Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower
Продолжаем серию разборов бизнес-центров.
Предыдущий разбор Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская
💡 Инвестиции в строящийся бизнес-центр класса А Nice tower с рекламируемой доходностью ВЫШЕ банковских депозитов.
📍 Москва, ЮВАО, Нижегородский район, Скотопрогонная ул., 31
Внутри ТТК, на границе Павелецкого делового района и нового «Москва-сити» - Южного порта.
Развивающаяся локация под надзором города Москвы (КРТ - комплексное развитие территории).
Сформированный район из жилых комплексов бизнес-класса.
Данную локацию мы подробно разбирали при анализе проекта апартаментов N’ICE LOFT или БОЙНЯ.
То есть, менее чем в 150 метрах от нового строящегося офисного пространства находится комплекс апартаментов N’ICE LOFT - жилой квартал и масштабная спортивная инфраструктура, кафе, магазины, рестораны и retail.
- Калитники МЦД-2 - 11 мин пешком, 890 м
- Новохохловская МЦД-2 - 23 мин пешком, 1.9 км
- Новохохловская - 24 мин пешком, 1.9 км
- Волгоградский проспект - 33 мин пешком, 2.7 км
- менее 1 км до ТТК
Обратите внимание вот на эту карту. Это карта комплексного развития территорий Москвы, где застраиваются бывшие промзоны столицы. На их месте появятся общественно-деловые зоны, жилые, рекреационные.
Выделенная "точка" - это участок, где идет строительство рассматриваемого проекта.
Остальные реализуемые и планируемые проекты:
1. Комплексное развитие неэффективно используемой территории, расположенной по адресу: Новоостаповская ул., вл. 1, направлено на формирование сбалансированной застройки в районе. Городской оператор построит общественно-деловые объекты.
Общественно-деловое назначение: 27 120 кв.м
2. Масштабный проект застройки территории Южный порт
Редевелопмент части бывшей промзоны «Южный порт» позволит создать новый производственно-деловой квартал. Городской оператор построит здесь общественно-деловые и производственные объекты.
В течение 17 лет на части бывшей промзоны «Южный порт» площадью 39,7 гектара появится городской квартал, где инвестор возведет около 1,5 миллиона квадратных метров недвижимости. Помимо этого, запланировано благоустройство набережной. Ее ширина на некоторых участках увеличится до 35 метров за счет системы понтонов. Здесь появятся спортивные площадки, термальный комплекс, открытые бассейны и СПА-зоны, а также конгресс-холл, амфитеатр и место для мероприятий. Кроме того, запланирована реконструкция 49-метрового портового крана, который станет арт-объектом и новым символом столицы.
Ключевой особенностью проекта станет вертикальная многоуровневая структура набережной: на воде разместятся объекты на понтонах, а на высоте 30 метров будет построен прозрачный парящий ярус с зеленым променадом и панорамными видами. Со стороны Кожуховского затона появится крупнейшая марина на 200 лодок с полным спектром сервиса для маломерных судов. Рядом протяженный участок займет пирс с площадками для занятий спортом. Также здесь появятся открытые бассейны на понтонах с чистой водой и плавучие термы. Прямо на воде разместятся большой амфитеатр и открытая площадка для праздников и мероприятий. Зимой здесь оборудуют каток.
Нежилое назначение: 65 130 кв.м
Общественно-деловое назначение: 31 500 кв.м / Застройщик: АО "Особая экономическая зона "Технополис Москва"
Общественно-деловое назначение: 194 490 кв.м / Застройщик: АО «Особая экономическая зона «Зеленоград»
Общественно-деловое назначение: 745 100 кв.м / Жилое назначение: 949 300 кв.м / Застройщик: "НЕСО ДЕВЕЛОПМЕНТ"
3. Комплексное развитие части бывшей промзоны «Грайвороново» позволит преобразовать «серую зону» в новую городскую «зону притяжения». Городской оператор построит жилье по Программе реновации, социальные объекты, а также общественно-деловые и производственные объекты.
Несколько проектов на территории:
Общественно-деловое назначение: 23020 кв.м
Нежилое назначение: 9 700 кв.м
Общественно-деловое назначение: 82 490 кв.м
Жилое назначение: 161 800 кв.м
Нежилое назначение: 169 090 кв.м
Общественно-деловое назначение: 36 400 кв.м
Жилое назначение: 241 710 кв.м
Динамично-развивающаяся локация, Нижегородский район, уже сейчас становится центром масштабных преобразований. Новые развязки ТТК, масштабное строительство и проекты КРТ — в прошлом территория с богатым промышленным наследием сегодня стремительно меняется, постепенно трансформируясь в современный квартал, где есть все для жизни, отдыха и работы.
