Инвестиции в апарт-отель. Версия 4.0.
В текущих условиях, когда наша страна переживает очередной кризис, очередной перечень санкций, обесценивание национальной валюты, народ, как и во все предыдущие кризисы старается максимально сохранить свои накопленные сбережения в недвижимости, и большинство делает это именно в жилой недвижимости, в надежде, что будет сдавать ее в аренду и сможет не только не потерять свои обесценивающиеся рубли, но и "вырасти в цене", а может даже и заработать на аренде.
Поскольку инвестиционные проекты "Апартаменты под управлением" очень популярны в последнее время, а стоимость апартаментов несколько дешевле, чем жилая недвижимость, мы решили сделать разбор еще одного из таких проектов. С предыдущими разборами Вы можете ознакомиться по ссылкам ниже.
Инвестиции в апарт-отель. Версия 2.0
Инвестиции в апарт-отель. Версия 3.0
Бум строительства апарт-комплексов в Санкт-Петербурге.
Последние 3-5 лет апартаменты - популярное направление в городе на Неве. С каждым годом Санкт-Петербург активно развивается как крупный туристический центр. В то же время, в Северной столице, в отличие от Москвы, представлено очень мало небольших гостиниц уровня 3* и именно апарт-отели заполняют сегодня эту нишу.
💡 Инвестиции в "PARK SIDE" - редевелопмент бывшего административного здания в апарт-отель бизнес-класса на Чёрной речке под управлением УК TakeRoom с целью получения пассивного рентного дохода.
📍 г. Санкт-Петербург, Приморский район, Сердобольская улица, 7
20 минут пешком до метро "Черная Речка" (1,5 км), в 2 км — «Лесная», в 2,2 км — «Пионерская». Дорожно-уличную сеть образуют Bыбoргскaя и Ушаковская набережные, Приморский проспект, Большой Сампсониевский проспект и Ланское шоссе.
📝 О ПРОЕКТЕ
Изначально это была общеобразовательная средняя школа Выборгского района. В 1970-х годах здание перешло к НПО «Ленмелиорация», в последние годы оно использовалось под офисы.
Это четырёхэтажное (+1 подземный этаж) кирпичное здание площадью 4 521,8 кв.м в сталинском неоклассицизме 1937 года постройки. Высота потолков равна 3,5 м.
Проект предполагает 120 апартаментов с дизайнерским ремонтом и премиальной меблировкой от Meltzer Group. Уже ничего не предполагает из премиальной меблировки, а готов предложить только лоты с ремонтом (кстати спецификации пока нет).
Компания ремонтирует фасад, кровлю. На фасад отдельный проект согласуется с КГА. Все инженерные коммуникации и окна меняются, перекрытия не трогают. В каждом номере будет установлена мультизональная система кондиционирования.
Кроме лобби с лаундж-зоной и консьерж-службой, в числе планируемых объектов собственной инфраструктуры: ресторан и Spa-комплекс, супермаркет. Парковаться можно будет на закрытой территории дома.
Прямо напротив Park Side находится Пионерский сад, немного дальше — Ланской сад и Ботанический сад ЛТУ. При желании можно дойти пешком до парка Сосновка и Удельного парка.
Ниже представлены примеры планировок, где на этаже по 24 студии.
Земельный участок сейчас находится в процессе выкупа. ВРИ участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, для размещения административно-управленческих и общественных объектов.
Это второй полноценный апарт-отель девелопера в Петербурге. Первый — дом Дипнера на Большом Сампсониевском пр., 31.
Приморский район – один из самых крупных районов Санкт Петербурга. Он занимает 1 место в городе по численности населения и 4 по качеству жизни и размеру территории. В районе развита промышленность, поэтому с экологией здесь сложно.
Приморский район в настоящее время является одним из самых перспективных и привлекательных областей в городе с точки зрения строительства жилой и коммерческой недвижимости. В настоящее время администрацией Санкт-Петербурга рассматриваются проекты, направленные на уменьшение в районе количества вредных производств, перепрофилирования промышленных зон в технопарки и бизнес-центры. Один из которых уже реализовался, это бизнес-центр «Акватория», возведенный на месте промышленной зоны.
