April 28, 2023

ГАБ за тридевять земель

После публикации новой карты метро, мы рассказывали Вам о том, как масштабные планы по строительству новых станций метро отражаются на стоимости жилья вблизи этих станций. Вспомнили, как это было на практике запустившихся диаметров D1 и D2 (21 ноября 2019 года состоялся запуск первых двух Московских центральных диаметров. МЦД-1 соединил Лобню и Одинцово, МЦД-2 — Нахабино и Подольск). А также определили:

- в какие же города и районы Подмосковья устремится взор девелоперов и застройщиков,

- где стоит ожидать новых проектов застройки микрорайонов,

- где будет наибольший спрос на жилье, и как следствие,

- где больше всего подорожает недвижимость.

С разборами можно ознакомиться ❗️ Осторожно, цены поднимаются: где брать квартиру с учетом новой карты метро и МЕТРОВСЕЛЕННАЯ.

Сегодня поговорим о таком районе, как деревня Сабурово в Красногорском районе и о том, какие новые проекты здесь строят.

О районе

Сабурово — деревня в Московской области России. Входит в городской округ Красногорск.

  • Расстояние до МКАД 15 км.
  • Ближайшая станция метро "Пятницкое шоссе" 11,5 км.
  • Основная магистраль - Пятницкое шоссе.
  • Ближайший крупный Торговый центр "Отрада" 9 км.
  • Ближайший парк "Ландшафтный парк Митино" 16,5 км

Ниже Вы видите карту района, с уже построенными в последние годы жилыми комплексами, а так же новыми проектами строительства.

Познакомим Вас с новыми проектами более подробно:

Коттеджный поселок бизнес-класса Сабурово Клаб от ФСК мы не берем в анализ, так как нас интересуют именно проекты многоквартирной застройки, в которых первые этажи представляют собой коммерческие помещения, подходящие для Готового Арендного Бизнеса.
А Сабурово Клаб, это коттеджный поселок с индивидуальными домами (134 дома) и личными участками.

Небольшое отступление...

Вот стела - рекламная стела КП Сабурово Клаб

No comments

Хотя нет...комментарии есть. ЖК Митино О2 и строящийся ЖК Квартал Сабурово имеют "тихих соседей" прямо из своих окон.

Сабуровское кладбище

По поводу социальной инфраструктуры, очень хочется верить, что:

  1. Застройщик действительно построит и поликлинику, и школы, и детские сады в обещанном количестве.
  2. Что муниципалитет примет на баланс эти учреждения.
  3. Что муниципалитет организует функционирование данных учреждений.
А сомнения возникают потому, что в моем проекте Митино О2 было обещано: поликлиника, школа и 2 детских сада. В итоге, ЖК уже полностью сдан. Школа и 1 садик строятся...и как минимум еще 2 года стройки, а затем куча бюрократии с тем, чтоб администрация их приняла, наняла сотрудников и т.д. От второго садика и поликлиники отказались. А ведь в больницу нам ходить действительно некуда. Территориально мы относимся к Красногорску. Но посмотрите на карту...где Красногорск с больницей, а где Сабурово. Это как разные полюса планеты. Живя здесь, Вам лучше не болеть или придется ходить в платные клиники.

Школ в районе нет. 1 единственный садик.

Все жители сданных жилых корпусов с утра не только едут стоят в пробке на работу, но и везут своих чад в детские сады и школы в соседние районы.

На практике, всю социальную инфраструктуру строят в самый последней очереди. То есть ждать их придется не раньше 2028-2032 гг.

!Отсутствие социальной инфраструктуры - острая проблема данного района!

Вернемся к проектам.

А чтоб Вы хоть чуть чуть понимали масштаб застройки, Вам стоит взглянуть вот на эту карту:

Проект застройки Квартал Сабурово

Это проект Квартал Сабурово от Самолет. Всего лишь один из двух масштабных проектов Самолета в этом районе. Если вы посмотрите на верхний левый угол, то увидите ЖК "Митино О2" со скромными 9-тью домами (в одном из которых живу я))))..да, да... так, что вещать я буду от первого лица и как говориться "с места событий").

Транспортная доступность

В рекламных буклетах проекта (например, Квартал Сабурово), Вы увидите следующую информацию:

Ближайшая ст. метро «Пятницкое шоссе» расположена в 20 минутах езды на автомобиле или 35 минут на общественном транспорте. В пешей доступности находятся три остановки общественного транспорта. Расстояние до МКАД составляет 15 км.

Действительно, я как житель дома через улицу от строящегося проекта, могу подтвердить, что расстояние до МКАД действительно ровно 15 км.

И да, на машине до метро можно добраться за 20-25 мин (в зависимости от светофоров). На общественном транспорте можно доехать примерно за 40 минут.
НО! Здесь есть одно очень важно НО - это пробки. Надо учесть 2 очень важных момента:

Дорога от ЖК до Пятницкого шоссе составляет ровно 4 км. Половина этого пути - это разбитая дорога то, что осталось от дороги, где не могут разъехаться 2 встречных автомобиля. Ну не рассчитана она на двустороннее движение. Поэтому в любом случае, одним колесом ты едешь по обочине, состоящей из ям, колдобин и ухабов. Эти 4 км в утренний час пик Вы едите примерно 1 час (+-10 мин).
Вот как выглядит эта дорога, где не могут разъехаться 2 авто не съехав при этом на обочину с ямами.

2. Далее, когда Вам удалось за час проехать этот путь и Вы доехали до Пятницкого шоссе, то Вас ждет испытание "как вклиниться в поток". Вас не будут пускать из Вашей второстепенной дороги на главное шоссе, потому что там уже все стоит мертвым колом и выглядит это все вот так:

Все потому, что Пятницкое шоссе это трасса с однополосным движением.

Выделенной полосы для общественного транспорта нет!!!

Лишь на участке до Торгового Центра "Отрада", а это практически у метро - трасса в 4 полосы.

Пятницкое шоссе

В среднем, до метро, по будням в утренний час пик (с 7 до 9 утра) Вы будете ехать не менее 1,5 часа...а не 35 минут, как Вам рекламирует застройщик.

Стоит сказать, что менеджеры застройщика будут активно Вам "заливать в уши" историю с расширением Пятницкого шоссе, а вернее со строительством его дублера.

Мы эту песню слушаем уже...сбилась со счета который год. Потому, что строительство переносилась уже несколько раз. Но все-таки, мы продолжаем верить и очень очень ждать этот дублер.

!Отсутствие транспортной доступности - вторая острая проблема данного района!

В рекламных буклетах нужно писать транспортная НЕ доступность.

Строительство дублера Пятницкого шоссе

"Строительство дублера Пятницкого шоссе планируют вести два года, с 2023 по 2025-й. По проекту, новая четырехполосная дорога пройдет почти параллельно существующей трассе возле Благовещенки, Федоровки, поселка Юрловские Холмы, ЖК «Пятницкие Луга», далее по Сабурово, СНТ «Гея» и вольется в Пятницкое шоссе возле СНТ «Светлогорочка» Красногорского района. Само строительство состоит из двух частей — новая пятикилометровая дорога и реконструкция существующего участка шоссе от границы Москвы до пересечения с дублером. По данным областного Минтранса, в прилегающих к этому участку трассы жилых кварталах скоро будет более 120 тысяч жителей. Расширять Пятницкое шоссе невозможно из-за плотной жилой застройки, остается только строить новые дороги".
Проект строительства дублера

Дорога №3 - это как раз те самые 4 км...

Комментарии к этому проекту бесценны:

Место красной пунктирной линии, где она соединяется с двухполосным Пятницким шоссе - снова образует "горлышко".

Верим и молимся на этот дублер.

Ну мы здесь собрались не хейтить безразличие властей на отсутствие дорог, а икать проекты, где же будет выгодно вложиться в коммерческую недвижимость.

Стоимость коммерческой недвижимости

Сравним, сколько стоит коммерческая недвижимость в сданных жилых комплексах застройщика Самолет в схожих по локации проектах, чтоб оценить, будет ли покупка коммерции в Проектах Самолета на этапе котлована выгодной сделкой.

Наиболее похожим по масштабу и расположению проектом является ЖК Остафьево, где следующий ценник на коммерческие помещения, сдача которых в III кв. 2023 г.:

Итак, мы видим, что ориентировочная разница в стоимости КП от этапа котлована и до считанных месяцев до сдачи дома составляет почти 40%.

Но, если сюда добавить коммерческие помещения в сданных корпусах проекта Лесная отрада, который расположен на Пятницком шоссе (расположение лучше, чем у Квартала Сабурово), то картина сразу меняется:

Арендная ставка

В проекте ЖК Остафьево, арендная ставка порядка 1 800 ₽/м² в месяц.

В ЖК Митино О2 арендная ставка минимум 1 500 руб./кв.м в мес.

В ЖК Митино О2 (9 домов: 3 386 квартир = 7 788 человек) представлены: аптека Горздрав , два пункта Wildberries, 2 пункта выдачи OZON, пункт выдачи Яндекс.маркет, магазин строительных материалов, кофейня, продуктовый мини-магазин и детский центр.

