Инвестиции в МЁД
💡 Инвестиции в готовый комплекс апартаментов (проект редевелопмента) МЕД или МЕДОВЫЙ с целью получения пассивного рентного дохода.
Комплекс лофтов в двух исторических зданиях — в корпусе бывшей фабрики начала XX века и в уникальном купеческом особняке середины XIX века после бережной реконструкции
📍 г. Москва, ВАО, район Соколиная Гора, Медовый переулок, 5с2
Соколиная гора - старый промышленный район Москвы
Территория района – 796,1 га, промышленность занимает приблизительно 435 га.
- 90 тыс.жителей
- 20 детских садов
- 3 бассейна
- 8 Га зеленых насаждений
- 8 ВУЗов, в т.ч. Московский политехнический университет.
Соколиная гора – район явно на любителя: промзоны здесь занимают больше половины территории, мало зелени и много хрущевок.
Рядом Измайловский лесопарк, Парк Сокольники, Преображенский рынок
Добираться сюда довольно удобно. На машине – по шоссе Энтузиастов или с ТТК через улицы Русаковскую и Гастелло, можно доехать и через СВХ. Через район проходят Арбатско-Покровская, Калининская линии метро и МЦК. С Казанского вокзала можно приехать и на электричке.
На территории района находилась дворцовая Медовая слобода (название известно с XVII века), сейчас о её существовании напоминает Медовый переулок, на которой и расположен анализируемый проект
Экологическая обстановка в районе Соколиная Гора оценивается как неблагоприятная. Наиболее крупными промышленным предприятием, находящимся территории района, можно назвать НПЦ газотурбостроения "Салют". Завод оказывает негативное акустическое воздействие и загрязняет окружающую среду.
В районе несколько участков под застройку жилья по программе реновация. Всего предусмотрено расселение 68 домов, в которых проживают более 12 тысяч человек.
Можно выделить особо крупные участки:
- Соколиная гора тер. 1: Общественно-деловое назначение: 162 784 кв.м и жилое назначение: 249 375 кв.м
- №62 Кирпичные улицы: Общественно-деловое назначение: 17 810 кв.м и жилое назначение: 78 980 кв.м
- Бакунинская ул., вл. 74-76, Б. Почтовая ул., вл. 34-40: Общественно-деловое назначение: 23 350 кв.м и жилое назначение: 211 600 кв.м
📝 О ПРОЕКТЕ
История зданий
Здание 1 - особняк
Двухэтажный дом смешанного типа (низ каменный, верх деревянный) был выстроен в Медовом переулке во владении Авдотьи Ивановой в 1851 году. Позже, при объединении нескольких участков между Медовым и Барабанным переулком, перешёл к фабрикантам Кудряшовым, разместившим здесь суконную фабрику «Шерсть-Сукно».
В июле 2022 года Мосгорнаследием был выпущен пресс-релиз, что удалось достигнуть с собственником договоренностей о проведении работ по фасадам здания в режиме реставрации, даже не смотря на то, что официально дом не обладает охранным статусом, а также сохранении подлинных наличников.
Исторический облик здания сохранили:
Здание 2 - ранее находилась ткацкая фабрика Кудряшевых. А в "современной России" - это бывшее офисное здание 1872 года постройки, 3 684 кв.м. До капитального ремонта оно выглядело так
Мед или Медовый* — это комплекс комфорт-класса и общественное пространство с лобби и садом со 200-летними елями.
*У комплекса 2 названия
На прилегающей территории создано компактное пространство для отдыха миниатюрные зеленые островки с газонами и живыми изгородями.
В комплексе 127 лотов с планировками от 14,1 до 60 м².
Практически каждый лот уникален: небольшие студии, просторные лоты и пространства с террасами и приватными территориями. Все лоты имеют готовую отделку, а некоторые укомплектованы дизайнерской мебелью.
Как мы упомянули ранее, на территории проекта расположено два корпуса:
ВРИ ЗУ (77:03:0003013:72): эксплуатации производственных строений № 3, 4, 13 А, 15; эксплуатации строений № 1, 2, 5 под офисно-торговый центр Функция нежилого здания - производственные
📌 О КОМПАНИИ
Здание готово и полностью функционирует.
Вы приобретаете лот с отделкой, который можете выбрать при посещении комплекса.
Здания выкупил частный инвестор и переоборудовал под отдельные апартаменты.
Перед приобретением, рекомендуем Вам, кроме проверки стандартного пакета документов на наличие обременений права собственности, так же проверить, нет ли на помещении какой либо задолженности, например:
"Получение платежного документа по взносам на капитальный ремонт или информации о начислениях и оплатах"
Для получения данных, нужно знать код плательщика. Запросить его у текущего владельца. Если он не знает что это и как получить, то по ссылке выше есть "сделать запрос на получение Кода плательщика"
И на портале мос.ру, вы специальном разделе при вводе кода плательщика Вы увидите, если ли задолженность на помещение.
Так как проект реализован частным девелопером.
Сложно сказать, в каком уровне исполнения ремонтных и отделочных работ могут быть уверены покупатели апартаментов. Был бы известный застройщик, можно было бы говорить более определенно и сравнить с другими проектами. Определенно можно сказать только одно: на фотографиях в объявлениях о продаже лотов на официальном сайте и на порталах ЦИАН, АВИТО и пр. готовые апартаменты выглядят симпатично (везде убеждают, что это реальные фото, а не рендеры, и приехав к ним Вы можете в этом убедиться).
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: рентный доход
🔸 Тип сделки: ДКПН, полная сумма в договоре. Продажа от ФЗ
🔸 Тип объекта: Нежилые помещения
Каждый юнит уже имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Стадия готовности: готовое, ключи в день сделки
+ 1-3 мес - средний срок экспонирования объекта на рынке (параллельно с меблировкой)
Итого: потенциальный доход может начаться с марта 2025 г.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
🔸 Уровень распроданности и темпы продаж: в наличии 16 лотов
Текущие ГАБ - это краткосрочные договоры аренды. Сняли под офисы. МАП - 81 000 р. (за минимальный лот)
Стоимость коммунальных услуг: 200 р/кв.м содержание и обслуживание + счётчики. КУ на арендаторе
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 7 406 559 ₽ /387 778 ₽/м² чистовой ремонт
КН помещения: 77:03:0003013:4695
Кадастровая стоимость: 1 648 140.72
Обременений не зарегистрировано (нам предоставили выписку из ЕГРН для ознакомления)
Фото внутри именно выбранного лота
Сравним стоимость
В ближайшем окружении можно выделить:
1. Проект апартаментов анализируемый нами ранее Измайловский парк. Введен в эксплуатацию.
7 862 329 ₽ за 19.14 кв.м с чистовой отделкой
2. Модернист, проект редевелопмента, также нами ранее проанализированный.
Все остальные предложения, это вторичный рынок:
Апарт-комплекс «Loft Вольный» (проект редевелопмента здания 1964 года постройки, использовавшегося как склад).
Апарт-комплекс «Электрозаводская улица, 14с1» (проект редевелопмента здания 1983 года постройки). Диапазон цен варьируется от 320 000 ₽/м² (с отделкой и мебелью) до 378 000 ₽/м² (с отделкой и мебелью), порог входа от 6,2 млн до 7,8 млн
И 2 лота в самом анализируемом здании:
Вывод: окружение высококонкурентное! Стоимость метра в новостройке 410 000 с чистовой отделкой, в проектах редевелопмента 300 000 - 382 000 в мебелью, а на вторичном рынке в самом анализируемом проекте диапазон цен составляет 420 000 - 486 000.
Напомним, в самом проекте 387 778 ₽/м²
Можно сказать, что стоимость не превышает рынок.
Инвестиции: 7,4 млн + порядка 600 000 на меблировку* = 8 млн
Сумма вполне достаточно для студии в 20 кв.м в категории комфорт
Диапазон ставки аренды в локации составляет 60 000 - 70 000 руб./мес. Включая предложения в самом анализируемом проекте. Ставка включает КУ без счетчиков.
Для наших расчетов мы берем 200 руб. * 20 = 4 000 КУ за содержание и обслуживание
МАП 56 000 в мес.
ГАП 56 000 *12 = 672 000
Доходность = 8,4% до вычета налогов
Доходность = 10,6% до вычета налогов
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Продажа по ДКПН, возможность выбрать готовый лот с ремонтом.
✅ Есть приватная инфраструктура в виде внутреннего дворика + просторное лобби.
✅ В текущих условиях (рост ставок по ипотеке = невозможность приобрести жилье) будет спрос на аренду + потенциальный рост арендных ставок.
👎 РИСКИ
❎ Высокая конкуренция среди аналогичных предложений, в т.ч. с предложениями управления. Есть из чего выбирать, включая проект новостройки "Измайловский парк".
❎ Напомним, что, поскольку речь идет об апартаментах - помещение нежилое, поэтому:
- постоянной регистрации в апартаментах нет;
- коммунальные услуги будут обходиться дороже (чем в квартире),
- хоть сейчас кадастровая стоимость совсем не соответствует рынку, при ее пересмотре, стоимость может резко увеличиться. К тому же, ставка налога на недвижимость тоже будет выше, поскольку ВРИ ЗУ - не под гостиницу, где налог ниже.
❎ Отсутствуют услуги управления.
❎ Необходимость самостоятельно заниматься меблировкой.
❎ Как мы уже отметили ранее, проект реализован частным девелопером, поэтому сложно сказать, в каком уровне исполнения ремонтных и отделочных работ могут быть уверены покупатели апартаментов.
❎ ВРИ ЗУ вообще не соответствует тому, что там предполагается жить. По словам менеджера "договор аренды зу сейчас на переоформлении, будущее назначение административное".
❎ Соколиная Гора — старейший промышленный район Москвы. Сейчас на его территории находятся более 90 производственных предприятий. Район Соколиная Гора обладает всеми недостатками промышленного района: мало зелени, сильное загрязнение воздуха, шум. Западные ветры приносят сюда токсичные выбросы и копоть из промзоны Лефортово. Загруженное шоссе Энтузиастов тоже вносит свою лепту в загрязнение воздуха.
Отсюда и большое количество проектов редевелопмента бывших производственных, складских и административных зданий.
❎ Экологическая обстановка. Если посмотреть на экологическую карту Москвы, то выяснится, что обстановка в районе Соколиная Гора неблагоприятная. Высокая плотность населения, мало растений, Научно-производственный центр газотурбостроения «Салют» выбрасывает в атмосферу вредные вещества и создаёт шум.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.