Нижегородский район считается экспертами рынка недвижимости перспективным для инвестиций. Район находится близко к центру Москвы, рядом с Таганским.
Проект реализовывается в окружении ведущих российских и зарубежных компаний: X5 Group, Автодом Ауди Таганка, Автодом Порше Таганка, Toyota РОЛЬФ, 1С: Первый Бит, Киностудия Амедиа, РБК, ТЦ ROOMER, BMW Авилон, Sport24.ru, Авилон Mercedes-Benz.
📝 О проекте
Новая архитектурная доминанта N’ICE TOWER высотой почти 100 метров. Общая площадь объекта составляет 30,5 тыс. кв. м, реализуемая площадь офисов – 19,7 тыс. кв.м, еще более 620 кв.м приходится на коммерческие помещения на первом этаже, где разместятся сервисы и объекты инфраструктуры.
Количество офисов: 220 площадью от 18 кв.м / сейчас в продаже от 55 кв.м
- Этажность: 27
- Трехуровневый подземный паркинг, рассчитанный 128 автомобилей.
- Приточно-вытяжная вентиляция
- Система очистки и фильтрации воздуха
- Центральное отопление
Резидентам бизнес-центра будет доступна эксплуатируемая кровля с завораживающими видами на Москву, лоты с террасами и приватные офисные пространства на верхних этажах.
ВРИ ЗУ (77:04:0001008:95): участки смешанного размещения общественно-деловых и производственных объектов (1.2.7, 1.2.9)
Между Nice Tower и Nice Loft обустроят парковую зону.
📌 О компании
Напомним, что девелопером проекта и N’ICE LOFT и Бизнес-центр Nice tower является столичный застройщик «Колди» (Coldy) появился на рынке недвижимости в 2004 году.
Поначалу он занимался возведением промышленных объектов, деловых центров и административных зданий (были реализованы: бизнес-центры "Barklay Plaza" в Филях, "Coldy Plaza" в Сокольниках, бизнес-парк "Царицыно" и ряд других объектов).
А с 2007 года начал работать в сфере жилищного строительства: проекты класса бизнес, премиум и элит. В портфеле девелопера: ЖК «Казаков Grand Loft», Loftec, Kleinhouse, Tribeca Apartments, Loft. FM, Loft-апартаменты Co_loft, ЖК Nice river, ЖК Хамовники XII.
К сожалению, нам не удалось получить договор для изучения и мы не знаем с какой именной компанией заключается договор. Можно сделать предположение, что строит таже компания, что и строит апарт-комплекс N'ICE LOFT - ООО СЗ РЕНЕССАНС.
Уставный капитал ООО "СЗ "РЕНЕССАНС" составляет 5 млн руб.
По состоянию на 31 декабря 2023 года совокупные активы организации составляли 13,5 млрд руб.
С бухгалтерской отчетностью компании-застройщика за 2023 год можно ознакомиться на сайте.
Девелоперская компания COLDY подписала с Правительством Москвы соглашение о создании мест приложения труда (МПТ) в рамках реализации проекта бизнес-центра N’ICE TOWER. Соглашение предполагает организацию более 4 000 рабочих мест – как в офисах, так и в предприятиях сферы услуг на первом этаже делового центра.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход
🔸 Тип сделки: Эскроу-счета. Продажа по ДДУ (ФЗ-214).
Проект не найти на портале наш.дом.рф...так как реализуется по договору купли-продажи будущей вещи и строится по соглашению с Градостроительным комплексом Москвы.
«Проект девелоперской компании COLDY в рамках соглашения с Правительством Москвы предполагает создание качественной многофункциональной застройки и способствует созданию комфортной и сбалансированной городской среды в стремительно развивающемся Нижегородском районе. Строительство нового бизнес-центра планируется завершить в 2027 году. В результате у москвичей появится возможность работать в шаговой доступности от дома, у бизнеса – новая точка для роста, а город получит новый импульс развития перспективной локации, снижение уровня маятниковой миграции и нагрузки на транспортную систему».
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: идут строительные работы
Ввод в эксплуатацию: I кв.2027 года.
Выдача ключей: II кв.2027 г.
