Инвестиции в SELF-STORAGE. Версия 3.0
Мы уже делали разбор одного из проектов инвестиций в SELF-STORAGE, в котором определили, что в долгосрочной перспективе формат self-storage будет развиваться. Потребность в хранении есть и с каждым годом она только растет. Жители крупных городов постепенно приходят к тому, чтобы сдавать вещи на хранение. Мы дали сфере - положительную оценку.
На прошлой неделе мы также разбирали эту сферу. Здесь вы можете более подробно ознакомиться как с самим проектом, так и с анализом рынка.
Сегодня мы рассмотрим еще один проект в этом направлении, но уже склад ответственного хранения. Этот проект находится в Санкт-Петербурге и привлекает инвестиции в форме займа.
Более 50 складов формата self-storage открылись в 2021 году в Петербурге
В Петербурге активно развивается рынок индивидуального складского хранения: по данным компании Maris в ассоциации с CBRE, за последние два года он увеличился в 2,5 раза.
Только в 2021 году в Северной столице открылось 53 склада формата self-storage (мини-склады, боксы или ячейки для хранения личных вещей и товаров — прим. ред), а к работе в этой сфере приступили уже 43 вместо ранее существующих 15 операторов. Эксперты отмечают, что популярность складов индивидуального хранения обеспечила пандемия коронавируса. При этом основной спрос сформирован как раз физическими лицами, которые занимают 80% в статистике от общего числа пользователей self-storage.
В начале 2022 года в Петербурге действовало более 130 складских комплексов индивидуального хранения. Лидерами по валовому объёму предложения на рынке стали Приморский (12%), Невский и Выборгский районы (11%). В топ-5 также вошли Красногвардейский и Фрунзенский районы (10%).
Ставки на качественный продукт растут на уровне инфляции и составляют от 1,3–2 тыс. руб. за один квадратный метр отапливаемых боксов. Известно также, что на сегмент отапливаемых складских комплексов на данный момент приходится 26% (+4 п.п. по отношению к 2021 году), а доля смешанного формата, наоборот, снизилась и составила 5% (–1 п.п.). И если в 2020 году рынок рос в основном за счёт более дешёвых "холодных" объектов, то в 2021-м предприниматели чаще вкладывались в более качественные отапливаемые складские мощности. Представители JLL предполагают, что в 2022 году основной прирост нового качественного предложения на рынке складской недвижимости обеспечит компания Jensen Group, которая откроет новые склады на Московском шоссе, в Мурине и на улице Крыленко общей площадью более 15 тыс. м2.
По итогам 2021 года спрос на склады в Петербурге увеличился в 2,6 раз, а объём арендованной складской недвижимости, по данным Colliers, составил 625 тыс. кв.м. При этом годом ранее было арендовано лишь лишь 243 тыс. кв.м. Большая часть сделок пришлась на долю торговых и дистрибуционных компаний.
💡 Займ (под залог) под 25% годовых компании МиниСклад, оказывающей услуги по ответственному хранению вещей в Санкт-Петербурге.
ЦЕЛЬ: установка ярусов и закупка оборудования на складах для повышения эффективности складских площадей.
📍 В Санкт-Петербурге 8 складов, общей площадью 6 000 кв.м
📝 О ПРОЕКТЕ
Принцип работы компании "МиниСклад" - это решение вопроса хранения вещей как для юридических, так и для физических лиц. Компания сама приезжает за вещами и увозит их на склад, и привезет в тот день, когда нужно будет клиенту. Если клиент хочет самостоятельно привезти вещи, то он может не пользоваться услугами доставки.
В 2020-м году компания была внесена в Национальный Реестр Надежных Поставщиков.
- Хранение мебели для ресторанов и кафе
- Хранение оргтехники
- Хранение рекламных материалов
- Хранение имущества юридических лиц
- Офисный переезд
- Услуги по хранению документов
- Майнинг и криптовалюты
- Упаковка
- Фулфилмент - упаковка товара, хранение и отправка товара. Сотрудничество с маркетплейсами, с владельцами, которым негде хранить товар покупателей.
- Доставка и грузчики
- Хранение мебели на время ремонта
- Квартирный переезд и хранение
- Хранение велосипедов, сезонное хранение шин, садового инвентаря, спортинвентаря
С клиентами заключается договор ответственного хранения, компания несет материальную ответственность за Ваши вещи.
Сред клиентов компании, мы нашли даже себя:
Склады расположены в капитальных зданиях, где поддерживается необходимая температура и влажность (в отличии от гаражей и контейнеров, где эти параметры слабо регулируются). Все склады под охраной.
