Инвестиции в ZOOM
Мы не раз разбирали рынок апарт-отелей г. Санкт-Петербург. И в разборе приводили свежую аналитику по рынку апарт-отелей.
А также, в недавнем нашем разборе проекта SAAN мы подробно рассматривали приморский район. Поэтому сегодня мы продолжим рассматривать конкурирующие между собой апарт-проекты в данной локации.
Можете ознакомиться с уже разобранным проектом YE’S Primorsky.
💡 Инвестиции в проект ZOOM Черная речка, с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду через УК.
Проект можно назвать второй очередью апарт-отеля Best Western Zoom Hotel, позже получивший название Zoom Apart.
📍 г. Санкт-Петербург, Коломяжский проспект, дом 4, литера А
Проект расположен на берегу Чёрной речки, рядом с Коломяжским проспектом
- 5 минут пешком до станции метро «Черная речка» - именно так рекламируется пешая доступность до метро.
В 7 минутах ходьбы — ближайшая остановка автобусов, на которых можно без пересадок доехать, например, до Московского вокзала или Крестовского острова. Совсем рядом с комплексом находится ж/д станция Новая Деревня, где останавливаются электрички трёх маршрутов: до Белоострова, Гаврилова и Сестрорецка.
Еще немного рекламируемой доступности:
- Невский проспект - 10 минут на метро
- Елагин остров и ЦПКиО - 10 минут на авто
- Крестовский остров - 10 минут на авто
- Лахта-центр - 15 минут на авто
- Аэропорт «Пулково» - 25 минут на авто
За указанное время можно добраться только при помощи реактивного самолета. Для реальности, следует умножить данное время на 1,5-2.
О том какой район, за счет чего формируется ЦА для апарт-отелей мы уже подробно разбирали.
Поговорим о том, в какой именно локации расположен непосредственно сам проект ZOOM.
Портал наш.дом.рф характеризует эту локацию всего на 6 баллов из 10
Прямо около новостройки находится железнодорожная станция Новая Деревня, являющаяся источником шума.
В паре сотен метров — «Ленинградский северный завод».
А еще, непосредственной близости место дуэли А. С. Пушкина
За 10 минут можно дойти до Салтыковского сада.
Менее, чем в ста метрах от апарт-отеля проходят железнодорожные пути, по которым курсируют электрички. Рядом расположены промзона с Ленинградским северным заводом, старый фонд, крупный Коломяжский проспект с развязкой, Черная речка представляет собой узкую заросшую речушку, которая летом может цвести.
Дом построят на пятачке, со всех сторон окруженном дорогами (в том числе рядом развязка), да еще и железнодорожные пути проходят неподалеку. Полноценного парка для прогулок рядом нет.
Строящиеся Новостройки в окружении
1. SAAN на 1 034 юнита. Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028 / Выдача ключей: 31.03.2029
21,71 м² 6 078 800 ₽ при 100% оплате/ипотеке / 280 000 ₽ за м² (чистовая отделка)
2. Ye's Primorsky на 860 юнитов. Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026 / Выдача ключей: 28.02.2027
21,84 м² 5 241 600 ₽ / 240 000 ₽ за м² (чистовая отделка)
Общий номерной фонд строящихся проектов в ближайшем окружении составляет чуть менее 2 000 юнитов.
Период сдачи этих юнитов с I кв. 2026 по III кв. 2028 года.
А выдача ключей в анализируемом проекте аж I кв. 2029 года.
📝 О ПРОЕКТЕ
Комплекс состоит из одного 13-этажного здания и общей площадью почти 50 тыс. кв. м, которое будет окружено благоустроенной территорией с собственной набережной и зонами для спорта, прогулок и отдыха.
На территории комплекса организован современный и оснащенный всем необходимым коворкинг. А также, многие конструкции во дворе оснащены usb-портами для быстрой зарядки гаджетов.
Специальная workout-площадка с широким набором снарядов и тренажеров для занятий спортом. Пространство для занятий йогой.
Весь малогабаритный семейный транспорт (коляски, велосипеды и самокаты) можно будет разместить в специальных помещениях на первом этаже.
Подземный отапливаемый паркинг на 125 м/м с прямым доступом из лифта парадной.
В отдельных лотах предусмотрено все для оборудования камина.
Есть лоты с панорамными окнами на две стороны.
Всего в комплексе «Zoom Чёрная Речка» представлено 928 апартаментов, среди которых студии и варианты с 1 и 2 комнатами. Среди планировок есть классические и евроформаты (где гостиная объединена с кухней). Площади начинаются от 16 кв. м и доходят до 71 кв. м.
3 варианта отделки: Черновая, White box, Чистовая.
Комплекс расположен на собственной набережной реки с прямым контактом с водой.
Весь второй этаж комплекса займет коливинг «Zoom Co-living» на 94 номера с общими зонами и пространствами для его постояльцев. Вход в него будет осуществляться через единый холл апарт-отеля, лифтовую группу сделают отдельной. Размеры номеров — от 12 до 29 кв.м.
В них выполнят чистовую отделку, дополнительно инвесторам необходимо будет оплатить оснащение.
Площадь общих пространств коливинга составит свыше 800 кв.м. Их займут игровая гостиная с кикером, бильярдом и приставками, кухня с профессиональным оборудованием, барно-столовая зона, коворкинг и другое.
Этот этаж в настоящее время не продается. Ориентировочно, стоимость лотов здесь будет от 4,2 млн + около 650 000 за мебельный пакет. однако, еще в 2023 году был объявлен старт продаж с ценами от 2,52 млн до 5,85 млн рублей.
ВРИ ЗУ (78:34:0004020:1195): Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Группа компаний ФСК — одна из крупнейших девелоперских компаний России. По версии делового издания Forbes, занимает первое место в рейтинге уверенности российских застройщиков в сегменте массового жилья.
Объекты ГК ФСК расположены в Москве и Московской области, а также Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калужской областях, Краснодарском крае, во Владивостоке, Нижнем Новгороде и Татарстане.
- >17млн м² совокупный объем проектов за 19 лет
- >700тыс м² введено в эксплуатацию в 2023 году
- >20проекта в стадии реализации
- 11 907 мест в детских садах и школах
- >20 000человек – общее количество сотрудников
ГК ФСК присвоен рейтинговым агентством АКРА кредитный рейтинг на уровне А-(RU) со стабильным прогнозом, что подтверждает высокую степень надежности компании
- ГК ФСК вошла в ТОП-3 «уверенных застройщиков» рейтинга Forbes
- ГК ФСК вошла в тройку застройщиков, лидирующих по текущему строительству
- ГК ФСК возглавила рэнкинг привлекательности застройщиков рейтингового агентства «Эксперт РА».
Первый проект Best Western Zoom Hotel 3* уже открыт и приносит доход инвесторам.
Анализируя отзывы об апарт-отеле Best Western Zoom Hotel в Санкт-Петербурге, можно выделить несколько часто упоминаемых негативных аспектов:
- Отсутствие кондиционеров: Многие гости отмечают, что в номерах нет кондиционеров, что приводит к духоте, особенно в жаркое время года. Вентиляторы, предоставляемые отелем, не всегда решают проблему.
- Шум от железной дороги: Некоторые номера выходят окнами на железнодорожные пути, из-за чего гости жалуются на шум от проходящих поездов, особенно в ночное время.
- Проблемы с уборкой номеров: Есть отзывы, в которых упоминается нерегулярная уборка номеров, включая несвоевременную замену полотенец и вынос мусора. Некоторые гости сообщают, что уборка проводилась только по запросу или вовсе отсутствовала.
- Отсутствие ресторана и качество завтраков: Гости отмечают, что в отеле отсутствует полноценный ресторан, а предлагаемые завтраки в виде сухих пайков не всегда соответствуют ожиданиям по качеству и разнообразию.
Эти аспекты наиболее часто упоминаются в негативных отзывах об отеле.
ООО "АПАРТ-СЕРВИС" (ИНН 7814765432)
Дата регистрации: 19.03.2019
Основной вид деятельности: 68.32 Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 34 чел.
В 2023 году организация получила выручку в сумме 180 млн руб. Совокупные активы организации составляли 66,3 млн руб. Чистые активы были отрицательные, минус 36,5 млн руб. Результатом работы ООО "АПАРТ-СЕРВИС" за 2023 год стал убыток в размере 9,9 млн руб. В 2022 году убыток был на 32,1% меньше.
По состоянию на 01.10.2024 организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН).
Итак, выручка в 180 млн руб. на 500 номеров в управлении
Это порядка 360 000 руб. доход на 1 номер за 2023 год.
И 30 000 руб. в месяц.
За вычетом расходов для инвестора остается что?
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход + доход от роста стоимости кв.метра
🔸 Тип сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета
- Номер с чистовой отделкой. Вся сумма идет в ДДУ
- Мебельный пакет отдельно, идет в комплексе с гостиничным пакетом
- Агентский договор с УК на 3 года. Котловой метод распределения дохода
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
- Рассрочка (с увеличением стоимости):
Первый взнос 2%
18% через 6 мес. - При такой рассрочке нужно подтвердить вклад на эту сумму
80% до декабря 2025 года - 100% оплата
- Ипотека
- Trade-in. Возможна оплата за счет продажи собственной недвижимости. Размер первоначального взноса составляет от 10%. Остаток отдается после реализации «вторички».
Старт продаж был объявлен в июле 2022 года
Уровень распроданности по состоянию на июль 2024 года - 53%
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 31.03.2026
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания
Концепция второй очереди несколько изменилась в процессе строительства. В частности, сервисными номерами будут только порядка 230 юнитов, расположенных на втором и третьем этажах здания. «С четвертого по 13-й этаж – для собственного использования.
Под управление идут 2-3 этажи. В них нельзя купить и не передать УК. На остальных этажах можно купить и передать в УК, а можно не передавать
▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности.
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.
▪️ Запуск проекта КРТ пром.зон района.
Промышленные зоны неизбежно будут подлежать реновации. Учитывая, что сдача проекта запланирована на 2028-2029 годы, целесообразно совершать покупку на раннем этапе, когда планы развития района и создания новых объектов еще не очевидны для широкой аудитории. Это позволит приобрести недвижимость по справедливой цене за квадратный метр в настоящее время и в дальнейшем обеспечить значительный рост ее стоимости.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота за студию 22,57 м² с чистовой отделкой 5 555 718 ₽ / 246 155 ₽ за м² - Ипотека и 100% оплата
+ Мебельный пакет стоимостью 775 000 ₽ (включает и гостиничный пакет)
Стоимость мебельного пакета существенно ниже, чем в проекте YES
+ ❗В номерах предусмотрена индивидуальная система кондиционирования.
СКИДКА на выбранный лот ПРИ 100%-й оплате/ипотеке:
Стоимость объекта изначальная – 7 936 741
❗Стоимость объекта со скидкой при 100%-оплате/ипотеке – 5 555 718
Акционная рассрочка формата 2/18/80:
Первый взнос 2%
18% через 6 мес. - При такой рассрочке нужно подтвердить наличие открытого депозита на сумму первоначального взноса
80% до декабря 2025 года
Расчет: Цена при рассрочке 6 746 230
Первый взнос - 134 925
1 214 322р - через 6 мес.
5 396 984р - до 31.12.2025г
Расчет рассрочки 20/80:
1 349 246р - первый взнос
5 396 984р - до 31.12.2025г
Вывод: Стоимость не превышает рыночную. Стоит обратить внимание на стоимость в проекте ZOOM на Неве. Этот район мы также анализировали в проекте ПРО.Молодость. И можем сказать, что стоимость метра в 200 тыс. для той локации рыночная.
Прямыми конкурентами будет действующий проект Zoom по соседству, а также строящиеся YES Приморский, а также SAAN, несмотря на более поздний срок сдачи, после ввода также может составить конкуренцию за счет более выгодного расположения.
В качестве рекламы и обещанных доходов компания прибегает к информации о загрузке и доходности действующего корпуса.
Так как новый корпус будет 4*, то предполагает более высокую стоимость.
Но для первого года функционирования - ориентируемся на текущие показатели Best Western Zoom Hotel.
Вознаграждение Агента по Договору составляет 20%.
Выплата инвестору чистыми (до налогов):
Возвращаемся к ранее представленным 30 000 выручки в месяц с номера по фин. отчетности УК. Может в 2023 году дела были несколько хуже, чем в 2024 году, ведь проект открыл свои двери весной 2022 года, и можно считать, что 2023 год - это был первым годом полноценного функционирования отеля. Поэтому, сделаем "скидку" на это
На форуме инвестором нам удалось найти внутреннюю информацию. Делимся ей с Вами:
Итого, доходность на 1 кв.м в октябре 2024 составила 1500 рублей, что выше на 17,8% относительно октябре 2023 года (1273,58 руб на кв.м) и выше прогнозного значения на 14% (1310 рублей на кв.м).
Превышение фактических показателей стало возможным благодаря детальной работе с сегментами краткосрочной аренды, отказом от низкомаржинальных сегментов и эффективным управлением промо активностью.
Ознакомиться с суммами выплат за период январь-сентябрь 2024, вы можете в прикреплённой таблице.
Важно: Итоговое поле отображает суммы к зачислению на расчётный счёт с учётом оплаты К/У и эксплуатации.
А еще есть свежий отзыв с цифрами:
Человек получил 428 тыс за 10 мес в действующем второй год отеле Best Western Zoom Hotel.
Из предыдущих разборов мы уже знаем ставки для долгосрочной аренды:
YE’S Marata: от 51 300 YE’S Hoshimina: от 51 000 Студия в квартал Лахта Парк: 55 000 Студия в ЖК Артлайн 48 000
Тариф на длительное проживание в Best Western Zoom Hotel:
В апарт-отель We&I by Vertical 3*
Вывод: ставку проживания при краткосроке, равную 4 200 для отеля категории 4* можно считать вполне реальной. Расчетная загрузка порядка 65% - тоже согласны.
Инвестиции: берем самую маленькую стоимость со скидкой за 100% оплату 5 555 718 + 775 000 ₽ за мебельный пакет = 6 330 718 ₽
Так как мы согласились с приведенным тарифом, то складываем, и получаем:
Выручка: 4 200 * 240 дней в году = 1 008 000
Расходы общие порядка 40% = 403 200
ЧОД: 604 800 ДО налогообложения (не вычли ни налог от КС, ни налог на прибыль)
Примерно по 50 000 в месяц
Доходность на первый год: 9,5%
Итоговая сводная по проектов в анализируемом районе:
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ ГК ФСК – одна из крупнейших строительных компаний России, включенная в перечень системообразующих организаций страны. Входит в ТОП-10 самых надежных застройщиков страны, реализует более 20 проектов в Москве, Петербурге и других регионах.
✅ Первый проекта Best Western Zoom Hotel уже сдан, перед покупкой можно составить мнение о качестве будущего апарт-отеля.
Рейтинг и оценки действующего апарт-отеля высокие.
Есть возможность ознакомиться с реальными цифрами по доходности в действующем отеле.
✅ Отель будет проходить классификацию на 4*.
✅ Район расположения. Черная речка – новое «место силы» Петербурга.
✅ ВРИ - Гостиничное обслуживание.
✅ Возможность приобретения апартаментов "под ключ".
✅ Вся сумма (и за чистовую отделку) в ДДУ. Эскроу-счет.
✅ Потенциал роста стоимости кв.м.
