Инвестиции в редевелопмент
Мы снова продолжаем нашу рублику разбора проектов редевелопмента.
С первыми двумя разбором находок можно ознакомиться здесь и здесь.
Ежедневно мы просматриваем сотни объявлений о продаже зданий, зависаем на торговых площадках, выискивая из них десятки подходящих на выездной осмотр. Из которых остаются единицы для более детального анализа цены предложения, окружения, технического состояния, потенциальных возможностей реализации той или иной концепции, изучения рынка, стоимости продаж в розницу, в общем всего того, что можно назвать ТЭО.
Зачастую, на данном этапе отсеиваются все выбранные "лучшие варианты", но иногда есть и те, что идеально подходят для более пристального нашего внимания. И сегодня мы решили поделиться с Вами несколькими подобными объектами, которые мы анализировали.
Объект №1
Москва, ЗАО, р-н Можайский, Барвихинская ул., 28А
Ссылка на объявление.
Расположение...ну так скажем удовлетворительное. Не удобный выезд на МКАД, не по прямой, а в объезд и нужно круги наматывать. 10 минут/5 км до МКАД и 1 км до Можайского шоссе.
5 минут пешком до ст. Сетунь МЦД1
Напротив остановка общественного транспорта до ст.м. Молодежная
Первая линия, на пересечении двух улиц.
13 минут транспортом до ТЦ "Кунцево плаза"
Окружение представлено на стороне здания жилым массивов, школами, небольшими парками. На противоположной стороне: пром.зона
Но влюбилась в здание за вот такие окна. Мысленно уже построила там апартаменты и обставила мебелью)
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Площадь ЗУ – 917,41 м2
ВРИ: Для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров. Деловое управление (4.1) (земельные участки, предназначенные для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения).
Кадастровая стоимость: 29 969 806.65 руб.
2. Здание - объект незавершенного строительства, площадью 2 200 кв.м, 6 этажей. Внутри кабинетная планировка. Вентиляция: приточно-вытяжная, кондиционирование: сплит-системы.
Потолки: 3 - 3,8 м
Лифты
Каркас: Кирпичный
Стены: Кирпичные
Перекрытия: Железобетонные
Цена продажи: 150 млн. / 68 182 ₽ за м²
Предполагаемые затраты на достройку: 100-120 млн. ИТОГО: 270 млн / 123 тыс. ₽ за м²
3. Переходить к анализу рынка нам не пришлось, потому что выяснилось, что рядом со зданием (и метра нет) проходит ЛЭП. Также, территория: природоохранная зона и получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания - задача сложная, а может и невыполнимая.
Продажа юридического лица, ДКПН, НДС, при этом надо отметить, что ЮЛ с судебными делами. Цена договора 38 млн., остальное через ячейку.
ВЫВОД: приобретение этого здания = приобретение себе гем...я на одно место.
Объект №2
на торгах мы нашли вот такое, ну очень интересное, а главное безумно красивое здание по адресу: Москва, р -н Марфино, ул. Ботаническая, д. 13
Потрясающее расположение в непосредственной близости от крупнейшего парка столицы - парка Останкино, ботаническим салом РАН. Ст.м Телецентр в 9 минутах пешком. Удобный выезд на Ботаническую улицу, а далее по прямой на пр.Мира за пару минут. Ближайшее окружение представлено многоквартирной жилой застройкой и объектами социальной инфраструктуры.
Вы только посмотрите на эти огромные окна, особенно на последнем этаже, высокие потолки 3,5 м. Любовь с первого взгляда. А какая огромная территория, сколько м/м можно организовать, и детскую площадку и зону отдыха на свежем воздухе).
Начальная цена торгов: 167 802 850 ₽ с НДС
Шаг на увеличение: 1 680 000 руб.
Размер задатка: 33 560 570.00
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Земельный участок площадью 0,29 га. Текущее ВРИ: среднее и высшее профессиональное образование (3.5.2) (земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.17))
2. Здание, общей площадью 3 632,8 м², построено в 1951 году, проект архитектора Л.А. Степановой. Ранее в здании располагался колледж.
Высота потолков: 3,5 м
Каркас: Кирпичный
Стены: Кирпичные
5-х этажное + 1 подземный + чердак
Выдержка из отчета о техническом состоянии здания:
3. Учитывая, что в учебных заведения требования к ширине коридора = 3 м, в то время как для жилья и апартаментов достаточно 2 м, при сохранении текущих планировок мы теряем много полезной площади. Поэтому делаем свои планировки.
Для расчета возьмем 2-5 этажи и с продажей апартаментов в розницу, площадью лотов от 20,7 кв.м до 42 кв.м.
Продаваемая площадь апартаментов составит: 1 726,8 кв.м
Стоимость продажи 1 кв.м апартаментов: от 180 тыс. до 350 тыс.
MIN/MAX стоимость апартамента: 4 608 000 руб./13 020 000 руб.
Потенциальная выручка с продаж апартаментов (2-5 этажи): 522 478 000 руб.
Но мы еще помним, что у нас есть отличный первый этаж, который можно либо сделать также под апартаменты, а можно под коммерцию.
Затраты на ремонт считаем исходя из 70 000 руб. на общую площадь, получаем 254 млн. Итого общие расходы с учётом покупки: 422 млн (но помним, что это торги на увеличение).
Кстати, в ближайшем окружении только 1 конкурент, это высотная новостройка ЖК Very от ГК Основа, где минимальный лот на сегодня стоит 10 766 640 ₽ за 24 м² (2 этаж. чистовая отделка, срок сдачи: I кв. 2024 г.)
НО!
Дата и время окончания подачи заявок на участие уже прошла: 06.06.2022 г.
Дата и время начала торговой сессии: 10.06.2022 г.
Результатов еще нет, и нам очень интересно проследить историю этого здания. Если торги состоялись, то в будущем можно будет посмотреть, что же новые собственники сделают из этого здания, какой проект, за сколько будут продавать.
А если торги не состоялись, то у Вас есть отличный шанс побороться за это очень красивое здание.
ВЫВОД: отличная локация, отсутствие конкурентов, потенциально очень интересное здание.
Объект №3
Москва, САО, р-н Аэропорт, Ленинградский просп., 68С24 и 68С23А
Но это не просто одно здание, это 2 в 1.
В продаже 2 одинаковых здания, соединенных своего рода стилобатом.
Действующий офисный центр и действующая гостиница, представляют собой отдельно стоящие здания, расположенные в северном округе Москвы, вблизи станций метро Аэропорт и Сокол (8 минут пешей доступности).
Удобный и быстрый выезд на Ленинградский проспект и Северо-западную хорду.
Неподалеку расположены: старейший стадион Динамо, спорткомплекс ЦСКА и красивейший Петровский путевой дворец, множество учебных заведений, музеи, парки и скверы, торговые и развлекательные заведения.
Поэтажные планировки офисного здания
Поэтажные планировки здания гостиницы
Ссылка на объявление о продаже здания.
Стоимость офисного здания: 441 680 000 руб. / 100 000 ₽ за м²
Стоимость гостиницы: 474 228 000 руб. / 120 000 ₽ за м²
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Здание офиса расположено на земельном участке площадью 671 м² и находится в долгосрочной аренде. ВРИ: для эксплуатации здания.
Помимо участка непосредственно под зданием есть площадка для стоянки машин на 37 м/м.
Земельный участок для эксплуатации здания под гостиницу площадью 963 м2, из которых площадь застройки составляет 674,9 м2. принадлежит гостинице на праве аренды. Помимо участка непосредственно под гостиницей есть возможность установки веранды ресторана и площадка для стоянки машин на 18 м/м.
2. Кирпичное 7-этажное офисное здание (+ подвал) общей площадью 4 417 кв.м, 1962 года постройки. Планировка коридорно-кабинетного типа. Отделка - классическая офисная. В результате капитального ремонта в 2005-2006 гг. были подведены внешние коммуникации: водоснабжение, канализация, тепловые и электрические сети. Электрические сети подключены к отдельной трансформаторной подстанции. Здание имеет два лифта.
Кирпичное 7-этажное здание (+ подвал) общей площадью 3 952 кв.м (гостиница), 1974 года постройки. Планировка коридорно-кабинетного типа. На первом этаже располагаются кафе, ресторан и конференц-зал, вмещающий 25 человек. Гостиничный фонд состоит из 126 номеров. Стандартный одноместный (до 12 кв.м) - 13 номеров; стандартный одноместный+ (до 14 кв.м) - 53 номера; твин (до 20 кв.м) - 48 номеров; стандартный трёхместный (до 34 кв.м) - 2 номера; супериор (до 25 кв.м) - 6 номеров; студио (до 31 кв.м) - 4 номера. Двери номеров гостиницы оборудованы электронными замками со смарт-картами, обеспечивающими необходимый уровень безопасности. В каждом номере можно воспользоваться проводным Интернетом. Кроме того, на каждом этаже гостиницы расположены беспроводные точки доступа Wi-Fi. В каждом номере имеется телефон с выходом на гостиничную связь.
Гостиница прошла процедуру категоризации, по результатам которой ей присвоено 3 звезды.
Техническое состояние офисного здания: неудовлетворительное (обследование 2020 г.)
Техническое состояние здания гостиницы: хорошее (обследование 2016 г.)
3. Согласно планировкам, продаваемая площадь составляет:
Мы с Вами разбирали проект в локации расположения данных зданий, это проект редевелопмента от Travelto. Здесь мы подробно разбирали преимущества расположения, описание района и конкурентного окружения и ценообразование. Видимо в процессе ремонта компания решила изменить количество номеров и из 100 номеров апарт-отеля строит 77. Сейчас в продаже 44 лота, стоимостью от от 5,9 млн до 10,2 млн ₽ (от 352 795 до 388 735 ₽/м²) с предчистовой отделкой (white box).
Средний уровень цен на квартиры (вторичка) в районе Аэропорт (индекс стоимости жилья района): 317 342 руб. за кв.м.
Для расчета мы решили взять стоимость продаваемого 1 кв.м апартаментов = 350 000 руб. (с отделкой white box).
Как Вы могли заметить, в здании гостиницы в каждом номере уже есть сан.узлы, что облегчает проект редевелопмента здания в апартаменты. Сокращает сроки ремонтных работ, значительно упрощает процесс, да и уменьшает затраты.
Да и здание само по себе в хорошем состоянии.
Поэтому берем для расчет именно это здание.
Итого выручка: 350 000 руб. * 2 306 кв.м продаваемой площади = 807 100 000
Расходы: берем 50 тыс * 3 952 = 197,6 млн. + 474,2 млн на выкуп. =671 800 000
Прибыль: 135,3 млн., что составляет 20% на вложенные средства. Как то маловато, Вам не кажется?
- необходимо торговаться и снизить стоимость приобретения
- необходимо оценить качество текущей отделки всего здания, МОПов и номеров и т.д. и возможно, что учтенные затраты на ремонт в размере 197,6 млн несколько преувеличены...
ВЫВОД: интересное здание, хорошая локация, потенциально хорошая выручка. Но высокий порог входа. Необходимо вести переговоры по снижению цену и оценить текущее состояние для оценки требуемых затрат.
ОБЩИЙ ВЫВОД: как видите, из сотен продаваемых объектов, мы нашли 3, казалось бы интересных на первых взгляд. Но после более тщательного анализа, не все оказались такими уж привлекательными с инвестиционной точки зрения.