У компании есть предложение компаниям, которые занимаются похожими услугами: контейнерами, боксами - оптимизировать издержки используя их инфраструктуру: разместить на своих складах заказы чужих клиентов или же готовы полностью купить складской бизнес вместе с клиентской базой и текущими клиентами взяв на себя все организационные моменты переходного периода.
Компания своевременно реагирует на изменения рынка и предлагает актуальные услуги:-)
📌 О КОМПАНИИ
Компания "МиниСклад Петербург" (2010 г.) одна из первых петербургских компаний, вышедших на профессиональный рынок индивидуальных складских услуг для жителей города.
Тюриков Константин Владимирович - основатель компании. Высшее экономическое ЛГУ им. А. С. Пушкина, специальность «Государственное и муниципальное управление». В бизнесе с 2007 года. 7 реализованных бизнесов в различных сферах. Компания "МиниСклад" началась с 15 квадратных метров.
Уставный капитал 10 000 руб.
Численность сотрудников: 2
🔸 Цель инвестирования: Процентный доход по займу
🔸 Тип сделки: Договор займа с фиксированной % ставкой
🔸 Тип объекта: Склад ответственного хранения
🔸 Стадия готовности: Действующий
🔸 Срок выплат: Выплаты с первого месяца
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Выросла стоимость недвижимости, выросла ипотека, выросла стоимость ремонта. Люди уже будут покупать меньше квадратных метров за счет повышенных цен. А потребность в хранении сезонных вещей остается у населения. Это может способствовать спросу. Хранить лыжи, велосипед, сноуборд, санки, коляски и многое многое другое - можно и нужно хранить не на балконе. Именно так и делает современная молодежь, в отличии от советского человека.
▪️ Тенденция от застройщиков - ежегодное сокращение площадей квартир. Люди не хотят тратить свои квадратные метры и без того не большой квартиры, на хранение сезонных вещей и готовы арендовать для этого индивидуальные боксы вблизи своего места жительства.
▪️ Часть иностранных компаний и резидентов этих компаний (и не только иностранных) покинули территорию России, большинство это сделало временно, в ожидании лучших времен и нормализации ситуации. Эти люди также могут являться потенциальными клиентами, отдавая на хранение личные вещи.
▪️ Тенденция наращивания объемов складов индивидуального хранения вслед за увеличением спроса. % загрузки четко показывает спрос.
▪️ Сокращение предложений частных гаражей
▪️ Высокая мобильность людей
▪️ Формат self-storage обслуживает в основном физлиц, поэтому стимулом к развитию этого направления является новая жилая застройка, которая активно развивается и в столице и в регионах.
▪️ Опрошенные «Известиями» эксперты сошлись во мнении, что пандемия коронавируса оказалась одним из сильнейших драйверов рынка индивидуального хранения во всем мире, включая Россию.
▪️ Глобальные тенденции, такие как автоматизация, цифровизация, клиентоориентированность.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min порог входа: от 200 000 руб.
Обеспечение:
👉От 200 тыс. - стеллажные конструкции
👉От 500 тыс. - поручительство учредителя компании
🔹 Доходность:
1 год - 22% годовых
2 год - 25% годовых
Выплаты тела кредита в конце срока
Компания является налоговым агентом и удерживает 13% от дохода инвестора, для выплаты в налоговую
Инвестиции: 1 000 000 руб.
Доход: 250 000 руб.
Налог: 32 500 руб.
Прибыль: 217 500 руб.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Перспективный рынок. В России SELF-STORAGE все еще считается зарождающимся. Активнее всего идет развитие self-storage в Петербурге и Москве. Но и здесь еще резерв для роста огромен: по прогнозам аналитиков, пик роста этого формата придется на 2025-2027 год.
В странах Европы и, тем более в США, это направление гораздо шире представлено и популяризировано. В штатах, для примера, на одного жителя страны приходится более 0,66 кв.м. складов по услуге индивидуального хранения, а опыт клиентов начинается с далёких 50-х годов прошлого века. В штатах на данном рынке работает около 220 компаний, а годовой оборот оценивается примерно в 35 миллиардов долларов. При этом лидер имеет в собственности склады общей площадью более 17 млн. кв.м. Популярность в США услуги индивидуального хранения вызвана в первую очередь большой мобильностью населения.
Объем рынка Санкт-Петербурга в 2021 году: порядка 50 тыс. кв.м
Рынок self storage в Санкт-Петербурге находится на начальной стадии. Опираясь на историю развития европейского рынка за последние 20 лет, емкость рынка self storage в Санкт-Петербурге в долгосрочной перспективе можно оценить в 250-300 тыс. кв.м.
