Инвестиции в Cosmos Pyatigorsk Aquila Hotel в сердце Кавказских Минеральных Вод

Со свежим разбором региона Вы можете ознакомиться здесь.

Уважаемые читатели,

Сразу хотим отметить, что рынок недвижимости отдельных регионов России может существенно отличаться от привычной нам практики, где стандартом являются «прозрачные» схемы сделок, достоверные объявления, наличие официальных отделов продаж от застройщика и четко регламентированные процедуры оформления прав собственности.

На примере сочинского побережья мы уже сталкивались с необходимостью более глубокого погружения в региональные особенности:

• преобладание сделок за наличный расчёт;
• отсутствие ДДУ (договора долевого участия);
• специфика видов разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ), что зачастую лишает покупателя юридических гарантий по праву собственности;
• реализация объектов через индивидуальных предпринимателей и риелторов без централизованных отделов продаж;
• активное использование фейковых объявлений и агрессивных маркетинговых практик.

В связи с этим, начиная анализ инвестиционных проектов в Ставропольском крае — регионе, ранее не рассматривавшемся на нашем канале, — мы обращаем внимание, что на текущем этапе можем НЕ обладать всей полнотой локального контекста. Мы пока не знаем, кто является ключевыми игроками на рынке, какие схемы сделок преобладают и каковы региональные особенности законодательной и административной практики.

В рамках последующих публикаций мы будем поэтапно погружаться в специфику региона:

• анализировать конкретные инвестиционные предложения;
• выявлять риски и преимущества с точки зрения финансовой и юридической состоятельности проектов;
• общаться с представителями девелоперов, агентами, а также локальными участниками рынка.

P.S. Если вы обладаете опытом участия в сделках с недвижимостью в данном регионе и можете поделиться важными деталями, которые могут повлиять на итоговое решение инвестора, будем признательны за ваши комментарии и рекомендации.

💡 Инвестиции в строящийся Cosmos Pyatigorsk Aquila Hotel 4* (первый сетевой отель категории 4* в Пятигорске) с рекламируемой:

• доходностью от 18%годовых
• совокупной доходностью с учетом роста стоимости до 35-40%
• 5 летней окупаемостью вложений
• 85-90% среднегодовой загрузкой номерного фонда

📍 Ставропольский край, Пятигорск, микрорайон Центр, ул. Леваневского, 3 (рядом с строящимся жилым комплексом MONS).

5-10 минут пешком:

• Курортная зона

• Минеральные источники

• Канатная дорога на Машук

• Администрация города

• Кафе и рестораны

Аэропорт Минеральные Воды —30 минут на авто

Основные характеристики локации:

• Центральное расположение в курортной зоне с развитой лечебной базой в Пятигорске, рядом с парками, санаториями и главными туристическими объектами города.
• В пешей доступности развитая инфраструктура: рестораны, кафе, культурные и исторические места.
• Удобный доступ к другим городам КМВ: Ессентуки — 40 минут, Железноводск — 25 минут, Минеральные Воды — 30 минут.
• Административный центр Северо-Кавказского федерального округа, что добавляет деловой активности в район отеля.

Туристический бум стал главной причиной расширения инфраструктуры. Если пять лет назад город принимал около 300 тысяч гостей в год, то в 2024 году горд принял более 2 миллионов человек. При этом в отелях останавливаются 1,1 миллиона туристов.

Позитивная динамика сохраняется и в 2025 году. В целом по Ставропольскому краю в первом квартале 2025 года отдохнули около 445 тысяч человек, при этом Пятигорск занимает лидирующие позиции по бронированию среди городов региона. Город принял около 200 тысяч человек. Это позволяет прогнозировать сохранение высокого турпотока на уровне прошлого года.

Основные виды туризма в Пятигорске — лечебно-оздоровительный, деловой и познавательный. ЦА - молодежь (56% туристов в регионе — люди от 18 до 44 лет).

