Инвестиции в Седьмое небо на Алтае

Уважаемые читатели,

Сразу хотим отметить, что рынок недвижимости отдельных регионов России может существенно отличаться от привычной нам практики, где стандартом являются «прозрачные» схемы сделок, достоверные объявления, наличие официальных отделов продаж от застройщика и четко регламентированные процедуры оформления прав собственности.

На примере сочинского побережья мы уже сталкивались с необходимостью более глубокого погружения в региональные особенности:

• преобладание сделок за наличный расчёт;
• отсутствие ДДУ (договора долевого участия);
• специфика видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ), что зачастую лишает покупателя юридических гарантий по праву собственности;
• реализация объектов через индивидуальных предпринимателей и риелторов без централизованных отделов продаж;
• активное использование фейковых объявлений и агрессивных маркетинговых практик.

В связи с этим, начиная анализ инвестиционных проектов в Республике Алтай — регионе, ранее не рассматривавшемся на нашем канале, — мы обращаем внимание, что на текущем этапе можем НЕ обладать всей полнотой локального контекста. Мы пока не знаем, кто является ключевыми игроками на рынке, какие схемы сделок преобладают и каковы региональные особенности законодательной и административной практики.

В рамках последующих публикаций мы будем поэтапно погружаться в специфику региона:

• анализировать конкретные инвестиционные предложения;
• выявлять риски и преимущества с точки зрения финансовой и юридической состоятельности проектов;
• общаться с представителями девелоперов, агентами, а также локальными участниками рынка.

Мы планируем подготовить серию профессиональных разборов инвестиционных проектов в Республике Алтай, в рамках которых дадим экспертную оценку наиболее важным аспектам — от состава сделки и правового оформления до рыночных перспектив объекта.

Вы можете ознакомиться с нашим первым разбором Инвестиции в Карлуу на Алтае.

Узнать больше о регионе, в нашем разборе здесь.

P.S. Если вы обладаете опытом участия в сделках с недвижимостью в данном регионе и можете поделиться важными деталями, которые могут повлиять на итоговое решение инвестора, будем признательны за ваши комментарии и рекомендации.

💡 Инвестиции в высокогорное плато, где "никто не будет лезть со своей повседневностью в твоё безвременье, потому что ближайший соседний участок – за горизонтом" с доходом в 10 млн ₽ /год и окупаемостью 5 лет.

Цитата. автор статьи: https://ffad.ru/blog/keys-kak-my-za-2-nedeli-dekabrya-naprodavali-uchastkov-zemli-na-40-mln-rubley-v-altayskom-eko-poselke-sedmoe-nebo-2701231939

📍 Республика Алтай, вершина горы в Чемальском районе. С территории открывается нереальнопиздецкакойкрутой вид на горный хребет Иолго, в западной части которого расположены Каракольские озера – одна из ключевых достопримечательностей Горного Алтая, семь водоемов, соединенных между собой ручьями.

Где-то в дали от суеты, шума, соседей. Где-то между небом и землей.

Если говорить о расположении проекта, то сперва стоит рассказать историю этого проекта с самого начала. Мы не будем копировать всю статью автора и интервью самого основателя проекта, прочитать их вы можете самостоятельно. Здесь мы дадим краткие вводные.

Итак, основатель компании (о нем будем говорить в соответствующем разделе) искал место для строительства бункера (под клиента) -> нашел Алтай -> захотел построить здесь себе удаленную "дачу" для перезагрузки, уединения с самим собой, природой, медитации, поиска себя и т.д., потому что увидел ...

-> захотел построить здесь себе удаленную "дачу" -> поделился этим со своим окружением -> те тоже захотели -> тоже с кем-то поделились -> решили, а не бахнуть ли целый поселок?

Бахнули.

Возвращаемся к расположению:

• Несмотря на свою отдаленность от Москвы (около 4 000 км), ежедневно в Горно-Алтайск прибывает 3-4 рейса из столицы. Длительность перелёта – 4,5 часа, что лишь на полчаса дольше, чем рейс до Сочи (сейчас).

• Как уже было упомянуто выше, соседи тут "за горизонтом". Вид из окон твоей отделенной курортной дачи может быть разный и тебе выбирать каким он будет:-)

А все потому, что здесь крайне малая плотность населения. Всего 2,27 человек на квадратный километр – это в СТО РАЗ меньше, чем в Швейцарии (там 213 человек на км2) и в 2 000 раз меньше, чем в Москве (5 080 чел. на км2).

А соседями могут быть знаменитости/звезды, так как участки купили:

• Регион с ярко выраженной сезонностью (лето/осень/зима/весна) - полная противоположность унылой серости Москвы и Петербурга.

Что вокруг?

• Аэропорт - 1 час 20 минут езды
• Каракольские озёра - 15 минут. Крупнейший в Сибири современный природный парк «Каракольские озёра» расположен по соседству с поселком. Запуск проекта планируется до 2027 г. Десятки трасс, подъёмники, прокат оборудования, магазины и рестораны. Подробнее о проекте в Коммерсантъ и Мастер-план природного парка "Каракольские озёра"

• Курорт «Манжерок» (принадлежит СЕРБу, писали о нем в разборе региона) - 90 минут езды от поселка / 1 час 40 минут
• Cosmos Collection «Алтай Resort» – туркомплекс АФК «Система» - 27 минут езды от поселка / 35 минут

В туристическую отрасль и инфраструктуру региона вливаются десятки миллиардов рублей: «Сбер» строит горнолыжный курорт «Манжерок», АФК «Система» к 2027 году создаст крупнейший и современнейший в стране горнолыжный комплекс на Каракольских озёрах.

📝 О ПРОЕКТЕ

Общая площадь территории - 1 500 горных гектаров в окружении полей, рек и видов, от которых захватывает дух, на границе заповедника. Высота участков – от 800 до 1 400 метров над уровнем моря.

Самые премиальные видовые участки находятся в районе Панорама на южной вершине. Там много солнца, горных цветов и потрясающий вид на хребет Иолго, вершины которого остаются заснеженными 10 месяцев в году. Участки преимущественно лесные, со взрослыми кедрами и лиственницами.

Альпика - район, расположенный на восточном склоне. С верхней его части открывается масштабная панорама 180* на десятки километров окрестных хвойных лесов и снежные шапки хребта Иолго. Особенностью района является его максимальная близость к будущей отельной зоне. В пешей доступности жителей района будут располагаться рестораны, магазины, прогулочные зоны и
первый на Алтае SPA, со всесезонным открытым панорамным бассейном.

Район Олимпия на западном склоне - это бюджетные участки, с красивыми закатами и прекрасными видами на долину.

На участке можно построить дом по своему проекту, но по согласованию с архитектором, или выбрать один из предложенных вариантов, подготовленных в рамках создания единой концепции проекта. Дома площадью от 58 до 154 кв.м.

Еще есть свои "стандарты жизни" здесь. Например, для всех домовладений предусмотрено подключение к системам глубокой очистки сточных вод, использование экологически-безопасных моющих средств, сортировка мусора и максимальное использование возобновляемых источников энергии, запрет на глухие заборы.

Инфраструктура:

• небольшая ферма и пасека
• косули
• хариус косяками в речке ходит.

А еще, рекреационная зона, которая расположена в стороне от домовладений, но инфраструктура которой доступна жителям поселка: туркомплекс, оздоровительный центр, бутик-отель на 80 номеров и отдельные виллы (общий номерной фонд 161 номер), ресторан на 200 посадочных мест и центр активного туризма, spa с инфинити бассейном и фитнесс-центр.

Инженерия:

• подведено электричество, можно устанавливать солнечные батареи
• водоснабжение из родников
• септик

📌 О КОМПАНИИ

Данила Андреев — тот самый предприниматель, который известен в России как основатель и руководитель компании, специализирующейся на проектировании, строительстве и обслуживании частных бункеров и убежищ для состоятельных клиентов, преимущественно на западе Московской области, включая Рублёвку, и тот самый, что искал себе удаленную "дачу".

Итак, Данила Андреев — российский бизнесмен, чья деятельность связана с инженерными и строительными проектами в сфере гражданской защиты. Он активно популяризировал идею частных бункеров в России, вдохновившись американским опытом строительства подобных сооружений. В 2008 году он основал компанию «Спецгеопроект», которая стала одной из первых в стране, предлагающих индивидуальные решения для защиты от чрезвычайных ситуаций. Данила одним из самых известных экспертов по частным бункерам в стране. Упоминается, что у Данилы есть и другие девелоперские проекты. Однако, из открытых источников нам не удалось найти эту информацию.

У компании есть офис в Москве. Поэтому, для заключения сделок по приобретению ЗУ на Алтае, можно приехать в Москва-Сити.

Отзывы и рейтинг: 5.0 на яндекс картах.

К отзывам конечно не придраться

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: рост стоимости метра земельного участка и потенциальная возможность получения пассивного рентного дохода

🔸 Тип сделки: Договор купли-продажи земельного участка с регистрацией в Росреестре.

Обязательное вступление в ТСЖ и членский взнос 19 000 руб.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции:

• Рассрочка без удорожания на 1 год.

🔸 Тип объекта: Земельный участок

🔸 Текущий ход строительства:

Сроки строительства 2024-2027 гг.

На сегодняшний день огорожен периметр, пробурены скважины на воду, подведена ЛЭП, на территории ведутся работы по электрификации, строятся дома и объекты инфраструктуры.

🔸 Темпы продаж: продано более 100 участков

На сегодняшний день уровень распроданности можно увидеть по соотношению красных (недоступных) и зеленых (доступных) участком на карте:

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК (текущая команда проекта будет создавать УК ближе к вводу части инфраструктуры и запуска своего бутик-отеля)/Возможно самостоятельное управление - так как возможно личное пользование приобретенной недвижимостью.

🔸 Драйвер роста:

▪️ Учитывая начальную стадию строительства всего поселка, потенциал роста стоимости земли по мере строительной готовности инфраструктуры проекта достаточно высокий

▪️ Обновление аэропорта и запуск международных рейсов

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на дату разбора): от 2 900 000 ₽

Pайон: Олимпия | Запaдная вeршина
Плoщaдь: 18.74 соток
Кадаcтрoвый номер: 04:05:050203:1630
Об участке: верхний участок, широкая панорама, отличный вид на закаты, много солнца, ровный участок.

Стоимость дома зависит от технологии:
Бюджетные (брус или оцилиндровка) от 100т.р. за м2 тёплого контура.
Средний вариант (клееный брус) от 125т.р. за м2 тёплого контура.
Премиальные (рубки: канадская, русская и пост энд бим) от 150т.р. за м2 тёплого контура.

Например, мы выбираем дом Акташ, + стоимость 7 700 000 ₽

Общая площадь дома всего 68,76 м². Основную часть площади занимает просторная гостиная-спальня, совмещенная с мини-кухней и обширная терраса под навесом кровли. Также присутствует санузел с душевой кабиной, небольшой холл, котельная и мансардный этаж, который можно оборудовать для сна.

Комплектация включает в себя:
Свайный железобетонный фундамент.
Каркас дома: клееный брус из алтайского кедра, сухой камерной 204 мм.
Кровля металлочерепица (200 утеплитель, гидро и пароизоляция).
Панорамные окна и входная группа (пластиковые, 2х камерный стеклопакет).

Дополнительно, вам необходимо будет сделать отделку дома и его меблировку/оснащение.

А также, дополнительно подключить всю инженерию:

+ Электричество подключается отдельно подземным способом 15квт три фазы. За их услуги 250т.р. + ещё МРСК (межрегиональной распределительной сетевой компании).

+ Вода скважина по 5 500р. м.п. обычно на глубине 40-60 метров находится.
Если будет глубже, то можно договориться с соседями.

+ Септик (от 150 000р.) и газгольдер (от 420 000р.)

*Подключения всей инженерии обойдется в примерно + 1 - 1,2 млн. Стоимость мебельного пакета, ремонта в настоящий момент не озвучивается. ровно как и стоимость дома к 2027 году может измениться.

ИТОГО: 2,9 млн + 7,7 млн + 1,2 млн = 10,8 млн + мебель/техника/оснащение полное

🔹 Доходность рекламируемая:

🔹 Пример расчета доходности:

Для отдыхающих Горный Алтай — практически «чистый лист» и непаханая целина. Хотя уже построены несколько отелей, в т.ч. пятизвездочные:

• Cosmos Collection Altay Resort:

Кроме гостиничных номеров в аренду есть отдельные коттеджи. Правда площади там от 100 кв.м, сто стоимость аренды на сезонный июль 97 000 руб.

• Altai Palace. Отдельные домики от 15 390 (35 кв.м) - 39 450 (90 кв.м)

• Klever resort. Цены на отдельные домики 80 кв.м от 200 000 руб.

• Горный отель Тенери, где самый бюджетный вариант 22 500 руб./сутки.

Итак, считаем

1. Средний уровень помесячной загрузки мы взяли вот отсюда:

Средний показатель по году - 62%.

2. Стоимость проживания - из фин.модели. 40 - 80 тыс.руб. в сутки. Выше мы представили ценник на аналоги. Мы понимаем уникальность места, так как выбор высокогорных отелей у нас в России ограниченный:

Но, для расчетов мы начнем с цены в 30 000 руб.- сутки

В наших расчетах мы стоимость проживания оставили неизменной на все месяцы. Но, вероятно, что она меняется помесячно, в зависимости от степени спроса. А также, мы не знаем (нам не предоставили) данных о затратной части и комиссии УК, мы берем из стандартной практики для отелей категории 4*-5*, где расходная часть порядка 50%. Сумма инвестиций примерная, мы прибавили 3,2 млн на ремонт, меблировку/технику и оснащение.

Потенциальная рентная доходность в 24% на сумму инвестиций 14 млн

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ По мнению экспертов, главные факторы стремительного роста инвестиционной активности в Республике Алтай:

• нетронутая цивилизацией природа
• небольшое население определяют
• реализация на территории региона крупных туристско-рекреационных объектов
• экологическая чистота (более 25% территорий Республики Алтай относятся к особо охраняемым природным территориям, более 2/3 территории относится к землям лесного фонда)
• высокий природно-ресурсный потенциал (5 объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО, сочетание 6 разных климатических зон)

✅ Рост стоимости земельных участков. По рейтингу РИА Новости, Республика Алтай лидирует не только по темпам прироста инвестиционной активности, но и по росту доходности вложений в недвижимость.

При этом, эти же эксперты считают, стоимость земельных участков в Республике Алтай все еще недостаточно высока, чтобы инвесторы потеряли интерес к алтайской недвижимости, так как продолжается рост объемов инвестиций в регион.

✅ Крупные инвесторы в регионе. На Алтай уже пришли такие игроки, как Сбер, АФК «Система», ВТБ. Заявлены и планомерно реализуются несколько рекреационных и инфраструктурных мегапроектов. Например, уже действует курорт «Манжерок», с несколькими отелями, спа-комплексом, с горнолыжными трассами и проложенными экотропами. Этот курорт не уступает знаменитой Красной Поляне и все еще активно строится.

✅ Все проекты согласуются с главным архитектором посёлка, потому – никакой хаотичной застройки.

✅ Рост турпотока + модернизация аэропорта. По итогам 2024 года Республику Алтай посетили 2,7 млн человек. К 2030 году их будет около 3,6 млн, следует из прогнозов официальных источников. В том числе за счет привлечения иностранных туристов. Для этого развивается аэропорт в Горно-Алтайске, который получил статус международного.

В апреле 2025 года Горно-Алтайский аэропорт приобрел статус международного. После реконструкции он сможет принимать международные рейсы. Таким образом, вектор государства на развитие внутреннего туризма и рост трафика из-за рубежа становится очевидным.

✅Развитие поселка. Компания планирует построить инфраструктурные объекты.

✅ Высокий уровень загрузки – в пиковые месяцы до 85%.

✅ Всесезонность...почти. В Республике Алтай увеличился цикл среднегодовой загрузки номерного фонда для туристов. Если еще 3-4 года назад речь шла только о 6-7 месяцах, то сегодня это 10 месяцев. Маловостребованными пока остаются только октябрь/ноябрь и апрель.

✅ Уникальная локация - высокогорное плато на 360 градусов. Возможность жить на высоте от 800 до 1 400 метров над уровнем моря.

👎 РИСКИ

❎ В предоставленном договоре купли-продажи земельного участка с рассрочкой от ООО «Эко-поселок Седьмое небо» отсутствуют какие-либо положения об обратном выкупе земельного участка со стороны Продавца.

Что это значит на практике:

1. Если вы передумаете владеть участком, либо захотите продать его — компания не обязана ни выкупать, ни искать покупателя.
2. Вы будете действовать самостоятельно — искать покупателя, организовывать сделку, возможно, оплачивать госпошлины и услуги юристов/агентов.

❎ Разрешённое использование приобретаемого земельного участка с ВРИ «Сельское хозяйство». В договоре купли-продажи земельного участка с рассрочкой от ООО «Эко-поселок Седьмое небо» нет ни одного пункта, в котором бы:

• упоминалась обязанность продавца (или управляющей компании) перевести вид разрешённого использования (ВРИ) участка в «Рекреацию»,
• описывался механизм или сроки изменения ВРИ

❎ По договору - продавец действует от имени юрлица как ИП (в лице Андреева):
Управляющий — не директор, а ИП, что важно с точки зрения ответственности. Сам по себе он может не нести имущественной ответственности по обязательствам ООО.

❎ Отдалённость и доступность=ограниченная ЦА. Сама концепция отдыха в уединённом месте часто предполагает оторванность от городской суеты и инфраструктуры. Однако такая изолированность существенно сужает потенциальную аудиторию. Большинство людей, хоть и мечтают о уединении, но чтоб "Пятерочка" была под боком))).

То есть, продукт не массовый.

❎ Инфраструктура в стадии развития пока ее нет вообще. Хотя строительство ведётся, далеко не вся инфраструктура может быть завершена на ожидаемый момент запуска в 2027-2028 гг. Это может повлиять на комфорт проживания гостей в первые годы.

Какие вообще гарантии, что компания построит все обещанные инфраструктурные объекты?

Если не будет ни отеля, ни спа с бассейном, ни ресторана и т.д., Вы рискуете остаться с пустым земельным участком и "удаленной" дачей, куда будет слишком дорого летать.

❎ Ограничения по архитектуре. Это было и преимуществом, но и риском то же. Посёлок придерживается единого архитектурного стиля, что может ограничить свободу в выборе дизайна дома. Вам могут не согласовать ни один ваш проект и навязать только те дома, которые предлагает компания.

❎ Нет точной суммы инвестиций. Сумма складывается из многих составляющих: участок, коммуникации, какой то дом, точной стоимости мебельного пакета вообще нет. А это все влияет на общую сумму инвестиций.

❎ Отсутствие подтверждённой информации об управляющей компании и операционной модели.

На текущий момент, а также в прогнозируемом горизонте 1,5–2 лет, отсутствует ясность относительно структуры управления проектом, в частности — о гостиничном операторе, который будет (или не будет) осуществлять управление бутик-отелем. Заявления о «высоком интересе» со стороны потенциальных операторов (включая упоминание таких брендов, как Rixos) остаются на уровне неподтверждённых слов и не подкреплены конкретными договорённостями, меморандумами или письмами о намерениях.

Также отсутствуют данные о предполагаемой финансовой модели управления, операционных расходах, стратегии позиционирования объекта, а главное — обоснованных расчетах планируемых доходов. Никаких фактических параметров загрузки, средней стоимости номера и сезонности представлено не было.

Вместо этого акцент делается исключительно на предполагаемой уникальности локации, которая, по мнению инициаторов, будет автоматически генерировать спрос на уровне не менее 50 000 рублей в сутки за номер — исключительно за возможность наслаждаться видом на горы. Подобный подход без верифицированных данных и рыночных ориентиров воспринимается как чрезмерно оптимистичный и несет в себе существенные инвестиционные риски.

Если УК создают под проект текущая команда, то это не опытная УК. Компания не обладает достаточным практическим опытом в сфере операционного управления. Создание и эффективное функционирование собственной управляющей компании требует компетенций: выстраивания внутренних процессов, управления номерным фондом, взаимодействия с множеством собственников, своевременного предоставления прозрачной ежемесячной отчетности по доходам и расходам.

💬 ИТОГИ

Основной этап роста стоимости квадратного метра ЗУ, обусловленный эффектом «раннего входа», уже завершён. Согласно аналитическим данным, максимальный потенциал прироста был реализован в 2022 году: именно в тот период вход в проект позволял рассчитывать на рекламируемую доходность и 3–4-кратное увеличение цены квадратного метра в течение 2023–2024 годов.

В текущих условиях предполагается, что дальнейший рост стоимости будет более сдержанным и зависимым от фактического завершения строительства, ввода в эксплуатацию инфраструктурных объектов, а также подтверждения рыночного спроса, прежде всего на аренду.

Объект может представлять интерес:

• как формат «удалённой» загородной резиденции (второй дом для сезонного проживания);
• для инвесторов, ориентированных на спекулятивную перепродажу после завершения строительства и запуск инфраструктурных объектов.;
• а также для получения арендного дохода, при условии выхода объекта на стабильную эксплуатационную фазу и появления управляющей компании с понятной моделью управления.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, обусловленную перспективами развития туристической привлекательности региона. Чему способствует, в том числе, модернизация аэропорта и расширение его функциональности за счёт возможности приёма международных рейсов. Это создаёт потенциал для увеличения туристического потока и, как следствие, устойчивого спроса на аренду и приобретение недвижимости.

Также невозможно не отметить уникальность локации — пейзажи действительно впечатляют и, безусловно, найдут отклик у определённой категории покупателей.

В то же время, ряд факторов обуславливает осторожность в оценке проекта. В первую очередь — отсутствие подтверждённой информации о будущей управляющей компании, операционной модели, а также конкретики в части финансовых параметров эксплуатации объекта.

Учитывая вышеизложенное, на текущем этапе мы рекомендуем рассматривать данный проект как перспективный, но с умеренным уровнем риска. При заинтересованности в локации целесообразно ограничиться приобретением земельного участка с целью последующего развития. Рекомендуется дождаться начала активных строительных работ, а также появления признаков реального формирования инфраструктурной среды. После этого можно переходить к этапу инвестирования в подведение коммуникаций и строительство дома, имея более чёткое представление о дальнейшем развитии территории и потенциальной доходности.