Инвестиции в квартиры проекта Долина Роз в Крыму (Судак)
Ознакомиться с нашими предыдущими разборами проектов в Крыму можно по ссылкам: Апарт-отель и СПА "АТЛАС", кстати, тоже в г.Судак Апарт-комплекс "Итальянская деревня"
💡 Инвестиции в недвижимость Крыма - проект жилого комплекса бизнес-класса ДОЛИНА РОЗ, с рекламируемой доходностью от 4 млн за 24 месяца*.
*при условии спекулятивной продажи
📍 Крым Республика, г. Судак, кв-л Долина роз
- Порядка 15 мин на авто до набережной г.Судак (4 км) - то есть ДО МОРЯ / до Генуэзской Крепости / Арт-кластер Таврида / Мыс Меганом. Проект предусматривает трансфер до моря
- Порядка 20-25 мин на авто до Нового Света / Тропы Голицина
Проекты-конкуренты в окружении
1. Среди основных конкурентов (с услугой управления и расположением на береговой линии), разобранный нами ранее Апарт-отель и СПА "АТЛАС".
В настоящее время минимальная стоимость лота 41,6 кв.м с отделкой составляет 12,2 млн руб. / 295 000 руб./кв.м
2. АК Бирюзовый квартал. Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025 / Выдача ключей: 30.11.2025.
В проекте предусмотрен открытый бассейн во дворе
Минимальная стоимость за студию 19 кв.м - 3 245 000 р. / 171 000 р., за 35 кв.м 4 870 000 р./140 000 р.
В проекте также предлагают услуги управления.
3. ЖК "Мадера". Комплекс построен. Минимальный лот из оставшихся 69,9 кв.м с отделкой White box за 9 035 000 руб. / 129 256 за м2
📝 О ПРОЕКТЕ
- 11,4 га площадь всей территории застройки / 1,7 га площадь 1-ой очереди
- 316 квартир в первой очереди
- Высота потолков: 3 м
- 91 м/м и 166 келлеров
Без барьерная среда и сквозные проходы в подъездах
На последних этажах предусмотрены пентхаусы: одноуровневые и двухуровневые квартиры с видовыми террасами.
Проектировщики и архитекторы умышленно исключили из планировочных решений студии, и минимально доступной к приобретению - является однокомнатная квартира площадью 34,4кв.м. с двумя световыми точками и большой лоджией.
Есть перейти по этой ссылке, то можно своими глазами увидеть какие именно будут видовые характеристики в зависимости от секции и этажа.
Вся инфраструктура сконцентрирована на территории внутреннего двора и разделена на функциональные зоны:
- Многофункциональная спортивная площадка
- Уличный workout
- Детские площадки
- Прогулочные аллеи с местами для отдыха
- Велосипедная дорожка по всему периметру жилого комплекса
- Открытый бассейн с зонами отдыха и шезлонгами
- Баня
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проект Крымская компания "Перспектива".
- 2007 год - год основания компании / 2016 год - начало строительства первых ЖК – «Кореиз» и «Ялтинский Маяк»
- 5 проектов реализованы и обслуживаются сервисной компанией
- 7 проектов на стадии строительства
- 3 проекта на стадии проектирования
Примеры реализованных объектов:
- Жилой дом «Судак» 2017 - 2019 гг.
- Жилой комплекс «Ялтинский маяк» 2016 - 2018 гг.
- Гостевой дом клубного типа «Кореиз» 2016 - 2017 гг.
- Коттеджный посёлок «Морские камни» 2013 - 2015 гг.
- ЖК MONACO (Ялта) 2019-2022 гг.
В 2021 году компания «Перспектива» получила свою третью награду Всеросcийского Рейтинга качества товаров и услуг «Звезда Качества».
Ежегодно жюри составляет список успешных российских предприятий, анализирует их финансово-экономические достижения в течение года и определяет «Лучшие предприятия страны».
8 февраля 2024 г. состоялась V Ежегодная премия в сфере недвижимости для застройщиков «Золотые ключи». Компания ‘Перспектива’ была отмечена дипломами ‘Ключевой партнер банка РНКБ’ и ‘Уверенный рост’.
А также, три жилых комплекса ‘Паруса Мечты’, ‘Долина Роз’ и ‘LETTO’ удостоились награды за освоение курортных территорий.
Управляющая компания " ПЕРСПЕКТИВА СЕРВИС".
Несмотря на то, что нам сейчас не "продают" услуг управления и не рекламируют доходность от сдачи в аренду, мы все равно будем рассматривать этот потенциальный вариант, так как компания имеет свою УК.
Дата регистрации: 07.03.2017
Основной вид деятельности: 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
Уставный капитал: 4 090 000 ₽
Среднесписочная численность: 1 чел.
Судебные дела: отсутствуют
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Спекулятивная продажа и/или потенциальное получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДДУ, 214 - ФЗ, продажа квартир через счета эскроу
🔸 Темпы продаж: Старт продаж был в апреле 2023 года.
