Инвестиции в загородную недвижимость
Несмотря на все потрясения, за 2022 год Россия ожидает более 61 млн туристов....внутренних. Это стимулируется и государством, которое к осени запустит новый этап 20%-ого туристического кешбэка, в котором участвуют все субъекты РФ.
Поездки россиян в большинство стран стали невозможны, но при этом туристы отказываются ехать и на юг России.
Из-за низкого спроса со стороны россиян на отдых в Крыму этим летом на полуострове могут не открыться до трети гостиниц и гостевых домов, принимающих туристов в пик сезона. Отельеров пугает сокращение до 30–40% прогнозируемой загрузки на лето, а привлекать отдыхающих за счет дальнейшего снижения цен в условиях ощутимой инфляции они не могут. Туристы отказываются от поездок в Крым из-за закрытого аэропорта, нехватки железнодорожных билетов и опасений по поводу близости Украины, где проходят боевые действия.
Более 90% российских туристов этим летом планируют отдыхать, не выезжая из страны.
Спрос на отдых в гостиницах за городом с пляжами за год заметно вырос, сообщили “Ъ FM” представители таких отелей. Число бронирований выросло на 15-20% по сравнению с летом 2021 года. Бронировать номера участники рынка рекомендуют минимум за полмесяца.
Обороты московских отельеров и турагентств с января по май выросли на треть год к году. Выручка гостиниц за 5 месяцев составила 36,9 млрд рублей, это на 35,4% больше цифр за 2021 год. Количество чеков, которое отражает число клиентов, выросло на 9,3%. Обороты турагентств за 5 месяцев опередили прошлогодние показатели на 29,4%. Количество чеков выросло на 34,7%.
“Ъ FM” поговорил с руководителями и представителями подмосковных отелей и выяснил, какие услуги они предлагают постояльцам, и сколько это стоит:
В таких условиях для многих туризм окажется не просто внутрироссийским, но и внутрирегиональным. Например, на "курорты" Подмосковья.
Именно поэтому, сегодня мы и поговорим об отдыхе в Подмосковье (ну почти в Подмосковье) и сколько на нем можно заработать.
💡 Инвестиции в Глэмпинг Vazuza Love – новый инвестиционный проект, результат коллаборации двух брендов Investorium.club и Vazuza Country Club, с доходностью от 9% годовых.
Цели:
Создание крупнейшего девелопера туристической инфраструктуры в России.
📍 Смоленская область, Гагаринский район, д. Лебедки, ул. Нирваны
Vazuza Country Club (застройщик Honka) - действующий с 2014 года коттеджный поселок на 44 га с отельной инфраструктурой, который включает элитный гостиничный комплекс с одноименным названием. В состав данного гостиничного комплекса входит спа-центр, рестораны, оздоровительный комплекс и многое другое. По словам управляющей компании, средняя загрузка домов в 2021 году составляла 57%. Поселок окружен заповедными территориями, чистыми водоемами и лесами, которые охраняются государством.
Удаленность комплекса от Москвы составляет 220 км по Минскому или Новорижскому шоссе.
2 часа от МКАД без пробок.
📝 О ПРОЕКТЕ
К уже вышеупомянутому, инфраструктура действующего комплекса Vazuza Country Club включает: конференц залы для бизнес встреч, песчаный пляж с беседками и лежаками, лодочная станция с прокатом лодок, катеров и каяков, спортивные площадки и тир для стрельбы из лука, пешеходные и велосипедные маршруты, прокат любого спортивного инвентаря и техники и пр.
Vazuza Country Club популярное место не только для отдыха, но и для проведения важных событий в жизни, в том числе свадебные торжества, ну а корпоративные мероприятия и различные стратсессии, являются регулярными и всесезонными мероприятиями. Например, участники проекта Голос Дети в Vazuza Country Club проводили свой концерт.
Коммуникации поселка:
Канализация: центральная
Водоснабжение, газ, электричество: магистральное
Назначение земли: ИЖС
Участки имеют выход в лес или парк, часть имеет выход на воду. Участки автономны: скважина, септик, электричество.
Застройщик и сейчас там реализует продажу домов (как готовых, так и на этапе строительства) и предлагает услуги по агентскому договору о сдаче домов под управление управляющей компании, по которому инвестор сдает дом гостям и получает 60% от оборота. Окупаемость вложений — 6-8 лет.
В продаже есть несколько типов домов: Дубльдом, Экокомпект (Фахверк Домогацкого), ДОМПЛЮС
Земля продается в собственность по договору купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре. Дом также ставится на кадастровый учет.
Цены на землю от 110 тыс/сотка до 200 тыс/сотка. Также к стоимости земли нужно добавить вступительный взнос в ассоциацию - 23 600 руб./сотка.
Дома стоимостью от 5 250 000
Всего инвестиций с учетом затрат на дом + земельный участок + коммуникации + мебель=от 9,1 млн руб.
При средней загрузке: 50% ежемесячные выплаты составят около 129 208 ₽ за вычетом комиссии УК в 40%
Но с этой суммы надо еще вычитать по 8 500 ежемесячно.
ГАП: 1 448 000
Доходность: 16%
Но сегодня мы не про этот инвестиционный проект, а о новой территории в 70 000 кв.м под глэмпинг "Vazuza Love". Концепция которого: романтический глэмпинг-парк, светящиеся (и не только) арт-объекты на территории, кофейня, банный комплекс, гриль-домики, шатер для мероприятий и вся концепция проекта посвящены любви и всем её прекрасным проявлениям.
Собственный парк с речкой, где 12 гектар густого леса с красивейшим ручьём в центре парка.
В существующем проекте Country Club не хватает: детской инфраструктуры, классных бань, более бюджетных предложений (а сейчас только большие одинаковые дубльдома), арт-объектов. Именно все это хочет добавить проект Vazuza Love.
Целевая аудитория:
Москвичи и состоятельные жители трёх ближайших областей. Семьи с 1-2 детьми и влюбленные пары, желающие провести время вместе. Счастливые молодожены, празднующие медовый месяц.
Форматы жилья: геокупола и домики на дереве.
Суть проекта заключается в покупке доли земельного участка (с регистрацией в Росреестре), заключения договора подряда на строительство средства размещения + доля в объектах инфраструктуры, а также заключения договора о сдаче в аренду земельного участка управляющей компании.
ВРИ ЗУ: Жилищное строительство.
Инженерия: один септик на несколько домиков, в целях экономии. Бойлер, конвекторы, теплый пол.
📌 О КОМПАНИИ
Investorium.club - девелопер по созданию доходных объектов с посуточной и долгосрочной арендой для частных инвесторов в Москве и области. Они предлагают продукт, как пассивный доход под ключ: от поиска объекта недвижимости, покупки (помощи в приобретении через ипотеку), проверки юридической чистоты сделки, деления на студии, проектирования, ремонта, оснащения и последующей сдачи в аренду.
Григорий Селищев - руководитель инвестиционного проекта.
2001 - 2007
Работа в бизнесе и госструктурах. Карьерный рост и развитие, высокая ответственность - от создания бизнеса, до ведения расходов бюджета города и национального мега проекта стоимостью сотни миллиардов рублей.
2007 - 2014
Олимпийский проект и начало инвестирования. Карьера от менеджера до директора департамента подготовки Олимпийских объектов и инфраструктуры. Ответственность от одного человека в отделе в моём лице до более 4000 человек под управлением в штате и у подрядчиков. Достижения отмечены более 20-ти российскими и международными наградами. Дважды отмечен наградами Президента России.
2014 - 2016
Управление активами крупного бизнеса. Профессиональный инвестор. Переход в высшую лигу управления бизнесом. Перепробовал 90 % из всех доступный на рынке инвестиций. Одномоментно до 96 объектов в портфеле под управлением. Становлюсь премиум клиентом ТОП-3 российских инвестиционных компаний. Получает статус профессионального инвестора на фондовом рынке.
К сожалению, трудовую книжку нам никто не предоставлял, поэтому данная информация с сайта самого Селищева, а также с публикаций, в которых он отмечался своим экспертным мнением по тем или иным вопросам. Не уверена, что каждое издание проверяет достоверность биографии человека и его накопленный трудовой опыт.
НО! На просторах интернета, мы наткнулись, что Григорий когда то был партнером компании Anderida Financial Group. А вот уже о компании в интернете шел слушок, это аферисты и мошенники. С отзывами о конторе можно ознакомиться здесь. А ведь об этом опыте он не говорит у себя на странице.
с 2016 независимый финансовый советник.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход
1. Договор купли-продажи о покупке земельного участка (доли) в собственность инвестора.
2. Договор подряда на строительство глэмпинга на земельном участке инвестора, всю необходимую инфраструктуру и дополнительные объекты, которые будут приносить доход.
3. Договор долгосрочной аренды (который будет зарегистрирован в Росреестре) с правом сдачи земельного участка и расположенных на нём строений в субаренду, а также фиксированной и переменной ставкой арендной платы.
🔸 Тип владения: Долевая собственность
🔸 Тип объекта: Недвижимость - земельный участок в туристическом кластере
🔸 Стадия готовности: Процесс межевания земельных участков. Строительство домиков и инфраструктуры, запуск проекта считанные 1-2 месяца.
🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная УК
▪️ На начало 2022 года в Московской области было зарегистрировано 772 отеля. За последние два года их число выросло в полтора раза. И эта тенденция продолжается.
▪️ Национальный проект "Туризм и индустрия гостеприимства" был запущен при поддержке президента России 29 апреля 2021 года. Среди его целей - рост турпотока по России до 140 миллионов поездок с 65 миллионов до 2030 года. Документ предполагает реализацию мер, в частности, для создания новых туристических объектов, развития инфраструктуры, формирования туристических макротерриторий по всей стране.
▪️ Новый этап туристического кешбэка в России запустят 1 октября 2022 г.
▪️ Снятие всех ковидных ограничений, в том числе масочный режим. Общий спад панических настроений: несмотря на прогнозы, которые делались в начале кризиса, россияне не перестали путешествовать.
▪️ Закрытие границ и проблемы с полетами в Крым – часть туристов решила провести каникулы в столице.
▪️ Усложнение перелётов. И без того сложную ситуацию с заграничными путешествиями усугубляет отсутствие прямых воздушных рейсов. Оставшиеся поспешили поднять цены. Перелёт в Турцию сейчас стоит не меньше прошлогодних билетов на Бали.
▪️ Удорожание путешествий. Первый послековидный год ознаменовался резким скачком цен на всё.
▪️ Спроса на внутренний туризм в РФ.
▪️ Отмена НДС для гостиниц.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Варианты инвестирования: Минимальная сумма инвестиций от 1,5 млн
Но! Порог входа увеличат со следующего месяца, так как на общую сумму вложений в реализацию проекта 262 000 000 р. - это 176 инвесторов, что много, считает компания. Поэтому они будут увеличивать порог входа.
При инвестициях от 4,5 млн. - дисконт* 1%, от 9 млн. - 1,5%, от 15 млн. - 2,5%.
Например, покупаешь 3 лота по 1,5 млн=4,5 млн руб. Но тебе дают сдачу 1%.
🔹 Доходность: фиксированная в договоре 9% годовых минимальная гарантированная на 1 год (далее идет увеличение 10%, 12%, 13%, 14%)
Инвестиции: 1,5 млн
Доход из расчета 9% годовых на первый год: 135 000
Налог на прибыль (ИП) 6%: 8 100
Чистая прибыль в первый год: 126 900
Если сложить все цифры начиная с 9% до 14%, то окупаемость: ровно 8 лет
+ Инвестор должен будет платить налог на землю от кадастровой стоимости участка. Но так как участки на сегодняшний день в процессе межевания, посчитать налоги мы не можем.
🔹 Доходность по фин. модели: от 12,5% на первый год
Базовая загрузка номеров рассчитана на основе статистики многолетнего опыта Vazuza Country Club, с учётом коэффициентов динамического ценообразования сезонности и выходных.
Инвестиции: 1,5 млн
Доход за 5 лет: 1 406 000 руб.
Налог на прибыль (ИП) 6%: 84 360
Чистая прибыль в первый год: 1 321 640
Окупаемость: 5,5 лет
Кроме сдачи в аренду самих домиков, доход складывается и из доходных объектов: большой банный комплекс на 3 парилки с купелями фурако, кофейня, площадка для свадеб, финские гриль-домики.
