Инвестиции в апарт-отель МОСКО
Аналитику по рынку апарт-отелей (итоги 2024 года) мы предоставили в нашем предыдущем разборе проекта Avenue Apart Pulkovo.
💡 Инвестиции в строящийся апарт-отель МОСКО 4* (старт продаж), с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду через УК.
Доходность по проекту от 60 т.р. в мес. с первого года. Рост капитализации (по фин.модели Сбера) + 30% за период строительства и далее не менее 10% в год.
📍 г. Санкт-Петербург, Московский район, Московский пр., д. 115, литера В
В 500 метрах от апарт-комплекса расположен вестибюль станции метро. В непосредственной близости Московский проспект.
- Станция Заставская (откроется в 2029 г.) - 5 мин. пешком
- Московский вокзал - 15-20 минут на авто
- Аэропорт Пулково 20-30 минут на авто
- Выезды на КАД и ЗСД 10-15 минут на авто
Локация из промышленной постепенно превращается в современный жилой район.
О том какой район, за счет чего формируется ЦА для апарт-отелей мы уже подробно разбирали при прошлых проектах:
- Инвестиции в сервисные апартаменты ARTSTUDIO M103 (проект прямо напротив анализируемого!!!!)
- Инвестиции в сервисные апартаменты WELL
В этих разборах вы можете ознакомиться с районом.
Проект располагается в зоне активного редевелопмента. Вскоре эта территория преобразится. Причем основная застройка планируется жилая, не апартаменты.
Также до 2030 года запустится высокоскоростной поезд, благодаря которому путь из Санкт-Петербурга в Москву займет всего 2 часа 15 минут. Новый вокзал построят на Лиговском проспекте (пересекается с Московским проспектом).
📝 О ПРОЕКТЕ
- Застройщик намерен реконструировать Объект культурного наследия - здание кузовного цеха вагоностроительного завода*, "вернуть" ему былую красоту и величие вдохнув в него новую жизнь и сделать новой точкой притяжения города = внутри коммерческие помещения (галерея магазинов и бутиков) и креативные пространства.
* В царские временна здесь располагались два крупных предприятия. Обувная фабрика «Скороход» и предприятия по производству карет, в последствии там выпускали вагоны для Московского и Ленинградского метрополитена. Объект культурного наследия: бывшая слесарно-сборочная мастерская вагоностроительного завода.
В 10-этажном новом здании появится 290 юнитов площадью от 19,7 до 45 кв. м.
Все номера будут сдаваться с полной чистовой отделкой с применением качественных материалов, соответствующих уровню класса бизнес. Высота потолков в чистоте - 3 м.
Еще 50 апартов будет в историческом здании которые объединены между собой.
Потолки от 3 -х метров. Алюминиевые окна во всю ширину стены и почти во всю высоту (40 см от пола и до потолка).
Есть лоты с видами на исторический центр, а есть и те что будут смотреть на проект от RBI М103, и до окна в окно всего 15 метров.
- Лобби с ресепшен / Консьерж-сервис
- Коворкинг и офисы (помещения для работы расположатся в историческом здании бывшей слесарно-сборочной мастерской)
- Ресторан
- Продуктовый минимаркет
- Винотека
- Спортивный зал и спа
- Терраса на крыше
ВРИ ЗУ (78:14:0007517:56): Деловое управление
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта - Океан Девелопмент. МОСКО - это первый проект компании.
Застройщик «Океан девелопмент» выкупил у Fort Group 1,1 га на Московском проспекте, 115, рассказали «Ъ-СПб» источники на рынке недвижимости. На площадке девелопер построит апарт-комплекс «Моско» уровня «четыре звезды». Кроме того, проект предусматривает реконструкцию исторического здания слесарной мастерской завода «Продвагон» (7,4 тыс. кв. м) под торгово-офисную функцию. Инвестиции в проект составят 5 млрд рублей.
Томилко Евгений Васильевич - бывший директор по строительству Capital Group. А это премиальный Московский застройщик, объекты в Москва - Сити построены под прямым его руководством.
По данным kartoteka.ru, «Океан девелопмент» контролирует Руфина Федорова, которая совместно с выходцем из ЛСР Дмитрием Ходкевичем ранее владела застройщиком DVA Group. Также она была партнером Марка Лернера по проекту апарт-отеля Gler на Васильевском острове. По информации «Ъ-СПб», предпринимательница является матерью бывшего заместителя директора головного отделения Сбербанка по Ленобласти Александра Федорова.
Управлять будет отельный оператор Wone Hotels.
Wone Hotels - российская управляющая компания, петербургский гостиничный оператор. В портфеле 3 отеля (более 900 номеров, 170 000+ гостей за год), 5 ресторанов и 4 спецпроекта.
В настоящее время в состав сети WONE Hotels входят отели различной категории:
- Palace Bridge Hotel 5* – отель формата “городской курорт“ с одной из самых больших аквазон в центре Санкт-Петербурга.
- Vasilievsky Hotel 4* является единственным арт-отелем в городе, обладающим собственным выставочным пространством.
Отель Vasilievsky получил награду Guests’ Choice 2024
Ежегодная премия «Островок! Guests’ Choice» (Победители «Островок! Guests' Choice 2024») вручается объектам размещения России, Грузии и стран СНГ за высокий уровень сервиса и отличные отзывы гостей. Vasilievsky получил эту награду в номинации «Легенды», куда попадают отели, которые признавались лучшими три года подряд.
- Cosmos St.Petersburg Olympia Garden Hotel, расположенный в живописном парке, предлагает отличные условия для проведения MICE-мероприятий.
*Все эти 3 отеля принадлежали гостиничной сеть Sokos (входит в финскую S-Group), которая ушла из России в 2022 году.
22 июня 2022 года, финская гостиничная сеть Sokos продала российский бизнес владельцам группы Awara IT (занимается консалтингом в сфере информационных технологий и цифровыми проектами для ритейла, гостиничной индустрии, промышленного и финансового сектора) Александру Ермакову и Юрию Шумакову.
Все 3 отеля сети WONE Hotels вошли в ТОП-10 отелей Санкт-Петербурга в рейтинге самых популярных объектов размещения на платформе Яндекс.Путешествия по количеству бронирований по результатам 2023 года.
WONE Hotels возьмет в управление апарт-отель LIFE APART Октябрьская.
Управляющая компания WONE Hotels станет оператором апарт-отеля LIFE APART Октябрьская, который девелопер возводит в Санкт-Петербурге. 4-звездочный апарт-отель на первой линии Невы по адресу Октябрьская набережная, 56 лит.Б. Его строительство планируется завершить в 2025 году.
Гостиничный оператор приобрел 75% в проекте клубного апарт-отеля Gler фондом 111 номеров на Васильевском острове.
Как мы уже сказали выше, WONE занимается консалтингом в сфере информационных технологий и цифровыми проектами для ритейла, гостиничной индустрии, промышленного и финансового сектора.
В Петербурге прошла церемония награждения деловой премии «Красная книга предпринимателей Санкт-Петербурга». В списке компаний, которые оказали большое влияние на развитие деловой среды города, находится 37 предприятий среднего и крупного бизнеса.
Награду получил WONE IT – системный интегратор полного цикла, входящий в группу компаний WONE.
«Компания WONE IT – системный интегратор и ведущий поставщик ИТ-решений работает уже 20 лет и за это время помогла сотням клиентов из Санкт-Петербурга решить их технологические задачи: от анализа ИТ-ландшафта и подбора продуктов до их поставки, внедрения, поддержки и обучения персонала.
Сеть отелей Wone Hotels использует решение ТУРБО Бюджетирование
В 2022 году руководство Wone Hotels решило внедрить современную информационную систему, которая поможет формировать бюджет, фиксировать планы и отслеживать их исполнение. Существенным фактором выбора являлся высокий уровень готовности отраслевого решения. Автоматизация задач бюджетирования была связана с необходимостью получения аккумулированных данных из различных центров финансовой ответственности каждого из отелей, составления и корректировки на их основе бюджета всей сети.
Программа нацелена на контроль финансовых показателей в режиме реального времени – основная задача внедрения информационной системы ТУРБО Бюджетирование Hotel Edition. Она учитывает специфику гостиничного дела, включая возможность использования отчетности USALI и модели прогнозирования в соответствии с требованиями операторов.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ. Эскроу счет.
Для передачи апартамента в управление необходимо заключить договор на приобретение пакета «Меблировка и оснащение». Ориентировочная стоимость пакета 900 тыс. - 1,2 млн. Заключать договор можно будет ближе к сроку ввода в эксплуатацию
- Договор агентский с УК. Срок на момент разбора не известен, обещают, что будет долгосрочный.
- Котловой метод распределения дохода. 20%/80%. Расходы КУ, резервный фонд и т.д, - сверх 20%.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Старт продаж: октябрь 2024 года
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027
Выдача ключей: 31.12.2027
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания/Возможно самостоятельное управление
▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности высокий, учитывая самый старт и стройки и самих продаж.
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием.
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота за студию 19,9 м² с чистовой отделкой 7 186 112 ₽ / 361 111 ₽/м²
Визуализация отделки и меблировки:
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении.
Как мы уже упомянули ранее, конкурентное преимущество в настоящее время составляют уже построенные объекты, которые мы не так давно разбирали (цены от застройщиков и не учитывают предложения вторичного рынка):
- Сервисные апартаменты ARTSTUDIO M103 на 485 апартаментов (проект прямо напротив анализируемого!!!!) за 26,6 м² 8 450 000 ₽ / 317 669 ₽/м² (+мебельный пакет)
- Сервисные апартаменты WELL (1 220 номеров) за 20,2 м² 7 963 200 ₽ / 394 217 ₽/м² (+мебельный пакет от 750 000 ₽)
Среди трех проектов, стоимость 1 кв.м в анализируемом проекте средняя (361 111 ₽/м² ). При этом, 2 конкурирующих проекта уже введены в эксплуатацию и начали функционировать, в то время, как МОСКО строиться еще 2 года, а до выдачи ключей + еще почти год.
