Инвестиции в БЦ класса В+ Мещерский от ПИК

Продолжаем серию разборов бизнес-центров.

Предыдущие разборы:

Инвестиции в Бизнес-центр Level work Воронцовская

Инвестиции в Бизнес-центр Nice tower

Инвестиции в Бизнес-центр OPUS

Инвестиции в БЦ STONE Римская

Инвестиции в МФК STROGINO

Инвестиции в БЦ А класса K-City

💡 Инвестиции в строящийся у МКАДа бизнес-центр класса В+ Мещерский от ПИК с ростом цены не менее 50%.

📍 Москва, ЗАО, район Солнцево, Боровское шоссе. В непосредственной близости от ЖК Мещерский Лес (ПИК).

• метро «Говорово»,
• МЦД-4 «Мещерская» - 20 минут до конечной — Киевского вокзала.
• выезд на Боровское шоссе и МКАД

Локация с потенциалом – перспективный западный округ Москвы, 10 минут до метро «Говорово» и МЦД «Мещерская». Может здесь сформируется новый деловой центр? В 5 минут езды от анализируемого БЦ сейчас идет строительство еще двух БЦ, с вводом в 2025 году. Но о них чуть ниже.

Район

Солнцево расположен в Западном округе Москвы, за пределами МКАД. Это полупромышленный район, где располагаются преимущественно дома старой застройки, садовые товарищества и дачи, различные промышленные предприятия.

Территория, где строится БЦ относится к площадке, застраиваемой в рамках КРТ на месте бывшего домостроительного комбината. Здесь уже построен ЖК «Мещерский лес».

Сейчас Солнцево — один из густонаселённых и активно развивающихся районов в западной части Москвы. Здесь, по данным Росстата, проживает более 126 000 человек, а плотность населения достигает 11 187 человек на кв.км. Строительство новых ЖК, реализация программы реновации и улучшение транспортной доступности делают район привлекательным и для жителей, и для предпринимателей.

Рядом Мещерский парк

📝 О проекте

Общая площадь бизнес-центра — 38 000 м², арендуемая — 26 000 м².

Здание имеет 21 этаж и относится к классу B+.

8 лифтов для клиентов и посетителей БЦ

Высота потолков: 3,8 – 5,8 м

Офисы площадью от 78 до 2 468 м².

Инженерия:

• Системы центральной вентиляции и кондиционирования. Створки проветривания в каждом помещении
• ХВС, ГВС в каждом
• Автоматизированная система заказа пропусков и доступа посетителей

Инфраструктура

• Первый этаж бизнес центра займут супермаркет, кафе и рестораны.
• Фитнес-клуб площадью 2 300 м²
• Подземный паркинг на 192 машиноместа, включая места для электромобилей.

ВРИ ЗУ (77:07:0015002:7505): многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6) (земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки (1.2.1)); образование и просвещение (3.5) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17)); предпринимательство (4.0) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения (1.2.7)); обслуживание автотранспорта (4.9) (земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок (1.2.3)); земельные участки (территории) общего пользования (12.0) (земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные (1.2.16))

Территорию вокруг БЦ также планируется облагородить:

📌 О компании

О компании ПИК мы уже говорили в этом разборе.

Компания ПИК больше известна как застройщик в сегмента жилой недвижимости категории эконом и комфорт класса.

С 2021 года компания становится известной и в кругах строительства логистических парков.

Parametr - девелоперская компания в составе ПИК, реализующая промышленные парки.

Первый офисный объект компании ПИК — многофункциональный комплекс LAKES. Его возводят в Очаково-Матвеевском районе на западе Москвы, в трёх минутах ходьбы от станции метро «Озерная» и жилого квартала ПИК «Мичуринский парк».

Как мы уже упомянули ранее, LAKES расположен практически в 5 минутах езды от БЦ Мещерский

Также, ПИК строит industrial офисы.

✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение дохода от спекулятивной сделки при перепродаже при готовности объекта и/или отложенный рентный доход

🔸 Тип сделки: ДКП будущей вещи

🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Бизнес-центр класса В+
🔸 Стадия готовности:

На площадке БЦ «Мещерский» идет подготовка к началу основных строительных работ:

— Подготовка к выносу водопровода;
— Завезли шпунт и дорожные плиты — всё, что нужно для укрепления котлована и логистики на старте;
— Продолжается уборка и подготовка территории.

Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2028 года.
Ключи до 30.05.2028 г.

🔸 Темпы продаж:

Старт продаж: Январь 2025 г.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опции:

• Рассрочка без удорожания, ПВ — от 30% на 9 месяцев, на 12 месяцев с ПВ от 50%.
• Ипотеки НЕТ (пока)

🔸 Тип управления: Самостоятельно/ Возможно через УК. Но УК будет несколько позднее. Большая вероятность, что сперва УК опробуют на проекте LAKES.

🔸 Срок выплат: Потенциально ежемесячно. Начало получения дохода - II - III квартал 2028 г.

🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Драйвер роста:

▪️ Рост стоимости недвижимости в соответствии со стадией строительства

▪️ Индексация арендных ставок

▪️ Продажа объекта как ГАБ

▪️ Тренд на "Офисы за ТТК: дальше — лучше"

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Лоты: min от 79.86 м² (4 этаж)

🔹Стоимость лота/кв.м: 16 531 020 ₽ (включая НДС) / 207 000 ₽ ₽ за кв.м в отделке Shell&Core

🔹Рекламируемая доходность: рост цены 50%.

Сравним цену за кв.м с рыночной.

БЦ в зоне конкурентной зоне:

1. Разобранный нами ранее Рублево Бизнес Парк. Тоже проект на МКАДе. 62 тыс. кв.м — офисные блоки со свободной планировкой
Уровень распроданности 63%.

Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 31.12.2025

Сейчас лот 59.93 м² 19 824 656 ₽ / 330 797 ₽/м²

В феврале 2025 года - 59,9 м² 17 416 171 ₽ / 290 609 ₽/м²

В апреле 2024 года - лот 69,9 м² 15 626 215 ₽ / 223 583 ₽/м²

2. LAKES

Проект от ПИК. Про него мы писали чуть выше. Мин лоты были от 52,8 м².Сейчас таких маленьких лотов в продаже нет.

Площадь 118,79 м² / 33 736 360 ₽ / 284 000 ₽/м²

Старт продаж был год назад февраль/март 2024 г. Цены на старте 220 000 ₽/м² вкл. НДС.

3. Разобранный нами ранее МФК STROGINO. У МКАДа. Комплекс на 56 тыс.м², где бизнес-центр класса «А» - 13 390 м².

Идет процесс получения РНС.
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027 г.
Выдача ключей: IV кв.2027 г.

Лот 61,1 м² / 16 688 286 ₽ / 273 000 ₽/м²

3. БЦ класса В+ Link от MR (офисная часть 48,8 тыс. м2) - на Рябиновой 44 (ст.м.Озерная ). Срок сдачи: IV кв. 2028

Проект включает две офисные башни высотой 120 м и 53 м, склады для малого и среднего бизнеса, высокотехнологичный пищевой технопарк, дата-центр и многоуровневую парковку.

Офис, 71,46 м² / 19 294 200 ₽ / 270 000 ₽/м² / Без отделки

Итак, учитывая строительство сразу трех высококлассных БЦ в одной локации (на карте ниже можно увидеть расположение трех БЦ на карте) все таки можно сделать вывод, что формируется новый деловой район.

Вывод:

1. В анализируемом проекте ПИК стартует с абсолютно рыночными ценами. Анализ цен на старте продаж и проекта LAKES, Link и Рублево Бизнес Парк это подтверждают.
2. Уровень распроданности в локации достаточно стабильный.
3. Есть потенциал роста стоимости по мере строительной готовности. На примере Рублево Бизнес Парк - рост за год составил 48%. На примере LAKES - рост составил 30%.

Цена метра подтверждается аналитикой рынка:

Уточняем, что в конкурентную зону также можно отнести проекты:

1. Делового квартала Сколково Парк, но там нет предложений в продаже (и в аренде) для релевантного сравнения цены метра. Более того концепция,масштаб и ЦА не сопоставимы с анализируемым проектом.
2. Бизнес-квартала «Прокшино» от А101. Офис 86.1 м² / 22 949 955 ₽ с учетом НДС / 266 550 ₽/м². Выдача ключей: IV квартал 2027. Концепция, масштаб и ЦА не сопоставимы с анализируемым проектом.

🔹 Определим ставку аренды руб., кв.м/год для БЦ класса В+:

1. В Бизнес-квартале «Прокшино» от А101. Офис 89.6 м² (Выдача ключей: IV квартал 2024) / МАП 224 000 ₽/мес / базовая ставка 30 000 кв.м/год.

Прогнозная ставка на 2028 год в Прокшино - 38 000 кв.м/год.

2. В МФК Lakes лоты на будущую аренду выставляют за 34 000 ₽ кв.м/год.

В наших предыдущих разборах мыЦА определили, что в локации возле МКАД сейчас стоимость аренды кв.м в год около 30 тыс руб без НДС и эксплуатации. НО! Это в сформированном деловом кластере.

🔹 Пример расчета доходности:

Начало получения аренды во второй половине 2028 года, то есть есть 3 года на рост ставки. Но, так как сейчас говорить о новом деловом районе пока еще рано (есть время посмотреть на спрос и заполняемость БЦ LAKES) берем базовую ставку:

• оптимистичный сценарий - 25 000 руб./кв.м/год.
• пессимистичный сценарий - 20 000 руб./кв.м/год.

Инвестиции: 16,5 млн ₽ в отделке Shell&Core

Делаем расчет исходя из помещения без отделки, так как сложно спрогнозировать стоимость ремонтных работ в 2028 году.

Вариант 1: Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 25 000

ЧОД: 2 000 000 ₽

Доходность: 12% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

Вариант 2: Прогнозируемая базовая чистая ставка аренды, руб.кв.м/год: 20 000

ЧОД: 1 600 000 ₽

Доходность: 9,7% с учетом налоговой нагрузки - налог на имущество, налог на прибыль

Если подводить итоги, то по доходности можно резюмировать следующее:

1. Спекулятивная продажа по мере строительной готовности - да. На основе конкурентного анализа, рост цены метра порядка 40%-50% вполне достижимый.
2. Сдача помещения в аренду - большая вероятность, что ставка в пределах 20 000 руб.кв.м/год более реалистичная.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Расположение с быстрым выездом на транспортные магистрали:

• МКАД
• Боровское шоссе
• Метро. Солнцевская линия метро. На самом деле, данная ветка - прямой путь от Аэропорта и до Москва-Сити.

Как было отмечено ранее, строительство трех бизнес-центров на данном направлении (ст. метро «Озёрная» LAKES и Link, «Говорово» - БЦ «Мещерский») может в перспективе способствовать формированию нового делового кластера. Это, в свою очередь, создаёт предпосылки для устойчивого роста стоимости квадратного метра и повышения спроса на аренду.

✅ Формирование нового делового района может способствовать потенциальному росту ставки аренды на уровне до 30 000 руб./кв.м/год и более.

✅ Тренд "Работать ближе к дому".

Формированию офисных кластеров за Третьим кольцом и у МКАДа способствует политике города по созданию мест приложения труда для сокращения маятниковой миграции.

Москва развивается, и создание деловой инфраструктуры рядом с ЖК уже становится необходимостью. Спрос на офисные пространства может быть как со стороны города, так и со стороны бизнеса.

Основные покупатели — компании, которые стремятся сократить время на дорогу и получить качественные офисы рядом с домом сотрудников и развитой инфраструктурой. Клиентам важна доступность метро и МЦД — даже если объект расположен между ТТК и МКАД или за МКАД, наличие метро или МЦД в комфортной шаговой доступности — один из ключевых критериев для таких объектов.

За минувшее десятилетие за пределами ТТК было построено 36 млн кв. м коммерческой недвижимости — технопарков, офисов, торговых центров и социальных объектов, писал в своем блоге мэр Москвы Сергей Собянин. В непосредственной близости от жилых массивов уже появились тысячи новых рабочих мест, и многие проекты пока находятся в стадии практической реализации.

✅ Соответствие назначения земельного участка.

✅ В бизнес-центре запроектирован подземный паркинг на 192 машино-мест. Для проекта с офисами в 26 тыс. кв.м - это более чем достаточно.

Для бизнеспарков у МКАД рекомендуют соотношение 1 м/м на 40 кв. м.

✅ Стоимость кв.м лота - не превышает рынок.

✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.

✅ Инфраструктура внутри проекта.

✅ БЦ не большой. Общая площадь бизнес-центра — 38 000 м², арендуемая — 26 000 м².

✅ Стоит отметить, что наименьшая площадь здесь порядка 80 м². Какие это дает преимущества перед кабинетами в 20 м²?

Арендаторы на площади 80 м² - это скорее всего небольшие компании, рабочие группы. Если такая компания "сели" в локации со своими сотрудниками, сделала под себя ремонт, меблировку, визитки/сайт/презентации с адресом их офиса, то есть бОльшая вероятность, что они задержаться здесь, нежели 2-4-6 сотрудников, которые наиболее мобильны и могут быстро принять решение о смене офиса.

✅ Опытный девелопер. Есть возможность понаблюдать за качеством строительства и соблюдением сроков первого офисного проекта LAKES.

Согласно отчету о стройке LAKES можно предположить, что темп стройки идет согласно графику и успевают уложиться в заявленные сроки.

👎 РИСКИ

❎ Продажа не по ДДУ.

Главный риск такой сделки заключается в том, что в любой момент к застройщику может прийти покупатель на весь объект целиком. И в таком случае, с вами расторгнут договор вернув деньги. Но деньги вернут без учета капитализации.

❎ Долгосрочная инвестиция. Срок выдачи ключей не ранее 30.05.2028 год.

❎ Конкурентный рынок. Еще два БЦ строятся на 1 станцию ближе к Москве и в границах МКАД.

❎ Пока нет ярко выраженной ЦА и пока нет ярко выраженного потенциально высокого спроса. Но можно будет проверить на проекте LAKES с более ранним сроком ввода.

Сам ПИК отчитывается, что "60% клиентов покупают офисы для собственного бизнеса, 40% — в качестве инвестиций."

💭 ИТОГИ

Объект подходит и для спекулятивной продажи и для рентного дохода.

⚖️ Проект получает нейтрально-положительную оценку, в том числе благодаря высокому потенциалу роста стоимости квадратного метра, что обусловлено его ранней стадией реализации. Дополнительным фактором является возможность формирования нового делового района Москвы за счёт строительства еще двух бизнес-центров, включая LAKES и Link. Уникальное расположение — между аэропортом и деловым кластером Москва-Сити — вблизи станций метро, соединённых одной веткой без пересадок, обеспечивает высокую транспортную доступность и делает локацию привлекательной для арендаторов и инвесторов.