие корпуса в комплексе апарт- отелей Valo
• ГК «ПИК» вывела на рынок сервисный апарт- отель «Вольта» – дебютный проект девелопера в сегменте
• Формат сервисных апартаментов продолжает активное развитие: растёт число новых апарт- отелей, выводимых на рынок застройщиками
• Запланирован возврат НДС при реализации апартаментов по ДДУ. Ранее (с 2010 г.) застройщики были освобождены от данного налога

В I полугодии 2023 г. было реализовано 1,5 тыс. апартаментов общей площадью 26,6 тыс. м²: 66% сделок составили лоты сервисного формата.

К крупным объектам, стартовавшим в I полугодии 2023 г., относятся сервисный апарт-отель «Вольта» от ГК «ПИК» (430 юнитов в составе) и комплекс несервисных апартаментов Zen Garden от Yard Group (105 лотов). С начала 2023 г. было введено в эксплуатацию 4 объекта, 2 из которых являются завершающими корпусами комплекса апарт-отелей Valo. Номерной фонд нового ввода соста- вил 2,6 тыс. юнитов.

В I полугодии 2023 г. продажи завершились в 3 объектах: Putilov Avenir («ПСК»), «IzzzI Банковский 3» (Orange Group), «ACADEMIA Особняк Shuvaloff» (ACADEMIA LAND). Все они относятся к сервисному сегменту

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота: 4 454 000 руб. / 340 000 руб./кв.м

В стоимость анализируемого номера входит отделка и меблировка:

Комплектация номеров:

Вывод: стоимость не превышает рыночную.

🔹 Площадь лота: 13,1 кв.м

🔹 Доходность: котловой метод распределения доходов

За месяц отель получает доход, сначала вычитаются первоочередные расходы:
- маркетинг
- коммунальные услуги
- интернет
- уборка
Оставшаяся сумма делится в пропорции 70/30, где 70% получают инвесторы, 30% получает управляющая компания.

Прогноз доходности по фин.модели компании

В дни наименьшей загрузки 70-75% стоимость проживания: 2 120 - 2 882 руб.
В праздничные дни загрузка до 90%: 3 951 - 5 220 руб.

Вывод: с ценами на проживание мы согласны.

Ценник на проживание и конкурентов в ближайшем окружении. Отелей в окружении много, мы покажем самые популярные/известные сетевые апарт-отели (в т.ч. разобранные нами):

1. Апарт-отель YE'S Marata 3*.

2. Zoom Hotel

3. Izzzi у Владимирской 3*

Согласно фин. модели, доходность составляет 12,9%.

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 4,5 млн
Средняя годовая стоимость проживания: 3 000 руб.
Средний годовой уровень загрузки: 70%
ГАП: 756 000 руб.
Расходы + комиссия УК: 30% УК+ порядка 14-19% прочие расходы, вкл. КУ = среднее значение 47% = 355 320 руб.
ЧОД: 756 000 - 47% = 400 680 руб. Доходность: 8,9%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение в центральном районе.

✅ Апартаменты с отделкой и мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.

✅ Компания с опытом редевелопмента.

✅ Управляющая компания с опытом в управлении апарт-отелями.

✅ Маленький номерной фонд - вполне реально заполнить.

✅ Котловой метод распределения дохода.

✅ Выделение каждого помещения в отдельное с присвоением каждому кадастрового номера.

✅ Ранее дом был жилым - а значит проблем с разведением коммуникаций нет. Ну или почти нет...учитывая площадь лотов аж в 13 кв.м, то все-таки дополнительное разведение понадобится.

✅ Популярность Санкт-Петербурга.

По итогам 2022 года турпоток в Санкт-Петербург показал положительную динамику и превысил 8 млн. человек, что на 16% больше, чем годом ранее. Санкт-Петербург стал лидером в рейтинге российских регионов по доле бронирования жилья для краткосрочной аренды на майские праздники. Доля Северной столицы в общем объеме бронирований составила 11,17%. Второе место занял Краснодарский край с показателем 11,07%, на третьем месте — Москва (9,68%). В первую пятерку рейтинга вошли также Татарстан 5,68% и Подмосковье 3,86%.

✅ Уровень загрузки в Санкт-Петербурге по итогам I полугодия 2023 года составил 61%. На День города -  71%-75%, в даты проведения ПМЭФ - 81–83%, в праздник выпускников «Алые паруса» - 95%.

✅ ❎ Приобретение не «котлована».

НО, по нашему личному опыту, мы знаем, насколько бывает сложной, а порой и невозможной "переделка" здания в номера-апарты с учетом прокладки всех коммуникаций и водоотведения в каждый из номеров. Это достаточно масштабная и объемная работа, которой скрывает под собой много подводных камней.
Объем ремонта по сносу существующих перегородок, прокладок новых коммуникаций, перекрытий может скрывать много сюрпризов и занять достаточно большое количество времени....особенно, учитывая, что здание более 10 лет было законсервировано и отключено от коммуникаций.

👎 РИСКИ

❎ Высокая конкуренция среди действующих инвестиционных проектов по всему городу САЛЮТ / VALO / INTUIT / YES.

❎ Конкуренция за целевую аудиторию с расположенными апарт-отелями в самом ближайшем окружении: YES, Zoom, Izzzi.

❎ Назначение ЗУ: бытовое обслуживание.

Процесс по смене назначения ЗУ только начинается.... а может и не завершиться.

Важно понимать, что может возникнуть риск не перевода ВРИ ЗУ на гостиничную недвижимость.

❎ Продажа по предварительному ДКП.

По нашему мнению, объем работ под полноценную реконструкцию, с разрешением и эскроу счетами.

❎ А не перегрет ли рынок?

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку.