LIGHT INDUSTRIAL – КОВОРКИНГ ДЛЯ ПРОМЫШЛЕННОСТИ. ВЕРСИЯ 2.0

Общий объем инвестиционных сделок в недвижимость России по итогам 2022 года составил 494 млрд руб. Это на 36% больше, чем в 2021 году, и рекорд за всю 20-летнюю историю наблюдений. Такие данные содержатся в исследовании аналитиков IBC Real Estate.

В коммерческой недвижимости, на которую в совокупности пришлось 55% (или 274 млрд руб.) общего объема сделок, лидерство перешло к сегменту офисов (19%, или 94 млрд руб.).

На втором месте — сегмент складской недвижимости (17%, или 82 млрд руб.).

Рынок складов оказался наиболее стабильным и сбалансированным сегментом, несмотря на закрытие крупных сделок по выходу иностранцев, 64% инвестиций — с локальными игроками.

В разрезе регионального распределения большая часть вложений пришлась на московскую недвижимость — 76%.

Light Industrial находится на начальном этапе своего становления и имеет значительный объем потенциального спроса. В Московском регионе формат активно развивается с 2019 года.

Спрос на помещения с подобными техническими характеристиками, гибкими вариантами деления площадей и небольшими размерами доступных блоков высок и не конкурирует со спросом на big-box объекты.

В среднесрочной перспективе дополнительными стимулами для рынка становятся фокус на импортозамещение, активная государственная поддержка отечественных производителей, рост популярности собственных торговых марок крупных федеральных сетей («Красная цена», «Первым делом», «365 дней» и т.д.).

Ключевым драйвером предложения выступает московская программа по созданию мест приложения труда, что оказывает значительное влияние на географию будущего предложения.

В связи с небольшим размером рынка и текущей конъюнктурой показатель ставки аренды крайне волатилен. На фоне ограниченного предложения складских площадей данного формата собственники объектов имеют возможность давления в вопросах коммерческих условий. Ставки аренды становятся предметом переговоров и варьируются от 5 000 до 14 000 руб. за кв. м в год в зависимости от портфеля собственника, географического расположения объекта, а также профиля и надежности потенциального арендатора.

По итогам 2023 г. объем введенных в эксплуатацию проектов Light Industrial может составить около 549 тыс. кв.м.

Основные выводы

Столичный рынок Light Industrial обогнал сегмент Сервисных офисов.

На фоне сокращающегося объема доступного предложения на рынке клиенты будут вынуждены прибегать к строительству складских комплексов под заказ в формате built to suit (как в аренду, так и на продажу).

Коммерческие условия во многом зависят от локации и мощностей предлагаемых помещений. Таким образом средневзвешенная ставка аренды на существующие и строящиеся объекты варьируется в диапазоне от 6 500 до 14 000 руб./кв. м/год. Что касается стоимости продажи, то средневзвешенная цена за квадратный метр без учета НДС на готовые и строящиеся объекты составляет 95 380 руб./кв. м/год.

Источники информации: IBC Real Estate и NF Group Research

По данным аналитического отчета компании IBC Real Estate по состоянию на июль 2023 года, стоимость строительства складского объекта класса А площадью 20 тыс. кв.м составляет 47 050 руб. / кв.м.

💡 Инвестиции в строительство индустриального парка формата light industrial Upside с целью получения арендного дохода 8-9% годовых.

Объект light industrial — это помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоу-рума в едином пространстве. В отличие от классического склада блоки в light industrial небольшие. К недвижимости light industrial относятся современные качественные производственные помещения класса А и В, поделенные на блоки площадью до 1 700 м². Каждый блок на 90% представляет собой производственно-складскую площадку и на 10% — помещение с административной функцией. Проще говоря, это склад или небольшое производство с пристроенным к нему офисом. Разделение на блоки является ключевой особенностью формата.

📍 Московская область, Дмитровский район, с/п Габовское
Кадастровые номера участков: 50:04:0110106:209 и 50:04:0110106:207

Три подъезда:

1. По Рогачёвскому шоссе от Москвы
2. По дороге «Хлебниково-Рогачево»-Рыбаки от п. Чёрная Грязь и шоссе М10
3. По Рогачёвскому ш. от ЦКАД, дороги А107, шоссе М11

300 м от остановки общественного транспорта. Прямой маршрут до МЦД Лобня (35 минут в пути)

Расстояние до МКАД – 29 км,
до съезда на ЦКАД – 15 км

Доступность трудовых ресурсов в радиусе 30 км более 700 000 человек

КН ЗУ 50:04:0110106:209 и 50:04:0110106:207
Кад. стоимость 7,8 и 5,5 млн руб.
Площадь: 4,2 тыс. и 3 тыс. м²
ВРИ: для строительства складского здания
Выдано РНС от 15.06.2023 г. до 30.03.2025 г.

Окружение, это крупные логистические центры:

• Северное Шереметьево, PNK Парк Белый Раст - 300 тыс. кв.м
• Логистический центр Мерседес-Бенц
• Деловые Линии (Складские услуги)
• Склад Hilti
• Логистический центр ДИКСИ
• Склад компании Святой источник

📝 О ПРОЕКТЕ

Upside – это строящиеся производственно-складские помещения для малого и среднего бизнеса рядом с логистическим парком «Северное Шереметьево».

Готовность объекта в 2024 году.

Планировки от 430 кв.м с возможностью объединения блоков при необходимости.

Каждый юнит Upside включает в себя офисные помещения, в которых не нужно будет делать ремонт. Объект будет оснащен необходимой инфраструктурой: душевыми, раздевалками, грузовыми подъемниками.

Планировка

📌 О КОМПАНИИ

ООО «Аппропертис Лобня»

Дата регистрации: 15.12.2021
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 1 чел.
Судебных дел нет
Выручки нет.

Основатель проекта: Королев Константин

Константин Королёв, ранее работал директором по работе с ключевыми клиентами компании Becar Asset Management.

Константин Королев работает в сфере коммерческой недвижимости с 2004 года, начинал с работы в УК торгово-гостиничного комплекса «Владимирский пассаж» в Санкт-Петербурге. Первый коворкинг запускал в 2012 году совместно с ОАО «РЖД» на территории Павелецкого вокзала. С тех пор участвовал в управлении более, чем 50 проектами в сфере консалтинга. Среди завершенных можно отметить предпроектные и градостроительные решения нескольких десятков транспортно-пересадочных узлов в Москве, проекты транспортно-рекреационной инфраструктуры и другие. В конце 2015 года Константин возглавил новое направление в управляющей компании Becar Asset Management Group, связанное с созданием и управлением сетью коворкингов GrowUp.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования:

1. Спекулятивная сделка на росте стоимости после сдачи объекта в эксплуатацию;
2. Продажа как ГАБ;
3. Получение арендного дохода.

🔸 Тип сделки: Покупка помещений по договору купли-продажи будущей вещи.

🔸 Опции: рассрочка

🔸 Тип владения: 100% собственность с выделение КН на помещение
🔸 Тип объекта: light industrial
🔸 Стадия готовности: окончание строительства к 4 кварталу 2024 года. Старт работ: июль 2023 года

РНС действует до 30.03.2025 г.

🔸 Валюта: Рубль
🔸 Срок выплат: c 1-го месяца после ввода объекта в эксплуатацию и заключения договора с арендатором.

Компания хоть и пишет, что УК возьмет в управление помещение, однако, в настоящее время у самой компании нет намерения создавать свое УК. А есть намерение обратиться к рынку и к известным УК, которые захотели бы управлять комплексом.

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно, в случае выбора арендного бизнеса
🔸 Срок инвестирования: Минимум до 1 квартала 2025 года.
🔸 Выход из проекта: Продажа помещения после ввода объекта в эксплуатацию или продажа помещения как ГАБ с арендатором, что увеличит его стоимость
🔸 Тип управления: Самостоятельное или потенциальная УК
🔸 Драйвер роста

▪️ Отсутствие качественного предложения помещений для малого и среднего бизнеса.

▪️ Рост интернет-торговли

▪️ Развитие малого и среднего бизнеса. Аудитория light industrial: от легких производств до интернет-магазинов. Основная часть арендаторов light industrial — малый и средний бизнес.

▪️ Жилые девелоперы продолжат смотреть в сторону рынка Light Industrial Программа стимулирования создания мест приложения труда реализуется с 2020 года. Данная мера станет стимулом для реализации уже намеченных планов жилых девелоперов в сегменте индустриального строительства, а также для выхода новых игроков на рынок. Поэтому можно сказать, что деятельность московских властей, которые сносят старые промзоны и заставляют девелоперов создавать рабочие места в жилых районах станет стимулов развития формата light industrial

Яркий пример: ПИК строит промпарк «Бутово» формата Light Industrial общей площадью 58 т.м². То есть не только жильё, но и склады теперь! Сдадут в середине 2023 г. Строят, вероятно, по принуждению - правительство Москвы требует от застройщиков создавать места приложения труда...