📝 О ПРОЕКТЕ

Сosmos Pyatigorsk Aquila Hotel — отель премиального класса на 204 номера.

Инфраструктура:

• СПА-центр
• Фитнес-зал
• Лобби-бар
• Ресторан, панорамные террасы с видом на горы

📌 О КОМПАНИИ

Застройщиком выступает компания ООО ЗС "Лапа" (она же и строит ЖК "MONS" на 232 квартиры. Продажа квартир через счета эскроу.)

О застройщике не то, что очень мало какой либо информации, ее нет вообще.

ЖК "MONS" - единственный проект компании.

Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026
Выдача ключей: 15.10.2026

Старта продаж еще нет.
Уровня распроданности нет.
Текущего отчета о стройке нет.
Проектная декларация только выложена на портале наш.дом.рф в мае 2025 г.

И, так как нет реализованных проектов, то нет рейтинга на компанию, отзывов.

Гостиничный оператор

Мы подробно говорили о бренде в нашем разборе Cosmos Smart Yuzhny 3*

Cosmos Hotel Group – входит в число крупнейших гостиничных операторов России*. В портфель компании входят 39 отелей в 25 городах, от трех до пяти «звезд». Компания управляет активами с номерным фондом около 10 тысяч юнитов. Более 4 000 сотрудников.

Компания запустила магистерскую программу «Управление гостиничным комплексом» совместно с РУДН.

История создания бренда

В 1960-х годах, в условиях активного развития туристической инфраструктуры в СССР, была поставлена задача создать крупный гостиничный комплекс, который мог бы обслуживать как иностранных туристов, так и граждан Советского Союза. В рамках решения этой задачи в 1967 году началось строительство гостиницы «Космос» в Москве. Комплекс был задуман как часть подготовки к Всемирной выставке «Экспо-70» в Осаке (Япония). По замыслу руководства страны он должен был продемонстрировать достижения советского гостиничного хозяйства.

Официальное открытие гостиницы «Космос» состоялось в 1979 году. Это был один из крупнейших отелей в Европе на тот момент, с более чем 1700 номерами. Он стал символом советского гостиничного сервиса и архитектуры: здание было спроектировано в стиле брутального модернизма, что сделало его заметным элементом московского пейзажа.

В начале 2000-х годов был создан отельный бренд Cosmos.

В 2015 году Cosmos стал составной частью холдинга АФК «Система» – одного из крупнейших отечественных фондов прямых инвестиций. А непосредственно бренд Cosmos Hotel Group появился в 2018 г. В настоящее время Cosmos Hotel Group занимает вторую позицию в международном рейтинге Forbes среди крупнейших игроков отельного бизнеса.

Гостиничный оператор и застройщик подписали соглашение:

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости квадратного метра

🔸 Тип сделки:

• Договор купли -продажи будущей недвижимости

РНС имеется в распоряжении редакции

Без эскроу-счетов. Застройщик строит за собственные средства, не привлекая проектное финансирование банков.

• Номер полностью под ключ: ремонт, мебель, техника, текстиль.
  В Приложении 2 договора указано оснащение номера (договор имеется в распоряжении редакции)

• Гостиничный оператор напрямую с собственниками не подписывает договора, он подписывает с застройщиком(с операционной компанией застройщика). Договор Аренды будет заключаться предварительный с УК застройщика. В нем будут прописаны все условия и по вознаграждению Cosmos в т.ч.

Срок договора оператора с УК - 20 лет.

Метод котловой.

Прогноз всех расходов вместе с вознаграждением УК - порядка 50-55%*.

*Спасибо, что сразу честно озвучивают цифры расходов в 55%.

🔸 Тип владения: 100% Собственность

🔸 Опции:

• Рассрочка.

1. Первоначальны взнос 50%, остаток разбивается на 12 месяцев равными ежемесячными или ежеквартальными платежами
2. Первоначальный взнос 50%, второй платеж 25% через 6 месяцев, остаток 25% через 12 месяцев.

• Скидка 5% при 100% оплате
• Ипотеки НЕТ

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Стадия строительства: Ввод в эксплуатацию и выдача ключей - 1 кв. 2027 г.

🔸 Текущий ход строительства:

Поскольку проект отсутствует на портале наш.дом.рф, отслеживать ход строительства через данный ресурс не представляется возможным.

На текущий момент застройщик также не предоставляет информации о ходе строительства через официальный сайт или иные открытые каналы коммуникации. В связи с этим единственным источником актуальных данных остается отдел продаж, что затрудняет регулярное получение информации.

🔸 Темпы продаж: Старт продаж состоялся в мае 2025 г.
Согласно шахматке, продано порядка 3 номеров и 4 в брони.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат дохода: с 1 месяца после передачи объекта в управление

🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная УК

Доход будет распределяться котловым методом. Прибыль от сдачи номеров рассчитывается усредненно в одном котле – по группе номеров одной категории.

🔸 Драйвер роста:

▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий

▪️ Перепродажа актива (ГАБ) с учетом ростом капитализации.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на дату разбора): 9 456 000 ₽ / 480 000 ₽/м² + отделка и меблировка/оснащение

🔹Лот: 19,7 м²

Хорошо, что кровати, а не диван.

Рендеры отделки и меблировки

🔹 Доходность рекламируемая:

🔹 Пример расчета доходности:

Мы берем те данные, которые нам обещает гостиничный оператор. А именно:

• загрузку в 65%
• стоимость номера 14 000 руб./сутки
• расходы 50%

Инвестиции: 9,6 млн с учетом гостиничного пакета

Давайте проверим ценник в 14 000.

Во-первых: у сети AZIMUT Hotels в регионе есть 2 отеля в регионе:

• Долина Нарзанов (Ессентуки) - 7 760 руб.
• Долина Нарзанов (Кисловодск) - 13 095 руб.

Во-вторых: в локации вот такой ценник

В третьих: давайте сравним стоимость в самой сети Cosmos Hotel Group. Например берем в Адлере и Сочи: как видите, ценник не превышает 10 000 руб. (а мы смотрим высокий сезон-июль)

Соответственно, пересчитываем на стоимость проживания 10 000 руб.:

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅Первый сетевой отель категории 4* в Пятигорске.

Несмотря на то, что в тот же год (2027) будет плановый ввод отеля сети Azimut Hotels на 250 номеров - это не создаст конкуренцию.

✅Центральное расположение в курортной зоне с развитой лечебной базой в Пятигорске, рядом с парками, санаториями и главными туристическими объектами города.

✅Рост числа туристического потока.

✅Разрешенное использование ЗУ: Гостиничное использование.

✅Номерной фонд - можно сказать совсем не большой, всего 204 номера.

✅Гостиничный оператор и застройщик подписали соглашение о сотрудничестве. При этом долгосрочный договор на 20 лет.

С инвесторами подписывается предварительный ДА.

Котловой метод распределения договора.

✅Управлением займётся Cosmos Hotel Group — крупнейший гостиничный оператор России со своей программой лояльности. В настоящее время Cosmos Hotel Group занимает вторую позицию в международном рейтинге Forbes среди крупнейших игроков отельного бизнеса.

✅ В отеле все номера сдаются с полной чистовой отделкой, которая включена в стоимость ДКПН. Вы не будете тратить время на выбор отделочных материалов и контроль за работой строительной бригады.

✅ Высокий потенциал роста стоимости кв.м по мере строительной готовности.

✅ Наличие и выгодные условия рассрочки.

✅Отсутствие возможности самостоятельного управления, что в свою очередь позволяет сохранить единую концепцию проекта, а также не допустить демпинга цен в рамках одного отеля.