В районе большое количество зеленых насаждений — около четверти всей площади района — помогают справиться с загазованностью и последствиями вредных выбросов в атмосферу и бороться с огромными территориями Чернореченской промзоны. Благоприятствует этому и роза ветров, которая помогает принести в Приморский район чистый воздух с берегов Финского залива и из Курортного района.
Приморский район включает в себя несколько муниципальных округов, в т.ч. и Черную Речку, где и расположен Park Side.
Черная речка никогда не была рядовым местом Петербурга. Здесь жили императоры, их сподвижники и аристократы. Благодаря этому в районе построили первый в России спа-курорт и начали проводить роскошные строгановские балы. Здесь же прошло одно из самых трагичных событий в отечественной истории - дуэль Александра Пушкина и Жоржа Дантеса.
Сегодня Черная речка − одна из главных точек притяжения для девелоперов и буржуазной петербургской богемы. А за счет транспортной доступности, округ можно считать самым привлекательным местом для жизни в Петербурге.
Сегодня Черная речка возвращает свой позабытый аристократический лоск. Крупные застройщики выкупили территорию бывших промышленных предприятий и строят на их месте высотные дома. В течение пяти лет в районе достроят порядка семи жилых комплексов бизнес-, комфорт- и премиум- класса: Лисичанская 22, Черная речка 41, ЖК Domino, ЦДС «Черная речка», ЖК "Белый остров", "ZOOM Apart", ЖК «Приморский квартал», которые изменят облик Черной речки и соберут в одном месте представителей социального класса Бобо (bourgeois bohemia или богемная буржуазия) – образованных и обеспеченных людей, которые объединяют творчество и бизнес и тратят ресурсы на всеобщее развитие.
📌 О КОМПАНИИ
Maslov Group – инвестиционно-строительная компания, занимающаяся девелопментом и продажей объектов недвижимости с 2016 года. Реализовано более 80 объектов, 55 из которых - объекты, позиционирующие себя как апарт отели.
Компания выкупает большие квартиры, делает в них ремонт и перепланировку (много студий), согласовывает перепланировки, получает полный пакет документов в органах Росреестра и Кадастра, но это не точно, судя по отзывам:
Наверное с отзывами уже завершу, общая картина вам ясна.
Итог: вы владеете долей, да еще и не узаконенная перепланировка!
Дата регистрации: 18 октября 2018 года
Уставный капитал: 10 000 руб.
Среднесписочная численность работников: 12 человек
Роман Игорь - генеральный директор и со-основатель компании Maslov Group.
Также он является генеральным директором еще одной компании BudetDom.com, которая строит каркасные дома под ключ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Простите, пожалуйста, ничего лично, только бизнес!
Meltzer Group - компания, которая занимается комплексным оснащением объектов HoReCa. Компания специализируется на комплектации отелей, апарт-отелей, баз отдыха, кинотеатров, ресторанов и баров. Meltzer доверяют свои проекты такие гостиничные сети, как Marriot, Sheraton, Hilton, Mercury.
Управляющая компания TakeRoom – компания, занимающуюся управлением апарт-отелей компании Maslov Group.
Более 6 лет управляют своими объектами.
Рейтинг: 8,6 - 9,4 на booking
55 отелей в управлении, однако я на из сайте не насчитала и 30-ти.
TakeRoom выполняет все работы по управлению объектом: от рекламы до выплаты дохода инвесторам. Управление номерным фондом Маркетинг и продажи Обслуживание и эксплуатация Room Service Финансовый менеджмент
К сожалению, проверить финансовую отчетность не можем, УК принадлежит ИП.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход
🔸 Тип сделки: Сейчас предварительный ДКПН, так как идет процесс выкупа земельного участка. После выкупа участка будет ДКПН
Помните отзывы выше, где про доли? Это в отношении объектов, где большие квартиры они переделывают под студии. Вот в таких объектах каждая квартира - это доля общей недвижимости. В момент сделки вы получаете бессрочные отказы преимущественного права покупки от других собственников.
🔸 Тип объекта: Недвижимость (коммерческая)
🔸 Стадия готовности: Начало строительства - I кв. 2022, запуск объекта и передача ключей - II кв. 2023
🔸 Опция: Рассрочка на 3 месяца: 50/30/10/10
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после передачи объекта в управление, а до этого - его оснащения
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости
▪️ Популярность апарт-отелей
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: от 3 604 936
В стоимость номера входит отделка.
