Инвестиции в апарт-отель We&I by Vertical 3*
💡 Инвестиции в апарт-отель We&I by Vertical 3* в Санкт-Петербурге, со средней заполняемостью отеля 87% и включающий в себя апартаменты для инвестиций с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода в 23 000 руб./мес.
📍 г. Санкт-Петербург, Выборгский р-н, Большой Сампсониевский проспект, 74к2 с1
- 2 станции метро до Финляндского вокзала
- 30 минут на метро до Московского вокзала
- 40 км до Аэропорта - 1 час на авто
- 6,5 км до центра города - 20 минут
- м. Лесная 800 м - 10 минуты пешком
- 20–40 минут (в зависимости от транспорта) можно доехать до Финского залива, где летом можно купаться и загорать на пляжах, а зимой — кататься на лыжах.
Отель расположен на второй линии домов, во дворе
Транспортную доступность новостройке обеспечат пролегающий рядом Лесной проспект, Кантемировская улица, Выборгская набережная. В центральную часть города можно проехать по Литейному мосту. При отсутствии пробок, дорога до Невского проспекта займет 15 минут. Выезд на ЗСД – в 7 км, на КАД – в 10 км.
Экологическая ситуация в локации оценивается экспертами, как средняя. Рядом довольно много промышленных объектов: НПК «Северная Заря», Николаевская мануфактура, комбинат «Красный маяк», НИИ «Рубин», НИИ «Вектор». Вдоль границ квартала пролегают крупные автодороги, оказывающие неблагоприятное воздействие на окружающую среду. В то же время в округе хватает зеленых зон.
- Району повезло в плане инфраструктуры: вокруг — много клиник, детских садов и школ, магазинов, развлечений, кафе, всегда есть куда сходить погулять — обилие парков и лесов, которые занимают почти ⅔ территории района.
- Удачное расположение: за 20 - 40 минут можно добраться до Зеленогорска — пригородного курорта на побережье Финского залива;
- За 20 минут можно доехать до центра города.
- Цены на жильё здесь не такие высокие, как в других районах (например, Центральном или Приморском).
Сейчас Выборгский активно застраивается и вызывает активный интерес застройщиков: на территории возводятся несколько десятков ЖК разных классов. Вместе с этим развивается инфраструктура на границах района.
По итогам 2022 года Выборгский район занял второе место по вводу нового жилья, уступив только Приморскому (а в феврале 2022 года даже становился лидером). Это говорит о том, что место популярно и девелоперы по достоинству оценивают его преимущества. В 2023 году Выборгский вышел из первой тройки, но и общие темпы строительства в городе снизились.
Внимание застройщиков равномерно распределено между северной и южной частями района — Выборгской набережной, близкой к «Лахта Центру» и историческому центру Петербурга, и Парнасом, Буграми и Парголово, которые граничат с КАД.
📝 О ПРОЕКТЕ
Отель был введен в эксплуатацию в 2020 году. Общая площадь составляет 17 400 кв.м на 420 апартаментов от 15 до 26 кв.м.
В апарт-отеле есть бар Рум812, тренажёрный зал, мини-кинотеатр, кафе/пиццерия, прачечная, лобби с зонами настольных игр, проведения посиделок, различных мероприятий.
Здесь также реализована концепция «цифровой деревни» создана специально для представителей поколений «зумеров» и «миллениалов», как и в предыдущем разобранном нами проекте.
Сами гости называют этот отель - "молодежный", рассчитанный на подростков и студентов, которых не будет беспокоить шум и гам, а также всякие мелочи из серии "не хватает полотенец", "нет крючков", "не убрали мусор" и т.д.
Тип дома: монолитный железобетон
Фасад: декоративная штукатурка
Отделка номеров: чистовая с мебелью
Этажность: 14
Частные инвесторы могут приобрести здесь юниты и передать их в управление УК Becar.
Стоимость проживания от 1 350 руб./ночь за односпальную кровать в общем номере и 4 000 руб. за одноместный номер Single, площадью 14 кв.м.
Данная концепция прослеживается во всех проектах компании. Данный проект появился первым среди отелей, поэтому, скорее всего, именно он вдохновил использование такого дизайна во всех новых проектах компании. Впрочем, мы уже окрестили это не стилем лофт, а грубым индастриал или сырым минимализмом.
📌 О КОМПАНИИ
BECAR (Becar Asset Management) – международная группа компаний с 31-летним опытом работы в России, США, Европе, странах СНГ и Ближнего Востока. Входит в состав группы компаний NAI Becar и является одной из старейших в Санкт-Петербурге компаний на рынке операций с недвижимостью.
> 5 500 гостиничных номеров в управлении
15 000+ объектов сдано в аренду
Собственная управляющая компания
На сегодняшний день в портфеле компании: сеть апарт-отелей Vertical в Санкт-Петербурге и Москве, БЦ "Станция", федеральная сеть коворкингов GrowUp, ТЦ "Смайл" в Санкт-Петербурге, поселки арендного жилья в формате multifamily в США и ОАЭ. В управлении и обслуживании УК Becar порядка 8 млн кв.м недвижимости разного функционального назначения.
А также разобранный нами проект на Орджоникидзе 44, где мы более подробно говорили о компании и его основателе.
