Инвестиции в сервисные апартаменты от ГК ПИК - Вольта
💡 Инвестиции в проект сервисных апартаментов от ГК ПИК - ВОЛЬТА, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду от 57 тыс. ₽ / мес. до 79 тыс. ₽ / мес.
📍 г. Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, вл. 6
Проект расположен на первой линии набережной реки Охты.
Обратите внимание на левый верхний угол (где указатель - метро "Ладожская"), строящийся проект - это проект "GLORAX ЗАНЕВСКИЙ", включающий в себя апартаменты для инвестиций с гостиничным сервисом с целью получения гарантированного пассивного рентного дохода. С его разбором Вы можете ознакомиться здесь.
Расстояние до ключевых точек городской жизни:
- 8 мин пешком до м. Ладожская и Ладожского вокзала
- 2 км/15 минут до Невского проспекта
- 7 км или 20 минут на транспорте до Дворцовой площади
- 4 км до площадь Восстания
- 2 км до Малоохтинской набережной
- 10 минут на транспорте до Московского вокзала
- 40 минут на транспорте до аэропорта "Пулково"
- ОХТА МОЛЛ - 2 км
- В ближайшем окружении есть концентрация высококлассных БЦ с такими арендаторами как: Газпром, Леорса, А-Капитал, Банк Санкт-Петербург и др.
📝 О ПРОЕКТЕ
В 15-этажном здании будет 430 апартаментов.
На выбор доступны варианты площадью от 19 до 39 м² с готовой отделкой и панорамным видом на реку и город с верхних этажей.
Каждый из лотов будет оборудован санузлом с душевой или ванной и подвесным унитазом со встроенной инсталляцией.
В качестве напольного покрытия выбрана кварцвиниловая плитка с рисунком дерева, стойкая к деформации.
Для передачи лота в управление, необходимо будет доукомплектовать меблировкой (можно заказать у УК).
На первом этаже предусмотрено просторное дизайнерское лобби, ресторан, круглосуточный ресепшен и кабинет врача. Кроме того, здесь появятся такие сервисы, как химчистка, прачечная, клининг, доставка продуктов, консьерж-сервис.
Для прогулок возле реки Охты благоустроят набережную.
Для автомобилей предусмотрен подземный паркинг на 30 м/м.
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
ПИК - крупнейший российский девелопер.
В 2023 году (январь-ноябрь) компания ввела 1,98 миллиона кв.м жилья. По данным на 1 декабря 2023 года ПИК возводит 5 миллионов кв.м жилья (83 жилых комплекса из 247 многоквартирных домов и двух домов с апартаментами).
Российское агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) подтвердило кредитный рейтинг ПИК на уровне AA-.ru. Прогноз по рейтингу – стабильный.
Агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности компаний «ПИК – специализированный застройщик» и «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+ — самый высокий в отрасли девелопмента жилья. Прогноз по обоим рейтингам – стабильный.
ПИК сохраняет абсолютное лидерство на рынке недвижимости, почти в полтора раза опережая ближайших конкурентов по объемам строительства жилья.
ПИК стал самым дорогим брендом отрасли в России - стоимость бренда по оценке Brand Finance достигла $1,25 млрд (89 млрд рублей). Эксперты Brand Finance отметили высокий уровень узнаваемости компании на рынке и хорошую динамику финансовых показателей.
ПИК входит в рейтинг топ-50 российских брендов с 2017 года.
Управляющая компания - МТЛ. Управление недвижимостью. Создана в 2004 году. Одна из трёх крупнейших внешних управляющих компаний на Северо-Западе России, профессиональный оператор по управлению сетями апарт-отелей и коворкингами в этом регионе.
МТЛ. Управление недвижимостью - лучшая управляющая компания сервисными апарт-отелями по версии престижной премии Urban Awards 2021.