До последних событий, лоты продавались с учетом полного оснащения и меблировки. Все рекламные брошюры и даже рассылаемые тексты содержат формулировку:
В цену входят чистовая отделка, меблировка, бытовая техника, посуда и текстиль. Также проведён интернет. Дизайн-проекты помещений разработаны Meltzer Group.
Но сейчас, менеджеры несмотря на рассылаемые материалы, говорят, что это лоты без оснащения, но с отделкой.
После сдачи объекта и его оснащения, Вы можете передать номер в управление УК, подписав договор доверительного управления сроком на 11 месяцев.
🔹 Min площадь лота: от 11 кв.м
🔹 Прогнозируемая доходность: 13% (котловой метод распределения дохода)
- без учета затрат на полное оснащение номера
- до вычета налогов
- а самое главное, с учетом дохода по номеру в 12 кв.м = 65 000 руб. в месяц и чистой выручки 34 320 руб. в мес.
- и без учета коммунальных расходов (около 2-2,5 тыс. руб.)
- и без учета отчислений в фонд текущего ремонта, он выполняет функции амортизационного фонда: 1 250 руб. ежемесячно
А теперь подробнее разберем стоимость лота, и почему она выше рынка. В качестве анализируемого лота мы взяли самую дешёвую студию 12,43 кв.м за 3 623 254 руб. (почти 292 руб. за кв.м). Напомню, это без оснащения.
В то время, когда в ближайшем окружении на ст.м. Лесная, в готовом, сданном и функционирующем апарт-отеле «Vertiсal We&I» можно купить полностью меблированный номер за 260 руб. за кв.м и уже через месяц начать получать рентный доход. Есть и другие предложения, даже дешевле, но мы решили взять объект для сравнения, в котором также есть профессиональная уловляющая компания, для объективности анализа.
Далее, смотрим рынок, а откуда взялась вообще цифра дохода в 65 000 руб. в месяц.
То есть, согласно данным рынка, в краткосрок можно сдать примерно за 1 500 руб. в сутки, или в среднесрок за 20 000 руб.
Предположим, что проект Park Side позиционируется классом выше и, соответственно, будет дороже, скажем на 30%. Тогда краткосрок это 1950 руб./сутки, среднесрок - это 26 000 руб.
Возьмём средние годовые значения между краткосроком и среднесроком и загрузке в 70%, получаем:
1950*21=40 950 руб при сдаче в краткосрок
26 000 при сдаче в среднесрок
Так как не всегда получается сдавать в краткосрок, для расчета мы берем среднее значение между красткосроком и среднесроком, это =33 500
Пусть это будет пессимистичным прогнозом, тем более с учетом текущей обстановки с туристическим потоком.
Инвестиции: 3 623 254 руб.
Доход: 33 500
Расходы: около 34% средние расходы от УК = 11 390
Расходы: 20% доля УК от выручки = 4 422
Расходы: коммунальные расходы: около 2 тыс. руб.
Отчисления в фонд текущего ремонта, он выполняет функции амортизационного фонда: 1 250 руб. ежемесячно
Что осталось? 33 500 - 11 390 - 4422 - 2 000 - 1250 = 14 440 руб. в месяц/173 280 в год
Доходность: 4,7% (без учета затрат на оснащение и налоги)
Апарты теснят гостиницы
По аналитике компании Becar Asset Management, высокий сезон – 2021 для сервисных апарт-отелей Петербурга выдался куда более урожайным, чем для классических гостиниц. Заполняемость первых варьировалась от 75 до 90% в зависимости от локации и проекта, в то время как обычные отели в среднем вышли на 50%-ю загрузку (подтверждение этому см.ниже). Впрочем, доковидных показателей рынок ещё не достиг. По мере спада туристической активности управляющие постепенно переориентируют большую часть номеров на средне- и долгосрочную аренду.
По объёму номерного фонда апартаменты в Петербурге догоняют классические гостиницы, чем усугубляют и без того не очень уверенную конкурентную позицию последних, особенно в комфорт-классе (категория «две и три звезды»).
Апарт-отели - в топе развития. На конец 2021 предложение номеров в сертифицированных апарт-отелях 3-5* Санкт-Петербурга составило 4,1 тыс. номеров в 25 объектах (13% в номерном фонда 3-5* города). На апарт-отели приходится 23% всех номеров 3* и 8% номеров 4*.
По сравнению с показателем 2019 года, предложение номеров в апарт-отелях 3-5* к концу 2021 выросло в 6 раз. С открытием заявленных в общей сложности 30 апарт-отелей на 9 тыс. номеров, сегмент апарт-отелей удвоится к концу 2023 года. Доля апарт-отелей в общем номерном фонде Санкт-Петербурга вырастет с 13% в 2021 до 25% в 2023.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, по состоянию на III квартал 2021 года в Петербурге и Ленобласти действуют 58 апарт-отелей на 20 719 юнитов, что составляет более 1,1 млн кв.м. Из них 12 123 юнита (59%) относятся к сервисным апартаментам (526 855 кв.м).
По данным Colliers, по итогам 2020 года качественный номерной фонд классических гостиниц Петербурга насчитывал 23 448 номеров. То есть разница в показателях между двумя сегментами рынка гостеприимства уже невелика. Правда, если учитывать только сервисные апартаменты, у гостиниц ощутимый перевес.
Кризис в области здравоохранения стал катализатором трансформации отелей, побудив отельеров переосмыслить свои концепции в сторону гибридных решений. Предложение номеров в сертифицированных апарт-отелях 3-5* Санкт-Петербурга на конец 3 кв. 2021 составило 3,6 тыс. номеров в 22 отелях (12% в общем объеме номерного фонда 3-5* города). Предложение номеров в апарт-отелях 3-5* выросло в 6 раз по сравнению с показателем 3 кв. 2019. Предложение классических номеров в отелях 3-5* Санкт-Петербурга выросло всего на 1% за тот же период.
После максимумов июня и начала июля, достигнутых благодаря ПМЭФ, сезону Белых ночей и матчам ЕВРО-2020, тарифы начали снижаться. По итогам 3 кв. 2021 года средний тариф отелей 3-5* Санкт-Петербурга составил 5610 руб./ номер/сутки, -8% к 3 кв. 2019. Снижение тарифов произошло во всех сегментах и связано с введением в Санкт-Петербурге запрета на массовые мероприятия в июле, что, в свою очередь, повлияло на отмену туристических групп, банкетного обслуживания и мероприятий в июле и августе – снижение среднего тарифа в каждый из этих месяцев составило -10% к уровню 2019. Также на отрицательную динамику показателя среднего тарифа в 3 кв. 2021 повлияло отсутствие иностранных туристов, основной туристический сезон в Санкт-Петербурге для которых – июль, август, сентябрь и начало октября.
Доминирование на гостиничном рынке Санкт-Петербурга внутреннего - прежде всего рекреационного - туризма привело к снижению заполняемости во всех сегментах. По итогам 3 кв. 2021 средняя загрузка отелей 3* составила 61% (-29 пп. к 3 кв. 2019). Разница в загрузке 3* и 4* невелика (5- 7%) – загрузка отелей 4* - 55% (-19 пп. к 3 кв. 2019). Загрузка отелей 5 составила 45%, снижение на -15 пп. к 3 кв. 2019.
Комфортные, оснащенные кухней и гибкие в предоставлении услуг, апарт-отели лидируют по загрузке второй год подряд. В 3 кв. 2021 апарт-отели показали хорошие показатели заполняемости на уровне 75%, вплоть до насыщения (95- 100%) в отдельные периоды. С середины лета апарт-отели начали плавный переход на долгосрочную аренду, к концу 3 кв. 20-50% номеров в зависимости от проекта сдается в долгосрок. Значительную долю рынка заняли квартиры. Посуточная аренда квартир (Airbnb и частных квартир) показала рост заполняемости на +35-40% к 3 кв. 2020 и +15-20% к 3 кв. 2019 1 . Этот тип размещения привлекает туристов более дешевыми ценами и наличием кухонь, что значимо для молодых семей или компаний друзей.
Согласно обзору рынка гостиничной недвижимости Colliers, заполняемость гостиниц Петербурга стабильно росла с начала 2021 г.: по итогам года уровень загрузки составил 51%, что превышает показатель 2020 г. (+16 п.п.), но все еще ниже результата 2019 г. (-18 п.п.).
