Инвестиции в Rublevo Business Park 

Мы с Вами уже делились разбором Делового центра класса А Taller у метро Павелецкая, а также недавним разбором проекта Офиса премиум-класса PORTA. Сегодня разберем еще один интересный проект.

💡 Инвестиции в строящийся бизнес-центр Rublevo Business Park с расчетной доходностью для инвесторов до 40% годовых.

📍 Москва, ЗАО, на 64-м километре МКАДа

БЦ располагается в районе Мякинино — на пересечении МКАДа и Новорижского шоссе

• 500 метров до будущей станции метро "Липовая роща"/ТПУ (Прямая линия от станции "Шелепиха" - запланированное открытие в 2027г.)

• 8 минут на авто / 20 минут пешком до ст.м "Строгино"
• Прямой выезд на МКАД
• 2 минуты выезд на Новорижское шоссе и пр-к Маршала Жукова
• 20 минут на авто до МОСКВА-СИТИ
• 30 минут до аэропорта "Шереметьево"
• 40 минут до аэропорта "Внуково"

Окружение

В непосредственной близости от него находятся ведущие объекты транспортной, логистической, торговой, гостиничной и природной инфраструктуры Подмосковья, среди которых:

• Правительство Московской области,
• Московский областной суд,
• ТРЦ Vegas,
• «Крокус-Экспо»,
• Отель Hampton by Hilton Strogino,
• Липовая роща и пойма Москва-реки.

А также, в окружении 3 строящихся крупных жилых комплекса:

• ЖК Спутник
• ЖК Квартал Строгино
• И ну очень масштабный СберСити

📝 О проекте

Бизнес-центр состоит из двух башен «А» и «В» высотой 12 этажей, соединенных между собой стилобатом.

• Его общая площадь — 105 тыс. кв.м
• 10 тыс. кв. м занимает торговая галерея
• Гранд-лобби на 1500 кв.м и потолками 9 м
• 62 тыс. кв.м — офисные блоки со свободной планировкой
• Трёхуровневый подземный паркинг на 750 м/м, гостевой паркинг на 62 м/м, дополнительные мотоместа и зарядные станции для электромобилей

Инженерия:

• Здания оборудованы 18 пассажирскими и четырьмя грузовыми лифтами XIZI Elevator Co LTD.
• Климатическая безопасная система «чиллер-фанкойл»
• Система управления Building Management System, которая контролирует безопасность и работоспособность всех инженерных систем бизнес-парка и экономит энергопотребление.
• Бесконтактная система доступа на территорию, включающая круглосуточное видеонаблюдение внутри бизнес-парка и по периметру.

Инфраструктура:

• Лаундж-зоны для коротких переговоров и кофе-брейков, конференц-холл, отдельную курьерскую комнату, частные открытые террасы
• Рестораны и кафе
• Фитнес с бассейном, студией сквош и пространством для занятий йогой.
• Торговая галерея
• Сервис и услуги
• Переговорные зоны

ВРИ ЗУ: Деловое управление

📌 О компании

Девелопер: ООО "Пионер-М"

Надо сказать, что планы на строительство БЦ были уже очень давно. Обратите внимание да дату выдачи РНС....далее проект считали долгостроем...но в 2022 году строительные работы возобновились.

"...соглашение о реализации проекта подписали еще в июне 2019 года губернатор Подмосковья Андрей Воробьев и генеральный директор ООО "Пионер-М" Руслан Джамалудинов в рамках Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ).

Ввести в эксплуатацию офисно-деловой центр планируется в 2021 год. Он позволит создать в муниципалитете порядка 5 тыс. рабочих мест.

Компания ООО "Пионер-М" специализируется на реализации градостроительных проектов многофункциональной и комплексной застройки с последующим управлением и сервисным обслуживанием."

К сожалению, найти какую-либо информацию о компании, включая официальный сайт с реализованными проектами, нам не удалось.

Мы спросили у менеджера. На что получили ответ, что это второй проект компании и этого мало для создания сайта о компании....

А первый реализованный проект - это комплект апартаментов Sky Skolkovo - апартаменты бизнес-класса от компании "СтройПрофиль-М" в селе Немчиновка Одинцовского района. Проект был сдан еще в 2018 году.

Как Вы наверное заметили, тут указана компания "СтройПрофиль-М". Найти какие либо связи с компанией ООО "Пионер-М" нам не удалось, разве что только эта буква ... "М". Ммм...