✅ Пятигорск не входит в ОЭЗ, так как город уже является крупным курортом федерального значения и занимает центральное положение в регионе с развитой транспортной инфраструктурой, что позволяет ему функционировать без дополнительных льгот ОЭЗ, в то время как ОЭЗ создаётся для стимулирования инвестиций и развития новых курортных площадок в других городах.

✅ Высокий уровень загрузки. Выше, а также в нашем разборе региона мы уже писали, что:

• По загрузке номеров в коллективных средствах размещения за 2023 год лидером среди регионов России стал Ставропольский край с показателем 73,2%. При этом Ставропольский край в 2024 году занял второе место по величине дефицита гостиничных мест в стране, что свидетельствует о высокой востребованности и загруженности гостиниц региона. Рост загрузки связан с увеличением туристического потока и дефицитом номерного фонда, а также с ростом средней стоимости проживания в отелях на 19,3% по сравнению с предыдущим годом.
• В Пятигорске на май 2025 года гостиницы и санатории заполнены на 100%. Такая полная загрузка связана с крупным мероприятием — Кавказским инвестиционным форумом в Минеральных Водах, а также с общим ростом туристического потока в регионе.
• В городе ощущается острая нехватка номерного фонда, что подтверждается планами властей увеличить количество койко-мест на более чем 3,5 тысячи к 2030 году за счёт строительства новых санаториев и гостиниц.

👎 РИСКИ

❎Продажа не по ДДУ.

Хоть и жилой проект этого застройщика реализуется по ДДУ и через эскроу счета.

❎Ипотеки нет.

❎Кто строит - вообще не понятно.

Не представляется возможным оценить его репутацию, качество ранее реализованных проектов, соблюдение сроков строительства и частоту переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию.

Особую обеспокоенность вызывает тот факт, что реализация осуществляется не по договору участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов, а по договору купли-продажи будущей недвижимости. Такой формат лишает покупателя базовых механизмов правовой и финансовой защиты, что существенно увеличивает риски — вплоть до вероятности затягивания сроков строительства или превращения объекта в долгострой.

❎ На текущий момент застройщик также не предоставляет информации о ходе строительства через официальный сайт или иные открытые каналы коммуникации. В связи с этим единственным источником актуальных данных остается отдел продаж, что затрудняет регулярное получение информации.

❎ Конкурент - крупный сетевой оператор. Кроме, Cosmos Hotel Group, перспективным проектом может стать в Пятигорске гостиницы сети Azimut Hotels. Российская гостиничная сеть Azimut Hotels анонсировала открытие новой гостиницы в Пятигорске в 2027 году. Это будет четырёхзвёздочный отель в центре курортного города, рядом с железнодорожным вокзалом и в транспортной доступности от международного аэропорта Минеральные Воды.

❎ Как мы упомянули в разборе региона - в Ставропольском крае сильно развит серый сектор гостиничных объектов.

💬 ИТОГИ

Объект подходит для инвестора с целью как спекулятивной продажи, учитывая самую начальную стадию строительных работ, продажи ГАБ, так и получения пассивного рентного дохода.

⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, обусловленную следующими факторами:

• потенциальным ростом стоимости квадратного метра, учитывая начальную стадию строительства
• средним сроком инвестиций (плановая выдача ключей 1 кв. 2027 г.)
• популярностью Пятигорска среди отдыхающих -> высокой загрузкой номерного фонда -> дефицитом качественного номерного фонда.

В то же время, мы повторим, что особую обеспокоенность вызывает тот факт, что реализация осуществляется не по договору участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов, а по договору купли-продажи будущей недвижимости. Такой формат лишает покупателя базовых механизмов правовой и финансовой защиты, что существенно увеличивает риски — вплоть до вероятности затягивания сроков строительства или превращения объекта в долгострой.

В условиях недостаточной прозрачности и отсутствия гарантий со стороны застройщика, целесообразно проявлять особую осторожность при принятии решения о вложении средств в данный проект.