Инвестиции в Резиденции Архитекторов

💡 Инвестиции в готовый жилой проект бизнес класса Резиденции Архитекторов с целью получения рентного дохода от сдачи в аренду и с преимуществами для инвесторов:
✔️ Доход от аренды: ~1,5 млн руб./год
✔️ Окупаемость: ~7-8 лет
✔️ Доходность: 13,5% годовых

📍 г. Москва, ЦАО, р-н Басманный, ул. Б. Почтовая, д.24

Между Рубцовской набережной и Большой Почтовой улицей.

Менее чем в 100 метрах протекает река Яуза (мы не будем говорить о цвете этой реки, но в отзывах окрестили так "вода в реке напоминает по консистенции и цвету отработанное масло с бензином.")

• до станции метро «Электрозаводская» — 7 минут пешком;

• до Садового кольца — 10 минут на машине.
• ТТК находится в 5-8 минутах езды;

Район

Быстрый рост качественного жилья

За последние годы в районе появилось много новых жилых проектов бизнес-класса, особенно на месте бывших промзон, что привлекает как семейных покупателей, так и инвесторов.

Вообще, басманный район выбирают большое количество обеспеченных людей, которая найдёт по своему уровню здесь всё: не простую школу для ребёнка, а элитную (включая лидеров городских рейтингов), не маленькое кафе, а известный ресторан, не торговые ряды, а фешенебельный бутик.

Кому интересна аренда и покупка в Басманном районе?

• Студенты и молодые специалисты: Район уникален по количеству вузов и научных учреждений. Здесь расположены МГТУ им. Н.Э. Баумана, корпуса НИУ ВШЭ, Государственный университет по землеустройству, а также филиалы других крупных вузов Москвы. Это создаёт стабильный спрос на аренду — квартиры снимают как студенты, так и преподаватели и приглашённые специалисты.

• Сотрудники крупных компаний и представителей бизнеса: В районе находятся лучшие бизнес-центры, офисные здания классов “A” и “B+”, такие как будущий K-CITY (наш разбор Инвестиции в БЦ А класса K-City).

Мы уже упоминали ранее, что бизнес центры в соседних районах давно востребован госами и крупными корпорациями (РЖД, ТМК, Лукойл-Аэро), а также IT-компаниями.

• Топ-менеджеры и сотрудники международных компаний: Благодаря размещению штаб-квартир, представительств крупных компаний, удобному бизнес-окружению район пользуется спросом у корпоративных арендаторов. В последние годы в районе активно появляются новые офисные проекты, что дополнительно увеличивает спрос и качество круга арендаторов.

Некогда промышленный центр сегодня трансформируется в привлекательные и разнообразно наполненные пространства, а советская застройка и бывшие пром.зоны уступили место многоквартирным жилым комплексам.

РАЗВИТИЕ РАЙОНА

1. Программа реновации жилья: в районе 26 домов попали под программу реновации жилья.

А вот новый КРТ на пересечении Центросоюзного и Балакиревского пер. - около 1 500 квартир

Эксперты Или Или (@iliilitop) считают "в Басманном нет такого количества нуждающихся расселенцев. Более того, 3 уже построенных по проге дома + 9 других стартовых площадок под будущие дома с лихвой в несколько раз перекрывают сносимый объём. А это значит: ждём городской объём в ЦАО в рынок. Срок реализации КРТ до 7 лет."

2. Проекты комплексного развития территории в непосредственной близости от Резиденции Архитекторов:

Бакунинская ул., вл. 74-76, Б. Почтовая ул., вл. 34-40

Площадь: 6.12 га

Общий объем застройки: 234 950 кв.м

Общественно-деловое назначение: 23 350 кв.м

Жилое назначение: 211 600 кв.м

Итоги рынка жилой недвижимости I полугодия 2025

Источник информации: nikoliers

Бизнес

По итогам I квартала 2025 года объем предложения бизнес-класса сохранился на уровне прошлого квартала — 1,21 млн кв.м.
В бизнес-классе средневзвешенная цена выросла на 6% за квартал и на 16,2% за год. Каждый третий лот предлагается со скидкой, в среднем уровень скидки по сегменту составляет 7,2%.
В бизнес-классе объем нового предложения составил 80 тыс. кв. м. - минимум за последние четыре года. Продажи открылись только в двух новых проектах (годом ранее — в одном).

📝 О ПРОЕКТЕ

Комплекс, ориентировочной общей площадью 170 тысяч кв.м. построен и введен в эксплуатацию (2021-2024 гг.).

