Доходные апартаменты в Челябинске
С разбором региона (Челябинская область) вы можете ознакомиться здесь.
💡 Инвестиции в доходные гостиничные апартаменты в курортной зоне на озере «Еловое» (Челябинская область) Уральские зори 4* с целью получения пассивного дохода 12% годовых и "впечатляющей" окупаемостью 5 лет.
- 9-12% прогнозируемая доходность от сдачи в аренду
- 40% рост стоимости к моменту сдачи комплекса полностью (IV кв. 2025)
Готовы к продаже 24 дома и шале, а так же 240 апартаментов и нежилых помещений (гостиничные номера).
📍 Челябинская область, г. Чебаркуль, оз. Еловое
Сосновый бор, который окружает комплекс.
Екатеринбург — 260 км
Аэропорт «Кольцово» — 240 км
Челябинск — 80 км
Аэропорт «Баландино» — 90 км
Миасс — 13 км
Добраться из Челябинска можно по федеральной трассе М-5 или «Урал».
Также сюда идет общественный транспорт. Электричка едет по транссибирской магистрали и быстро позволяет прибыть на железнодорожную станцию под названием «Чебаркуль».
Добраться из Екатеринбурга можно на поезде следующем по направлению в Симферополь или Пензу. Выйти на станции «Чебаркуль».
Озеро Еловое — это одно из озер, расположенных в Челябинской области. Находится посреди живописных водоемов вблизи восточного склона Уральской системы гор. Манит и привлекает своей индивидуальностью и является тем местом, где любит отдохнуть местное население и многие туристы. Здесь теплая вода, живописные окрестности и берега, водятся разные виды рыб. Удобство транспортной развязки и географического положения сделали из озера доступный объект, который с 1969 года стал гидрогеологическим памятником природы.
Озеро одно из самых популярных у жителей Челябинской и Свердловской области. Ежегодно отдых на озере Еловое в Челябинской области выбирает порядка 60 тысяч человек.
Одна из причин популярности отдыха на озере Еловом в Челябинской области — купальный сезон, который длится практически все лето. Благодаря тому, что этот водоем в Челябинской области имеет небольшие размеры, он хорошо прогревается. Нравится он отдыхающим и из-за отсутствия цветения воды. Этому способствует содержание в ней марганца.
В выбранной локации достаточно высокая конкуренция на любой кошелек, много гостиниц, баз отдыха и парк-отелей, среди которых современный скандинавский парк-отель ELOVOE (который тоже предлагает инвестиционные апартаменты).
Оценка 4,9 на Яндекс.Путешествия
Тот неловкий момент, когда конкурент кажется симпатичнее, чем анализируемый проект:-)
📝 О ПРОЕКТЕ
Действующий эко-комплекс "Уральские зори" - это один из первых курортов Южного Урала. Построена в 1970 как база отдыха. В 1997 полностью реконструирована.
Комплекс подходит как для спокойного семейного отдыха, так и для отдыха в компании друзей. Благодаря наличию банкетных и конференц-залов на территории комплекса можно провести различные мероприятия, от свадеб и юбилеев, до конференций и корпоративов.
Зимой на территории комплекса работают горнолыжная и тюбинговая трассы.
В 2023 году здесь были проведены масштабные изменения, обновлены номерной фонд, развлечения и инвентарь для активного отдыха. Летом был запущен коттеджный пляжный комплекс.
Объект площадью 10 тыс. кв.м включает 86 номеров. Одновременно в гостинице может проживать до 200 человек.
- Стандарт (25 кв. м)
- Комфорт (28 кв. м)
- Делюкс (38 кв. м)
- Джуниор Suite
- Люкс (44 кв. м)
- Премиум Люкс (150 кв. м)
- Гостевые дома (38 кв. м)
- SPA-центр с плавательным бассейном;
- караоке-клуб, бар, ресторан а-ля карт;
- финская и турецкая сауны с бассейном;
- бильярд, аэрохоккей, боулинг, кинотеатр;
- прокат SUP-бордов, лодок и катамаранов;
- 4 конференц-зала на 20, 50 и 100 человек;
- 4 банкетных зала на 15, 30, 80 и 100 человек;
- собственный песчаный пляж у озера с понтоном;
- волейбольная площадка, площадка для футбола;
- качели, скамейки и мангальные зоны на территории;
- детский центр и открытые детские игровые площадки;
- конференц-залы максимальной вместимостью 300 человек. Они оборудованы проекторами и звуковой аппаратурой, которые при желании предоставляют в аренду. Экран, телевизор, флипчарт, блокноты и ручки, кулер с питьевой водой, Wi-Fi входит в стоимость аренды конференц-залов.
База была выставлена на продажу в 2019 году
Известный челябинский бизнесмен Андрей Голованов выставил на продажу свой последний в регионе актив — гостиничный комплекс «Уральские зори» на озере Еловое в Чебаркульском районе. Стоимость объекта — 230 млн руб., собственник уверяет, что эти инвестиции окупятся за семь лет.
"Комплекс пользуется стабильным спросом, даже зимой номерной фонд заполнен более чем на 50%. «Заполняемость летом порядка 80%, в зимний период — 60–70%. В основном, возраст гостей — от 25 до 40 лет, платежеспособная аудитория."
А вот и новый владелец .... Компания «Гулливер» продала гостиницу в ХМАО ради бизнеса в Челябинской области
Эко-комплект расширяется и сейчас в продаже доходные гостиничные номера на обновленной территории. Данные апартаменты находятся на новой закрытой территории, на которой уже расположены огромная пляжная зона, детская и спортивная площадки, русские бани. Так же в ближайшее время открытие основного ресторана с площадью более 400 квадратных метров, летнего итальянского ресторана и СПА центра с тренажёрным залом, банным комплексом и термальным бассейном.
Следует обратить внимание, что это не новое строительство, а реконструкция существующих строений.
Территория 60 га природного ландшафта
Новые апартаменты находятся в 5 минутах ходьбы от основной территории Уральских зорей. Жители новой территории смогут так же пользоваться всей инфраструктурой основной территории.
Часть инфраструктуры новой территории уже функционирует: рестораны, спа комплекс.
Проведены все инженерные коммуникации (система вентиляции, система водоотведения, система водоснабжения, электричество, отопление-теплый пол).
ВРИ ЗУ: для осуществления рекреационной деятельности
📌 О КОМПАНИИ
Группа компаний "Гулливер" (покупатель комплекса) является собственником сети отелей, гостиниц и апарт клубов в ряде регионов России, а именно в Сургуте и Нижневартовске.
ООО УК ««Уральские Зори» (ИНН 7415112716)
Дата регистрации: 27.04.2023
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 2 чел.
Судебные дела: нет
890 тыс. руб на 86 номеров...
Отзывы на действующую базу отдыха, рейтинг 4,2:
Свежие негативные отзывы относятся к сервису (низкое качество обслуживания), старому номерному фонду действующей части гостиницы, качеству еды.
Также стоит отметить, что комплекс пользуется большой популярностью для проведения свадеб.
Положительные отзывы преимущественно относятся к новой территории.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода
- ДКПН (юниты с отделкой и меблировкой). Регистрация в Росреестре. Вот, что передается по акту приема передачи:
- Договор с управляющей компанией по обслуживанию, сетям и передаче показаний.
- Соглашение с Управляющей компанией (агентский договор, краткосрочный на 11 мес.)
🔸 Тип владения: 100% Собственность
- Ипотека:
от застройщика — от 8,8% годовых до 12% годовых (до 10 лет с залогом, первоначальный взнос от 30%, страховка жизни и имущества) - от банков — от 16−20% годовых
- 100% оплата
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Сдача дома осенью 2024 года
Всего комплекса - 4 кв. 2025 г.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление.
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК, можно самостоятельно
НО! Менеджер не смогла уточнить, какие расходы будут на собственнике, кроме КУ и как его гость сможет пользоваться инфраструктурой территории.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 898 750 млн ₽ за лот 19,5 м² 302 500 ₽ / м² с отделкой и мебелью
КН 74:23:0303001:591
КС 210 325 руб.
Среди всех предложенных нам вариантов гостиничных юнитов на покупку, мы остановили свой выбор на новых корпусах.
Вывод: Такой маленькой площади нет объектов в продаже в выбранной локации. И тем более с гостиничным управлением.
В проекте парк-отель ЕЛОВОЕ минимальная площадь в продаже 36 кв.м стоимостью 10,5 млн (с предчистовой отделкой). Возможна передача в управление, комиссия УК 35%.
Для сравнения, что можно купить в Челябинске?
В строящихся проектах-апартаментах:
- ГОЛОС в сердце города (бизнес-класс) без отделки от 9,37 млн до 47,81 млн ₽ / от 178 000 до 212 000 ₽/м²
В строящихся проектах-квартиры:
- НИКС Про на Лесопарковой (бизнес-класс) без отделки от 8,78 млн до 17,86 млн ₽ / от 190 000 до 295 000 ₽/м²
В строящихся проектах комфорт-класса:
- от Голос Девелопмент в ЖК "Ленина 4" 1-комнатная, 21 м² без отделки стоит 3 220 497 руб. / 153 357 ₽/м². Ждать мая 2026 года.
- НИКС Сити на Ун. Набережной 38.36 м² за 5 408 760 ₽/ 141 000 ₽/м². Ждать 3 кв. 2025 г.
Сравним с другими аналогичными региональными проектами:
Баден-Баден ТАВАТУЙ в Свердловской области 8 335 200 ₽ / 276 000 ₽/м² за юнит в 30 кв.м с чистовой отделкой и мебелью.
Парк-отеле Байкал-Аляска в Иркутске 7 450 000 млн ₽ / 310 417 ₽/м² за номер 24 м² с отделкой и полным оснащением
Вывод: Если сравнивать с аналогичными проектами (загородные отели у водоёмов) в других регионах, можно сказать, что стоимость не превышает рыночную.
🔹 Доходность рекламируемая: от 9%-12% годовых
Револьверный метод распределения дохода.
Сумма вознаграждения Агента определяется в размере 30% в высокий сезон и 40% в низкий от суммы выручки за квартал.
Ниже, Вы можете ознакомиться с данными о загрузке отеля (действующих корпусов), любезно предоставленными менеджером:
Исходя их приведенных выше данных о загрузке, среднегодовая загрузка составила 55%.
Инвестиции: 5,9 млн
Общая выручка с номера стандарт составила 930 000 руб. За вычетом комиссии УК 40% в низкий сезон и 30% в высокий сезон, доход инвестора составил 563 000 руб.
КУ на собственнике, в месяц порядка 8 тыс. зимой (6 мес.) и около 6 тыс. летом = 84 000
Доход 479 000 руб.
Доходность: 8% до вычета налогов
Новая территория предполагается, что будет лучше, симпатичнее за счет того, что обновленная и не "пахнет совком". Компания предполагает сдавать ее подороже...
Давайте посчитаем на основании данных номеров категории комфорт:
Исходя их приведенных выше данных о загрузке, среднегодовая загрузка составила 58%.
Инвестиции: 5,9 млн
Общая выручка с номера составила 1,3 млн руб. За вычетом комиссии УК 40% в низкий сезон и 30% в высокий сезон, доход инвестора составил 786 000 руб.
КУ на собственнике, в месяц порядка 8 тыс. зимой (6 мес.) и около 6 тыс. летом = 84 000
Доход 702 000 руб.
Доходность: 12% до вычета налогов
Расчеты выше произведены исходя из предоставленных данных о стоимости номеров и загрузки действующего номерного фонда категории стандарт и комфорт.
Вывод: категория стандарт - 8% годовых, прайс категории комфорт применен для номера площади стандарт исходя из расчета, что он новый.
А вот такую доходность рекламирует сама компания...
Для сравнения, ниже представлен ценник в парк-отеле Еловое. Ценник на октябрь...почти в 2 раза выше...но и отзывы у них гораздо лучше.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение - озеро - популярное место отдыха.
✅ Функционирующий отель, известный для своей ЦА.
✅ Новый владелец опытный, так как имеет в своем портфеле действующие отели.
✅ Почти готовый объект (завершение строительства корпуса осень 2024 г).
✅ Апартаменты не новое строительство, а реконструкция существующей постройки.
✅ Низкая кадастровая стоимость, особенно учитывая, что ее дали уже в текущем году.
Но все равно остается риск переоценки и увеличения ее в большую сторону.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью номера.
✅ Самый минимальный порог входа в ближайшем окружении.
👎 РИСКИ
❎ Револьверный метод распределения дохода.
❎ Компании надо работать улучшением репутации и отрабатывать негативные отзывы.
Вот что считают эксперты в отношении комплекса:
имидж «Уральских зорь» сейчас страдает из-за многочисленных негативных отзывов в интернете, которые «не отрабатываются должным образом». Для сокращения срока окупаемости инвестору следует сменить концепцию гостиницы и сделать акцент на менее платежеспособном, но более массовом сегменте аудитории. «В “Уральских Зорях”, как и во многих аналогичных гостиничных комплексах, ощутимый перевес люкс-номеров над “экономом”, и такая разбивка в данный момент не актуальна.
❎ Высокая конкуренция в локации.
❎ Очень низкая выручка у УК за 2023 года на действующий номерной фонд.
❎ Отсутствует опыт работы со множественностью собственников.
❎ Комиссия УК 40% в период низкого сезона (30% в высокий сезон).
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.