Значение ADR в 2021 г. осталось на уровне показателя 2020 г.: в среднем тариф по итогам года повысился всего лишь на 5%, до 4 840 руб./номер/сутки (не вкл. завтрак и НДС), и остается значительно ниже показателя 2019 г. (-25%).
На фоне вводимых ограничений, люди предпочитают размещение не столько в отелях, сколько в квартирах или апартаментах, и с введением в гостиницах обязательных QR-кодов популярность аренды квартир или апартаментов только возрастет.
Последствия пандемии вынудили некоторых владельцев отелей задуматься о продаже объектов. Так, после смены владельцев вместо Courtyard by Marriott St. Petersburg Vasilievskу в городе открылся новый отель под названием River Palace, а на месте отеля VOX новый собственник, компания Investa, планирует создать апарт-отель.
Согласно прогнозам Комитета по туризму, общий турпоток в 2026 г. достигнет 9,1 млн человек, из которых чуть больше 2 млн — иностранные туристы и «круизники» (не размещающиеся в отелях).
Доверие к сегменту апарт-отелей возрастает по мере того, как апарт-отели гибко реагируют на изменения спроса на рынке аренды, поддерживая заполняемость на уровне 65-90% и обеспечивая доходность 8-12% годовых. Происходит перераспределение портфелей инвесторов из сферы жилья и депозитов в сегмент апарт-отелей и сервисных апартаментов. Число планируемых проектов растет. Продажи апарт-отелей в 2021 году идут интенсивно, опережая показатели 2020 года.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе. По данным Colliers, спрос на апартаменты растет. В отличие от гостиниц даже в период пандемии заполняемость апарт-отелей составляла 30-40%.
👎 РИСКИ
❎ Согласно анализу рынка, стоимость завышена.
❎ Согласно анализу рынка, ожидаемая доходность сильно завышена.
❎ Продажи не по эскроу-счетам, а по предварительному ДКП.
❎ Краткосрочный договор с УК на 11 месяцев.
❎ Договор заключается не при покупке номера, а после сдачи. То есть существует высокий риск того, что объект вообще не будет взят под управление.
❎ Номер без оснащения. И вообще не понятно, в какую сумму можно будет уложится через год для его меблировки. А это скажется на общей стоимости недвижимости и соответственно на его доходности.
❎ ВРИ участка: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов, для размещения административно-управленческих и общественных объектов.
Компания не планирует его менять. А подходит ли это для апарт-отеля?
❎ Нет портрета целевой аудитории. Для всех? Ориентир на внутренний рынок, с учетом отсутствия ограниченного количества туристов в ближайшее время.
❎ Крайне не нравится история с неузаконенными перепланировками квартир и продажей их в долевую собственность.
❎ Альтернативы Booking. Они есть?
Прошлая неделя принесла много расстройств гостиничной отрасли России. В первую очередь, из-за ухода Booking и AirBnB. Путешественники-алармисты тут же схватились за голову. Но бояться нечего. Это не “Газпром” - тут есть альтернативы, причем не только российские, но и западные. Собрали основные варианты.
Для начала у нас для вас плохие новости. Другие международные компании тоже поспешили отключить Россию от своих сервисов. Не работает ни главный аналог “Букинга”, сайт Hotels.com, равно как Agoda и другие. Но есть и российские альтернативы - они с нами теперь навсегда. Во-первых, это суровый уральский стартап из Екатеринбурга Bronevik. На него пришлась наибольшая доля спроса со стороны российских пользователей, поспешивших найти альтернативу безвременно покинувшему нас “Букингу”.
Следом идет знаменитый Ostrovok.ru. Сегодня на одном из самых известных российских сервисов онлайн-бронирования есть более 1,7 млн вариантов размещения - как в России, так и в других странах. Третий номер, на наш взгляд, это Яндекс.Путешествия. Кроме отелей, путешественники могут найти и купить здесь билеты на самолет, поезд или автобус.
И наконец, четвертое место в нашем рейтинге по праву занимает Туту.ру. Много лет назад сервис начинался как онлайн-табло с расписанием электричек и поездов. Со временем появилась возможность покупать билеты на любой транспорт, а теперь - искать и бронировать отель или хостел в России и других странах.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью скорее спекулятивного характера, нежели получения пассивного рентного дохода.