October 7, 2021

На 98% завешен демонтаж, на 90% готов дизайн-проект! Отчет от 07.10.2021

1. Работы по демонтажу закончены на 98%

Демонтаж почти закончен. Дело за малым - осталось вывезти мусор!


И демонтаж металлических конструкций завершён на 90%. Как только будет вывезен последний мусор с объекта, сможем распрощаться с металлоломом. Сдадим его, а вырученные деньги вложим в проект. И таким образом снизим стоимость ремонта.

2. Разобрались с вывозом строительного мусора

Вывезти мусор в установленный срок не получилось. Посовещались с командой и продумали решения, которые позволили:

  1. Разрешить недоразумение с въездом во двор.
  2. Наладить транспортировку мусора с 5-го этажа напрямую в контейнер.
  3. Наладить регулярный вывоз мусора по частям.
После уборки оставшегося мусора сможем разгружать газобетон через окно. Сбережём соседский покой. И приступим к возведению стен.

3. У нас прибавление в коллективе - наняли уборщицу!

Она 1-2 раза в день убирает лестничную клетку и входную группу на первом этаже. Поддерживает чистоту и порядок под бдительным оком собственников других этажей и арендаторов.

4. Ура! Наконец-то попрощались с последним арендатором на этаже!

Ранее писал, что он долго не хотел съезжать, но наконец-то мы помогли ему это сделать, сразу после этого помещение его сровняли с полом :)

5. Трехнедельные переговоры с Управляющей компанией по вопросам вентиляции вышли на финишную прямую

Изначально мы планировали вывести все вентиляционные трубы из каждой студии на фасад, что съедало пространство и ухудшало вид изнутри помещения, и так же портило внешний вид здания снаружи.

При этом раскладе пришлось бы делать вырезы в стекле, а это вылилось бы в дополнительные работы для всей команды и финансовые затраты для нас как инвесторов.

О чём удалось договориться:

  1. Проверили и разобрались в вентиляционных шахтах. Вместе с представителями Управляющей компании выявили рабочие шахты, определили, какие можно срезать, а на какие можно использовать.
  2. Наши инженеры-проектировщики замерили тягу (скорости воздуха в м/с) в рабочих шахтах.
  3. Управляющая компания разрешила произвести врезку в вентиляции работающих шахт, которые порекомендуют наши инженеры-проектировщики. В ближайшее время получим письменное разрешение.

6. Во всех студиях будет хороший напор воды! 

Провели расчет потребления воды на все студии. По итогу стало понятно, что необходимо увеличить давление в трубах для увеличения напора воды.

Провели успешно переговоры и договорились с Управляющей компанией о подключении нас к дополнительной магистрали силами самой УК и со скидкой в 50%!


7. Разработали решение о разводке канализации с 4 стояками БЕЗ СОЛОЛИФТОВ!

Это была одна из важных задач в нашем проекте, т.к. при входе в него мы понимали что текущих стояков которые нашли при первичном просмотре будет недостаточно, и что в крайнем случае придется делать сололифты (которые имеют ряд особенностей, и которые значительно снижают стоимость продажи недвижимости)

Канализация оказалась самым непростым вопросом в данном проекте.

В начале работ было недопонимание с Управляющей компанией из-за отсутствия исходной документации.

Архив с времён СССР не сохранился, очевидцы тоже исчезли в неизвестном направлении. Возникла путаница, инженеры не могли сразу определить где ливнёвка, а где канализация.

Но итоге всё разрешилось благополучно. Совместными усилиями нашли нужные кализационные стояки (4 штуки). Договорились о врезке в них, Управляющая компания прочистит их для нас. Цену согласовываем.

8. Готовим письма в Управляющую компанию

Скоро получим подтверждение о внесении изменений в коммуникации объекта (водоснабжение, канализацию, вентиляцию, электрику).

9. Провели тендер по закупке и монтажу окон

Окна в наших студиях имеют большое значение! Они панорамные. И от того какое впечатление будут создавать окна в каждой студии- от этого будет зависить и стоимость и скорость продажи апартов.

При этом нам нельзя менять фасад здания. Поэтому задача непростая, но решаемая.

Провели тендер среди компаний которые занимаются окнами.

Из 8-ми подрядчиков отобрали 2-х с самыми "вкусными" предложениями. Получим качественные окна за достойную цену.

10. В будущие апартаменты пришло тепло!

Монтаж отопления в комнатах завершён!

Важно это было сделать до начала отопительного сезона, который начался на днях!

Если это не успели бы сделать, то в отопительный сезон это принесло бы много хлопот, переговоров и дополнительных затрат, которые ни кому не нужны...

Команда проделала невероятную работу в сжатые сроки.Уложились в 10 дней, хотя изначально планировалось 25-30:

  • 21.09 инженеры-монтажники закончили все монтажные работы.
  • 22.09 прошла генеральная проверка и приёмка работ.
  • 23.09 УК запустила опрессовку в трубах и включила отопление.

11. Инженерные спецификации готовы, начали составлять смету.

Инженеры-проектировщики разработали инженерные спецификации по сантехническим и электромонтажным работам. Генеральный подрядчик начал расчёт сметы на основные инженерные работы.

12. Об итогах проектирования коротко:

  • Вентиляция: 21.09 пройдена стадия разработки инженерных решений и согласований. Переходим к отрисовке и чертежам.
  • Канализация:  20.09 успешно завершена стадия разработки инженерных решений и согласований. На 60% готовы отрисовка и чертежи.
  • Электрика: на 60% готовы разработка инженерных решений, отрисовка и чертежи.
  • Проект перепланировки завершён на 75%.

Все эти вещи нужны для дальнейшего кадастрирования и выделения каждого апартамента по документам.

13. Дизайн-проект готов на 90% по первым двум этапам

  • По инженерной части стратегии всё прозрачно и ясно.
  • Визуализация зависит от ряда инженерных решений.
  • Архитектурная часть дизайн-проекта и следующие его этапы будет проведены быстрее, чем планировали.

Так же сделали предварительный дизайн общей зоны (коридора)- но большей части команды он пока не совсем нравится (на мой взгляд темноватый) будем прорабатывать еще варианты

Недавно прогуливался по торговому центру и увидел более светлый который понравился (ниже фото). Вопрос только в том что светлый будет не сильно практичный и будет требовать постоянной уборки. Поэтому еще ищем золотую середину!

14. Провели дополнительную аналитику по району

Выводы: в июне этого года средняя цена на 1 кв. м в апартаментах на вторичном рынке Москвы составила 337 тыс. рублей, что на 15% выше, чем год назад, когда ценник находился на уровне 293 тыс. рублей.

В квартирах за это же время ценник увеличился на 21%.

Сегодня в этом районе у нас 2 конкурента - это "бабушкины квартиры" в "хрущевках" и новостройки которые будут сданы в 2022 году.

Средняя стоимость квадратного метра рядом с нашим объектом в районе 320 тыс.руб. за кв.м.

Самый пессимистичный прогноз в наших апартаментах с доходностью инвестора 35% годовых основан при продажи квадратного метра по цене продажи 290 000 руб.

Сейчас - это нижняя граница рынка.

При этом стоимость наших апартов для конечного покупателя будет около 8.9млн. руб., в то время как конкуренты все висят по ценнику от 10.7 млн.руб. (со старым ремонтом).

С точки зрения покупателя чтобы вы выбрали? Квартиру с бабушкиным ремонтом за 10.7 млн. или наши двух-уровневые апартаменты с красивым новым ремонтом за 8.9 млн. руб.?

На мой взгляд выбор очевиден:)

Однако, мы продолжаем работать над тем, чтобы итоговая продажная стоимость стала дороже. Чтобы инвесторы, работая с нами, получили более высокую доходность.

Например сейчас при входе с нами в данный объект вы можете войти по цене 6.450.000 руб. и получить по итогу доходность на этой сделке более 30% годовых!

15. Когда можно инвестировать в данный проект?

Следующее окно входа в данный проект откроем в конце октября. Чтобы инвестировать с нами заполните заявку тут!

Предыдущие отчеты:

Отчет 22.09.2021. У бригадира текли слезы счастья когда сломали старую стену!
Отчет 9.09.2021. Выселили всех арендаторов, кроме одного!
Отчет 30.08.2021. Конфиденциально +2млн. в каждом помещении!
Отчет 19.08.2021. Деньги на мусоре.
Отчет 6.08.2021. Стартуем ремонт!
Инстаграм