▪️ Промышленная ипотека, которая может стимулировать интерес к строительству объектов light industrial. В долгосрочной перспективе это сократит дефицит предложения и увеличит спрос.

▪️ Продолжится тренд по выкупу активов уходящих иностранных компаний, импортозамещению и активному вовлечению локальных игроков, а также компаний из дружественных стран.

▪️ Внешняя среда поддерживает спрос. Поддержка импортозамещения, локализация небольших производств, программы редевелопмента и КРТ по переносу производств за пределы города, а также большой объем потенциального спроса со стороны компаний, арендующих на текущий момент помещения в морально-устаревших советских зданиях, становятся стимулами к активному росту рынка Light Industrial.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: 95 000 руб./м² * 430 м² = 40 850 000 руб.

Стоимость продажи 1 кв. м объектов light industrial выше, чем в складских комплексах сопоставимого уровня, в том числе из-за более дорогой земли в городских локациях. Однако и ставка аренды в таких проектах выше складской в среднем на 30–40%.

Сравним с рынком. В качестве аналога берем проекты компании Industrial City, так они наиболее схожи по направлению и по удаленности от МКАД.

Средняя стоимость и аренда парков Industrial City:

• 95 000 м2 с НДС — стоимость продажи.
• 9 500 ₽ м2 с НДС (8 000 с УСН) — аренда.

Есипово (Солнечногорск), 35 км от МКАД, завершение строительства октябрь 2023 года.

Аренда здесь 10 000руб./кв.м
Продажа 95 000 руб./кв.м

Стоит добавить, что у проектов Industrial City практически 100% заполняемость.

Вывод: стоимость соответствует рынку.

🔹 Рекламируемая доходность:

Стадия готовности на момент покупки – котлован
Цена на этапе ввода в эксплуатацию – 105 000 руб./м²
Ставка аренды в первый год – 9 500 руб./м² в год

Кстати, ставка аренды в соседнем логистическом комплексе PNK Белый Раст составляет 6 000 руб. без учета НДС. И обратите внимание на площади, они тут значительно больше, чем площади формата Light Industrial.

Индексация ставки аренды 4% в год

🔹 Темпы прироста:

🔹 Пример расчета доходности

Инвестиции: 40 850 000 руб.
Ставка аренды: 9 500 руб./м²

2 000 руб. /м²/ год OPEX, не вкл. НДС Light Industrial класса А по данным IBC Real Estate

ГАП: 4 085 000 руб.
OPEX (2 400 руб./м²/ год с учетом НДС): 1 032 000 руб.
Налог на прибыль 6%: 183 180 руб.
Доходность: "грязными", то есть до вычета расходов 10%.
ЧОД: 7% за вычетов расходов (не учли расходы по налогу на имущество)

ИТОГО:

1. Арендный бизнес: доходность составит 7% на первый год.

2. Спекулятивная продажа: стоимость продажи через год по данным продавца 108 000 руб./м² вполне достижима. Рост 14% за год.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Light Industrial – новый формат для российского рынка качественной индустриально-складской недвижимости, который находится на начальном этапе своего становления и имеет значительный объём потенциального спроса. В Московском регионе формат активно развивается с 2019 года

✅ Этот формат востребован у представителей среднего и малого бизнеса.

✅ Объекты Light Industrial в Европе показывают минимальную ротацию арендаторов, а средний срок аренды составляет 5 лет и более.

✅ Объем свободных площадей на складском рынке Московского региона снижается ввиду того, что появляющиеся предложения привлекают интересантов еще до момента съезда текущего арендатора, а сделки по аренде со строящимися спекулятивными объектами заключаются еще до ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, в моменте площади не выходят на рынок. Помимо того, субаренда более не является фактором, влияющим на рынок, как это было год назад, – объем таких предложений сократился до минимума.

✅ Вакансии нет. Лишь 0,4% общего объема качественных складских площадей.

✅ Спрос. По итогам I квартала 2023 года в Московском регионе объем спроса достиг 605 тыс.м², что в 2,5 раза превышает аналогичный показатель 2022 года. Показатель является рекордным для I квартала при том, что обычно начало года характеризуется низким объемом заключенных сделок.