Для расчета инвестиционной привлекательности возьмем одно из коммерческих помещений в продаже.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного дохода от сдачи в аренду помещения

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи

🔸 Тип владения: 100% собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость (торговое помещение формата street retail )

🔸 Стадия готовности: сдача до 31 мар. 2025 (то есть ждать 2 года)

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок получения дохода:

Поиск арендатора: апрель - июнь 2025 г.
Арендные каникулы: июль - сентябрь. На практике арендные каникулы до 3 месяцев, либо 6 месяцев по 50% от арендной ставки, что в сумме дают одинаковую стоимость аренды за период
Доход с октября 2025 г. НО! Поиск арендатора может занять меньшее время, что приблизит срок получения дохода. Для расчета использовался стандартный сценарий.

🔸 Периодичность дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное

🔸 Драйвер роста

▪️ Возможность ротации арендатора с целью увеличения арендной ставки, а следовательно доходности на объекте.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Порог входа: 11 659 206 ₽ / 154 100 ₽/м²

🔹 Лот: 75,7 м²

🔹 Мы определили ставку аренды равную 1 500 руб.

🔹 Пример расчета доходности на 1-ый полный год:

Получаем доходность 9%.

* Кадастровая стоимость Объекта в расчете равна стоимости помещения в ДКПН. Однако, на практике, КС может быть существенно ниже рыночной стоимости.

Сделаем расчет на 5 лет.

Индексация ставки: 5% в год
Учтенные расходы: УСН 6% и налог на имущество, КУ и OPEX на арендаторе
ЧОД = ГАП - расходы (УСН, налог на имущество)

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Известный и зарекомендовавший себя застройщик: САМОЛЕТ. Не замеченный за сильными переносами сроков сдачи домов.

✅ Масштабный проект новостройки со своей инфраструктурой. ЖК пользуется популярностью у покупателей за счет расположения и транспортной доступности. Высокий - показатель распроданности квартир за год достиг до 38%.
Квартиры с отделкой - то есть ускоренный процесс заселения дома жильцами, а соответственно больше спрос на товары и услуги в рамках самого ЖК.

✅ Новостройка в чистом поле, где не будет ничего. И будущим жителям комплексов нужна будет своя инфраструктура внутри квартала от аптек до дома быта, от салонов красоты до супермаркетов.

✅ Потенциально высокий спрос. Масштабный проект застройки района на потенциальную численность порядка 35 000 человек.

✅ 2025й год - плановый срок завершения строительства дублера Пятницкого шоссе, что улучшит транспортную доступность.

Потенциальный рост стоимости коммерческой недвижимости почти на 40% за 2 года.

Возможно, что нет. Смуту наводит проект Лесная Отрада, где стоимость КП в уже сданных корпусах равна 150 000 ₽/м².

👎 РИСКИ

❎ Высокая конкуренция. Так как оба строящихся проекта от Самолет масштабные, в них много коммерческих помещений. То, есть много таких же инвесторов, как Вы. И каждый хочет "посадить" к себе хорошего арендатора на долгосрочный договор, а это значит будет конкуренция и торг.

❎ 2 острые проблемы района: транспортная НЕ доступность и отсутствие социальной инфраструктуры могут быть сдерживающими факторами от покупки здесь квартир. То есть, распроданность будет на слабом уровне, что повлияет на низкую заселяемость и спрос на товары и услуги.

❎ Доход с октября 2025 г., при условии что не будет переноса сроков сдачи и других экстраординарных ситуаций в наше неспокойное время.

💬 ИТОГИ

Как Вы можете увидеть, не только вслед за метро стремится взор застройщиков и девелоперов. Но и казалось бы в "богом забытое место", где нет ни плана метро к 2030 году, ни электричек. А шоссе, соединяющее район с цивилизацией Москвой, стоит в жуткой пробке в любое время дня и ночи из-за однополосного движения.

Проанализированный нами Объект соответствует поставленной задаче и может быть рекомендован к покупке. Однако, стоит ли ждать 2 года, заходя на котловане, когда такую же доходность дают действующие проекты.

Хммм, а может быть квартира здесь принесет высокую доходность?

Мы выбрали стандартную 1-комнатную квартиру, полностью укомплектованную.

Стоимость 6 056 557 руб.
Стоимость аренды составляет 25 000 руб. (КУ на арендаторе).
МАП 300 000 руб.
Доходность 4,9%

А ведь эту квартиру с такими проблемами как транспортная НЕ доступность и отсутствие социальной инфраструктуры еще надо сдать, при этом борясь с очень высоконкурентным рынком таких же арендодателей, как Вы. Поэтому лучше уж рассматривать коммерческую недвижимость.