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход
🔸 Тип сделки: Эскроу-счета. Продажа по ДДУ (ФЗ-214).

Проектное финансирование в размере 5,3 миллиарда рублей от Сбербанка

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: идут строительные работы

🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности нежилых помещений 44% (67 шт из 154), машиномест 100%

🔸 Валюта: Рубль
🔸 Опции:

• Рассрочка (ПВЗ 50%, далее равными частями до конца 2024 года)
• Ипотека

🔸 Тип управления: Самостоятельно, но менеджер отдела продаж говорит, что у них есть варианты сотрудничества с агентствами, через которые можно будет пользоваться услугами по сдаче помещения в аренду. Но это предложение будет активно прорабатываться ближе к сроку ввода.
🔸 Срок выплат: Учитывая, что выдача ключей до 31.12.2025 г., то необходимо заложить на отделку помещения минимум 2 месяца, а параллельно искать арендатора, то лучше всего ориентироваться на начало получения дохода - II квартал 2026 года.
🔸 Периодичность выплат: ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Открытие станции метро "Липовая роща"

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

▪️ Тренд на "Офисы за ТТК: дальше — лучше"

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 69,89 м² (5 этаж)

🔹 Стоимость лотов/кв.м: 15 626 215 ₽ / 223 583 ₽ в отделке Shell&Core

🔹 Рекламируемая доходность:

Аналитики Rublevo Business Park считают, что "расчетная доходность по росту стоимости к моменту ввода в эксплуатацию (IV квартал 2024) — около 40%, а от сдачи помещения в аренду — около 19%."

При этом в презентации, которую присылают вместе с КП на выбранное помещение можно увидеть вот такую "рекламируемую доходность":

Сравним с рыночной:

Для корректности сравнения, мы будем сравнивать с другими премиальными строящимися проектами офисной недвижимости класса А, расположенными в западном направлении / ветка метро и проектами на МКАДе:

1. Qoob (ул. Алексея Свиридова, вл17, ст.м. Кунцевская):

53,8 м² - 24 344 500 ₽ / 452 500 ₽ за кв.м / Срок сдачи: 3 кв 2025 г.

2. Upside Kuntsevo (Москва, ул Молдавская, д 1, ст.м. Кунцевская):

76,7 м² - 33 502 560 ₽ / 436 800 ₽ за кв.м / Срок сдачи: I кв. 2026

3. БЦ Прокшино (Новая Москва, за МКАД)

69,9 м² - 19 757 683 ₽ / 229 836 ₽ за кв.м / Срок сдачи: III квартал 2026

Вывод: стоимость не превышает рыночную. Потенциал роста стоимости по мере ввода в эксплуатацию до 300 - 350 тыс.₽/м²

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

Вывод: арендная ставка в БЦ Кубик, который расположен на МКАДе возле ТРЦ Vegas составляет 26 000 руб., что совпадает со средними показателями рынка. Однако, исходя из отделки и видовых характеристик объект нельзя сравнить с высококлассным анализируемым проектом с панорамным остеклением. Поэтому для расчетов мы возьмем среднюю базовую очищенную ставку 30 тыс.₽/м².

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 15 626 215 ₽ / 223 583 ₽/кв.м в отделке Shell&Core
+ на отделку 70 000 ₽/кв.м = 300 000 ₽/кв.м * 70 кв.м = 21 млн

Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 30 000

МАП: 175 800 ₽
ЧОД: 2 100 000 ₽
Доходность: 10% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

Если подводить итоги, то по доходности можно резюмировать следующее:

1. Спекулятивная продажа по мере строительной готовности - да, рост стоимости по 10-12% в год вполне реальный.
2. Сдача помещения в аренду (без учета роста стоимости): 10% с учетом налогов

Анализ рынка

• В классе А доля свободных площадей составила 10,4%, что на 2,4 п.п. ниже результата на конец 2022 года.
• Средняя ставка аренды для класса А по итогам 2023 года составила 27,4 тыс. руб./ кв. м/год, прогнозная на 2024 г. - 29 тыс. руб./ кв. м/год.
• Класс А наиболее востребован - 52% от общего объема сделок
• Спрос на объекты вне ТТК - 53% от общего объема сделок

На протяжении 2023 года наблюдается ряд крупных сделок покупки офисных объектов, что связано как с потребностью участников рынка приобрести высококачественный актив крупной площади, предложение которых сейчас ограничено, так и с реализацией отложенного спроса и развитием российского бизнеса.