• Очередей: 4
• Корпусов: 13 жилых (+1 коммерческий) на 5 га
• Квартир: 680 (в 3-х очередях)
• Апартаментов: 416 (4-ая очередь)
• Машиномест: 648 (56 в 4-ой очереди)
• Тип дома: Монолитно-кирпичный
• Этажность: 4-17

Комплекс разработан как мини-город внутри мегаполиса со всей необходимой инфраструктурой. На территории детский сад, сквер, офисно-торговый центр (под офисы отводится около 33 тыс.кв.м. торговые заведения занимают порядка 6 тысяч кв.м.), рестораны и кафе и т.д. Также имеется широкий пешеходный бульвар, велосипедные дорожки, многофункциональные детские площадки, и пешеходный мост через реку Яузу.

Поэтажный план дома с апартаментами (корпус 15):

Инженерное оснащение корпуса 15 ЖК «Резиденции Архитекторов»

• Электроснабжение с выделенной мощностью 14–20 кВт на помещение, трехфазное подключение с системой заземления TN-S.
• Системы автоматической пожарной сигнализации и противопожарной безопасности.
• Вентилируемые фасады, система централизованного отопления и индивидуальные вентиляционные решения — естественная приточная вентиляция через окна, вытяжка из санузлов и кухонь.
• Современная разводка водопровода и канализации с коллекторными шкафами на каждом этаже.
• Квартиры и апартаменты оснащены слаботочными сетями: интернет, телефонная связь, домофон, с возможностью интеграции «умного дома» и видеонаблюдения.
• Каждый этаж оборудован электрическим щитом с автоматами и устройствами защитного отключения.

Благоустройство территории

• Территория ЖК полностью благоустроена по проекту Студии Артемия Лебедева:
• Два закрытых внутренних двора, центральный бульвар с эксклюзивными малыми архитектурными формами — качели, арки, скамейки.
• Продуманное ландшафтное оформление, озеленение зонами из злаковых трав, кустарников, деревьев с шаровидной и раскидистой кроной.
• Спортивная и детские площадки, прогулочные и велосипедные дорожки.
• Внутридворовая территория «без машин», безопасная среда с видеонаблюдением и круглосуточной охраной.

Апартаменты

• В корпусе 15 на этажах размещено по 13 апартаментов
• 2 лифта — один грузовой и один пассажирский, оба работают на все этажи и подключены к подземному паркингу.
• Высота потолков в корпусе 15 составляет от 3 до 3,4 метра, в зависимости от конкретной секции.

ВРИ ЗУ (77:01:0003027:2846 именно под домами с апартаментами): 4.4 - Магазины; 4.7 - Гостиничное обслуживание; 4.9 - Служебные гаражи.

📌 О КОМПАНИИ

Застройщик AFI Development (бренд, не нуждающийся в представлении на московском рынке) - системообразующие предприятие строительной отрасли России.

Международная девелоперская компания основана в 2001 г. и специализируется на возведении масштабных строительных проектов в Москве и Московской области.

В структуру портфеля компании входят жилые и торговые комплексы, офисные и гостинично-развлекательные здания, санатории, проекты благоустройства городской среды и редевелопмента промышленных территорий.

• 24 года на рынке
• 1,6 млн кв.м завершенных проектов
• 2 млн кв.м на стадии строительства

Так как комплекс сдан и давно активно заселен, мы не погружаемся в историю соблюдения сроков строительства застройщика.

А вот поговорить о качестве строительства и отделки можно. У экспертного портала Или Или (@iliilitop) есть вот такая сводная по уровню отделки от застройщиков, где AFI получает средний бал.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода

🔸 Тип сделки: ДКПН

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опция:

• 100% оплата
• Ипотека

🔸 Тип объекта: Апартаменты в составе жилого комплекса

🔸 Стадия строительства:

Комплекс был введен в эксплуатацию в I кв. 2024

🔸 Темпы продаж: В продаже 43 лота по двум корпусам с апартаментами.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1-го месяца (после сдачи в аренду)

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное управление/Возможно передать в управление сторонней УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Отсутствует

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на момент разбора): Стоимость со скидкой в августе 14 662 633 ₽ / 376 000 ₽/м² за 39 кв.м без отделки (15 корпус)

И стоимость со скидкой в августе 16 656 262 ₽ / 411 265 ₽/м² за 40,5 кв.м с отделкой white box (14 корпус)

Сравним стоимость метра. Новостройки в ближайшем окружении:

ЖК Интеллигент строится прямо напротив ЖК Резиденции Архитекторов, но с др сторону Яузы. А Level Бауманская - соседствует с ЖК Резиденции Архитекторов. MYPRIORITY Basmanny - сданный дом и тоже на набережной Яузы.

Вывод: В проекте ЖК Резиденции Архитекторов наименьшая цена лота, учитывая, что комплекс сдан и ключи в день сделки.

🔹 Пример расчета доходности:

Учитываем, что мы анализируем проект с точки зрения его сдачи в аренду. В данном случае - долгосрочную.

Анализируя данные, видно, что аренда в ЖК «Резиденции Архитекторов» колеблется в широком диапазоне — от 65 000 до 200 000 ₽/мес.
Даже при схожей площади ставка может отличаться на 20–40%, что подтверждает:

Стоимость аренды зависит не только от метража, но и от: видовых характеристик, уровня и стиля отделки, наличия и качества мебели, брендов техники и оснащения.

Оценка аренды для 40 м²

Учитывая разброс ставок, арендная ставка для апартаментов 40 м² в ЖК «Резиденции Архитекторов» может составлять от 90 000 до 125 000 ₽ в месяц, в зависимости от качества исполнения:

При выборе более высокой ставки аренды инвестору потребуется существенно вложиться в ремонт, мебель, технику и декор, что увеличит сумму первоначальных инвестиций.

Отделка

У нас есть детальная таблица средней стоимости отделочных работ для офисных БЦ. Мы решили воспользоваться этими данными и применить их к апартаментам.

И вот что получилось:

В стоимость включены:

• черновые и чистовые работы,
• инженерные системы (вентиляция, электрика, слаботочка и т.д.),
• встроенная мебель и финишные решения.

Эти данные ориентированы на офисные помещения, но высококлассные апартаменты бизнес-класса действительно требуют приближенного набора работ и инженерии, особенно если предполагается сдача «под ключ».

Считаем доход для каждого варианта:

Но, мы помним, что проект рекламируется как:

✔️ Доход от аренды: ~1,5 млн руб./год
✔️ Окупаемость: ~7-8 лет
✔️ Доходность: 13,5% годовых

Возьмем средний уровень вложений, как самый сбалансированный:

• Инвестиции: 14,6 млн (апартаменты) + 3,4 млн (ремонт, мебель, техника) = 18 млн ₽
• Целевая доходность: 13,5% годовых

При такой целевой доходности, ГАП должен составлять 2 430 000₽ в год, МАП 202 500₽ в месяц.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Сданный комплекс.

✅ Локация:

• Близость к метро
• Развитая инфраструктура вокруг.
• набережная Яузы не перегружена пробками

✅ Район, где для покупки и для аренды сформированная ЦА:

• Бизнес центры в окружении и соседних районах давно востребован госами и крупными корпорациями (РЖД, ТМК, Лукойл-Аэро), а также IT-компаниями.
• До МГТУ имени Баумана — главного технического вуза страны и физматшколы при нем — от проекта 2 км пешком.
• школы, возглавляющие рейтинг столичных школ по качеству образования.

✅ ВРИ ЗУ - гостиничное обслуживание.

✅ В проекте ЖК Резиденции Архитекторов наименьшая цена лота, учитывая, что комплекс сдан и ключи в день сделки.

👎 РИСКИ

По сути, здесь есть только 2 ключевых риска:

❎ Высокий уровень конкуренции на рынке жилой недвижимости.
В непосредственной близости расположены сопоставимые проекты: ЖК «Интеллигент», ЖК «Резиденции Архитекторов», Level Бауманская, MYPRIORITY Basmanny, а также новый жилой проект, реализуемый в рамках программы КРТ. Это существенно снижает шансы на быструю реализацию объекта и давление на потенциальную доходность.

❎ Расхождение между заявленной и расчетной доходностью.
Анализ текущих рыночных ставок аренды и стоимости объекта указывает на то, что достижение декларируемого уровня доходности маловероятно.

💬 ИТОГИ

Объект может представлять интерес для инвестора, ориентированного на стабильный рентный доход без стремления к повышенной доходности. Дополнительный рост стоимости в перспективе также ограничен, поскольку проект уже введён в эксплуатацию и не имеет явных точек для прироста капитализации.

⚖️ Даем проекту нейтрально-отрицательную оценку из-за расхождение между заявленной и расчетной доходностью.