Участники рынка, работающие с форматом light industrial, сходятся на том, что спрос уже превышает имеющееся предложение, включая проектируемые проекты, и в дальнейшем будет только расти. Заполняемость существующих проектов находится на уровне 95%. Кроме этого, ввиду небольшого объема предложения отмечается спрос на площади, находящиеся в активной фазе строительства.

Основными драйверами спроса остались онлайн-ретейлеры, на которых пришлось 30% объема заключенных сделок I квартала 2023 года, или 179 тыс.м² в абсолютных величинах, а компании из сектора дистрибуции сформировали 26% объема сделок или 158 тыс.м². По итогам 2023 года прогнозируемый объем спроса в Московском регионе может достичь 2 млн м².

О том, как динамично развиваются онлайн-ретейлеры мы говорили в нашем прошлом разборе.

✅ Дефицит предложений. На фоне сокращающегося объема доступного предложения на рынке клиенты будут вынуждены прибегать к строительству складских комплексов под заказ в формате built to suit (как в аренду, так и на продажу).

✅ Принимая во внимание возрастающую на рынке активность, которая подтверждается растущим объемом заключенных сделок, мы не видим потенциала для роста показателя доли вакантных площадей: на протяжении года индикатор сохранится в диапазоне 1,0%–1,5%.

Источники информации: NF Group Research и IBC Real Estate.

✅ Промышленная ипотека, которая может стимулировать интерес к строительству объектов light industrial. В долгосрочной перспективе это сократит дефицит предложения и увеличит спрос.

✅ В среднем за последние три года стоимость 1 м² в объектах light industrial росла на 30% в год, согласно данным аналитиков NF Group.

✅ Приемлемый строк строительства.

✅ Расположение - в окружении логистических парков + транспортная доступность.

✅ Достаточно маленькие лоты, что может способствовать большему спросу со сторону арендаторов малого и среднего бизнеса.

👎 РИСКИ

❎ Высокий порог входа.

❎ Компания - новичок, без опыта (нет реализованных проектов). Отсутствие опыта в разработке и строительстве складских помещений light industrial может привести к задержкам в сроках, перерасходу бюджета и качественным проблемам, что повлияет на готовность объекта к аренде.

Также, компания не делится информацией, о подрядных организациях или составом команды, кто имеет опыт в реализации подобных проектов.

❎ Начальный этап строительства. Идут только земляные работы.

❎ Нет управляющей компании, которая будет заниматься управлением объекта. Возможно, что инвестору придется самостоятельно заниматься управлением. Привлечение арендаторов требует определенных маркетинговых усилий и навыков. Неопытность в этой области может привести к долгим периодам вакансий и простою помещения.

❎ Форма сделки. Почему не ДДУ?

❎ Интерес к таким проектам сдерживает их специфика с точки зрения построения финансовой модели и управления объектом, в котором размещается не 1-2 крупных клиента, а большое количество резидентов.

❎ Аудиторией данного формата объектов являются компании малого и среднего бизнеса, часто стартапы. Чаше всего, они не готовы заключать долгосрочные договор аренды на пять-семь лет и не могут гарантировать стабильный арендный поток, так как нестабильны и часто закрываются.

❎ Риски спроса и предложения. На текущий момент потенциальный объем развития рынка (планируемые и строящиеся площади) составляет 1,6 млн кв.м, что почти в 12 раз превышает готовое предложение. Среди них планируемые и заявленные на 2024- 2026 гг. объекты - 1,1 млн кв. м (около 360 тыс. кв. м ежегодно), в фазе активного строительства находятся 330 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных незаконтрактованных площадей индикаторы могут отреагировать в негативную сторону, поглощение такого объема нового предложения будет значительно затруднено.

Однако на текущий момент сдержанные стратегии девелоперов и активная государственная поддержка производителей удерживают рынок от негативных сценариев развития.

НО! Государственная поддержка может быть не только преимуществом, но и своего рода риском. Так как изменятся приоритеты поддержки той или иной отрасли - и кончится бум развития сектора.

Источники информации:

💬 ИТОГИ

По словам регионального директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константина Фомиченко, существенную долю покупателей объектов light industrial составляют инвесторы, которые сдают площади в аренду или перепродают их, зарабатывая на росте стоимости квадратного метра.

Поэтому, Вы можете столкнуться с высокой конкуренцией к моменту реализации проекта.

⚖️Даем сфере положительную оценку, а проекту нейтрально-отрицательную.

Ознакомиться с нашим первым разбором складов light industrial вы можете здесь.