Кстати, мы уже разбирали не один проект, где УК выступает МЛТ:
Проект апарт-отеля в Новосибирске
Инвестиции в сервисные апартаменты Avenue-Apart на Малом 3*
Финансовая отчетность Управляющей компании:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ. Продажа апартаментов через счета эскроу.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Темпы продаж: Старт продаж - июнь 2023 года.
Уровень распроданности: 15% (по данным на ноябрь 2023 г. портала наш.дом.рф )
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025 г. / Выдача ключей: 30.12.2025 г.
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания.
▪️ Потенциал роста стоимости кв.м недвижимости по мере строительной готовности высокий.
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием (локация рядом с Ладожским вокзалом и с высококлассными БЦ может способствовать спросу)
Ладожский вокзал в Санкт-Петербурге открылся в 2003 году, он считается самым молодым железнодорожным вокзалом Северной столицы. После открытия узел взял на себя часть рейсов с Финляндского и Московского вокзалов. Это транзитная станция Санкт-Петербурга, которая связывает город с крупными городами страны и ближнего зарубежья. На Ладожском вокзале останавливаются поезда из Москвы, Екатеринбурга, Тюмени, Тихвин, Вологды, Архангельска, Петрозаводска, Мурманска, Адлера, Хельсинки и др. Ежедневно на Ладожском вокзале Санкт-Петербурга обслуживают до 30 поездов дальнего и международного сообщения, а также около 50 электричек. Станция является конечным и пересадочным узлом для поездов из южных, восточных и северных регионов РФ.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: от 5 097 953 ₽ / 236 345 ₽ за м² за студию 21,57 м² с чистовой отделкой
Мебельный пакет + гостиничный пакет докупается отдельно
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:
В ближайшем окружении 2 проекта жилья: Pulse Premier и Большая Охта от ЛСР.
НО! Верным будет сравнивать с двумя проектами сервисных апартаментов:
1. Ladozhsky AVENIR — апарт‐отель бизнес‐класса в Красногвардейском районе в историческом районе Матросская слобода на Правобережье Невы в 10 минутах пешком от станции метро «Ладожская» и 10 минутах на автомобиле до Невского проспекта. Ввод в эксплуатацию — IV квартал 2024 года.
В проекте 960 апартаментов площадью от 24,2 до 60, 8 кв.м.
- В мае 2022 года сданы комплекс апартаментов START и первый апарт- отель сети Avenir - PUTILOV AVENIR
- В ноябре и декабре 2022 года введены в эксплуатацию еще два апарт-отеля сети AVENIR: MOSKOVSKY AVENIR и KIROVSKY AVENIR
Студия с чистовой отделкой (без мебели) 25,78 кв.м за 5 522 878 ₽/ 214 231 руб./кв.м. Мебельный пакет докупается отдельно.
В апарт‐отелях Avenir действует программа доходности «Гарантия» - гарантированный доход 40 000 р./мес. (480 000 р./год). Договор с УК на 3 года.
2. Апарт-отель GLORAX ЗАНЕВСКИЙ (наш разбор).
Студия с отделкой и мебелью 22,5 м2 за 7 949 999 ₽ / 353 333 ₽ за м² с программа доходности.
В программе гарантированного дохода выплата 42 000 р./мес. (504 000 р./год).
Следует отметить, что проект GLORAX ЗАНЕВСКИЙ (да и проект Ladozhsky AVENIR) бизнес класса. А проект ВОЛЬТА позиционируется как комфорт класс.
Расчёт возможного дохода является ориентировочным при посуточной сдаче апартаментов через Управляющую компанию «МТЛ». При расчёте возможного дохода не учтены обязательные налоги и сборы. Указанный возможный доход в рублях рассчитан и формируется из суммы броней апартаментов за календарный месяц (которую аккумулирует УК), из которой вычитается вознаграждение УК, страховые взносы, коммунальные платежи и прочие расходы на содержание апартаментов.