У компании несколько отельных брендов
Компания уверяет, что действующие отели сети заполнены на стабильно высоком уровне 80-90% по году.
Дата регистрации: 20.04.2016 Уставный капитал: 10 000 руб. Численность сотрудников: 42 чел. Финансовая деятельность:
В 2023 году Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Гарантированный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДКПН (вторичный рынок).
По договоренности с продавцом - оформляется отдельно мебель или включается в ДКПН. Сейчас в любом случае покупка у ИП или у физ.лица. От ООО Интеррост (застройщик) предложений давно нет.
+ Договор аренды с УК сроком на 1 год
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
🔸 Стадия готовности: Действующий апарт-отель с 2020 года.
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после передачи юнита в управление УК
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная Управляющая компания
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 3 700 000 руб. / 246 666
В стоимость анализируемого номера входит отделка и меблировка:
1. Гарантированный доход= 23 000 руб.
Для всех юнитов (выплата начинается после регистрации договора Уступки в Росреестре).
Итого: 23 000*12= 276 000 в год, что составляет 7,5% доходности (надо учесть, что вы еще потратите на налог 6% и налог на имущество).
Следует отметить, что эта программа при краткосрочной сдаче номеров.
2. Револьверный метод распределения дохода. Программа действовала ранее.
Калькулятор доходности от застройщика. 2021 год - будем считать как за первый год работы отеля. Следовательно, сейчас 2023 год - это третий год работы отеля.
Судя по калькулятору, собственники должны рассчитывать на 11-12% доходности чистыми.
На открытом рынке собственники сдают (в долгосрок) свои лоты в диапазоне от 22 000 до 30 000 руб. (КУ на арендаторе):
Для расчетов мы возьмем среднюю стоимость в 26 000 руб./мес.
Итого: 26 000*12= 312 000 в год, что составляет 8,4% доходности (надо учесть, что вы еще потратите на налог 6% и налог на имущество).
8,4% тоже не дотягивает до 11-12% годовых.
А если сдавать в красткосрок? Ставка аренды порядка 2 000 руб./сутки
Итого: 2 000 *21 день (70% загрузки) = 42 000 руб. Расходы на номер в среднем по рынку составляют 28,5%.
Такие данные мы приводили в нашей статье "Мы к вам заехали на час. Долго ли коротко ли?"
42 000 - 28,5% = 30 000 руб. * 12 = 360 000 руб., что составляет 9,7% доходности (надо учесть, что вы еще потратите на налог 6% и налог на имущество). Тоже не получается 11%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Можно сказать, что это единственный проект-комьюнити из всех, о котором говорят: про тусовки и атмосферу, креативный инстаграм и телеграмм. Команда вкладывается в развитие социальных сетей, в привлечение и удержание аудитории, проводят мероприятия для резидентов (игры, английский клуб, занятия йогой, лекции и не только).
✅ Расположение в развивающемся районе.
✅ Апартаменты с отделкой и мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.
✅ Управляющая компания с опытом в управлении апарт-отелями.
✅ Программа гарантированного дохода.
👎 РИСКИ
❎ Высокая конкуренция среди действующих проектов по всему городу САЛЮТ / VALO / INTUIT / YES.
❎ Конкуренция с анализируемым нами ранее проектом Park Side, расположенный в близкой локации.
❎ Расположение - не туристический район.
❎ Стиль отеля здесь все тот же любимый Бекаром - ЛОФТ ГРУБЫЙ ИНДАСТРИАЛ или СЫРОЙ МИНИМАЛИЗМ, где отсутствует какая-либо отделка потолков, большей части стен, представляющих собой голый бетон.
Но, как мы уже отмечали в нашем предыдущем разборе, и здесь есть своя аудитория, которая предпочитает именно такие номера. А амортизация таких помещений минимальна..:-))) номер уже чутка изношен.
4,6 оценка на Яндексе (максимальный балл — 5.0)
Среди основных недостатков гости отеля отмечают следующее:
1. Вместо кроватей -подъемы, на которые не удобно взбираться и спускаться.
2. Отсутствие розеток рядом со спальным местом.
3. Слабая шумоизоляция между номерами. Жалоба практически каждого отзыва.
4. Концепция отеля "мрачный лофт", как его окрестили гости.
5. Хромает уборка номера. Кроме того, что выносят мусор -никакой уборки не осуществляется.
7. Большие зазоры между полом и дверями (ванной), что обеспечивает дополнительный шум.
❎ Доходность не соответствует заявленной.
❎ Данная управляющая компания в этом проекте не выполнила свои обязательства по выплатам гарантированного дохода. Инвесторы входили в "программу", но не получили выплаты, так как, УК ссылаясь на форс-мажоры, проигнорировала выполнение условий по договору.
Поэтому у Вас нет никаких гарантий в том, что Вы можете получать свои выплаты.
А вот расходы за обслуживание номеров УК будет брать как по часам.
❎ Нам удалось найти прайс за 2021 год. И если сравнить цены 2021 года, и текущие цены на вторичном рынке, то надо сказать, что объект подешевел чутка скинул в цене.
Похоже собственники "СКИДЫВАЮТ" свои лоты.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.