Инвестиции в бутик-отель Vertical Boutique 4*
💡 Инвестиции в бутик-отель Vertical Boutique в Москве, включающий в себя апартаменты для инвестиций с гостиничным сервисом уровня 4* с целью получения пассивного рентного дохода.
📍 г. Москва, ЦАО, Таганский р-н, Малые Каменщики, д. 16
- 5 минут пешком до ст.м Таганская
- 1 станция метро Павелецкого вокзала, откуда можно добраться до аэропорта Домодедово.
- Удобное расположение на кольцевой линии метрополитена позволяет быстро и без пересадок добраться до ст.Киевская (Внуково) и до ст.Белорусская (Шереметьево)
- 10 мину до центра столицы
- 5 минуты пешком до Набережной Москва-реки
Отель расположен на второй линии домов, во дворе.
Здание находится в тихом, историческом районе Москвы. Со всех сторон окружено домами, постройки времён Сталина. В шаговой доступности: музеи, театры, храмы. Хорошо развита инфраструктура района.
📝 О ПРОЕКТЕ
Камерный отель в стиле лофт, организованный в административном здании бывшей тюрьмы.
Не пугайтесь, это были не камеры, где сидели заключенные. А вполне приличный административный корпус для начальства. Более того, несколько последних десятилетий это было административное здание с офисными пространствами, которые арендовали различные компании.
Отель начал свою работу осенью 2021 года. Частные инвесторы могут приобрести здесь юниты и передать их в управление УК Becar.
Административный корпус был построен в 1908 году, из качественного красного кирпича. Наружная отделка осталась без изменений.
В проекте сохранена в первозданном виде кирпичная кладка из австрийского царского кирпича, обоженного еще в те времена, по особому методу.
Внутри отеля, в лобби, коридоре и в номерах также решили оставить стены нетронутыми, в той самой старинной кирпичной кладке и не заштукатуривать их, что придает зданию исторический дух.
Номерной фонд отеля составляет 82 юнита, площадью номеров от 12 до 30 кв.м.
Есть двухуровневые номера со спальным местом на антресоли.
Правда высота этого спального места ну очень низкая. Резко с кровати точно не стоит подниматься, можно себе шишку набить о балку.
В каждом номере есть небольшой кухонный уголок и 2 раковины (одна в ванной, а вторая вынесена в комнату/коридор) - такое оформление позволяет снять номера на более длительное проживание.
Отель реализует концепцию «Easy Not Simple», где с помощью своего смартфона гость может: открывать/закрывать номер, включать кондиционер, регулировать освещение, общаться напрямую с ресепшн, заказывать room-service, подключиться к программе лояльности.
Лобби обставлено различными предметами и мебелью разных времён и разных стилей.
Вы сможете погрузиться в атмосферу тюрьмы и сделать шутливое фото с табличкой:
Инфраструктура отеля: мини SPA-зона с сауной, где можно заказать различные виды массажа. Также есть небольшой тренажерный зал.
А на мансарде организовали Lounge-бар, где можно поесть и выпить, послушать музыку, провести мероприятие, поиграть в настольные игры.
Оценка на суточно.ру 9,6 и стоимость аренды от 3 000 руб.
Оценка на Яндекс.Путешествия 4,8 а стоимость проживания от 6 500 руб.
📌 О КОМПАНИИ
BECAR (Becar Asset Management) – международная группа компаний с 31-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока. Входит в состав группы компаний NAI Becar и является одной из старейших в Санкт-Петербурге компаний на рынке операций с недвижимостью.
> 5 500 гостиничных номеров в управлении
15 000+ объектов сдано в аренду
Собственная управляющая компания.
На сегодняшний день в портфеле компании: сеть апарт-отелей Vertical в Санкт-Петербурге и Москве, БЦ "Станция", федеральная сеть коворкингов GrowUp, ТЦ "Смайл" в Санкт-Петербурге, поселки арендного жилья в формате multifamily в США и ОАЭ. В управлении и обслуживании УК Becar порядка 8 млн кв.м недвижимости разного функционального назначения.
А также разобранный нами проект на Орджоникидзе 44 и We&I by Vertical 3*
У компании несколько отельных брендов
УК Vertical Hospitality (ООО "ВЕРТИКАЛЬ ХОСПИТЕЛИТИ")
Компания уверяет, что действующие отели сети заполнены на стабильно высоком уровне 80-90% по году.
Дата регистрации: 20.04.2016 Уставный капитал: 10 000 руб. Численность сотрудников: 42 чел. Финансовая деятельность:
В 2023 году Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДКПН (вторичный рынок). Приобретаете у физ.лица
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
🔸 Стадия готовности: Действующий апарт-отель с осени 2021 года.
