Инвестиционный апарт-отель в Дербенте / Дагестан 3.0
Этим разбором мы завершаем серию аналитических разборов инвестиционных проектов в Дагестане / Дербенте. Итоговый материал включает сводную таблицу по рассмотренным проектам, а также наше обобщённое заключение о состоянии региона и его готовности к реализации инвестиционных инициатив.
Первый разбор серии DERBENT SPORT RESORT. Здесь мы говорили:
- о росте туризма в регионе;
- проекте развития Каспийского курорта (Каспийского прибрежного кластера) в Дагестане — это масштабный инвестиционно-туристический проект, ориентированный на создание современного круглогодичного курорта на берегу Каспийского моря;
- об особенностях сделок с недвижимостью, которые чаще проходят не через долевое строительство (ДДУ), а через другие формы.
Второй разбор серии DERBENT RESORT 5*.
💡 Проект инвестиционных апартаментов AUROOM с рекламируемой доходностью от 30% годовых.
📍 Дагестан Республика, г. Дербент, улица Х. Тагиева
AUROOM расположен на набережной по улице Х. Тагиевам - первая линия (100 метрах от берега моря). Проект, как и DERBENT SPORT RESORT, расположен недалеко от исторического центра Дербента, у Дворца спорта* (оба проекта апрт-отелей окружают будущий Дворец спорта).
- 100 метров до моря
- 10 мин.на машине до центра города
- 11 мин.на машине до ж/д станции
- 60 мин.на машине до аэропорта Махачкалы
*В Дербенте строится крупный Дворец спорта — уникальный спортивный комплекс общей площадью около 24,640 тыс. кв. м.
Строительство началось в августе 2021 года и планируется завершить в 2026 году. Дворец спорта имеет округлую форму, напоминающую каплю или ракушку, с архитектурными элементами, отсылающими к древней истории Дербента.
Возможности комплекса включают:
- Спортивную арену на 2 270-2 500 мест
- Бассейн
- Конференц-залы
- Тренажерный и тренировочный залы
- Зал хореографии
- Гостиницу и ресторан на 180 мест
- Подземный паркинг на 92-150 машиномест
На территории предусмотрены футбольное поле, площадки для баскетбола, волейбола, тенниса, зоны тренажеров, а также благоустройство, озеленение, освещение и пешеходные дорожки. Объект будет доступен для маломобильных групп населения.
Финансирование происходит из федерального бюджета, дополнительно выделено около 2 млрд рублей для достройки. Проект позиционируется как одна из жемчужин Дагестана и в перспективе должен стать главным спортивным кластером Дербента, значительно повышая уровень спортивной инфраструктуры и туризма в регионе.
📝 О ПРОЕКТЕ
Проект комплекса апартаментов представляет собой 4-ти этажный апарт-отель, рассчитанный на 36 апартаментов от 26,6 кв.м до 79,2 кв.м.
▪️ Прачечная
▪️ Комната временного хранения багажа
▪️ Infinity кинотеатр под открытым небом
▪️ Лобби и релакс зона
ВРИ ЗУ 05:42:000047:1147 Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта — РИАН.
РИАН – группа компаний (строительство, ремонт, агентство недвижимости), предоставляющая услуги на рынке недвижимости Дагестана, основана в 2019 году.
Текущий (единственный проект) компании:
ЖК «Северные Ворота» — это современный жилой комплекс комфорт класса в минималистичном дизайне из 3/4 этажей, рассчитанный на 201 квартиру, закрытой придомовой зоной с детским садом и площадками и зелёными насаждениями.
Стройка ведется (отслеживается на портале наш.дом.рф), все корпуса с эскроу-счетами:
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 10.12.2025
Настораживает, что нет информации о темпах продаж:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026
🔸 Текущий этап строительных работ:
Хоть проект не реализуется по ДДУ, но за ним можно следить на портале наш.дом.рф. Последние фото здесь от октября 2025 г.
Здание полностью возведено и вставлены окна.
🔸 Темпы продаж: Отсутствует информация
🔸 Срок начала выплат дохода: Теоретически возможен с первого месяца после передачи объекта в управление. Однако, поскольку управляющая компания ещё не определена, существует риск, что организация аренды может лечь на плечи инвесторов. Пока остаётся рассчитывать на то, что застройщик сможет заключить необходимые договоры с ресурсными компаниями для обеспечения полноценного обслуживания объекта.
🔸 Периодичность выплат дохода: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Теоретически УК / Возможно самостоятельное управление
▪️ Увеличение популярности именно Республики и рост туристов
▪️ Адресная поддержка экономики региона федеральными властями
▪️ Развитие туристической инфраструктуры региона
▪️ Рост и развитие рынка недвижимости
Подробно эти пункты раскрыты нами здесь.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
6 435 000 ₽ / 198 000 ₽/м² за лот площадью 32,5 м² в отделке white box.
Номер на 1-ом этаже, высота потолков 3,9 м
В завершение серии разборов, посвящённых инвестиционным проектам в Дербенте, мы подготовили сводную таблицу с ключевыми характеристиками проектов — включая стоимость за квадратный метр и минимальный порог входа для инвестора.
На основе данных по четырём проектам хорошо видно, что рынок апарт-отелей Дербента демонстрирует крайне широкий разброс стоимости квадратного метра.
Стоимость квадратного метра варьируется в диапазоне от 188 000 ₽/м² до 495 000 ₽/м², что формирует несколько ценовых уровней:
- Нижний ценовой сегмент (≈ 188–200 тыс. ₽/м²)
DERBENT SPORT RESORT (188 000 ₽/м²) и AUROOM (198 000 ₽/м²).
Оба проекта находятся в доступной категории и дают сравнительно низкий порог входа. Сегмент выглядит наиболее рациональным по цене при условии, что концепция и управление будут корректно реализованы. - Средний сегмент (≈ 260 тыс. ₽/м²)
Platinum (260 000 ₽/м²).
Находится в зоне средней стоимости, но при этом имеет более поздние сроки ввода и неопределённость по УК, что делает цену не самой конкурентной в сравнении с AUROOM. - Премиальный сегмент (≈ 495 тыс. ₽/м²)
DERBENT RESORT (495 000 ₽/м²).
Существенно опережает рынок по стоимости. Цена соответствует заявленной 5* классификации, перволинейному расположению и «под ключ» отделке, однако реальные темпы строительства и отсутствие опыта у УК снижают оправданность столь высокой стоимости.
Рынок показывает, что оптимальными по соотношению цена/локация выглядят проекты стоимостью до 200 000 ₽/м², которые дают сопоставимую или даже более устойчивую динамику по загрузке и рискам.
Стоимость выше 450 000 ₽/м² оправдана только при безупречной реализации и подтверждённой 5* концепции, чего сейчас в проектах не наблюдается.
Метод распределения дохода - неизвестен.
Прогнозная ставка ADR в сезон 10 000 ₽
Проект, хотя и не планирует проходить официальную классификацию, позиционирует себя как камерный объект уровня 4*, что становится возможным благодаря небольшому номерному фонду — всего 36 номеров.
Определяем ставку ADR для нашего анализируемого проекта:
Для сравнения (номера от 30 м²):
Исходя из представленных ориентиров по аналогичным объектам в регионе, диапазон ставок составляет от 7 200 ₽ до 14 500 ₽ за ночь для номеров сопоставимой площади (30 м² и выше).
С учётом локации анализируемого проекта, заявленного позиционирования и уровня конкуренции, потенциальная среднегодовая ставка ADR может быть определена в среднем диапазоне 8 000 (низкий сезон) – 11 000 ₽/ночь (высокий сезон)*. Этот уровень выглядит взвешенным: он выше бюджетного сегмента, но ниже премиального, что позволяет проекту оставаться конкурентоспособным при сохранении ожидаемого качества сервиса.
Инвестиции:
• Стоимость апартаментов — 6 435 000 ₽
• Ремонт «под ключ» — 2 000 000 ₽
Итого инвестиций: 8 500 000 ₽
Длительность сезона: 6 месяцев высокий / 6 месяцев низкий
Операционные расходы: 40% от валового дохода
Загрузка: 80% высокий сезон и 40% низкий
Потенциальный доход в высокий сезон: 145,6 дней × 11 000 = 1 601 600 ₽
Потенциальный доход в низкий сезон: 72,8 дней × 8 000 = 582 400 ₽
Годовой валовый доход: 1 601 600 + 582 400 = 2 184 000 ₽
Операционные расходы: 40% от валовой выручки: 2 184 000 × 40% = 873 600 ₽
Чистый операционный доход: 2 184 000 – 873 600 = 1 310 400 ₽ / год
При заявленных ставках, стандартных для региона показателях загрузки и уровне расходов проект может генерировать около 1,31 млн ₽ чистого дохода в год, что соответствует ориентировочной доходности 15% годовых.
Этот показатель находится выше среднего уровня доходности для российского курортного рынка и выглядит реалистичным при условии стабильного спроса и корректной работы оператора, который не факт, что будет выбран.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Не будем повторять общие пункты, относящиеся в целом к региону, уже упомянутые в нашем первом разборе DERBENT SPORT RESORT.
✅ Расположение практически на первой береговой линии.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание.
✅ Маленький номерной фонд проекта — всего 36 апартаментов.
👎 РИСКИ
❎ Отель НЕ планирует получить сертификацию.
❎ Отсутствует отельная инфраструктура внутри проекта.
❎ Тип сделки: инвестиционный договор
Договор — НЕ ДДУ. Вы вне защиты 214-ФЗ
- нет обязательной эскроу-схемы;
- нет банковского контроля;
- нет обязательного страхования ответственности застройщика;
- ваши риски ничем не компенсируются, кроме самого текста договора;
- ваши деньги вносятся “в кассу”;
- п. 4.1.3 обязывает инвестора при необходимости участвовать в согласовании проектной и разрешительной документации;
- п.3.7 Застройщик может увеличить цену инвестиций;
- п. 6.2.2 Вознаграждение застройщика НЕ возвращается при расторжении;
- и еще много спорных и рискованных пунктов.
Формат — инвестиционный договор всегда несёт существенно больше рисков для инвестора, так как законодательство почти не регулирует такие схемы.
❎ Апартаменты реализуются без отделки.
На текущий момент отсутствует информация о стоимости доведения объекта до состояния «под ключ» и его полного оснащения. Это не позволяет точно определить совокупный объём инвестиций и, соответственно, корректно рассчитать прогнозную доходность.
С одной стороны, инвестор получает гибкость — возможность выполнить отделку и меблировку по собственному дизайн-проекту и в выбранном ценовом сегменте. Однако отсутствие единого стилевого решения и стандартов оформления приведёт к неоднородности фонда апартаментов и может негативно сказаться на восприятии объекта как единого гостиничного продукта.
❎ Управляющая компания не выбрана и не определён формат взаимодействия с ней.
На момент анализа не представлена информация о типе договора с УК (агентский, аренды, доверительного управления) и сроке его действия, а также о методе распределения дохода. Эти параметры напрямую влияют на структуру распределения дохода, уровень контроля со стороны инвестора и прогноз стабильности денежных потоков.
Соответственно нам НЕ предоставлен калькулятор с:
- помесячной загрузки
- помесячных цен за сутки (ADR)
- прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК
- структура расходов.
Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.
❎ Возможность самостоятельного управления.
То есть в проекте нет единой концепции и стандарта сервиса, что может привести к снижению узнаваемости и конкурентоспособности проекта в сравнении с профессионально управляемыми гостиничными объектами.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода с некоторыми оговорками.
⚖️ Даем проекту нейтральную оценку.
Региону и реализуемым здесь проектам можно дать положительную оценку — локация обладает хорошим потенциалом для развития туризма и гостиничного бизнеса.
Однако по самому объекту, как и в случае с проектом DERBENT SPORT RESORT, сохраняется ряд нерешённых вопросов. Управляющая компания не определена, управленческая модель не проработана, отсутствует финансовый калькулятор и единая концепция развития. Эти факторы снижают уровень уверенности в достижении заявленного потенциала проекта.
В текущем виде объект можно рассматривать как перспективный, но требующий дополнительной проработки и уточнения ключевых параметров. Поэтому на текущем этапе мы не можем дать проекту положительную оценку. При этом нельзя отрицать, что сам объект вызывает симпатию — в его пользу играет камерный формат и действительно удачные рендеры внешней архитектуры.
ИТОГОВЫЙ ВЫВОД
После изучения рынка недвижимости и инвестиционных предложений Дагестана можно сделать следующие выводы:
Республика Дагестан за последние годы стремительно усилила свои позиции на туристической карте России. Регион демонстрирует устойчивый рост потока путешественников. На этом фоне особенно остро проявился дефицит качественного номерного фонда и современного отельного сервиса, соответствующего запросам новой, более требовательной аудитории.
Интерес к инвестиционным форматам апарт-отелей, который уже прочно закрепился в Санкт-Петербурге, Казани, Новосибирске, Калининграде, Сочи и других туристически развитых локациях, закономерно пришёл и в Дагестан. В первую очередь — в Дербент, который становится новым центром притяжения инвестиций и отдыха. Здесь один за другим появляются проекты инвестиционных апарт-отелей, рассчитанные на частных инвесторов, желающих получать пассивный доход от сдачи номеров через управляющую компанию.
Однако, в отличие от зрелых рынков крупных городов и курортов, где девелоперы уже отточили формат и умеют грамотно упаковывать инвестиционные продукты, рынок Дагестана пока находится на ранней стадии развития. Несмотря на понимание потенциала, региональные застройщики зачастую не обладают необходимыми компетенциями в сфере маркетинга, концептуальной проработки и сервиса.
Основные особенности и проблемы рынка:
— Недостаточная прозрачность. Доля сделок по договорам долевого участия (ДДУ) не превышает 10–15%, что снижает доверие инвесторов.
— Слабое информационное сопровождение. Большинство проектов представлены неинформативными сайтами без финансовых моделей, описаний концепции или условий управления.
— Отсутствие комплексного продукта. Девелоперы в основном предлагают «бетонные стены» без отделки, мебели и гостиничного пакета, что противоречит ожиданиям инвесторов, привыкших к форматам «под ключ».
— Недоработанная концепция отелей. Рендеры часто не отражают реальную архитектуру и планировки, а визуальная и смысловая целостность проектов отсутствует.
— Неопределённость с управлением. На момент продаж управляющая компания зачастую не выбрана, а решение о ней откладывается на поздний этап или оставляется на усмотрение будущих собственников.
Таким образом, можно констатировать: в Дагестане сформировался высокий туристический потенциал и растущий спрос на размещение, но рынок инвестиционной недвижимости находится в стадии становления. Застройщики видят возможности, но пока не умеют правильно их реализовать и презентовать.
С точки зрения инвестора, регион интересен на раннем этапе формирования рынка — здесь возможно войти в проекты по относительно низкой стоимости и при грамотном управлении получить значительную доходность в будущем. Однако при этом крайне важно тщательно оценивать степень готовности проекта, профессионализм девелопера и прозрачность схемы реализации.
Дагестан сегодня — это рынок с сильным туристическим потенциалом и низкой конкуренцией, но с высоким риском реализации. Успех проектов будет зависеть от того, насколько быстро местные девелоперы смогут освоить стандарты инвестиционного девелопмента и создать продукты, сопоставимые по качеству и прозрачности с федеральными рынками.