Распроданность по состоянию на ноябрь 2023 г. составляет 27%
🔸 Стадия готовности: Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027 / Выдача ключей: 30.09.2027
Общий срок реализации проекта – 2029-2030 гг.
- Ипотека (спец. условия для IT специалист во)
- Беспроцентная рассрочка (ПВ от 30%, а далее платить поквартально равными платежами до января 2026 г.)
После перепродажи - при спекулятивной сделке
После передачи в управление - при выборе рентного дохода
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно (если управление от Ук)
🔸 Тип управления: Управляющая компания.
Жилая недвижимость в Крыму резко подорожала в 2021 году, но в 2022-м рост цен замедлился и почти остановился (всем нам известна причина). В некоторые месяцы квадратные метры даже дешевели. Участники рынка отмечают, что сейчас квартиры в основном покупают местные жители, а инвесторы из других регионов предпочитают ждать.
Не отказываются от этого региона, а ждут!
▪️ Рост стоимости недвижимости по мере строительной готовности высокий, учитывая текущую стадию - котлован.
Так как проектное финансирование от банка РНКБ, то банк делает свою оценку потенциального роста стоимости недвижимости, которая равна порядка 80%.
▪️ Развитие внутреннего туризма / восстановление туристического потока.
Да, мы понимаем, что с началом СВО, закрытия аэропорта и т.д., "спрос" на Крым несколько упал.
Что было до СВО, какой тур поток?
В Крыму за 2022 год отдохнули 6,5 миллиона туристов.
81 процент гостей в минувшем году добирались на автомобилях и автобусах через Крымский мост, а 19 процентов приехали на поездах. По железной дороге прибыли в 2,5 раза больше отдыхающих, чем в 2021 году. Загрузка отелей в среднем составила 60 процентов, а в некоторых объектах превысила 80 процентов. В новогоднюю ночь в крупных гостиницах были заняты более 90 процентов номеров.
Крым в 2023 году посетили 5,2 млн туристов
Из них 58% прибыло по Крымскому мосту на автомобилях и автобусах, 28% - на поездах, 14% - по сухопутному маршруту через новые территории Российской Федерации. Средняя загрузка работающих в праздничные дни отелей и санаториев составляет более 60%, загрузка ведущих курортных комплексов с развитой туристической инфраструктурой - 95% и выше.
Вывод: наш народ нельзя ничем испугать...отпуск на море - это святое.
▪️ Потенциальный рост спроса на покупку недвижимости в Крыму.
Да, с началом СВО он резко упал:
Но, вот какие значения были до СВО:
▪️ Правительственная программа "Стратегия развития Крыма".
Минэкономразвития РФ: за 8 лет в Крым и Севастополь было вложено боле 1,37 трлн рублей
▪️ За пять лет в Крыму планируют построить отели на 20 тыс. номеров
▪️ Расширение границ Судака - строительство жилого квартала на 300 тысяч кв.м стоимостью 21 млрд рублей.
Проект включит в себя многоквартирные дома, социальные объекты и коммерческую недвижимость. Меморандум о содействии в реализации соответствующего инвестпроекта подписан в рамках XXVI Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ).
Территория освоения составляет почти 30 гектаров. Новый микрорайон будет располагаться на въезде в Судак со стороны поселка Дачное.
Общий срок реализации проекта – около 11 лет.
▪️ Центры притяжения, расположенные в Судаке: Арт-кластер "Таврида" с университетом креативных индустрий, куда приезжают люди IT сферы.
▪️ Строительство современной широкополосной дороги от Судака до трассы Таврида.
▪️ Коммерсант публикует итоги 2023 года о спросе на жильё в Крыму -
▪️ В Крыму к 2025 году планируют ввести в эксплуатацию более 3,7 млн квадратных метров жилья
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 8 673 823 ₽ / 198 304 ₽/м² за 1-комнатную квартиру 43.74 м² без отделки
Есть вариант квартиры с патио: 9 099 069 ₽ / 186 265 ₽/м²
Сравним стоимость с проектами в ближайшем окружении:
Вывод: Учитывая класс объекта, статус жилья и оснащение инфраструктурой - можно сказать, что стоимость рыночная.
"доходность от 4 млн за 24 месяца"...чтобы это ни значило)))
Как мы уже отметили в самом начале, доходность рассчитана исходя из условий спекулятивной перепродажи, так как:
1. В настоящее время компания не может дать точный прайс и предложить услуги по отделке и оснащению номерного фонда.
2. Компания не может дать прогнозную фин модель для оценки рентного дохода. Но при этом делает акцент, что при завершении строительства будет готова принять номер в управление.
Как мы уже описывали рынок ранее, а именно в разобранном нами ранее Апарт-отель и СПА "АТЛАС", если рост стоимости объектов недвижимости в Крыму порядка 25% в год*, то рост стоимости в 70% за срок более чем 3 года (2024, 2025, 2026 и 3 квартала 2027 года) вполне реальный.
* Наша собственная аналитика до СВО
Мы уже несколько лет следим за динамикой цен в Крыму, и ведем свою аналитику стоимости апартаментов на берегу Черного моря.
Например, «Аю-Даг» Резорт & СПА в Партените. Выглядит он вот так.
Стоимость кв.м в 2 квартале 2023 года: 45,2 кв.м за 16 100 000 за апартаменты на 17 этаже без ремонта.
А сейчас цена метра 389 тыс. руб./кв.м:
Стоимость на этапе стройки 3 года назад: 8 118 700
То есть, за 2 года рост стоимости недвижимости - почти в 2 раза.
Подобных проектов-примеров у нас достаточное количество, тот же ЖК «Крымская Резиденция» в Алуште, где студию почти 3 года назад можно было купить за 85 тыс. за кв.м, а сейчас стоимость метра 205 тыс.
НО! За последний год в том числе в этом проекте цена упала примерно на 20% (в 2023 году было 250 тыс.)
Вывод: на наш взгляд, при условии прекращения СВО, восстановления спроса, туристического потока, рост стоимости может составить 70%.
🔹 Пример расчета потенциальной доходности:
Учитывая, что проект предполагает услуги управления от собственной УК (но не рекламируется и не продается именно как рентный бизнес), мы сделаем примерный расчет потенциальной фин.модели от сдачи в аренду.
Средняя годовая стоимость сдачи номера: не менее 8 000 руб./ночь. Подтверждается аналитикой проектов, за которыми мы следим не первый год:
Инвестиции: 8,7 млн ₽ + порядка 2 млн ₽ 1 500 000 на отделку и меблировку = округлим до 11 млн ₽ с учетом гостиничного пакета
Выручка: 8 000*273 (75% загрузки) = 2 184 000
Расходы: 25% услуги УК = 546 000
Доход: 2 184 000 - 546 000 = 1 638 000
Налоги 6 %: 98 280
Чистая прибыль: порядка 1 540 000, но тут не вычтены расходы на КУ.
Доходность: 13,9%* от аренды + потенциальная доходность от роста стоимости порядка 70%**
* При входе в проект на этапе котлова ** При восстановлении спроса и туристического потока
Чуть аналитики рынка жилой недвижимости Крыма
Источник информации: https://analitika-novostroek-krym.ru/?ysclid=ltrcx780k1935599147
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Судак, входит в топ 10 курортных городов среди туристов для летнего отдыха в Крыму. Здесь:
- Климат мягкий и благоприятный
- Ранняя весна
- Теплое море и кварцевый песок
- Кипарисовая аллея – артерия Судака, этакий «судакский Арбат»
- Капсельская бухта
- Дом шампанских вин «Новый Свет»
- Центры притяжения: Арт-кластер Таврида
- Достопримечательности: Генуэзская Крепость, Новый Свет и Тропа Голицина, Мыс Меганом
✅ Расположение проекта с видами на:
✅ Реализация проекта по 214-ФЗ через счета эскроу.
✅ Наличие ипотеки (спец. условия по ставке, рассрочка).
✅ Стадия строительства (котлован) дает возможность потенциального высокого роста стоимости.
✅ Опытный застройщик. И хорошие отзывы:
✅ Комплекс со своей инфраструктурой для будущих туристов, что делает локацию привлекательной и приближает отдых к так привычному для нашего туриста турецкому отпуску, где на одной территории отеля гость могут получить максимум услуг.
✅ Драйверы роста, перечисленные нами выше.
👎 РИСКИ
❎ Отсутствует понимание о затратах на ремонт и оснащение квартиры.
Правда этот нужно, если мы хотим реализовывать стратегию рентного дохода
❎ Дополнительные затраты на ремонт и меблировку, которые нельзя включить в ДДУ.
Правда этот нужно, если мы хотим реализовывать стратегию рентного дохода
❎ Рентный доход придется ждать долго. Ключи не ранее 30.09.2027 г.
При спекулятивной перепродаже, доход возможен в конце 2027 года.
При ожидании рентного дохода: + сроки на ремонт и меблировку (минимум 3 мес). То есть, самое раннее, начать получать доход можно с 2028 года (и то, скорее всего не ранее летнего сезона).
❎ Стадия строительства (котлован) - есть вероятность задержки сроков сдачи домов.
Сейчас Крым переживает инвестиционный бум по всем направлениям. Здесь строят дороги, улучшают логистику, обустраивают пляжи, открывают новые точки притяжения для туристов: арт-кластеры, туристические маршруты, развлекательные комплексы. Все это происходит несмотря на санкции и международную обстановку.
Даже в условиях текущей политической обстановки Крым развивается как туристический регион. Эта тенденция продолжится и в 2024 году. Государство субсидирует застройщиков, чтобы стимулировать этот процесс. Вливания в туристическую отрасль и инфраструктуру постепенно превращают Крым в центр притяжения туристов со всей России.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью дохода от спекулятивной перепродажи объекта.