Рынок находится на стадии высокой деловой активности, драйвером которой выступает нереализованный ранее спрос российских компаний и общая стабилизация экономических отношений внутри рынка.

Предложение офисов в строящихся зданиях

Тенденции и прогнозы офисного рынка

• Наблюдается рост заполняемости объектов, освобожденных после волны релокаций компаний в 2022 году.
• Рост объемов сделок аренды.
• Сохраняется высокий темп продаж офисов. Рекордный объем сделок продаж по итогам девяти месяцев 2023 г.
• Устаревание существующих бизнес-центров выступает дополнительным фактором интереса к приобретению офисных объектов в стадии строительства.
• Развитие деловых кластеров. Интерес направлен на северную и западную части Москвы.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение на МКАДе с быстрым выездом на транспортные магистрали:

• Новорижское шоссе
• пр-к Маршала Жукова
• до МОСКВА-СИТИ
• до аэропорта "Шереметьево"
• до аэропорта "Внуково"

✅ Высокий потенциальный спрос за счет сложившейся инфраструктуры и бизнес среды:

• Правительство Московской области,
• Московский областной суд,
• ТРЦ Vegas,
• «Крокус-Экспо»,
• Отель Hampton by Hilton Strogino

✅ Развитие локации - открытие станции метро "Липовая Роща".

На формирование цены весомое влияние оказывают городские программы развития транспортной инфраструктуры города путем формирования нового каркаса, состоящего из станций метро, новых платформ МЦД, развития хордовых магистралей и транспортно-пересадочных узлов.

✅ Проектное финансирование от СБЕРБАНКА, покупка по ДДУ, эскроу-счета.

✅ Тренд "Работать ближе к дому".

Формированию офисных кластеров за Третьим кольцом и у МКАДа способствует политике города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции.

За минувшее десятилетие за пределами ТТК было построено 36 млн кв. м коммерческой недвижимости — технопарков, офисов, торговых центров и социальных объектов, писал в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин. В непосредственной близости от жилых массивов уже появились тысячи новых рабочих мест, и многие проекты пока находятся в стадии практической реализации. Например, в Бутырском районе завершается строительство делового центра Ostankino Business Park от компании PIONEER общей площадью 133 500 кв. м. Проект — участник городской программы по созданию мест приложения труда: по соглашению с городом здесь создаются 8000 рабочих мест. В целом по городской программе в Москве появится 67 500 рабочих мест. Большая их часть (44 200) — в офисах, бизнес-центрах, на объектах торговли и общепита.

Как мы указали выше, в самом ближайшем окружении идет строительство трех ЖК, среди которых самый масштабный - СберСити.

✅ Соответствие назначения земельного участка.

ВРИ: Деловое управление.

✅ В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 750-машино-мест. Это означает, что на каждые 83 кв. м площади приходится одно парковочное место, тогда как в среднем по рынку этот показатель составляет одно машино-место на 150 – 200 кв. м.

✅ Номинальный рост ставок аренды.

Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды, тыс. руб./кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов)

✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок

✅ Потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности

✅ Соответствие рекламируемой доходности расчетной.

👎 РИСКИ

❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.

Но как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.

❎ В настоящий момент отсутствует услуга Property management, то есть Вам также самому придется заниматься поиском арендатора.

Это не пассивный доход для Вас!

❎ Высококонкурентный рынок.

У STONE НОВЫЙ ПРОЕКТ И КРУПНАЯ СДЕЛКА
Девелопер планирует построить бизнес-центр площадью около 60 тыс. кв. м в Новой Москве, это будет первый проект компании за МКАД.

По прогнозам IBC Real Estate до конца 2027 года в Москве будет построено 2,7 млн кв. м офисных площадей, более половины из которых составит объем на продажу.

Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа.

❎ Прогнозируемый объем ввода на 2026 год – порядка 447 тыс. кв. м. Крупнейшим заявленным проектом является здание штаб-квартиры Сбера на территории СберСити в Рублево-Архангельском - по соседству с анализируемым проектом.

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

❎ Проект долгострой. Возможен перенос срока сдачи, несмотря на высокий текущий темп строительства.

💭 ИТОГИ

Объект подходит для спекулятивной продажи, учитывая прогноз роста стоимости по строительной готовности объекта. А вот для получения пассивного дохода, увы нет, так как компания не предлагает услуги Property management. Если Вас не пугает самостоятельное управление, то для получения отложенного рентного дохода объект также подходит.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную.