Инвестиции в МОРЕГРАД Анапа
💡 Инвестиции в гостиничный комплекс "МОРЕГРАД" в г.Анапа с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода от 2 940 000 ₽ в год.
📍 Краснодарский край, г. Анапа, проезд Сосновый
Анапа — известный оздоровительный курорт. Сюда круглый год приезжают ради грязевых ванн и минеральных источников. На пляжах лежит целебный кварцевый песок, а воздух насыщен морскими солями и фитонцидами морских водорослей Летний сезон (высокий сезон) здесь длится с мая по октябрь, благодаря мягкому климату температура в тёплое время года до +30°С, а зимой не опускается ниже -8°С Более 290 солнечных дней в году
Также, у ГК будет своя территория пляжа. Пляж предлагает полное оборудование для удобного отдыха на берегу Черного моря. На пляже будут шезлонги, защитные зонты и атмосфера для приятного отдыха.
Пляж...песчаный, а не галька. Для многих, это ключевой выбор курортного городка.
Вдоль всего города Анапа тянется широкая полоса песчаного пляжа. Песок здесь мелкий, белоснежный, с кварцевой примесью, которая признана целебной.
В непосредственной близости находится Государственный природный заказник Анапский.
Гостиничный комплекс возводится прямо возле аква-парка «Тики-Так» и парка развлечений «Солнечный Остров». Любители активного отдыха оценят такие популярные аттракционы, как дайвинг и кайтсёрфинг, а также конные прогулки.
Вблизи города Анапа располагаются уникальные природные достопримечательности, которые должен посетить каждый гость города: заповедник «Утриш» площадью более 11 га, кипарисовое озеро в парке «Долина Сукко», скалы со смотровыми площадками «Ласточкины гнезда».
📝 О ПРОЕКТЕ
«Мореград» представляет собой современный гостиничный комплекс (позиционирует себя как отель с инфраструктурой категории 4*), где постояльцам будут предоставлены все удобства, характерные для отельного сервиса. Здесь имеются коммерческие зоны и различные возможности для отдыха, включая рестораны, бары, магазины, лаунж-зоны, оснащенные спортивные площадки для детей и взрослых.
От номеров-студий до просторных семейных вариантов.
Все номера улучшенной планировки с кухнями и балконами.
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта - ССК. На рынке 12 лет.
- За время работы компания построила более 1.5 млн м² жилья
- Ввела в эксплуатацию 19 жилых комплексов
- На данный момент в проектировании насчитывается более 7 млн м² жилья
- Заселено 80 тыс.семей
- Численность компании 3 тыс. сотрудников
География присутствия: Краснодар, Анапа, Ростов-на-Дону, Майкоп, Калининград.
Компания лидер в регионе и входит в ТОП 3 застройщиков:
Если смотреть гостиничные проекты, то у компании 2 гостиничных комплекса. Первый также на стадии строительства, но его ввод планируется чуть раньше. В одном из корпусов проекта Корсаков будет отельный оператор Alean.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости кв.м.
🔸 Тип сделки: ДДУ, 214-ЗФ, эскроу счета
Вся сумма за лот с чистовой отделкой и мебелью идет в ДДУ
Договор аренды с УК (заключается к моменту выдачи ключей). Котловой метод распределения дохода
Срок договора...по 18.06.2034 года
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Опции: Ипотека, 100% оплата, Рассрочка на 12 месяцев без переплат. ПВ 50% далее равными платежами ежемесячно или ежеквартально
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Литер 1 (Южный блок)+ 3 корпуса: Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 31.12.2027
Литер 2,3, 4 (Восточный, Западный и Северный блоки): Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 01.08.2027
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК (своя, будут создаваться под проект Корсаков, а затем для Мореград). Возможно самостоятельное управление
- Рост стоимости по мере строительной готовности проекта
- ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНА. Всероссийский курортный комплекс «НОВАЯ АНАПА». По данным Ростуризма Всероссийский курортный комплекс «Новая Анапа» планирует принять первых туристов в 2030-32 гг. Прогноз прироста от вложенных инвестиций на период строительства минимум 20% в год
1 трлн инвестиций
Более 1,8 тыс. га
Более 100 гостиниц на 15 300 номеров
Марина на 300 яхт
17 км песчаного пляжа
Более 22,3 тыс. новых рабочих мест
2 800 000 туристско-экскурсионный поток
Аэроэкспресс
Конкурентное окружение
Все ниже представленные проекты:
- Расположены на одном пяточке, можно сказать стена к стене
- Конкурируют между собой
- Предлагают гостиничные номера с пассивной доходностью
1. Гостиничный комплекс «Корсаков» 4* на 842 номера (от этого же застройщика ССК). Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026. Выдача ключей: 01.05.2027 - 30.09.2027
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26.28 м² стоимостью 9 198 000 ₽ / 350 000 ₽/м²
2. Sun Garden Hotel SPA 5* на 1 246 номеров
В ГК много корпусов с разным вводов в экспликацию:
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027. Выдача ключей: 30.09.2027
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027. Выдача ключей: 31.03.2028
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2028. Выдача ключей: 30.09.2028
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028. Выдача ключей: 31.03.2029
ВРИ: Туристическое обслуживание
Котел 65%/35%. Идет согласование условий сотрудничества с УК. В России этот гостиничный оператор еще не представлен. Рассрочка: ПВ 25% / 25% второй мес., остаток 50% ежеквартально или ежемесячно до ввода
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 39,8 м² стоимостью в 2-4 корпусах от 12 338 000 ₽ / 310 000 ₽/м²; в 1-2 корпусах 12 935 000 ₽ / 325 000 ₽/м²
3. ГК Лучи 4*. Площадь 32 га. 6 500 номеров. В проекте все корпуса курорта находятся под управлением лучших отельных операторов России и Европы: Alean, Cosmos, Azimut и Domina.
ВРИ: Гостиничное обслуживание, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, развлекательные мероприятия
Сдача 1-й очереди II кв. 2026. ФЗ-214.
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26,08 м² стоимостью от 14 087 620 ₽ / 451 000 ₽/м²
4. ГК Морелло на 226 номеров. Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026. Выдача ключей: 30.10.2027
ВРИ: Туристическое обслуживание
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 40,1 м² стоимостью от 10 827 000 ₽/ 270 000 ₽/м²
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 7 230 000 ₽ / 300 000 ₽/м²
Номер с чистовой отделкой "под ключ"
Вывод: Сравнивая со стоимостью метра в аналогичных проектах в одной локации, стоимость метра не превышает рынок. Имеет наименьший порог входа.
🔹 Лоты: Гостиничный номер 24,1 м²
Планировка на площадь 24,1 и 27,9 кв.м одинаковая
Хммм, во-первых, планировка явно не совпадает с рендерами. Во-вторых, номер с кухней...но с диваном. А там ведь даже не 15 метров, а 24. Ну почему не кровать? Более того, на рендерах диван явно не раскладывающийся, а на планировке одноместная кровать В общем, им бы определиться между собой :-)
🔹 Доходность: Рекламируемая...от 2 940 000 ₽ в год.
Те самые "от 2 940 000 в год"? 🤔 Вот только выручка уж точно не доход.
✅ Согласны. В нашем разборе Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи мы подробно разбирали тему расходов на отели категории 4* и 5*.
Стоимость проживания средняя 10 833 ₽ ( от 8 000 до 15 000 )
Сравним в окружении стоимость проживания на сезон сентябрь-октябрь
✅ С приведенной стоимостью проживания согласны.
Инвестиции: 7 230 000 ₽
ЧОД: 1 187 682 ₽
Доходность: 16,4 % (с учетом налоговой нагрузки)
Не похоже на обещанный доход от 2 940 000 в год. Может быть, надо добавить еще капитализацию номера? (по фин.модели заложен рост стоимости +15% в год). Через год прогнозная стоимость может составить 8 314 500 ₽ = 1 187 682 + 1 084 500 = 2 272 182 ₽. Но даже при таких ухищрениях доход все равно не дотягивает до 2,9 млн в год! Прогнозная стоимость почти 11 млн к моменту сдачи комплекса.
Не будем забегать вперед и "делить шкуру не убитого медведя". Впрочем, заложенные 15% роста кажутся несколько завышенными.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Популярный курортный город Анапа с песчаным пляжем + собственный пляж
✅ Да, не береговая линия, но до пляжа порядка 500 метров / 7 минут пешком.
