Первые апартаменты в Иркутске - доходный бизнес !?
Вы что нибудь слышали про СМАРТАМЕНТЫ? Нет? Ну тогда сегодня мы Вам расскажем, а вернее разберем новый, уникальный проект в Иркутске.
Вы уже ознакомились с регионом, а если нет, то ознакомиться можно здесь.
💡 Инвестиции в новый апарт-отель уровня 4* СМАРТАМЕНТЫ, где можно будет либо проживать самостоятельно, либо сдавать номер в аренду (в посуточную и среднесрочную) и получать пассивный доход от 10% годовых.
📍 г. Иркутск, район Октябрьский, улица Ширямова, 26
В непосредственной близости выезд на Байкальский тракт - основной тракт, ведущий на оз. Байкал, не надо будет объезжать город.
Из окон будет открываться вид на р. Ангару, на взлетное поле аэропорта, а также на город.
Самое ближайшее окружение (кроме аэропорта) представлено масштабной стройкой от ТОПового застройщика региона "Новый город" жилого комплекса АвиаторR из 26 домов на 3 200 квартир с различными сроками сдачи в 2024 - 2026 гг., где стоимость квартир составляет: от 5,42 млн до 10,78 млн ₽, от 103 757 до 172 551 ₽/м².
Строительство АвиаторR идет как комплексное развитие территории бывшего учебного аэродрома военного училища.
Также, на сайте проекта Вы можете увидеть карту инфраструктуры...и, как можете заметить, она находится на удалении от строящегося проекта.
Конечно, много новой инфраструктуры, в т.ч. и социальной, появится в рамках строящего проекта АвиаторR.
Развитие города
Компания En+group осуществляет проект по реконструкции Цесовской набережной. В планах – восстановление объектов культурного наследия, в частности, знаменитых Курбатовских бань, и строительство новых: на территории появится современный деловой центр, жилой квартал, гостиница (в пятизвездочном отеле будет 73 номера). Единая набережная в Иркутске появится к 2026 году.
Компания En+ Group - ведущий вертикально интегрированный производитель алюминия и возобновляемой электроэнергии
En+ Group переводит часть сотрудников своего головного офиса из Москвы в Иркутск, так как именно в Иркутской области сосредоточены основные активы компании, в том числе Иркутская, Братская и Усть-Илимская ГЭС.
Актуальность децентрализации была обозначена и президентом РФ Владимиром Путиным: «Я считаю, что в Сибирь надо бы переводить определенные федеральные структуры или как минимум переводить туда те крупные наши компании и головные офисы, которые работают в Сибири, а основные налоги платят, к сожалению, в Москве».
📝 О ПРОЕКТЕ
Смартаменты* — это новый для Иркутска формат: квартиры для жизни и апарт-отель уровня 4* с ресторанами, арт-пространством и сервисом 24/7 в одном проекте.
* СМАРТ +АПАРТАМЕНТЫ = СМАРТАМЕНТЫ
Комплекс будет состоять из двух корпусов на 194 номера и подземной стоянки на 49 м/м (+ кладовые). Одно из зданий будет 15-этажным, другое — 14-этажным.
Предусмотрено несколько вариантов планировок — студии, евродвушки, евротрешки и стандартные трешки с отделкой White box и возможностью заказать готовую отделку и мебель.
Инфраструктура ВНУТРИ проекта:
- ресторан
- тренажерный зал
- спа-центр
- открытая терраса для мероприятий с видом на город
- смарт-офисы, комьюнити-центр
📌 О КОМПАНИИ
Застройщиком выступает ООО «Новые форматы», входит в группу MDS.
- ЖК «Новые горизонты на Пушкина» (Сдача в III кв. 2025, есть сданные корпуса),
- ЖК «Пулковский» (Сдача в III кв. 2025, есть сданные корпуса),
- ЖК «Март» (сдан),
- Corso Residence - строящийся проект премиальных, можно даже сказать элитных квартир в городе Иркутск.
