Инвестиции в Движение.Говорово
💡 Инвестиции в проект на скорой стадии выдачи ключей от ГК ФСК апартаменты Движение. Говорово с целью сдачи апартаментов в долгосрочную аренду.
📍 Москва город, ЗАО, район Солнцево, Боровское шоссе, д. Говорово, ул. Прудная, кор.1 и 2
- Локацию мы разбирали в нашем прошлом посте Инвестиции в БЦ класса В+ Мещерский от ПИК. Если кратко напомнить, то перспективная локация, которая может стать новым деловым районом Москвы, так как в ближайшие годы здесь заработают целых три высококлассных БЦ (класса А и В+). Уникальное расположение — между аэропортом и деловым кластером Москва-Сити — вблизи станций метро, соединённых одной веткой без пересадок, обеспечивает высокую транспортную доступность и делает локацию привлекательной.
- Первый проект апартаментов от ФСК Движение Тушино мы уже разбирали.
В настоящее время отсутствует прямое сообщение общественным транспортом. Часть маршрута проходит вдоль МКАД через территорию автосалонов. Возможные пути до ближайшей станции метро пролегают либо через садоводческие товарищества, либо по неосвоенным участкам местности. Основная проблема заключается не столько в расстоянии, сколько в отсутствии благоустроенной и безопасной пешеходной инфраструктуры, обеспечивающей комфортное передвижение в любое время суток.
Ближайшее окружение (примыкает к комплексу апартаментов):
Социальная инфраструктура в виде школы и детского сада представлены в сданном ЖК Татьянин парк (МИЦ) в пешей доступности порядка 25 минут.
1. Говоровский лес, участок, который прямо примыкает к апарт-комплексу вырубят и построят общественно-деловой комплекс.
Столичные власти одобрили строительство 138 350 м² общественно-деловой недвижимости в хуторе Говорово. Проект будет реализован на территории площадью почти 220 га, которая сейчас занята лесом.
Согласно планам, на этой территории построят бизнес-центр общей площадью 60 000 м², физкультурно-оздоровительный комплекс с игровым центром на 46 500 м², а также SPA-комплекс, боулинг, рестораны и другие объекты общественной инфраструктуры.
2. Между Боровским и Киевским шоссе со временем появится новая дорога, так что путь от ЖК «Движение Говорово» до метро в будущем может быть вполне комфортным. Причем сразу до двух станций.
Новый пешеходный маршрут - эко-тропа протяженностью 25 километров пройдет между станциями метро «Говорово» и «Румянцево», связав жилые кварталы и Говоровский лес. Он объединит существующие просеки и естественные тропы.
📝 О проекте
Комплекс апартаментов комфорт класса.
Всего: 1 664 апартаментов и наземный паркинг вокруг корпусов на 442 м/м
В проекте на выбор предлагаются апарты:
- Разводка отопления – горизонтальная.
- Вентиляция помещений – приточновытяжная.
- Холодное водоснабжение: централизованное, подключение к водомерному узлу.
- Горячее водоснабжение: централизованное, от котельной.
- Канализация: собственные очистные сооружения.
- Ливнесток: собственные очистные сооружения.
- Электрические сети: централизованные. Мощность тока на каждый апартамент: от 10 до 13 кВт в зависимости от количества комнат.
- Во всех апартаментах предустановлена система «Умная квартира» с возможностью расширения базового функционала.
ВРИ ЗУ 50:21:0000000:947: 4.2.0 - Размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра; 4.4.0 - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; 4.6.0 - Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары); 4.7.1 - Размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из предоставления жилого помещения для временного проживания в них (за исключением хостелов и общежитий); 5.1.2 - Размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов, фитнес-центров; 5.1.3 - Устройство площадок для занятия спортом и физкультурой (беговые дорожки, спортивные сооружения, теннисные корты, поля для спортивной игры, автодромы, мотодромы, трамплины и т.п., трассы и спортивные стрельбища), в том числе водными видами спорта (причалы и сооружения, необходимые для водных видов спорта и хранения соответствующего инвентаря); 12.0.2 - Размещение объектов улично-дорожной сети: проездов, площадей, автомобильных дорог и пешеходных тротуаров, пешеходных переходов, набережных, искусственных сооружений, велодорожек и объектов велотранспортной инфраструктуры; 3.1.1 - Размещение объектов капитального строительства в целях обеспечения физических и юридических лиц коммунальными услугами, в частности: поставки воды, тепла, электричества, газа, предоставления услуг связи, отвода канализационных стоков, очистки и уборки объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники); 3.5.1.0 - Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования (детские ясли, детские сады, школы, школы-интернаты, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению)
📌 О компании
Группа компаний ФСК — одна из крупнейших девелоперских компаний России. На рынке 2005 года. По версии делового издания Forbes, входит в топ-3 в рейтинге уверенности российских застройщиков в сегменте массового жилья.
ГК ФСК присвоен рейтинговым агентством АКРА кредитный рейтинг на уровне А-(RU) со стабильным прогнозом, что подтверждает высокую степень надежности компании
Объекты ГК ФСК представлены не только в Москве и Московской области, но и в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Нижнем Новгороде, Уфе, Калужской области, а также в Республике Татарстан, Краснодарском и Приморском крае.
- > 17 млн м² совокупный объем проектов за 20 лет
- > 1,06 млн м² введено в эксплуатацию в 2024 году
- 11 907 мест в детских садах и школах
- > 70 девелоперских проектов, из них более 35 — в стадии реализации
- > 20 000 человек — общее количество сотрудников
ГК ФСК входит в топ-10 застройщиков Москвы по объемам строительства
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ФСК реализует проект через эскроу-счета. Продажи по ДДУ (ФЗ-214).
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость. Апартаменты комфорт класса
🔸 Стадия готовности:
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2025
Выдача ключей: 30.09.2025
🔸 Темпы продаж: Старт продаж сентябрь 2022 года
Уровень распроданности по данным портала наш.дом.рф 33-41%:
Как можете заметить, темпы продаж достаточно слабые.
За почти 2,5 года уровень распроданности не превышает 41%.
Еще на самом старте у ФСК не шли продажи. Обратите внимание на акцию в ноябре 2022 года: Суть: купил 3+ комн. квартиру в ЖК Архитектор - получил апарт в Движение. Говорово.
P.S. Но… за квартал зарегистрировано всего 3 ДДУ (источник https://t.me/iliilitop/837)
Более того, ФСК щедро делился комиссией с риелторами аж в 6%.
Не так давно прошла акция, и можно даже сказать успешная. Как пишут на независимом канале Движ про недвиж: "в Движение.Говорово расхватали треть лотов 💪. После рекламы сейла в проекте ГК ФСК Движение. Говорово покупатели атаковали офис продаж. И к 16 апреля уже забронировали 30% акционных апартов. И вот итог: по наиболее привлекательным ценам остались последние лоты. Отдельный лайк пиарщикам: сравнение люксовых вещей и апартов за ту же цену запомнилось. Чёткое послание сработало."
При ПВ от 30% — Второй транш - 10% от стоимости *;
При ПВ от 50% — Второй транш - 20% от стоимости *.
Наценка и скидка по программе:
При ПВ от 30% до 49%:
— Скидка сохраняется;
— Наценка применяется и считается от скидки.
При ПВ от 50%:
— Скидка сохраняется;
— Наценки нет.
* Oплачивается в течение двух лет равными ежемесячными платежами.
🔸 Тип управления: Самостоятельно
🔸 Срок выплат: Потенциально с I квартала 2026 г.
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Драйвер роста:
▪️ Отсутствует в ближайшей перспективе. Но возможен в случае развития территории, улучшения транспортной доступности (запуск прямого маршрута автобуса до ст.метро) и развития инфраструктуры в шаговой доступности.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты: 24.68 м² м² (1 корпус / 2 секция / 8 этаж)
!Неоспоримый плюс - студия с двумя окнами и планировка не "вытянутая кишка"!
