Инвестиции в загородный рекреационный комплекс

Мы уже не раз разбирали инвестиционные проекты в загородную недвижимость:

• Инвестиции в Глэмпинг Vazuza Love.
• Глэмпинг-отели: бизнес, имеющий перспективы.
• Инвестиции в эко-отель в Твери
• Инвестиции в hytte
• Инвестиции в hytte. Версия 2.0

В течении 2022 года новостные ленты пестрели заголовками:

Губернатор отметил высокий спрос на отдых в отелях Подмосковья

CПРОС НА ОТЕЛИ И ДОМА ОТДЫХА В ПОДМОСКОВЬЕ ВЫРОС В ТРИ РАЗА

Это спровоцировало рост инвестиционного предложения на загородные отели.

Спрос на отдых в гостиницах за городом с пляжами за год заметно вырос, сообщили “Ъ FM” представители таких отелей. Число бронирований выросло на 15-20% по сравнению с летом 2021 года. Бронировать номера участники рынка рекомендуют минимум за полмесяца.
Обороты московских отельеров и турагентств с января по май выросли на треть год к году. Выручка гостиниц за 5 месяцев составила 36,9 млрд рублей, это на 35,4% больше цифр за 2021 год. Количество чеков, которое отражает число клиентов, выросло на 9,3%. Обороты турагентств за 5 месяцев опередили прошлогодние показатели на 29,4%. Количество чеков выросло на 34,7%.
“Ъ FM” поговорил с руководителями и представителями подмосковных отелей и выяснил, какие услуги они предлагают постояльцам, и сколько это стоит:

Туризм оказался не просто внутрироссийским, но и внутрирегиональным. Например, на "курорты" Подмосковья.

Именно поэтому, сегодня мы и поговорим об отдыхе в Подмосковье и сколько на нем можно заработать.

Но прежде чем приступить к проекту, посмотрим, какие изменения произошли на рынке загородного отдыха в 2023 году и сохранился ли высокий спрос:

1. Спрос на аренду домов упал на треть. По сравнению с прошлым годом ажиотажа среди арендаторов загородных домов в Подмосковье не наблюдается. При этом вместо коттеджей отдыхающие стали чаще отдавать предпочтение отелям.
2. Стоимость краткосрочной аренды в Подмосковье снизилась в связи с падением спроса. Пиковые цены лета текущего года на 6,6% ниже, чем летом прошлого года.
3. В отличие от краткосрочной аренды загородного жилья популярность отелей выросла. По количеству бронирований отелей прирост в 2,5 раза. Как и в прошлом году, пользователи в среднем останавливались на одну-две ночи. В 2023 году немного вырос горизонт бронирований — с 8 до 11 дней.
4. Средняя стоимость ночи в подмосковном отеле, по данным «Яндекса», выросла на 16,5% — с 7 тыс. до 8150 руб.

💡 Инвестиции в курортно-рекреационный комплекс БЕРЕГ ИСКОНЫ – новый инвестиционный проект под управлением с доходностью 29% годовых.

📍 Деревня Сергово, Можайский городской округ, Московская область

На берегу р. Искона на территории 50 га в окружении леса.

Можно добраться не только на авто, но и на общ. транспорте - на электричке от Белорусского вокзала.

• 105 км - удаленность будущего комплекса от Москвы составляет порядка
• около 2 часов от МКАД.

📝 О ПРОЕКТЕ

Концепция проекта предполагает создание жилого фонда и инфраструктуры для круглогодичного проживания и отдыха:

• 84 дома (с отделкой и всей мебелью, техникой). Инженерные коммуникации включают скважину, септик (1 на 2 дома), электроотопление и интернет.

Вместимость первой очереди 300 человек одновременно.

• Инфраструктура: каток и прокат сопутствующего зимнего инвентаря, лыжные трассы и эко-тропы, банный комплекс со спа-услугами. Во второй и третей очереди планируется расширение комплекса летними зонами: беседками, ретрит центр, ресторан, конноспортивный комплекс и т.д.

Компания реализует продажу земельных участком с подрядом на строительство каркасных домов. Всего более 170 участков на продажу (примерно по 6 соток):

В продаже 2 типа домов:

• Барн - 66 кв.м

• Техас - 77 кв.м

Дома каркасные. В статье описаны преимущества и недостатки таких домов. Мы перечислим основные:

Преимущества:

• Относительно низкая стоимость строительства
• Высокая скорость строительства
• Всесезонность строительства
• Высокая готовность к чистовой отделке

Недостатки:

• Недолговечность
• Пожароопасность
• В каркасном доме обязательна вентиляция
• Пиломатериалы плохого качества

Целевая аудитория: москвичи и жители ближайших областей. Семьи с детьми и влюбленные пары, желающие провести время вместе, молодожены, празднующие медовый месяц.

Суть проекта заключается в покупке земельного участка (с регистрацией в Росреестре), заключения договора подряда на строительство дома. Далее (после получению ключей от дома) Вы заключаете агентский договор с УК.

📌 О КОМПАНИИ

1. По заверениям менеджера, компания ООО "ЛУЧШЕЕ МЕСТО" владеет данными земельными участками.

На сайте росреестра указано, что форма собственности участком - частная.

Согласно договору купли-продажи ЗУ, продавцом выступает ИП Галинская Ирина Романовна.

• Дата регистрации юр.лица : 28.07.2011
• Основной вид деятельности: 63.11.1 Деятельность по созданию и использованию баз данных и информационных ресурсов
• Уставный капитал: 10 000 ₽
• Среднесписочная численность: 1 чел.
• Судебные дела отсутствуют.

По словам менеджера, компания за свой счет занимается строительством инфраструктурных объектов. Вы, как инвестор, не участвуете в доле на инфраструктуру, НО при этом компания настолько щедрая, что Вы участвуете в распределении прибыли не только с аренды домов (Ваших), но и с дохода от инфраструктуры.

Компания реализует продажу домов (на этапе строительства) и предлагает услуги по агентскому договору по сдаче домов по договору с управляющей компанией, по которому инвестор сдает дом гостям и получает 60% от оборота. Окупаемость вложений — 6-8 лет.

2. Строительством дома будет заниматься компания ООО "ПРАЙМ ФОРЕСТ ПРОДУКТ".

• Дата регистрации: 02.12.2022
• Основной вид деятельности: 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий
• Уставный капитал: 10 000 ₽
• Среднесписочная численность: 1 чел.
• Судебные дела и фин. отчетность отсутствуют.

3. УК.

А вот не могут сказать какая именно УК будет заниматься управлением комплекса. Они проводят конкурс по выбору компании....

- Чувствуете чем это пахнет?
- Нет?
- А Вы принюхайтесь!

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Рентный пассивный доход

🔸 Тип сделки:

1. Договор купли-продажи земельного участка в собственность.

2. Договор подряда на строительство дома с отделкой, мебелью и коммуникациями.

3. Агентский договор на управление.

Котловой метод распределения дохода от сдачи как самих домов, так и от дохода с инфраструктуры.

До выплаты Вам потраченных инвестиций на покупку з/у и дома инвестору выплачивается 100% от выручки.

После выплаты суммы инвестиций идет распределение: 60% УК (с учетом коммунальных расходов) и 40% инвестору (на инвесторе остаются вся налоговая нагрузка)

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Недвижимость - земельный участок + дом

🔸 Стадия готовности: Первые 10 домов и минимальный набор инфраструктуры: каток и баню планируют запустить в феврале 2024 года.

Строительство 1 дома - 4 месяца

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опция: Ипотека

🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Спрос за счет роста внутреннего туризма.

Планировать отпуск за границей стало сложнее из-за ограниченного авиасообщения, высоких цен на билеты и размещения в зарубежных отелях, поэтому россияне сосредоточились на внутреннем туризме. Помимо пляжного отдыха на морских курортах теперь наши соотечественники охотно выбирают экскурсионный туризм и оздоровительный отдых в Подмосковье или городах Золотого кольца.

▪️ Популярность Подмосковья за счет уровня сервиса.

На фоне других городов России только гостиничный рынок Подмосковья выглядит наиболее развитым. Номерной фонд в Московской области, по данным партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, составляет около 43 тыс. номеров. Хотя к качественному предложению можно отнести всего 20% объектов. «Структура предложения Подмосковья по звездности выглядит следующим образом: «без звезд» — ​48%, 1–2* — ​10%, 3* — ​27%, 4* — ​14%, 5* — ​2%.

▪️ В развитии гостиничных услуг сейчас наметился тренд - повысился интерес к антистресс-­отдыху, спа-программам, комплексным предложениям, направленным на уход и заботу о себе. В 2022 году основной поток гостей по этому направлению составляли жители городов-­миллионников (более 80%).

▪️ Наполнение комплекса инфраструктурными объектами.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Минимальная сумма инвестиций: 7,5 млн (з/у, дом с отделкой и мебелью):

1. Договор купли-продажи земельного участка: 300 000 руб. за 6 соток.

Стоимость ниже кадастровой

2. Согласно договору строительного подряда:

Дом индивидуального проекта. Площадь застройки: 93.74 кв.м. Общая площадь: 79,56 кв.м. Помещения: Кухня-гостиная: 24.8 кв.м., Спальня: 16.09 кв.м., Спальня: 16.09 кв.м., Санузел: 3,76 кв.м., Прихожая: 6,22 кв.м., ИТОГО: 66,96 кв.м., Терраса: 12,6 кв.м., соответствует нормам градостроительного кодекса РФ, пригоден для круглогодичного проживания, возможен доступ в любое время года. Фундамент - свайный ЖБ сваи, стены выполнены по каркасной технологии, материал стен - деревянные, перекрытия - деревянные. Внешние стены утепление 200 мм. Кровля -профнастил. Электрификация центральная, газификация отсутствует, отопление Объекта посредством электричества. Холодное водоснабжение объекта от скважины, горячее водоснабжение через бойлер, канализация в локальные очистные сооружения. Дом будет оснащен всеми коммуникациями для круглогодичного проживания.