✅ Уже опытная управляющая компания. Имеет опыт работы со множественностью собственников.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Привлекательные условия рассрочки, позволяющие получать высокий процент по депозиту и при этом зафиксировать свое участие в проекте и цену всего за 2% от стоимости.
✅ Комфортный порог входа. Стоимость не превышает рыночную. Для проекта категории 4* можно даже сказать, что цена более чем привлекательная. А мебельный пакет стоит значительно дешевле, чем в проекте YES.
✅ Планировка юнита с кроватью.
✅ Котловой метод распределения дохода.
✅ Управляющая компания апарт-отеля может существенно оптимизировать операционные расходы за счет наличия в непосредственной близости действующего объекта "первой очереди" той же сети. Это позволит:
- использовать общий штат сотрудников, избегая необходимости набора отдельного персонала для каждого объекта;
- применять единую уборочную технику для обслуживания сразу двух объектов, что снижает затраты на её содержание и амортизацию;
- централизовать услуги прачечной и другие вспомогательные процессы, что обеспечит экономию на логистике и эксплуатационных издержках.
Данная стратегия способствует повышению эффективности управления и снижению себестоимости обслуживания обоих объектов.
👎 РИСКИ
❎ Для апартаментов бизнес-класса совсем не проработан момент с парковочными местами, которых более чем в 4 раза меньше, чем апартаментов.
928 апартов на 125 м/м (даже меньше, чем в YES)
Разница очень большая, пусть даже не у всех, кто соберется тут жить, будут собственные авто.
❎ Расположение. Менее, чем в ста метрах от апарт-отеля проходят железнодорожные пути, по которым курсируют электрички. Рядом расположены промзона с Ленинградским северным заводом, старый фонд, крупный Коломяжский проспект с развязкой, Черная речка представляет собой узкую заросшую речушку, которая летом может цвести.
Дом построят на пятачке, со всех сторон окруженном дорогами (в том числе рядом развязка), да еще и железнодорожные пути проходят неподалеку. Полноценного парка для прогулок рядом нет.
❎ Девелопер при реализации своих проектов допускает переносы сроков ввода в эксплуатацию.
То, что построит — это без вопросов. Сомнения только в сроках. Как показывает практика, компания время от времени допускает задержки по своим проектам. Так было, в том числе, и с апарт-отелем Best Western Zoom Hotel, сдача которого запоздала на несколько месяцев. Поэтому не исключено, что подобная ситуация повторится и в случае с «Zoom Черная речка».
❎ Так как в проекте можно самостоятельно управлять или привлечь стороннюю УК/агрегатор, то создается конкуренция внутри самого проекта. Сторонняя УК может демпинговать ценами на объекте.
❎ Согласно фин. отчётности, средний доход инвестора в действующем данной сети отеле в 2023 году в месяц составил 18 000 руб.
В сравнение, в проекте YES рекламируемая доходность сошлась с итоговой фин. отчетностью компании за 2023 год:
Это позволило поддерживать доход инвесторов на уровне 8-10% годовых, не считая капитализации актива. Суммарные выплаты собственникам по итогам 2023 года в YE’S превысили 1 млрд рублей.
❎ Высокая конкуренция среди строящихся проектов: YES, SAAN
❎ Конкуренция среди апарт-отелей с запуском в 2024 году (введут порядка 2 400 юнитов):
❎ Высокая конкуренция среди уже функционирующих проектов.
На сегодня в Санкт-Петербурге работают 12 российских и международных операторов и УК, посчитали в NF Group. В числе лидеров рынка (кроме YE’S): VALO Service, RBI PM (входит в группу RBI), "МТЛ–Апарт" (входит в ГК "БестЪ"), PSK Invest (входит в ГК "ПСК").
А кто целевая аудитория проекта? Поклонники творчества А.С.Пушкина?
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода, а также для спекулятивной сделки.
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку за лояльность инвесторов, которые хотят с других известных проектов уйти и перейти в ZOOM.