По прогнозам аналитиков, пик роста этого формата придется на 2025-2027 годы.
✅ Развитие в кризис. В АКИХ (Ассоциации компаний индивидуального хранения) объясняют, что сегмент self-storage пострадал от кризиса, вызванного пандемией в целом меньше, чем классические склады: в период ограничений он получил дополнительный спрос за счет людей, которые уезжали из города, отказываясь от арендуемого жилья, но пока не планировали перевозить имущество. 2020 год дал новый импульс к развитию этого сегмента — пандемия COVID-19 и распространение удалённой работы скорректировали требования "удаленщиков" к организации своего внутреннего пространства своих квартир для рабочей зоны, заставляя отказываться от хранения дома ненужных в настоящий момент вещей, формируя дополнительный спрос на склады self-storage.
✅ Действующий бизнес. Компания существует с 2010 года и уже не раз показывала отличные результаты и рост в кризис, поэтому сложившаяся ситуация на рынке пока играет только в плюс.
✅ Основная аудитория self storage — это миллениалы и зумеры. Люди, которые привыкли легко перемещаться, менять место жительства, предпочитая арендное жилье своему, легко менять работу и даже переезжать временно в другой город и страну. Основной спрос на склады индивидуального хранения сформирован именно физическими лицами - 82,8%.
поколение Y — миллениалы (1984 – 2000),
поколение Z (2000 – 2011)
✅ Урбанизация, то есть переезд большей части населения из деревень в города, из мелких муниципалитетов в мегаполисы. А вместе с ним постоянно растущее сокращение жизненного пространства. Стоимость квадратного метра жилья увеличивается с каждым годом, и наиболее востребованными на рынке остаются квартиры небольшой площади. У подавляющей части населения нет возможности приобретать большие квартиры. Однако есть деньги, чтобы разгрузить одно- и двухкомнатное жилье от невостребованных (мы еще не избавились от привычки хранить всякий хам) и сезонных вещей.
Востребованность индивидуальных боксов объясняется снижением общей площади квартир и отказом ряда застройщиков от балконов, поэтому покупателям требуются альтернативные места хранения.
Сюда же примешивается тренд уделять внимание дизайну квартир. К тому же современные стандарты комфорта подразумевают некий минимализм в вещах. Забитые антресоли ушли в прошлое вместе с Советским Союзом.
👎 РИСКИ
❎ Формат почти совсем не интересен старшему поколению, которое привыкло хранить вещи на дачах, балконах и в гаражах. Отпечаток нашего советского прошлого.
❎ Низкий уровень дохода населения, особенно в экономически не стабильной ситуации в стране, падение уровня дохода населения и роста цен на товары первой необходимости не позволяет многим россиянам пользоваться услугами индивидуального хранения на постоянной основе. Сервисы self-storage в основном пользуются популярностью у жителей Москвы, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург.
❎ Высококонкурентный рынок. Конкуренты в Санкт-Петербурге:
❎ Ограниченная целевая аудитория. Ранее мы уже указывали, что основной спрос на склады индивидуального хранения сформирован именно физическими лицами - 82,8%. А исходя из описания проекта можно сделать вывод, что данный склад в большей степени рассчитан на длительное хранение достаточно объемных вещей, то из этого следует, что целевая аудитория здесь больше ИП и компании, нежели частные физические лица, которые хотели бы на короткое время хранить свои вещи где-то за пределами своей квартиры, даже сезонные.
А если приспичило, посреди лета одеть зимний свитер?
Или найти свидетельство о браке, а Вы его отдали вместе со всеми "ненужными" коробками к ним на склад?
Для них гораздо выгоднее будет найти self-storage рядом с домом и отнести туда свой рюкзак, нежели пользоваться услугами доставки в обе стороны, да еще и за это платить.
❎ Залог. Стеллажи в качестве залога - ну так себе имущество, которые Вы можете получить в случае чего. И что с ними потом делать? Продавать на авито?
Поручительство учредителя компании в данном случае выглядит как "мамой клянусь".
❎ Согласно финансовым показателям, у компании объем заемных средств почти на 27 млн руб., при выручке в 24 млн руб. Да, есть конечно активы на 31 млн, но как то так себе история...не вселяет уверенность.
💬 ИТОГИ
В средне- и долгосрочной перспективе формат self-storage будет развиваться. Потребность в хранении есть и с каждым годом она только растет. Жители крупных городов постепенно приходят к тому, чтобы сдавать вещи на хранение.
⚖ Как и в нашем первом разборе, мы даем сфере положительную оценку, а вот данному проекту мы даем нейтрально-отрицательную оценку.