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после передачи юнита в управление УК
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная Управляющая компания
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
На сегодняшний день в продаже 3 апартамента.
1 Студия (без второго этажа) - 15,5 кв.м. Стоимость 8 250 000
2 Комфорт (двухэтажный, метраж указан по полу первого этажа) 14,7 кв.м - 8 787 000, 14.7 кв.м - за 8 585 000
В стоимость анализируемого номера входит отделка и меблировка, все включая халаты и тапочки, ложки и вилки.
🔹 Min стоимость лота: 8 250 000 ₽ / 532 258 ₽/м²
Для сравнения стоимости возьмем проект LOFT.FM от Coldy — проект капитального ремонта здания 1956 г. Московского института радиосвязи. Площадь 19 000 кв.м. 7 этажей. В проекте келлеры и парковочные места.
По проекту: круглосуточный консьерж сервис, фитнес с кардио-зоной, коктейльная зона, ресторан, магазины.
Комплекс рассчитан на 384 апартамента, площадью от 17 до 87 кв.м.
Здесь на открытом рынке экспонируется вот такое предложение.
15 кв.м за 7 млн ₽ / 466 667 ₽/м² с подписанных долгосрочным договором аренды на 11 мес за 55 000 ₽ / мес. минус 5 000 на коммуналку
ГАБ 600 000 ₽ = 50 000 * 12
Доходность 8,7%
А также, сравним с не так давно разобранным нами проектом IZZZI на Садовнической, который должен запуститься в работу в 1 квартале 2025 года.
Но следует отметить, что расположение анализируемого объекта значительно ближе к метро, в отличие от LOFT.FM, а также LOFT.FM ориентирован на долгосрочное проживание. А IZZZI расположен в пешей доступности от Кремля, но до запуска отеля надо еще ждать и ждать.
Калькулятор доходности от застройщика.
Средний тариф 5 911 руб./сутки
С тарифом в фин.модели можем согласиться, так как есть периоды высокого спроса и загрузки, когда стоимость номера выше.
Согласно предоставленному нам калькулятору, инвестор может рассчитывать на доходность в 9% до вычета налогов, а в следующем году, доходность должна вырасти, так как уже будет третий год работы отеля, и именно тогда стабилизируются фин.потоки.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение - близость к метро Таганская - 3 минуты пешком (проверено лично).
✅ Расположение в районе, относящемся к ЦАО. Развитая транспортная инфраструктура, где кольцевая ветка метро позволяет быстро и без пересадок добраться до всех вокзалов столицы, откуда можно доехать до аэропортов.
Близость к центральным достопримечательностям.
✅ Апартаменты с отделкой и мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.
А также включает гостиничный пакет принадлежностей: халаты, тапочки, полотенца, туалетные наборы.
✅ Управляющая компания с опытом в управлении апарт-отелями. Конкретно в этом отеле действительно прокачен маркетинг: коллаборации с блогерами, театрами, художниками. Отель пользуется спросом в мире искусства и творческих людей. Правильно поставлена работа со всеми известными в России площадками бронирования.
✅ Соответствие заявленной доходности и расчетной.
✅ Небольшой номерной фонд отеля, всего 82 номера.
✅ Возможно несколько стратегий сдачи в аренду:
👎 РИСКИ
❎ Отельный сегмент, едва справившийся с постпандемийным периодом и находящийся сейчас в периоде ограничений, санкций и блокированного трафика иностранного туриста из-за СВО.
❎ Как и в любом другом отельном проекте, пассивный инвестор должен быть готов к тому, что расходы при сдаче посуточно через УК могут составить не менее 50%. Отметим, что это не ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ самой УК, которое здесь составляет всего 15%, речь идет о всех расходах, которые необходимы для полноценного функционирования отеля.
❎ Не ожидается высокий рост стоимости кв.м, так как объект построен, функционирует почти 3 года и фактически стабилизировал финансовые рентные потоки.
❎ Стиль отеля - все тот же (любимый компанией БЕКАР) - ЛОФТ, где отсутствует отделка потолков и большей части стен. Но, сохранена в первозданном виде кирпичная кладка из австрийского царского кирпича, обоженного еще в те времена, по особому методу. Учитывая историю здания применение такого стиля в данном случае кажется максимально оправданным.
Аудитория разделилась в мнениях относительно дизайна данного отеля в соотношении 70% на 30%, где большинству все-таки данный стиль по душе, но мы должны учесть мнение каждого.
Из негативных отзывов гости отмечают:
Ну а как вы себе представляете жизнь в административном корпусе тюрьмы?Феликс Эдмундович Дзержинский наверняка бы порадовался такому великолепному редизайну его бывшего кабинета.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.