Инвестиции в БЦ А класса K-City

Продолжаем серию разборов бизнес-центров.

Предыдущие разборы:

Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower

Инвестиции в Бизнес-центр OPUS

Инвестиции в БЦ STONE Римская

Инвестиции в МФК STROGINO

💡 Инвестиции в строящийся в Москве бизнес-центр класса А Kobzon City (K-CITY) от OCTOBER GROUP с ростом цены 40% и ставкой аренды от 50 000 ₽/м²/год.

📍 Москва, ЦАО, Басманный район, ул. Бауманская, д. 11

Район

📝 О проекте

Многофункциональный комплекс с музыкальным театром имени Иосифа Кобзона общей площадью 59 787 кв.м. В МФК разместятся:

• музыкальный театр имени Иосифа Кобзона,
• культурный центр с выставочными пространствами, студиями и классами,
• офисы,
• торговая галерея.

Проект разделен на две очереди:

1. Первая очередь (до 2028 года): 18-этажное здание с офисами (3–18 этажи) и коммерческой инфраструктурой в стилобате.
2. Вторая очередь: Две башни, объединенные на верхних этажах. В стилобате — арт-хаб с фестивалями, выставками и фитнес-центром.

Офисы гибкого формата от 36 до 716 м² с возможностью объединения лотов.
Высота потолков от 3,65 м

Инфраструктура

• Лобби на первом этаже объединяет в себе зону ожидания, коворкинг, кофе-поинт и meeting room, столовая, кафе, рестораны.
• Коммерческие помещения под магазины, аптеку, отделение банка и другие сервисные объекты, позволяющие решать повседневные задачи, не покидая бизнес-центр.
• Фитнес-центр, а на крыше здания обустроена панорамная терраса с амфитеатром, зонами отдыха и спорта, а также уютным кафе под открытым небом.
• Двухуровневый подземный паркинг.

Арт-хаб

Арт-хаб им. И.Д. Кобзона – это уникальное пространство внутри K-City, предназначенное для проведения концертов, театральных постановок, мультимедийных выставок и лекций. Трансформируемый формат площадки позволяет адаптировать ее под различные мероприятия, создавая новые возможности для делового и культурного взаимодействия.

Текущее ВРИ ЗУ (77:01:0003023:11): земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства (1.2.9) Текущая стадия - получение РНС. ВРИ ЗУ должно измениться.

📌 О компании

Девелопером проекта выступает October Group.

Мы уже разбирали его жилой проект Инвестиции в проект бизнес-класса Stories на Мосфильмовской.

Напомним, что компания основана выходцами ГК «Пионер». У компании есть уже реализованные проекты, и строящиеся.

Stories на Мосфильмовской распродан на 70%. Достаточно умеренные темпы продаж.

Стройка идет в соответствии с графиком. Ввод в эксплуатацию: I кв. 2026. Выдача ключей: 30.09.2026

Анализируемый проект - первый бизнес-центр от OCTOBER GROUP.

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: ДКП будущей вещи

Проектное финансирование банком «ДОМ.РФ».

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса А
🔸 Стадия готовности: Идет процесс получения РНС.

2 квартал 2025 - получение разрешения на строительство

Ввод в эксплуатацию — конец 2028

🔸 Темпы продаж:

Старт продаж: Январь 2025 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опции:

• Рассрочка. Рассрочка 0%, первый взнос — от 10%
• Ипотека (после получения РНС)

🔸 Тип управления: Самостоятельно/Через УК

🔸 Срок выплат: Учитывая, что точная дата выдачи ключей не известна, а ввод намечен на конец 2028 года, то закладываем полгода на ключи. А также необходимо заложить срок на арендные каникулы для арендатора или же срок на самостоятельный ремонт порядка 3 месяцев.

Начало получения дохода - II - III квартал 2029 г.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 35,8 м² (4 этаж)

🔹 Стоимость лота/кв.м: 17 871 360 ₽ / 499 200 ₽ ₽ за кв.м в отделке Shell&Core

🔹 Рекламируемая доходность: рост цены 40% и ставка аренды от 50 000 ₽/м²/год.

Сравним цену за кв.м с рыночной.

БЦ в конкурентной зоне:

БЦ класса А RAIL.A

Продажи по ДДУ(214-ФЗ). Построен каркас здания.

Переведеновский переулок, 13, стр. 12

Общая площадь: 11 590 кв.м
на 3-5 этажах предлагается на продажу офисы от 37 до 1 000 кв.м
7 этажей надземных / 2 этажа подземных (72 парковочных места )
7,8 м высота потолков в лобби / 3,6 м высота потолков в офисах
3 лифта

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025
Выдача ключей: 31.03.2026

Сейчас Лот 37,79 м² 14 964 840 ₽ / 396 000 ₽/м²

Надо отметить, что среди заявленных проектов (на момент разбора) нет других анонсированных проектов с сроком ввода 2025-2027 гг.:

Учитывая класс строящегося объекта, и отсутствие аналогичных БЦ в ближайшем окружении (действующий), прибегнуть к сравнению лотов на вторичном рынке мы не можем. Но приведем их для аналитики:

• БЦ Manhattan — это действующий бизнес-центр класса B+ от группы компаний STONE HEDGE. Сейчас лот 160 м² - 370 000 ₽/м² на вторичном рынке с отделкой за выездом арендатора.
• БЦ Виктория Плаза - отсутствуют маленькие лоты в продаже и аренде.
• БЦ Central Yard - отсутствуют маленькие лоты в продаже и аренде.
• Бизнес-парк Central Street - 300 000 - 320 000 ₽/м² на вторичном рынке с отделкой за выездом арендатора на мансардном этаже.

Также, можно привести в пример:

• БЦ класса А STONE Римская - 460 000 ₽ за м² с отделкой shell&core (схожее расположение).
• БЦ класса А OPUS на Павелецкой - 517 140 ₽ за м² с отделкой shell&core

Вывод: Можем сделать вывод, что при сравнении лотов одинаковой площади, стоимость метра в K-City при сравнении с ближайшим строящийся конкурентом, проектом Rail.A, расположенном всего в 1,2 км дальше от анализируемого проекта - стоимость метра превышает рынок.

Разница в цене метра порядка 100 000 ₽/м².

Более того, срок ввода в конец 2029 года, в то время, как проект Rail.A - в 2026 году.

На карте ниже можно наглядно увидеть удаленность двух проектов друг от друга:

Но при этом, в сравнении с другими строящимися проектами на примерно аналогичном отдалении от кольцевой, от ТТК, можно сделать вывод, что стоимость в рамках рынка.

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса А:

В ближайшем окружении расположен Бизнес-квартал Переведеновский 13, вкл. Бизнес-центр Станция, который можно отнести к категории В. Стоимость аренды здесь ДО до 27 720 ₽ за м² в год.

БЦ Tupolev Plaza: до 29 004 ₽ за м² в год

БЦ Manhattan: 42 000 - 44 000 ₽ за м² в год

Учитывая расположение (все таки до ТТК) и классность объекта, ко вводу можно спрогнозировать ставку на уровне 45 000 - 50 000 (с учетом роста к 2029 году) без НДС и эксплуатации для маленьких лотов площадью до 50 кв.м.

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 17,9 млн ₽ в отделке Shell&Core

Делаем расчет исходя из помещения без отделки, так как сложно спрогнозировать стоимость ремонтных работ в 2029 году.

Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 50 000

МАП: 150 000 ₽
ЧОД: 1 800 000 ₽

Доходность: 10% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

Если подводить итоги, то по доходности можно резюмировать следующее:

1. Спекулятивная продажа по мере строительной готовности - да. Но идет ли речь о 40%? Если сейчас ценник кв.м 500 тыс., то при прогнозных 40%, это порядка 700 тыс. за офис возле ТТК на Бауманской...Хммм, доживем до 2029 года и посмотрим. Но мы предполагаем, что ценник вряд ли превысит отметку в 600 - 650 000 руб.
2. Сдача помещения в аренду (с учетом роста стоимости ставки 50 000 руб.): 10% с учетом налогов

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение между СК и ТТК с быстрым выездом на ТТК. Пешая доступность также удобная (7 минут).

✅ Высокий потенциальный спрос за счет сложившейся инфраструктуры и бизнес среды.

Ранее мы уже упоминали, что бизнес центры в соседних районах давно востребован госами и крупными корпорациями (РЖД, ТМК, Лукойл-Аэро), а также IT-компаниями.

Не так давно мы анализировали проект элит премиум класса ARTEL, расположенный не так далеко от анализируемого проекта, анализ которого нам показал девелоперскую активность в локации и реализацию проектов высокого класса.

✅ Несмотря на то, что анализируемый проект - первый бизнес-центр от OCTOBER GROUP, у девелопера есть опыт строительства проектов бизнес класса, пусть и жилого.

✅ Продаваемая площадь офисов 1 этапа всего 13,8 тыс. кв.м.

✅ В бизнес-центре запроектирован двухуровневый подземный паркинг.

Но не уточняется количество м/м.

✅ Номинальный рост ставок аренды.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

👎 РИСКИ

❎ РНС еще не получено. Стройка не началась.
Срок получения РНС может сдвинутся.

❎ Так как нет информации о количестве м/м, как зачатую бывает (на практике разобранных ранее проектов) парковки существенно меньше, чем по нормативу.

❎ Долгосрочная инвестиция. Срок сдачи — конец 2028 год ( и это только первая очередь). Ждать аж 4 года.

Хотя проект не такой уж и большой, всего 60 тыс.кв.м

❎ Плотная застройка района и самой локации. Бауманская улица окружена историческими зданиями и жилыми кварталами, что осложняет саму стройку.

Может именно поэтому такие сроки на строительство?

❎ Кадастровая стоимость офисов класса А может оказаться достаточно высокой.

❎ Некоторые эксперты сомневаются в идее объединения коммерции и культуры.

Опыт подобных проектов (вспомним «Зарядье») показывает: совместить бизнес и искусство сложно. По данным РБК, критика «Зарядья» часто связана с коммерциализацией культурных пространств. Аналитики опасаются, что в K-CITY арт-хаб станет лишь декором для офисов. Урбанисты отмечают, что смешение функций часто приводит к конфликту интересов: либо культура превращается в фон, либо коммерция подавляет её.

💭 ИТОГИ

Объект подходит и для спекулятивной продажи и для рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтральную оценку. С одной стороны, его реализация может способствовать оживлению Басманного района. С другой — проект отличается высокой степенью амбициозности и связан с существенными рисками. В случае успешной реализации компанией October Group, Басманный район получит не просто современный офисный кластер, а новый центр деловой и культурной активности. Возможно, уже через пять лет крупнейшие сделки будут заключаться не в Москва-Сити, а на территории K-CITY, в сопровождении масштабных мероприятий арт-пространства.