Доходные апартаменты Vertical Boutique 4* в Казани
В разбором региона можно ознакомиться здесь.
Формат апартаментов только начинает развиваться в регионах России. Хотя есть примеры городов, где рынок хорошо знаком с апарт-отелями разных форматов, это Екатеринбург, Новосибирск и города Калининградской области.
В основном на рынок выводятся строящиеся локальными девелоперами объекты, которые реализуются самостоятельно или с привлечением франшизы опытной управляющей компании. При этом девелоперы пока с осторожностью относятся к апартаментам и наблюдают за практикой крупнейших городов России. В связи с общим трендом на замедление темпов продаж апартаментов выход новых проектов и динамика цен в регионах будут сдержанными. Гостиничный фонд крупных городов и популярных загородных локаций продолжит пополняться сервисными апарт-отелями. Будущие сетевые апарт-отели зададут высокие стандарты сервиса и положительно повлияют на качество предоставляемых услуг в гостиничном секторе в целом.
Казань - один из самых быстро развивающихся городов России, является популярным круглогодичным всероссийским направлением для деловых, событийных и рекреационных поездок. Стабильная положительная динамика турпотока способствует росту спроса на недвижимость, особенно в центре города. Современные форматы отелей в настоящее время в Казани почти не развиты или развиты слабо, что формирует нишу для роста стоимости проекта.
KazanSummit - главная площадка экономического взаимодействия Российской Федерации и стран исламского мира. Впервые Саммит России и стран-участниц Организации исламского сотрудничества (ОИС) состоялся в 2009 году, создав ведущую платформу для обсуждения вопросов сотрудничества. Цель саммита - укрепление торгово-экономических, научно-технических, социальных и культурных связей России и стран Организации исламского сотрудничества, а также развитие институтов исламской финансовой системы в России. Количество участников саммита ежегодно растет. Начинали с 250 участников в 2009 году, а в 2022 году их число выросло до 6 388 человек. В 2023 году в международном экономическом форуме «Россия — Исламский мир: KazanForum» приняли участие свыше 16 200 человек из 86 стран и 84 регионов РФ. В 2024 год, количество участников XV Международного экономического форума «Россия — Исламский мир: KazanForum» составило 20 515 человек. В Казани, с 22 по 24 октября 2024 года, пройдет XVI саммит БРИКС. Ожидают приезд лидеров всех 9 стран БРИКС, а также лидеров 28 приглашённых стран и 6 глав международных организаций.
«Перед саммитом БРИКС мы столкнемся с тем, что нам не хватит четырех- и пятизвездочных номеров для всех делегаций», — уже сейчас предрекают в ассоциации отелей Казани.
Власти, бизнес и эксперты заявляют о нехватке в Казани гостинично-номерного фонда.
Казань вошла в топ-5 городов для гостиничного бизнеса.
Загрузка отелей Казани близка к 100%
Гостиничный бизнес в Казани продолжает демонстрировать рост, что связано с увеличением туристического потока. Напомним, турпоток в Казани за 2023 год превысил 4 млн человек.
— Растущий спрос на гостиничные услуги стимулирует развитие предложения в данном сегменте. Также интерес к туристическим маршрутам и увеличение среднего чека способствуют повышению предложения в сегменте торговых площадей.
💡 Инвестиции в доходные гостиничные апартаменты Vertical Boutique 4* в центре Казани с целью получения пассивного рентного дохода 10% годовых.
📍 Республика Татарстан, г.Казань, Бурхана Шахиди, 18
Здание расположено в самом центре города на первой линии, что обеспечивает ему хорошую пешую доступность до ключевых достопримечательностей города и транспортную доступность:
- Транспортная доступность:
- Рядом проходят несколько крупных улиц, таких как улица Баумана (главная пешеходная улица Казани) и улица Московская, которые соединяют центр с другими частями города. Ул. Баумана — одна из самых известных и оживлённых улиц Казани. Улица Баумана является центральной пешеходной зоной города, на которой расположены магазины, рестораны, кафе и множество культурных объектов.
- Ближайшая станция метро — это станция "Кремлёвская", находящаяся примерно в 15 минутах ходьбы от здания. Это ключевая линия метро, которая связывает центральную часть Казани с другими районами.
- Близость к железнодорожному вокзалу:
- До Казанского железнодорожного вокзала (станция "Казань-Пассажирская") около 1,5 километров. Пешком до вокзала можно дойти за 15-20 минут, либо за 5-10 минут на автомобиле или общественном транспорте.
- Достопримечательности:
- Казанский Кремль, объект Всемирного наследия ЮНЕСКО, расположен примерно в 15-20 минутах ходьбы от здания. Это главная историческая достопримечательность города.
- Также поблизости находятся мечеть Кул Шариф и Башня Сююмбике — одни из символов Казани.
- В пределах пешей доступности также находятся другие важные культурные и исторические объекты, такие как Татарский государственный театр драмы и комедии имени Камала и Площадь Свободы, где часто проводятся городские мероприятия.
📝 О ПРОЕКТЕ
5-ти этажный гостиничный комплекс (площадь здания 4 997 кв.м) включает в себя 102 гостиничных номера класса Standart, Comfort, Junior suite и Suite и всей необходимой инфраструктурой в соответствии с требованиями к отелю 4 звезды:
Standard 1-2 человека. Размер 16 - 26 кв.м. Большая двуспальная или 2 односпальные кровати. Мини-кухня.
Comfort 1-2 человека. Размер 21 - 26 кв.м. Большая двуспальная или 2 односпальные кровати. Мини-кухня. Рабочий стол.
Junior suite 1-2 человека. Размер 25 - 38 кв.м. Большая двуспальная или 2 односпальные кровати. Мини-кухня. Рабочее пространство.Зона отдыха.
Suite 1-2 человека. Размер 26 - 48 кв.м. Большая двуспальная или 2 односпальные кровати. Мини-кухня. Рабочее пространство. Зона отдыха.
Юниты в отеле можно купить в собственность и передать в управление гостиничному оператору и получать пассивный доход.
ВРИ ЗУ (16:50:011820:248): Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Группа компаний Новастрой - девелоперская компания, работает на рынке с 2018 года и реализует проекты комплексного освоения территории в Казани и Республике Татарстан. Компания является одним из ведущих игроков на инвестиционно-строительном рынке Республики и входит в ТОП-10 застройщиков региона.
Введено в эксплуатацию более 153 тыс. кв.м жилья / 3 300 квартир.
Новастрой является обладателем золотого знака общественного контроля в долевом строительстве «Надёжный застройщик России 2022».
Дата регистрации: 20.04.2016
Уставный капитал: 10 000 руб.
Основной вид деятельности: 55.10 Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания
Численность сотрудников: 47 чел.
Финансовая деятельность:
Минусовая прибыль?
В 2023 году Becar Hospitality получил престижную награду на рынке недвижимости Urban Awards в номинации "Лучшая управляющая компания сервисными апартаментами".
За 6 лет портфель проектов компании вырос до 2 000 номеров, расположенных в Москве, Санкт-Петербурге и Дубае (часть из которых мы разбирали):
- Vertical Фрунзенская Петербург / г. Санкт-Петербург, Московский пр., 73 корп. 3
- You&Co Дубай / ОАЭ, Дубай
- Инвестиции в бутик-отель Vertical Boutique 4* Москва
- Инвестиции в апарт-отель We&I by Vertical 3* СПб
- Инвестиции в апарт-отель We&I Ramada by Vertical 4* СПб
Сеть Отелей Vertical - это три отеля, ориентированных на разную аудиторию:
Отзывы на действующие отели умеренно хорошие, рейтинг 4,4-4,9.
Так как анализируемый проект относится к типу Vertical Boutique,то посмотрим отзыва на его аналог в Москве:
Из негативных отзывов гости отмечают:
- Очень темно в номерах.
- Нет шумоизоляции.
- Нет коврового покрытия в номерах.
- Качество обслуживания не соответствует уровню категории 4*
- Грязно в номерах
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
- ДДУ, 214-ФЗ, эскроу счета. Вся сумма (и ремонт и мебель) идет в ДДУ
- Договор аренды с управляющей компанией сроком на 3 года. Предварительный договор сейчас НЕ заключается
Котловой метод распределения дохода
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2026
Выдача ключей: 30.12.2026
🔸 Темпы продаж: Распроданность 23%
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление.
🔸 Периодичность выплат дохода: Менеджер озвучил, что выплаты ежеквартальные. Но, учитывая, что заключение договора не ранее, чем через 2 года, есть высокая вероятность изменений условий периодичности выплат на ежемесячные.
🔸 Тип управления: Профессиональная УК (сетевой оператор), возможно самостоятельное управление
▪️ Несмотря на то, что при стадии строительства "котлован" мы всегда ставим драйвер роста "Рост стоимости кв.м по мере строительной готовности", именно в этом проекте мы не были бы так уверенно в этом самом росте (см.риски).
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-отеля.