🔹 Стоимость (чистовая отделка): 5 471 556 ₽ / 221 700 ₽ за м²
В непосредственной близости идет строительство двух проектов, с кем можно сравнить апарт-комплекс:
- МФК-Ситимикс (Апсис Глоб). В пяти 21-этажных корпусах около 2 000 апартаментов площадью от 20 до 73 м², большинство из них — студии. На двух уровнях стилобата размещён паркинг на 435 машиномест, на первом этаже — магазины, кафе, коворкинг. Корпуса 1, 2 и 3 были сданы в ноябре 2020 года, корпуса 4 и 5 обещают достроить во II квартале 2025-го, а выдача ключей до 31.12.2025 г.
Уровень распроданности там 55%.
Студия 20,46 м² с чистовой отделкой за 5 524 000 ₽ / 270 000 ₽/м²
Расположение: Москва внутри МКАД. 20 мин пешком до метро Озерная.
- Тропарево парк от ГК Самолет. До ст.м Румянцево 15 минут пешком. 4 260 — общее число апартаментов
5 корпусов уже сданы. Идет строительство еще двух.
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025 / Выдача ключей: 31.05.2026
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025 / Выдача ключей: 30.12.2026
Уровень распроданности от 12 до 22% по корпусам.
Студия 22,6 м² с чистовой отделкой 6 895 270 ₽ / 305 100 ₽/м²
7 129 146 ₽ / 315 449 ₽/м² с мебелью, кухней, декором и шторами.
Да, дороже, но близость к метро — это как минимум гарантия постоянного спроса от арендаторов.
Вывод: стоимость наименьшая среди конкурентов. И на это есть, как вы уже поняли, очень веские причины).
Определяем ставку аренды. В качестве аналога берем предложения на открытом рынке: студии в районе солнцево. Стоимость аренды порядка 50 000 без учета КУ. Но это в шаговой доступности от метро.
Поэтому, что наших расчетов мы берем ставку не выше 40 000*.
*Ставку не превышающую 40 000 подтверждают и различные порталы недвижимости, экспертные каналы находящиеся в нашем распоряжении.
Инвестиции: 5,5 млн + 0,5 млн на меблировку = 6 млн
ЧОД: 40 000 * 12 = 480 000
Доходность: 8%* до вычета налогов
Но за ставку 40 000 придется конкурировать с такими же инвесторами как и Вы, учитывая, что в проекте довольно много студий.
На этот раз начнем с недостатков
👎 РИСКИ
❎ Транспортная доступность недоступность. Проект находится "на отшибе". Есть, конечно, свои плюсы, если так можно назвать - это ближнее «замкадье», рядом лесопарковая зона.
Но топать до метро аж 30 минут - так себе идея, тут только общественным транспортом добираться до метро, которого сейчас НЕТ. Территория, на которой реализуется проект, расположена на значительном удалении от жилых кварталов, что обуславливает ограниченность действующей инфраструктуры. Вся надежда на перспективу развития территории.
Сам портал наш.дом.рф так себе оценивает индекс транспортной и инфраструктурной доступности.
❎ И снова про транспортную доступность. Пешком долго. Общественного транспорта пока нет и нет уверенности, что его запустят вместе с выдачей ключей.
Собственная машина в данном случае лучший вариант.
Но запланированных для парковки машино-мест в разы меньше, чем апартаментов в комплексе. 442 штуки всего.
❎ Цены на старте продаж были выше чем сейчас, спустя 2,5 года. Важно уточнить, цто цены в первые месяцы были на лоты без отделки. Лоты с отделкой появились позднее.
То есть, грубо говоря, цена в 2022 году 5,6 млн на студию без отделки против 5,6 млн на студию с чистовой отделкой в 2025 году.
Следует отметить, что первые инвесторы приобретали апартаменты на стадии строительства и без отделки. Сравнение условий первоначальной сделки с текущими рыночными реалиями свидетельствует о том, что они понесли как временные, так и финансовые издержки. Очевидно, в момент принятия решения им не хватало квалифицированной профессиональной консультации, способной обеспечить более взвешенный подход к инвестиции.
Эти цены, которые сейчас выставлены, говорят скорее о полном отсутствии спроса на этот объект. Это важное понимание для инвесторов.
❎ Канализацию на 1 663 апарта Движения.Говорово обеспечит... мега-септик.
❎ Компания ФСК девелопер хоть и крупный, но заявленные сроки сдачи своих домов выдерживает не всегда.
❎ Детские и спортивные площадки во дворе проектом не предусмотрены. Только лаундж зоны.
Инфраструктуры внутри тоже нет. Есть коммерческие помещения - кто сядет из арендаторов, тот и сядет.
❎ В апарт-комплексе довольно много студий, большинство остальных квартир имеют европланировки с большими кухнями-гостиными. Ничего особенного в плане удобств (гардеробные, дополнительные ванные комнаты, мастер-спальни и т.п.) в планировках не предлагается. Разве что есть ряд вариантов с помещениями необычной конфигурации — с закругленными стенами и т. п.
❎ Целевая аудитория проекта на текущем этапе остаётся неопределённой: отсутствует чётко выраженный портрет покупателя, как и признаки устойчивого спроса.
Рассматриваемые гипотетические группы также вызывают сомнения с точки зрения релевантности. Например, студенты, как правило, ориентированы на локации с развитой инфраструктурой и близостью к метро. Семьи с взрослыми родителями, напротив, склонны выбирать более комфортные и обеспеченные социальной инфраструктурой районы, в частности с доступом к медицинским учреждениям.
Кроме того, интерес со стороны покупателей из регионов представляется ограниченным, поскольку основной мотивацией для них часто является получение регистрации, а формат апартаментов этого не предполагает.
❎ Высокая конкуренция по числу апартаментов: 2 000 в Ситимакс и 4 260 в Тропарево парк.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Базисные преимущества, так как:
как то теряются на фоне ранее указанных недостатков и рисков.
✅ На наш взгляд, проект интересен на перспективу (через 3-5 лет) за счет следующих факторов:
- Метро. Солнцевская линия метро. На самом деле, данная ветка - прямой путь от Аэропорта и до Москва-Сити.
- За счет создания эко-тропы, соединяющей путь метро Говорово и метро Румянцево - у жителей Движение.Говорово улучшится пешая доступность к метро.
- А доступ к метро Румянцево - открывает транспортную доступность к ветке метро с университетами, тем самым может стать привлекательным для ЦА - студенты.
- Как было отмечено ранее в нашем разборе Инвестиции в БЦ класса В+ Мещерский от ПИК, строительство трех (уже 4-х) бизнес-центров на данном направлении может в перспективе способствовать формированию нового делового кластера. Это, в свою очередь, создаёт предпосылки для устойчивого роста стоимости квадратного метра и повышения спроса на аренду.
- За счет строительства общественно-делового комплекса на месте Говоровского леса, у жителей комплекса появится инфраструктура в шаговой доступности.
- А формирование нового делового района может способствовать потенциальному росту спроса и ставке аренды.
- Ну а самое главное, учитывая вялые темпы продаж, ФСК сейчас действительно отдает лоты по достаточно привлекательной цене, которая может вырасти в перспективе, а ключи уже в этом году.
💬 ИТОГИ
Объект подходит и для спекулятивной продажи (цена может вырасти при условии развития территории, о которой мы рассказали выше) и для рентного дохода (развитие территории также поспособствует спросу).
⚖️ В текущем виде проект получает нейтрально-отрицательную оценку, что обусловлено отсутствием развитой инфраструктуры, ограниченной транспортной доступностью и высокой конкуренцией в окружении.
В то же время, при сохранении текущих условий приобретения (в частности, покупка на стадии «распродажи» от застройщика), проект демонстрирует нейтрально-положительный инвестиционный потенциал. Это связано с возможным ростом стоимости квадратного метра в случае реализации планов по развитию территории — включая улучшение транспортной доступности и формирование полноценной инфраструктуры.
Реализация указанных предпосылок (веше перечисленные проекты нового строительства) создаст условия для появления устойчивой ЦА и, соответственно, спроса со стороны этой ЦА.
Итак, локация явно только на перспективу, когда-нибудь здесь будет вполне себе прилично. Вопрос лишь в том, сколько времени потребуется на это? 3-5 лет? 5-7 лет? Или более?
Если очень сильно хотите купить сейчас на "распродаже", готовы ждать перспектив и пока сдавать как есть, то проект, в общем-то, рассмотреть вполне можно.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции и не является руководством к действию.