Так как проекта нет на портале наш.дом.рф, отследить отчетность о ходе строительства мы не можем. Сама компания пока не ведет отчет о стройке. Но вот так выглядит комплект апартов по соседству:
🔸 Темпы продаж: официальная информация о распроданности отсутствует
Старт продаж: декабрь 2023 - январь 2024 года
COLDY подвела итоги работы с ключевыми партнерами по продажам в 2024 году
- В апарт-комплексе бизнес-класса N’ICE LOFT, который находится на финальной стадии готовности, реализованы уже 80% лотов.
- В элитном клубном доме «Хамовники 12», в экспозиции осталось лишь 8 квартир из запроектированной 51.
- В премиальном проекте «Дом 7 Даниловский» продажи стартовали полгода назад, однако за это время было реализовано уже 35% лотов.
- В сегменте коммерческой недвижимости успехи не меньше: в деловом центре TALLER, который готовится ко вводу в эксплуатацию, продано 73% лотов разной площади
- Строительство еще одного такого проекта – N’ICE TOWER – еще не началось, но покупатели приобрели уже 86 офисов из 220.
- Рассрочка: Без удорожания и без % на 2 года (на срок строительства). ПВ 5 600 000, далее ежемесячные/ежеквартальные платежи
Ипотекаотсутствует из-за формы договора
🔸 Тип управления: Самостоятельно/Через УК компании
🔸 Срок выплат: Учитывая, что выдача ключей намечена на II кв. 2027 г., то необходимо заложить срок на арендные каникулы для арендатора или же срок на самостоятельный ремонт (возможен ремонт от компании) порядка 3 месяцев.
Начало получения дохода - III квартал 2027 г.
🔸 Периодичность выплат: ежемесячно
🔸 Драйвер роста:
▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: min от 55,6 м² (3 этаж)
🔹 Стоимость лотов/кв.м: 17 587 002 ₽ / 316 313 ₽ за кв.м в отделке Shell&Core
Сравним цену за кв.м с рыночной.
К сожалению, с учетом срока ввода и территориального расположения и близости к транспортным магистралям и метро, нам удалось найти только один строящийся проект, в котором стартовали продажи:
БЦ класса А Башня Рябов (Холодильный пер. 3, кор. 1, стр. 1)
Площадь 16 000 кв.м. / Готовность: 2026-2027 гг.
57,1 м² - 22 554 500 ₽ ₽ / 395 000 ₽ за кв.м в отделке shell&core
Вывод: в связи с ограниченным количеством доступных аналогов, проведение сравнительного анализа стоимости представляется затруднительным. Это может повлиять на точность оценки рыночной стоимости объекта.
🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:
Так как в районе отсутствуют БЦ класса А, то мы вынуждены взять для определения потенциальной ставки соседние районы со схожими характеристиками:
Бизнес-центр «DM Tower»: ставка аренды от 35 тыс ₽ в год ₽ за кв.м/год НЕ вкл OPEX и НДС.
Вывод: в связи с ограниченным количеством доступных аналогов, проведение сравнительного анализа стоимости аренды представляется затруднительным. Это может повлиять на точность оценки рыночной арендной ставки объекта.
Поэтому для расчетов мы возьмем среднюю базовую очищенную ставку с учетом потенциального роста к 2027-му году +5% ежегодно: (35 000) + 5% 3 года = 40 500 ₽ за кв.м/год
Инвестиции: 17,6 млн ₽ в отделке Shell&Core
Делаем расчет исходя из помещения без отделки, так как сложно спрогнозировать стоимость ремонтных работ в 2027 году.
При этом мы закладываем в расчеты арендные каникулы.
Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 40 500
МАП: 187 650 ₽
ЧОД: 2 251 800 ₽
Доходность: 12,8% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Новая точка притяжения бизнеса и один из первых качественных офисных объектов в локации за последние 10 лет.
Сегодня здесь присутствуют только офисные здания классов В+ и В-.
Директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина отмечает, что юго-восточное направление СК-ТТК, в котором расположен Нижегородский, исторически характеризуется низким объемом построенных офисов класса А, преимущественно там располагаются бизнес-центры (БЦ) класса B.
✅ Перспективу выгодных вложений подкрепляет соседство с масштабным комплексом на 2 240 апартаментов N’ICE LOFT.
✅Проект является частью масштабного КРТ Нижегородского района
✅ Расположение близкое к ТТК быстрым выездом на крупные транспортные магистрали округа. Близость к центру столицы.