▪️ Высокий спрос на отель = высокая загрузка = высокая доходность
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 9 405 000 ₽ за лот 17,1 м² 550 000 ₽ / м² с отделкой и мебелью "под ключ"
Сравним стоимость 1 кв.м и порог входа:
Надо сказать, что по данным Единого реестра застройщиков, на сегодняшний день в Казани этот проект, находящийся в стадии строительства и строящийся по 214-ФЗ - единственный проект с апартаментами в продаже. Более того, это единственный проект с такой маленькой площадью:
Все остальные проекты имеют статус квартир и площадью близкую к 30 кв.м и более кв.м (все квартиры без отделки, категории бизнес, премиум и элит класс, расположенные в непосредственной близости от проекта):
1. В Казани построят новый премиальный гостиничный комплекс 5* на 135 номеров
2. UDGroup (входит в Джи-групп) получила разрешение на строительство первого в Казани апарт-отеля YE’S.
Начало строительства запланировано на 2024 год, сдача объекта - в 2027 году. Многофункциональный комплекс с апартаментами в 26 этажей будет включать в себя 585 номеров на 17 тыс. кв.м. Кроме того, на территории комплекса будет располагаться 10-ти этажный бизнес-центр на 4,5 тыс. кв.м. и стрит-ритейл с ресторанами, фитнес-зоной и салонами красоты на 1,5 тыс. кв.м.
Проект Yes к моменту разбора не вышел в продажу.
НО! В городе активно развивается редевелопмент исторических зданий в центре или помещений/этажей под апарт-отели. В непосредственной близости от анализируемого проекты есть такой проект:
1. SPOT80. Адрес отеля: Лево-Булачная ул., 56/2 (категория 3*)
Получены отдельные кадастровые номера на каждый апартамент
Передача объекта до 30.10.2024
Видовые апартаменты на Кремль, на Булак, Лучиано, на Камала.
7 645 000 ₽ за лот 18,4 м² 415 500 ₽ / м² с отделкой и мебелью "под ключ"
Управляющая компания: *1010 Hospitality*
Объекты в управлении: Karl House 3*, Cho, Сомов, Апартаменты 1010.
Некоторые отели с оценкой 5,0, а некоторые с 4.6.
С УК заключается договор аренды.
Доход собственника составляет 70% от прибыли.
Прибыль - это Выручка минус Прямые расходы.
Прямые расходы фиксированные - 40%
Получается на выручку 100₽ - 40₽(прямые расходы) = 60₽(прибыль)
70% от 60₽ - 42₽ доход собственника
30% - 18₽ - доход УК
Здесь НЕ котловой метод распределения дохода.
По прогнозам УК, номер будет приносить в среднем по 58 000 руб., что даст доходность на номер 9%
2. Markov Aparts 4* ул. Баумана, 27 (91 номер от 15 до 34 кв.м)
Самая центральная улица, как мы уже говорили ранее.
УК Зенит (сетевой оператор). Котловой метод.
Номера категории «Стандарт»:
5 этаж:
15,3 м² - 7 954 103 ₽ + договор на меблировку 600 тыс. = 8 554 103 / 559 092 ₽ / м²
16,8 м²- 8 733 917 ₽ + договор на меблировку 600 тыс. = 9 333 917 / 555 590 ₽ / м²
Срок сдачи номеров - март 2025
Конкурирующие проекты используются только для оценки рыночной стоимости кв.м и порога входа. Анализ фин.модели и доходности конкурентов не проводился, указан для сравнения "рекламируемых" показателей.
Вывод: На первый взгляд, стоимость 1 кв.м не превышает рынок. Но, учитывая конкурирующий объект с расположением на главной улице города, а также, что этот же самый конкурирующий объект уже через 3 месяца начнет функционировать (а анализируемый будет строиться ещё 2 года) можно сказать, что стоимость несколько выше рынка.
Каждое местоположение имеет как свои достоинства, так и недостатки. Например, Markov Aparts 4* расположен на главной пешеходной улице города, что является преимуществом с точки зрения доступности и привлекательности для туристов. Однако постоянный шум от уличных музыкантов и туристов, а также удаленность от общественного транспорта могут негативно сказаться на комфорте гостей.
В рассматриваемом объекте выгодным является близость к железнодорожному вокзалу, что особенно удобно для деловых путешественников, прибывающих поездом. Это обеспечивает быстрый доступ к отелю и упрощает последующие перемещения по городу, что может стать важным фактором при планировании поездки. Однако близость к вокзалу может оттолкнуть туристов, предпочитающих более спокойные и тихие районы для проживания и прогулок по городу.
Таким образом, вопрос выбора локации требует индивидуального подхода, так как каждый объект предлагает разные условия для различных категорий гостей, и прямое сравнение не всегда целесообразно.
🔹 Доходность рекламируемая: 10% годовых
Средняя стоимость 7 245 на первый год работы отеля. Мы согласны ✅
Конкурентное окружение
В Казани есть несколько отелей, находящихся под управлением международных гостиничных операторов расположенные в центре:
- DoubleTree by Hilton Kazan City Center / 93 номера / Минимальная стоимость проживания от 10 800 рублей за стандартный номер
- Courtyard by Marriott Kazan Kremlin / 150 номеров / Минимальная стоимость проживания от 10 300 рублей за стандартный номер
- Cosmos Kazan / 153 номера / Минимальная стоимость проживания от 7 600 рублей за стандартный номер
- Ramada by Wyndham Kazan City Centre / 140 номеров / Минимальная стоимость проживания от 10 000 рублей за стандартный номер
- Azimut Бауман / 155 номеров / Минимальная стоимость проживания от 3 600 рублей за стандартный номер
Также, в радиусе 20-минутной пешей доступности от проекта находится еще несколько 4- и 5-звездочных отелей (номерной фонд / стоимость):
- Mirage Hotel 5* / 109 номеров
- Luciano Hotel & Spa 5 * / 50 номеров / 10 000
- Venera 4* / 45 номеров / 6 800
- Art 4*/ 60 номеров / 9 400
- Ногай 4* / 154 номера / 12 800
- Ямской Посад 4* / 33 номера / 5 700
- Гранд Отель Казань 4* / 215 номеров / 9 500
- Биляр Палас 4* / 124 номера / 11 000
- Апарт-отель 4* / 31 номер / 9500
- Yamle 4* / 27 номеров / 5 800
- Хаял 4* / 78 номеров / 15 000
Загрузка 57% на первый год с дальнейшим ежегодным увеличением. Мы согласны ✅
Учитывая, что анализ рынка подтверждает и уровень загрузки и стоимость проживания, и мы согласились с представленной фин.моделью, то доходность:
на первый год может составить 8%, на второй 9%, на третий год - 10% до налогообложения.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Маленький номерной фонд - 102 номера.
✅ Опытный застройщик. НО имеет перенос сроков (не более 3 месяцев).
✅ Опытный сетевой гостиничный оператор.
✅ УК имеет опыт работы со множественностью собственников.
✅ Вся сумма в ДДУ. Покупка по эскроу счету.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью номера.
✅ Котловой метод распределения дохода.
✅ Новостной фон о высокой загрузке в Казани, нехватке номерного фонда.
Казань - один из самых быстро развивающихся городов России, является популярным круглогодичным всероссийским направлением для деловых, событийных и рекреационных поездок.
✅ Умеренные показатели о загрузке и стоимости проживания в фин.модели.
✅ Запуск высокоскоростной магистрали М-12. Международный транспортный коридор «Европа-Западный Китай» проходит через Республику. Эту трассу, как высокоскоростную магистраль строили несколько лет совсем недавно открыли.
Трасса позволяет сократить время в пути почти вдвое. Если раньше водители проводили в дороге Москва-Казань около 12 часов, то новое расчетное время составит всего 6,5 часов.
✅ Подтвержденное намерение УК взять в управление апарт-отель.
👎 РИСКИ
❎ Расположение. Прям у ж/д вокзала. Не всей ЦА подойдет такое расположение.
❎ Негативные отзывы на работу УК.
❎ Стоимость кв.м выше рынка. Учитывая данный показатель, рост стоимости метра по мере строительный готовности может быть не такой высокий, как ожидается.
❎ Возможность смешанного управления может привести к ряду проблем внутри гостиничного комплекса. В одном объекте могут сосуществовать номера, управляемые единым оператором, инвесторами самостоятельно и, возможно, сторонними управляющими компаниями. Это может создать условия для ценового демпинга среди участников, что негативно скажется на стабильности ценообразования внутри проекта. Кроме того, такой формат управления может усложнить организацию процессов и привести к возникновению хаоса. В результате, отзывы гостей могут быть неоднородными и запутанными, так как клиенты не всегда будут четко понимать, кто отвечает за их размещение и качество предоставляемых услуг.
❎ Отложенный доход. Долго ждать окончания стройки.
❎ УК в своей фин.модели рассчитывает на получение дохода уже в 2026 году, в то время как срок по ДДУ - передача ключей 30.12.2026 года.
Это конечно вселяет оптимизм, что они планируют завершить объект раньше, но мы все таки рекомендуем придерживаться сроков по ДДУ.
❎ Возможный перенос сроков ввода в эксплуатацию. У застройщика эта практика довольно часто. НО! Срок переноса обычно не превышает 3 месяца.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
Не уверены на счет спекулятивной сделки, так как не можем гарантировать существенный рост стоимости кв.м по мере строительной готовности, хоть и отметили его в драйвере роста.
- положительную оценку за адекватные показатели загрузки и стоимости проживания;
- отрицательную оценку за отложенный рентный доход на фоне более высокой (относительно рынка) стоимости кв.м;