Учитывая, что УК в своих расчетах делает акцент на краткосрочной (посуточной) сдаче номеров в аренду, то анализируем отели в окружении:
И отелей всего 2. Это отели категории 3* Ладога и Smart Hotel, где стоимость не превышает 3 500 руб. (в среднем).
Что при загрузке в 70% дает нам 21 день * 3 500 = 73 500 - 25% доля УК = доход 55 000 руб./мес. минус КУ.
НО! Давайте возьмем в расчет тот факт, что:
1. Для формирования устойчивого финансового потока от деятельности отеля необходимо 3 года функционирования.
2.Высокую конкуренцию и борьбу за клиента, которая скорее всего выльется в ценовой демпинг.
3. А только ли краткосрок здесь выстрелит и даст необходимую загрузку?
Что у нас по рынку в окружении в аналогичных проектах:
В YE’S” Марата - от 54 000 ₽/мес.
В апарт-отель VERTICAL 3* (от компании BECAR), стоимость длительного проживания в номере категории СТАНДАРТ - 60 000 ₽/мес. (вкл.КУ).
Краткосрок в YE’S” Марата
Вывод: на наш взгляд, необходимо учесть, что два выше указанных ПРЯМЫХ КОНКУРЕНТА БИЗНЕС КЛАССА GLORAX ЗАНЕВСКИЙ и Ladozhsky AVENIR дают гарантированный доход в 42 000 и 40 000 руб. соответственно. То есть, это тот минимум, в котором уверены две другие команды УК.
Понятно, что максимальный доход может не иметь "потолка", но все же лучше снизить оптимистичные ожидания и ориентироваться на минимум... по крайней мере в первые годы функционирования апарт-отеля.
Инвестиции: 5 100 000 за номер + порядка 900 000* руб. за оснащение и меблировку = 6 млн
Стоимость мебельного и гостиничного пакета будет определена только в момент завершения строительства и передачи объекта от ПИК к собственнику. Поэтому, в расчет мы взяли среднюю сумму по аналогии стоимости мебельных пакетов в аналогичных проектах.
Доход чистыми (ориентируемся на программы гарант дохода двух конкурентов): 40 000 * 12 = 480 000
Доходность: 8%
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Транспортная доступность. Рядом с метро.
✅ Локация. Концентрация высококлассных БЦ с арендаторами- крупными компаниями - могут выступать как ЦА и способствовать загрузке.
✅ Апартаменты с отделкой, не надо самостоятельно делать ремонт.
✅ Планируемая инфраструктура внутри комплекса.
✅ Опытная и известная на рынке Санкт-Петербурга управляющая компания.
✅ Рынок апарт-отелей в Петербурге доказал свою устойчивость к кризисам: во время карантина их заполняемость была выше, чем в гостиницах. За счет наличия кухонь в том числе.
✅ Санкт-Петербург занял первое место в рейтинге по стоимости суточной аренды, сообщили аналитики сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру».
✅ Средний номерной фонд - 430.
✅ Потенциал роста стоимости недвижимости по мере строительной готовности.
👎 РИСКИ
❎ ОЧЕНЬ высокая конкуренция. В ближайшем окружении как минимум 2 проекта, являющихся апарт-отелем и сервисными апартаментами.
❎ Срок запуска конкурентов раньше, чем срок ввода анализируемого проекта, что увеличит борьбу за клиента, так как у конкурентов есть временное преимущество для своей раскрутки.
❎ Не котловой метод распределения дохода.
❎ Мебельный пакет не входит в договор ДДУ. Необходимо докупать отдельно и его стоимость на текущий момент не определена. Ориентировочно пакет булет стоить не менее 900 тыс. руб.
И кстати, ставитт кондиционирование Вам придется отдельно. И его покупка (по данным УК МЛТ) составить 800 тыс. + установка.
А если без кондиционера, то ждите негативных отзывов со стороны арендатора и снижение загрузки вашего номера.
Поэтому, если к 6 млн прибавить кондиционер и округлить до 7 млн при доходности в 480 тыс, подучаем 6,8% доходности.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.