✅ Расположение в шаговой доступности от метро.
Качественные офисы в транспортно доступных местах не будут пустовать.
✅ Под офисы запланировано 19,7 тыс. кв.м.
Такую площадь легче и быстрее заполнить, чем комплекс в 100 тыс. кв.м.
✅ Развитие локации. Как мы уже упомянули ранее, в рамках редевелопмента территории в ближайшие годы здесь будут масштабные преобразования.
Бизнес-центр будет находиться в части района, где ведётся масштабное строительство в рамках редевелопмента бывшей промзоны «Южный порт». Территория станет комфортной средой для бизнеса и жизни. Здесь появятся новые общественные пространства, социальные объекты инфраструктуры, жилые комплексы.
✅В городе уже давно наметилась тенденция к "переезду" офисов из центра, в том числе за счет эволюции транспортной сети и расширения бизнес-возможностей в районах за его пределами.
Так, за последние годы крупные проекты в сфере жилищного, дорожно-транспортного, социального и коммерческого строительства реализуются в граничащем с ЦАО Нижегородском районе.
✅ Тренд "Работать ближе к дому".
Формированию офисных кластеров способствует политика города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции.
Проект входит в программу города по созданию и развитию рабочих мест.
Девелоперская компания COLDY подписала с Правительством Москвы соглашение о создании мест приложения труда (МПТ) в рамках реализации проекта бизнес-центра N’ICE TOWER. Соглашение предполагает организацию более 4 000 рабочих мест – как в офисах, так и в предприятиях сферы услуг на первом этаже делового центра.
✅ Соответствие назначения земельного участка.
✅ Номинальный рост ставок аренды.
✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок.
✅ Потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.
👎 РИСКИ
❎ Покупка не по ДДУ и без эскроу счетов.
Сделка по договору купли-продажи будущей недвижимости (ДКПБН).
Правда можно будет вернуть НДС. НО! Право на вычет по НДС имеют только налогоплательщики этого налога, то есть организации и предприниматели, применяющие ОСНО и ЕСХН.
❎ Помещение без отделки. Вам самостоятельно придется заниматься отделкой для последующей сдачи в аренду или предоставлять арендные каникулы арендатору.
Но как правило, на маленькие лоты, арендаторы хотят помещение уже с отделкой.
❎ Застройщик переносит сроки в проекте N’ICE LOFT!!!
❎ Недостаточное количество машиномест. 128 машиномест для запланированной площади 20 тыс кв. м маловато.
В ближайшем окружении (в непосредственной близости от анализируемого проекта) ведется строительство сразу 3 проектов БЦ класса А, кроме Level.
Кроме того, по прогнозам IBC Real Estate до конца 2027 года в Москве будет построено 2,7 млн кв. м офисных площадей, более половины из которых составит объем на продажу.
Стратегии реализации объектов нового строительства на период 2024-2027 гг. распределяются в следующем соотношении: 10% – классическая аренда, 28% – проекты built-to-suit (показатель сформирован несколькими крупными объектами), 62% – продажа.
❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.
Добавим наше мнение с разбора проекта апартаментов N’ICE LOFT:
❎ Локация - Мусорный кластер. Именно так это место называют в народе.
Прям по соседству с комплексом, под окнами располагается "Бойня" - новый мусороперевалочный пункт, который используется для транспортировки московского мусора в другие регионы.
Уделите чуть времени и посмотрите видео, где виды из будущих окон ЖК на ТЭЦ, ж/д ветку и прочие объекты промзоны.
❎ Локация - с другой стороны у Вас вид на Калитниковскоекладбище.
❎ Локация - рядом Микояновский мясокомбинат. И жители регулярно жалуются на запашок.
И на последок, пробежимся по отзывам:
💭 ИТОГИ
Объект подходит и для спекулятивной продажи, учитывая прогноз роста стоимости по строительной готовности объекта и для получения пассивного рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, несмотря на форму договора, так как соглашение о строительстве подписано с Градостроительным комплексом Москвы, по которому очень жесткие условия и штрафы за несоблюдение сроков. А также, потеря доверия "города" к девелоперу,что скажется на будущих проектах. И девелопер, явно, не будет рисковать этим доверием.
Кроме того, положительным аспектом является то, что данный проект является первым высококлассным объектом в районе, что, безусловно, привлечет внимание потенциальных арендаторов.