75% ООО «Новые форматы» — принадлежит Нине Звонковой, остальная доля — за Денисом Денисенко. Оба они также являются совладельцами застройщика «МДС»
«Новые форматы», по данным сервиса по проверке «Контур.Фокус», в конце 2023 года получили чистую прибыль в размере 188 тысяч рублей, а выручка компании составила 75 тысяч рублей.
Участок, на котором собираются строить апартаменты, принадлежит трем физическим лицам и находится в аренде у ООО «Новые форматы».
Судя по информации на сайте «Смартамент», проект в будущем планируется масштабировать. Уже сейчас для этого ищут новые участки.
Управлять апарт-отелем будет сервисная компания, созданная совместно с петербургской фирмой «МЛТ-Апарт», под руководством которой находится несколько отелей в Санкт-Петербурге, Новосибирске (наш разбор).
Именно она возьмет на себя все функции по поиску арендаторов в апарт-отеле в Иркутске, если владелец покупает апартаменты как инвестиционную недвижимость.
Федеральная управляющая компания — «МТЛ-Апарт. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»). Компания представляет сеть апарт-отелей AVENUE-APART в Санкт-Петербурге. Гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4*.
Финансовая отчетность Управляющей компании:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
- ДДУ
- Договор с банком (если ипотека)
- Договор на ремонт 900 000 руб. (ориентировочно)
- Договор на меблировку 950 000 руб. (ориентировочно). Отдельно на гарантийные товары (мебель, техника и т.д) и отдельно на текстиль (гостиничный пакет)
- Договор на управление с УК (агентский) будет заключаться после сдачи объекта в эксплуатацию. Срок от 11 мес. с пролонгацией. Можно заключить сейчас предварительный договор, если инвестору так спокойнее
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Опция: Ипотека / Рассрочка 50% сейчас и 50% в январе 2025 г./ 100% оплата
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию I кв. 2026
Выдача ключей 31.12.2026
Целый год они закладывают на ремонт и меблировку.
🔸 Текущий ход строительства: май 2024 г.
В новости от 21.05.2024 г. - "Продажи пока не открыты, примерная стоимость апартаментов не озвучена."
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости, учитывая самую начальную стадию строительства
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 800 000 ₽ / 193 000 ₽/м² (предчистовая отделка)
Ввиду того, что аналогичные проекты в городе отсутствуют, сравним рыночную стоимость кв. метра со строящимся проектом ЖК АвиатоR. В анализе квартира 35 кв.м с аналогичным сроком сдачи и отделкой.
🔹 Доходность: рекламируемая от 10%
С 11-ти месячный договор с УК с дальнейшей пролонгацией
- комиссия УК 15%
- тариф УК за содержание 120-150 ₽/м² + за отопление, коммунальные услуги холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроэнергию, водоотведение, интернет + телевидение = примерно 10 000
- налоги на прибыль и налоги на имущество
Посмотрим ближайшее гостиничное окружение, которое представлено отелями категории 4*. Диапазон стоимости проживания: 4 500 - 7 900 руб.
Отели категории 3*, в т.ч. в непосредственной близости от аэропорта расположены 2 отеля: АЭРО ОТЕЛЬ на 38 номеров от 5 500 руб. при двухместном размещении и Воздушная гавань на 140 номеров от 4 300 руб. при двухместном размещении.
Инвестиции: 5 800 000 ₽ + почти 2 млн на ремонт/меблировку/гостиничный пакет = 7,8 млн ₽
Загрузка номера 22 дня в высокий сезон (6 мес.) и 17 дней в низкий (6 мес.)
МАП по фин.модели УК: 70 000 руб. с учетом вычета их комиссии в 15%
Расходы: порядка до 10 000 руб. коммунальные платежи и налоги.
То есть, стоимость номера в высокий сезон 3 660 руб. (70 000 + 15% = 80 500). Можно сказать, что стоимость номера достаточно низкая и имеет потенциал роста.
МАП: 60 000 ₽ (с учетом вычета КУ), но до вычета налогов
ГАП: 720 000 ₽
Доходность: 9,2 %
НО! Это на третий год работы отеля, когда финансовые потоки стабилизировались
МАП на первый год 45 000 / доходность 6,9%
МАП на второй год 55 000 / доходность 8,5%
По словам менеджера от УК МЛТ, второй корпус, заявленный как апартаменты для жизни, ориентированы на такую ЦА, как современная молодёжь, которая хочет жить с сервисом обслуживания, как в отелях, но при этом чувствовать себя дома, так как у них нет ни времени ни желания заниматься бытовыми делами, и они готовы платить за обслуживание.
Такие лоты будут сдаваться в долгосрок и возможно (при достаточном спросе) перейдут в управление к УК.
Глянем, что там с арендой на длительный срок. Согласно порталу ЦИАН, самая дорогая аренда в городе, в т.ч. в районе Октябрьский = 45 тыс. руб. без учета КУ.
Если предположить, что за аналогичную площадь в 30 кв.м с набором услуг отеля 4* "золотая" работаю молодежь будет готова платить 60 000 руб./мес без учета КУ, то доходность может составить 7,6% (60 000*12=720 000/7,8 млн).
Напомним Вам об уровне средней з/п в регионе:
На наш взгляд, идея сдачи в долгосрок вполне может быть реализована. Учитывая, что крупные компании готовы перевозить свои офисы в Иркутск, менеджерскому/руководящему составу должно быть где жить, в т.ч. деловым туристам, приезжающим в командировки длительные.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Текущий номерной фонд гостиниц Иркутской области составляет 4,5 тыс. номеров. Правительство, выполняя план по увеличению тур.потока в 2 раза планирует увеличить и номерной фонд до 12 тыс. номеров к 2030 году.
На территории Иркутской области представлены крупные сетевые отели, такие как: Irkutsk City Center 4* (бывш. COURTYARD BY MARRIOTT) с номерным фондом 208 номеров, Отель Ibis Irkutsk Center (сети ACCOR), а также отели категории 3 * с большим номерным фондом Гостиница " Aнгара" на 300 номеров, Гостиница "Иркутск" (бывший "Интурист") на 163 номера.
Но, вышеперечисленные отели расположены в центре города, а не у аэропорта.
✅ Развитие города + поддержка главы государства (и региона). En+ Group переводит часть сотрудников своего головного офиса из Москвы в Иркутск.
Путин В.В.: "В Сибирь надо бы переводить определенные федеральные структуры или как минимум переводить туда те крупные наши компании и головные офисы, которые работают в Сибири».
✅ Локация - место с потенциально высокой ЦА.
Например, можно сказать, что в Москве аналогичное расположение имеет отель DoubleTree by Hilton Moscow - Vnukovo Airport.
По словам менеджера от УК, они уже сейчас имеют договорённости с тур.операторами по размещению турист групп, отправляющиеся на туры по Байкалу. А для хранения снаряжения, в проекте предусмотрены кладовые/кэллеры.
✅ Локация. В непосредственной близости выезд на Байкальский тракт - основной тракт, ведущий на оз. Байкал. Отсутствует необходимость объезжать весь город.
✅ Проект отмечают риэлторы города:
✅ Развитие делового туризма в регионе.
✅ Первый проект в городе - вызовет интерес.
✅ Номерной фонд - средний, менее 100 номеров.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью помещения.
НО! За ремонт и оснащение нужно будет платить "живыми" деньгами.
✅ Соответствие ВРИ ЗУ: под строительство и эксплуатацию гостинично-офисного комплекса с подземными гаражами
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Высокий потенциал роста стоимости недвижимости.
👎 РИСКИ
❎ Приобретение на «котловане». До окончания строительства ждать еще 2,5 года.
❎ Апартаменты — это коммерческая недвижимость, следовательно, налоги и коммунальные платежи на них будут выше, чем у такой же по площади квартиры.
❎ Конкуренция - открытие AZIMUT Hotels на 100 номеров в непосредственной близости от аэропорта, в 500 метрах от проекта.
НО! По словам менеджера УК, их целевые аудитории не пересекаются.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, но хотели бы отметить наши сомнения в отношении ЦА и расположения, действительно ли такое близкое расположение к аэропорту и трассе важно для тех, кто приезжает на Байкал?