✅ Инфраструктура внутри проекта категории 4*.
Данный фактор может являться преимуществом при выборе отеля путешественниками, так как гостевые дома зачастую не могут ничего предложить, кроме самого номера.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
✅ Опытный застройщик. Всего 10% домов строятся с задержкой.
✅ Реализация по ДДУ с эскроу-счетами. Вся сумма в ДДУ.
✅ Есть условия по рассрочке без удорожания.
✅ Долгосрочный договор аренды с УК.
✅ Минимальный порог входа из предложенных конкурентных проектов в ближайшем окружении.
✅ Минимальная стоимость за кв.м (300 тыс.) среди предложенных конкурентных проектов в ближайшем окружении. Самая минимальная стоимость в Морелла (270 тыс.), но здесь играет роль площадь лота 24 кв.м против 40 кв.м.
✅ Продажа лотов с отделкой, оснащением и гостиничным пакетом, то есть не требует дополнительных трат на ремонт. Все готово для передачи в управление.
✅ Компания взяла умеренный уровень загрузки в 60%.
✅ Компания сразу говорит о расходах в 60% от валовой прибыли.
✅ Компания берет адекватную стоимость проживания.
👎 РИСКИ
❎ Большой номерной фонд - 2 551 номер.
❎ Очень высокая конкуренция. На одном пяточке строятся еще минимум 4 проекта общим номерным фондом более 11 362 номеров (с учетом Мореград).
Может для Анапы номерной фонд и не такой большой, но с учетом заявленных "более 100 гостиниц на 15 300 номеров" в курортном комплексе «НОВАЯ АНАПА», локация может превратиться в пустующий олимпийский городок?
❎ Не опытная УК. УК планируется создать свою под проект.
У новой УК нет опыта управления отелями с множественностью собственников.
❎ Компания не планирует получать классификацию на отель, хотя и позиционирует себя как отель 4*.
При выборе туристом на сайтах по бронированию отель не будет попадать в выборку 4*, что может привести к меньшей загрузке номерного фонда.
❎ Несмотря на то, что в драйвере роста мы указали потенциал роста стоимости по мере строительной готовности, есть большая вероятность стагнации рынка и сохранения цен на прежнем уровне в течении длительного периода или даже снижения стоимости объектов, учитывая такую высокую конкуренцию.
❎ Потенциально длительное экспонирование лота на рынке. Если инвесторы во всех конкурентных проектов решат продать свои инвестиционные лоты и "заработать" на росте стоимости от перепродажи... то рынок будет завален 11 тыс. предложений, где конкурировать с ценой будет ой как сложно.
❎ На текущий момент загрузка и ставки адекватные, но если все заявленные / строящиеся проекты одновременно запустятся и откроются, то ставка и загрузка может уйти вниз (по аналогии если все выставят на продажу).
*Так как завершение стройки и запуск отеля планируется только в 2027 году, мы не будем в рисках говорить о зарытом аэропорте и удаленности от аэропорта в Сочи.
Но к сведению, на сегодняшний день аэропорт в Анапе так и не открылся, режим ограничения полетов неоднократно продлевается и, вероятнее всего, открытие пассажирского терминала состоится только после окончания военных действий. Прогнозировать точные даты открытия аэропортов России пока не представляется возможным. Ближайший аэропорт к Анапе: Международный аэропорт Сочи имени В. И. Севастьянова – добраться до Анапы на автомобиле можно за 5 часов 20 минут.
Наши предыдущие разборы проектов в Сочи:
Инвестиции в гостиничный комплекс Tivoli detox&SPA Resort в Сочи
Здесь мы говорили об особенностях рынка Сочи.
Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи
Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер)
ИТОГИ
С ростом числа отдыхающих, развитием гостинично-ресторанного бизнеса и трендом на внутренний туризм, Анапа становится лидером инвестиционного развития Краснодарского края. Федеральный, краевой и муниципальный уровень сопровождения.
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, при условии, что Вы как инвестор верите в высокий спрос на Анапу и загрузку всего номерного фонда в данной локации, который сильно превышает 11 тыс. номеров нового строительства, без учета уже существующего/действующего большого номерного фонда города.
И даем проекту нейтрально-отрицательную оценку из-за очень высокой конкуренции.