188 000 руб. чистой прибыли инвестора в первый год, это значит+40% комиссия УК, итого выручка составит порядка 314 000 руб.
Если стоимость домика 8 000 руб., то чтоб получить выручку в 314 000, УК должна сдать его в аренду на 40 дней, что вполне достижимо, даже если учесть только летний сезонный период.
Инвесторы проекта получают скидку 20% на проживание в номерах.
Конкурентное окружение
Вот такое конкурентное окружение видит сама компания. Сравним ценник в них.
Vazuza Country Club: самое бюджетное размещение в номере отеля 6000 р. будни / 8000 р. в выходные.
Pine river: имеет такие домики в виде геокупала/сферы. Стоимость аренды 6 900 в будни. Кстати, в данном проекте также есть инвестиционные предложения по аналогичной схеме покупки и сдачи в аренду домика с доходностью 30-35%. Мин стоимость лота 4,4 млн. Вот тут подробности.
Глэмпинг "Под Небом". Самый бюджетный вариант 14 000, но тут система все включено.
Глэмпинг "Точка Немо". Здесь также есть геокупола/сферы и домики на дереве. Минимальная стоимость в сфере: 14 000 р. в будни / 16 000 р. в выходные.
Глэмпинг "Вили Улей". Тоже геокупала/сферы. На сайте указан ценник от 11 500рублей за двоих за ночь. Но при бронировании выдает ценник от 39 000 на двоих на 2 ночи (минимальное кол-во ночей).
Глэмпинг "Деревня". Тоже геокупала/сферы. Будни 5 000 руб./ выходные 7 000 руб. Здесь также можно приобрести участок и поставить домик и сдавать его в аренду.
Глэмпинг "Зеленая тропа". В будни от 5 600 руб. (шатер).
Wish Home. Кстати, в данном проекте также есть инвестиционные предложения по аналогичной схеме покупки и сдачи в аренду домика с доходностью 20%. Мин стоимость лота 14 млн. Вот тут подробности.
Лично я сама люблю отдыхать в подобных местах, вдали от городской суеты, где могу получить и единение с природой и отельное обслуживание. Я еду отдыхать в "Парк Отель Солнечный", который находится в Солнечногорске. От моего дома туда ехать меньше 1,5 часов. Ценник там 8 000 за номер на двоих и все включено: 3 разовое питание по системе шведский стол, напитки, спа-комплекс с саунами и разнообразными бассейнами, живой музыкой, концертами, прокатом и т.д.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Популярный и востребованный формат отдыха в пределах 3-х часов езды от Москвы.
✅ Расположение, популярность и престижность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность, развитая инфраструктура - западное направление, Новорижское шоссе.
✅ Котловой метод распределения дохода.
✅ Вы выгодно приобретаете земельный участок с ВРИ под жилье.
✅ Функционирующий поселок и отель, который уже известен и пользуется популярностью у свое аудитории.
НО! Чтобы избежать конкуренции с основным курортом, они делают ярко выраженную концепцию, и намеренно выбирают такую ценовую политику и набор услуг, которая не будет пересекаться с существующим предложением.
Также, данный пункт дает нам четкое понимание о заселяемости. Прогнозируемая загрузка номерного фонда основывается исключительно на данных работы Vazuza Country Club с 2014 года.
✅ Идеолог проекта не новичок, а имеет богатый опыт управления крупными проектами, в том числе реализация подготовки Олимпийских объектов и инфраструктуры в Сочи. Более 10 лет управления инвестиционными объектами и объектами краткосрочной аренды.
✅ Из указанных выше драйверов роста мы уже поняли, что сейчас для россиян будет актуален и достаточно востребован внутрирегиональный отдых.
✅ Возможность капитализации на перепродаже как за счет роста стоимости, так и за счет готового арендного бизнеса.
👎 РИСКИ
❎ Из анализа конкурентов, мы поняли, что это достаточно высококонкурентный рынок и как среди домиков-сфер в аренду, так и среди инвестиционных предложений для частных инвесторов.
С другими нашими разборами подобных домиков в лесу/на воде вы можете ознакомиться по ссылкам ниже:
Инвестиции в этнографический парк-музей
Инвестиции в национальный туристско-рекреационный кластер" в Твери
Инвестиции в hytte
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.