Доходность по проекту от 60 т.р. в мес. с первого года. Рост капитализации (по фин.модели Сбера) + 30% за период строительства и далее не менее 10% в год.
Следует отметить, что в обоих конкурирующих проекта есть программы гарантированного дохода 60 тыс руб./мес.
Ставка аренды конкурентного окружения среди отелей 4*:
- Artstudio M103 4 - от 3 701 ₽
- Moskovsky Avenir - от 4 690 ₽
- Cosmos St. Petersburg Olympia Garden Hotel (отель под управлением анализируемого ГО Wone Hotels) - 6 500 ₽
- Azimut Сити - от 5 670 ₽
- YE’S” Марата - от 3 800 ₽
Вывод: ставку проживания при краткосроке для расчетов берем равную 4 500. Расчетная загрузка порядка 65%.
Инвестиции: 7,2 млн ₽ + 1,2 млн ₽ оснащение = 8,4 млн ₽
Выручка: 4 500 * 240 дней = 1 080 000 ₽
Расходы: 20% комиссия и порядка 20% остальные расходы (КУ, резервный фонд и т.д.) = 432 000 ₽
Доход инвестора: 1 080 000 - 40% = 648 000 ₽
Доходность: 7,7% на первый год
С учетом индексации, к 2028 году расчетная ставка может быть на уровне 5 500-6 000 руб.
Выручка: 6 000 * 240 дней = 1 440 000 ₽
Расходы: 20% комиссия и порядка 20% остальные расходы (КУ, резервный фонд и т.д.) = 576 000 ₽
Доход инвестора: 1 440 000 - 40% = 864 000 ₽
Доходность: 10,2% на первый год
В обоих случаях разница от гарантированных 60 000 (в конкурирующих проектах) не велика, так что на первый год точно стоит взять проект с программой гарант дохода и не переживать.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Успешная практика редевелопмента бывших заводов и фабрик, которые стали культурными площадками и новыми центрами притяжения. Москва: Центр дизайна и архитектуры Artplay, Фудмолл «Депо», Арт-пространство «ГЭС-2», Дизайн-завод Флакон, «Хлебозавод», Центр современного искусства «Винзавод».
✅ Транспортная доступность. Проект находится в непосредственной близости от метро.
✅ Привлекательная локация. Удобно добраться как до аэропорта, вокзала, так и до исторической части города.
✅ Несмотря на то, что это первый проект девелопера, основатель компании - бывший директор по строительству Capital Group.
Первый проект для компании, которая только "выходит" на рынок со своим первым СОЛЬНЫМ проектом, становится в дальнейшем ее визитной карточкой. Тем самым, компания понимает, что она не может "ударить лицом в грязь" и будет стараться реализовать свой первый проект успешно.
✅ Опытная УК, в управлении которой есть 3 гостиничных проекта. И 2 проекта на этапе скоро пополнения портфеля.
Отели получают награды, премии. Все 3 отеля сети WONE Hotels вошли в ТОП-10 отелей Санкт-Петербурга в рейтинге самых популярных объектов размещения на платформе Яндекс.Путешествия по количеству бронирований по результатам 2023 года.
✅ Возможность взять мебельный пакет, но оплатить ближе к окончанию строительства, а не на текущем этапе.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Средний номерной фонд. Наименьшее количество лотов среди конкурирующих проектов.
✅ Отель будет проходит классификацию 4*.
✅ Учитывая самый старт продаж и начальный этап строительных работ, в проекте высокий потенциал роста стоимости.
👎 РИСКИ
❎ В части номеров - порядка 15 метров до окна соседнего конкурирующего проекта М103.
❎ Подземного паркинга нет, а на открытой стоянке мест на 13 м/м.
❎ Так как в проекте можно самостоятельно управлять или привлечь стороннюю УК/агрегатор, то создается конкуренция внутри самого проекта. Сторонняя УК может демпинговать ценами на объекте.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода, так и для спекулятивной сделки.
⚖ Мы даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку, поскольку считаем, что для столь ограниченного номерного фонда целесообразнее было бы исключить возможность самостоятельного управления. Это способствовало бы сохранению единой концепции проекта, предотвращая его фрагментацию и минимизируя риски, связанные с самостоятельной сдачей номеров или привлечением сторонних управляющих компаний.
А также, за ну уж очень тесное соседство "окна в окна" с конкурирующим проектом. Все таки, 15 метров это очень близко. А с учетом близости расположения, исторический цех будет работать одинаково на проект и на конкурента.
Если бы не эти пункты, то мы бы дали нейтрально-положительную оценку.