Общая стоимость строительства объекта состоит составляет 7 200 000 руб.:

Гарантийный срок на выполненные работы устанавливается в течение 24 месяцев с даты подписания Акта сдачи-приемки работ.

Техническое описание конструктивных элементов дома:

Перечень комплектующих, которые входят по договору:

🔹 Доходность по фин. модели:

Операционные расходы:

Вознаграждение управляющей компании в месяц составляет 4% от общего дохода

ИТОГО:

• Доходность: 19%
• Окупаемость: 5,6 лет

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 7,5 млн
Нам очень странным видится плата инвестору за доход с инфраструктуры, если инвестор не участвует в доле на нее при строительстве (как это было в ранее нами рассмотренных проектах).

Поэтому попробуем сделать расчет без учета дохода от инфраструктуры:

ИТОГО:

• Доходность: 10%
• Окупаемость: 10 лет

Конкурентное окружение

Как мы уже сказали ранее, спрос на загородных подмосковный отдых спровоцировал спрос на инвестиционные продукты в данной сфере:

Также есть действующие комплексы:

Vazuza Country Club: самое бюджетное размещение в номере отеля 6000 р. будни / 8000 р. в выходные.

Pine river: Стоимость аренды 6 900 в будни.

"Под Небом". Самый бюджетный вариант 14 000, но тут система все включено.

"Точка Немо". Минимальная стоимость в сфере: 14 000 р. в будни / 16 000 р. в выходные.

"Вили Улей": от 11 500 рублей за двоих за ночь.

"Деревня". Будни 5 000 руб./ выходные 7 000 руб.

"Зеленая тропа". В будни от 5 600 руб.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

Многие отели сегодня делают ставку на оздоровительный туризм, предлагая гостям не только возможность подышать свежим воздухом, но и различные процедуры. Ещё один заметный тренд — экологичность и близость к природе. Большой популярностью пользуются глэмпинги и отели, где можно полностью отключиться от городской суеты.

Интерес же девелоперов к отельному рынку подтверждается цифрами. Так, по данным компании NF Group, по итогам I квартала 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 138,8 млрд руб. (+25% за год), из них 40 млрд пришлось именно на гостиничную недвижимость.

Олег Колченко объясняет рост внутреннего туризма тем, что зарубежный отдых становится менее доступным: планировать отпуск за границей стало сложнее, многие страны практически закрыты для массового туризма из нашей страны, наблюдается рост цен на авиабилеты и т. д. Все это, по словам эксперта, привело к тому, что россияне стали чаще обращать внимание на возможности для отдыха внутри страны. Более того, набирает силу тренд на отдых недалеко от дома, без необходимости авиаперелета или поездки на ж/д транспорте.

✅ Популярный и востребованный формат отдыха в пределах 3-х часов езды от Москвы.

✅ Расположение, популярность и престижность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность, развитая инфраструктура - западное направление.

✅ Котловой метод распределения дохода.

👎 РИСКИ

Экономия во вред

Как только появился спрос на внутренний туризм, появилось и большое количество желающих организовать отель. Однако есть одна проблема — ​общим местом становится экономия на всем. Директор по продажам строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов рассказывает: «Часто нам приходилось сталкиваться с ситуацией, что заказчик стремится возвести как можно больший номерной фонд, но при этом закладывает на это мизерный бюджет. Он готов экономить на качестве застройки, предполагая, что и так сойдет. Но строительство коммерческого здания подразумевает серьезный продуманный конструктив, который не допускает возможности оптимизации. Иначе износостойкость комплекса будет низкой, здание отеля нужно будет постоянно ремонтировать. А самое главное, отдыхающим будет некомфортно жить в этих номерах. Сейчас, в погоне за прибылью, появилось много баз отдыха, представляющих собой комплексы мини-домов сниженного уровня. Первый год они будут выглядеть презентабельно, но проблемы с эксплуатацией начнутся уже после первого активного сезона», — ​перечисляет он.

❎ Отсутствие у компании опыта реализации подобных проектов.

❎ Отсутствие понимания, кто будет управлять объектом.

❎ Строительная компания менее года на рынке. Отсутствует информация о качестве строительства каркасных домов именно ими.

Выше мы писали, что срок эксплуатации зависит именно от качества строительства и материалов.

❎ А почему стоимость участка ниже его кадастровой стоимости?

❎ Очень подозрительная щедрость компании:

1. В инфраструктуру инвестор не вкладывается, но доход оттуда будет получать.
2. Более 3 лет компания будет нести только расходы... раз уж она обещает сперва выплачивать 100% от выручки инвестору до момента возвращения полной суммы инвестиций.

❎ Из анализа конкурентов, мы поняли, что это достаточно высококонкурентный рынок и как среди домиков-сфер в аренду, так и среди инвестиционных предложений для частных инвесторов.

Высока вероятность, что Вы можете останься просто с земельным участком и домом на нем...без реализации концепции арендных домов и получения пассивного дохода.

💬 ИТОГИ

Проект НЕ подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку.