Инвестиции в сервисные апартаменты Avenue-Apart на Малом 3*
Ознакомиться с нашими предыдущими актуальными разборами проектов в Петербурге можно по ссылкам: Инвестиции в сервисные апартаменты WELL Инвестиции в сервисные апартаменты ARTSTUDIO M103
💡 Инвестиции в функционирующий проект сервисных апартаментов Avenue-Apart на Малом, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду от 720 тыс. ₽ / год до 850 тыс. ₽ / год.
📍 г. Санкт-Петербург, Малый просп. Васильевского острова, 54, корп. 2
- ст.м Василеостровская - 2 мин на авто / 15 мин пешком
- Аэропорт Пулково - 40 мин на авто
- Остановки общественного транспорта - 1 мин.
- Выезд на ЗСД (Западный скоростной диаметр — платная скоростная автодорога) - 15 мин.
Напротив здания апарт-отеля работает ресторан авторской кухни площадью 1500 кв.м. “Огниво”.
Василеостровский — один из центральных районов Петербурга. Здесь находятся: самое яркое место Васильевского острова – это Стрелка - одно из самых известных архитектурных ансамблей города, Кунсткамера, Часовня Святой Блаженной Ксении Петербургской, Василеостровский рынок (один из главных фуд-моллов Северной столицы), музей современного искусства Эрарта, культурный центр «Севкабель Порт», выставочный комплекс «ЛенЭкспо» и пр.
Метро. Здесь две станции метро — «Василеостровская» и «Приморская», если исключить второй выход со станции «Спортивная», который тоже на острове. Обе станции находятся на зеленой ветке, она не очень загружена. От «Приморской» до самого центра города — станции «Гостиный двор» — две остановки.
В Петербурге несколько портов. Один из них — «Морской фасад» — находится на Васильевском острове. Комплекс включает семь причалов для приема океанских лайнеров, три круизных и один специализированный круизно-паромный терминал.
ВУЗы: Санкт-Петербургский государственный университет — СПбГУ, Горный университет, Морская академия имени адмирала Макарова, педагогический университет имени Герцена, Академия художеств, Северо-Западный институт управления РАНХиГС при президенте РФ. Рядом порядка 7 ВУЗов и факультетов. Ежедневно на острове учатся более 55 000 студентов. А также ряд образовательных учреждений для программ МВА.
Из 27 учебно-научных подразделений СПбГУ на острове находятся 17. Также на Васильевском восемь общежитий университета.
На Васильевском острове много промышленных предприятий: приборо- и судостроительные, электротехнические, пищевые, а также предприятия связи. Здесь работает Балтийский завод, который строит атомный надводный флот России.
Василеостровский район — один из самых популярных среди девелоперов: он привлекателен близостью к центру и основным достопримечательностям, а также наличием выходов на набережную. Вот почему здесь возводится одновременно несколько новостроек.
В районе продолжается реализация проекта «Морской фасад» — знаменитый намыв образован пока только на треть, и девелоперы планируют окончательно сформировать его к 2055 году. Поэтому район будет стабильно развиваться и расширяться. Так, группа «ЛСР» планирует возвести тут 960 000 м² недвижимости для более 30 000 жителей.
В анализ мы взяли только те проекты, где наиболее ближайший срок ввода домов в эксплуатацию, учитывая, что анализируемый нами проект уже функционирует.
📝 О ПРОЕКТЕ
Функционирующий (сдан в 2022 году) трехзвездный апарт-отель AVENUE-APART на 317 апартаментов, предлагающий в аренду (краткосрочную и долгосрочную) номера разных категорий с предоставлением гостиничного сервиса.
Все номера продаются уже с полной отделкой и меблировкой.
11 этажей, по 36 номеров на этаже (29 номеров на последнем этаже)
Инфраструктура: подземный паркинг на 48 машино-мест, атриум, ресторан, шоурум одежды и супермаркет.
ВРИ ЗУ: для размещения объектов коммерческой деятельности
На Яндекс.картах у апарт-отеля рейтинг 5.0
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта Группа компаний «БестЪ», основанный в 1997 году.
В управлении компании более 30 объектов в России.
Совокупная площадь: более 500 000 кв. м.
- Франшиза сети коворкингов PAGE.
- УФраншиза сети детских садов «Школа Бенуа».
- Медиа-проект SharingBest.
AVENUE-APART на Павлова - еще один функционирующий апарт-отель ГК «БестЪ». Апарт-отель бизнес-класса на Аптекарском острове в пешей доступности от ст. м. Петроградская и Чёрная речка.
Управляющая компания - МТЛ. Управление недвижимостью. Создана в 2004 году. Одна из трёх крупнейших внешних управляющих компаний на Северо-Западе России, профессиональный оператор по управлению сетями апарт-отелей и коворкингами в этом регионе.
МТЛ. Управление недвижимостью - лучшая управляющая компания сервисными апарт-отелями по версии престижной премии Urban Awards 2021.
Кстати, мы уже разбирали проект апарт-отеля в Новосибирске, которым также управляет МТЛ. Управление недвижимостью
Финансовая отчетность Управляющей компании:
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДКПН. В договор входит и отделка и мебельный пакет
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Темпы продаж: Несмотря на то, что объект уже функционирует, и нельзя сказать, что у него очень большой номерной фонд (317) - до сих порт в продаже есть номера:
🔸 Стадия готовности: Функционирующий апарт-отель
🔸 Срок выплат: Сразу после покупки
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания.
▪️ Рост стоимости кв.м недвижимости отсутствует. Действующий апарт-отель.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота: 8 748 000 ₽ / 335 172 ₽/м² за студию 26.1 м² с чистовой отделкой + мебельным пакетом + гостиничным пакетом
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении:
Так как на Васильевском острове мы не нашли аналогичных предложений апарт-отелей, мы будем сравнивать с предложениями ранее проанализированных нами проектов (полностью укомплектованные лоты).
Вывод: В анализируемом проекте стоимость метра с учетом мебельного и гостиничного пакета составляет 335 000 руб. за студию. Учитывая класс проекта 3*, расположение и стадию функционирования (с лета 2022 года), можно сказать, что стоимость рыночная.
Метод распределения дохода - НЕ котловой, а зависит именно от загрузки Вашего лота Лоты сдаются как в краткосрок, так и в долгосрок Комиссия УК 10% + КУ + расходы на рекламу. Договор с УК краткосрочный (11 мес.)
Учитывая, что отель функционирует с лета 2022 года, то есть более чем 1,5 года, у них есть картина загрузки в низкий и высокий сезон. Менеджер отдела продаж уверяет, что в низкий сезон их инвесторы получают минимум 35 000 руб. чистыми, а в высокий сезон 60 000 руб.
В YE’S” Марата - от 54 000 ₽/мес.
В апарт-отель VERTICAL 3* (от компании BECAR), стоимость длительного проживания в номере категории СТАНДАРТ - 60 000 ₽/мес. (вкл.КУ).
Вывод: на наш взгляд, стоимость проживания 48 000 при долгосроке и 3 600 при краткосроке вполне рыночная.
Инвестиции: 8 750 000
Доход чистыми (со слов менеджера): 35 000 * 6 мес + 60 000 * 6 мес = 570 000
Доходность: 6,5%
Доход по рынку: 55 000 * 12 = 660 000 - 15% (доля УК, КУ и реклама) = 560 000
Доходность: 6,4%
Доходность и по рынку и по заверениям менеджера совпадает
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Функционирующий более 1,5 лет апарт-отель.
✅ Полностью укомплектованный номер, включая гостиничный пакет.
✅ Средний номерной фонд - 317.
👎 РИСКИ
❎ Не котловой метод распределения дохода.
❎ Отсутствует драйвер роста стоимости.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода.