Инвестиционные апартаменты от Azimut Hotels / Пятигорск
Мы продолжаем тему разбора инвестиционных проектов в регионах России.
С нашим разбором Ставропольского края вы можете ознакомиться здесь.
Именно здесь расположен один из крупнейшей курортных регионов России – знаменитые Кавказские Минеральные Воды.
Пятигорск — курортный город, сердце лучшего бальнеологического курорта России, центр бизнес туризма по проведению мероприятий федерального и краевого значения.
✅ Входит в ТОП 5 российских регионов по количеству студентов платных отделений ВУЗов.
✅ Газохимический комплекс в Будённовске (ООО «Ставролен») — это не только крупнейший проект химической промышленности края, но и один из самых масштабных, современных и стратегических объектов в России в целом.
✅ Производство искусственных сапфиров 1/3 мирового объема.
✅ Производство зерна 3 место в России.
✅ Здесь могут начать выращивать бананы
✅ 11 800 - численность сотрудников на самом крупном предприятии.
✅ Высокий человеческий капитал
✅ Регион-лидер округа по продолжительности пребывания гостей.
✅ Регион лидер среди регионов России по загрузке номеров в КСР.
✅ Бренд Cosmos строит в регионе свой первый отель сети Pyatigorsk Aquila Hotel.
✅ В феврале 2025 года в Ставрополе открылся первый AZIMUT Отель Ставрополь. В Пятигорске (на стадии строительства).
❌ Среди коллективных средств размещения сильно развит серый сектор.
💡 Инвестиции в Azimut City Отель 4* - первый отель в городе Пятигорск под управлением одного из самых известных международных отельных брендов с рекламируемым доходом:
📍 Ставропольский край, г. Пятигорск, на привокзальной площади им.Кирова
Отель Azimut City Hotel 4* в Пятигорске строится в центре города, рядом с железнодорожным вокзалом Пятигорска.
Расстояние до центра города составляет около 1–1,5 км, что позволяет дойти пешком за 10–15 минут.
В непосредственной близости от отеля находятся административные учреждения, торговые центры, городские достопримечательности, курортный парк и лечебные минеральные источники.
- От железнодорожного вокзала до отеля всего несколько минут пешком — около 400-500 метров.
- Международный аэропорт Минеральные Воды расположен примерно в 25-26 км от отеля, добраться до него можно на машине или такси примерно за 30 минут.
Окружение отеля включает развитую инфраструктуру курортного города: рядом находятся парки, бульвары, исторические и культурные объекты, торговые и административные центры. Это делает локацию удобной как для туристов, так и для деловых гостей.
Например, в Пятигорске на май 2025 года гостиницы и санатории заполнены на 100%. Такая полная загрузка связана с крупным мероприятием — Кавказским инвестиционным форумом в Минеральных Водах, а также с общим ростом туристического потока в регионе.
В городе ощущается острая нехватка номерного фонда, что подтверждается планами властей увеличить количество койко-мест на более чем 3,5 тысячи к 2030 году за счёт строительства новых санаториев и гостиниц.
Туристический бум стал главной причиной расширения инфраструктуры. Если пять лет назад город принимал около 300 тысяч гостей в год, то в 2024 году горд принял более 2 миллионов человек. При этом в отелях останавливаются 1,1 миллиона туристов.
Позитивная динамика сохраняется и в 2025 году. В целом по Ставропольскому краю в первом квартале 2025 года отдохнули около 445 тысяч человек, при этом Пятигорск занимает лидирующие позиции по бронированию среди городов региона. Город принял около 200 тысяч человек. Это позволяет прогнозировать сохранение высокого турпотока на уровне прошлого года.
Основные виды туризма в Пятигорске — лечебно-оздоровительный, деловой и познавательный. ЦА - молодежь (56% туристов в регионе — люди от 18 до 44 лет).
С 2010 года Пятигорск имеет статус административного центра Северо-Кавказского федерального округа.
Кавминводы официально имеют статус курорта федерального значения согласно Постановлению Правительства Р Ф № 132 от 27.02.2019.
Регион включён в национальные программы развития туризма и получает инфраструктурное финансирование по линии Минэкономразвития
📝 О ПРОЕКТЕ
Отель Azimut City Hotel 4* включает 254 номера с отделкой «под ключ».
Инфраструктура внутри проекта:
ВРИ ЗУ 26:33:150303:61 - гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Застройщиком проекта отеля Azimut City Hotel 4* в Пятигорске выступает компания «Эталон Отель».
Данные портала наш.дом.рф и ключевые отраслевые СМИ подтверждают: ООО СЗ «Эталон Отель» (Пятигорск) — это специализированный застройщик, созданный под реализацию проекта Azimut City Hotel 4* в Пятигорске. Это первый и единственный проект компании, зарегистрированной в мае 2023 года. Иных завершённых или текущих девелоперских объектов за компанией не числится.
Компания не связана ни с Группой компаний «Эталон», ни с какими-либо крупными региональными или федеральными девелоперами — об этом прямо свидетельствует отсутствие упоминаний о таких связях в открытых источниках и в официальных регистрах.
Можно сделать предположение, что ООО СЗ «Эталон Отель» — компания под конкретный проект, скорее всего выполняющая функции генподрядчика или инвестиционного оператора в интересах партнёров Azimut Hotels. Такая схема типична для реализации крупных гостиничных проектов регионального значения, особенно если земельный участок передавался без торгов как мера поддержки инвесторов.
Подробно этого отельного оператора мы разбирали в нашем разборе проекта Инвестиции в ГК Лучи Анапа
AZIMUT — один из самых динамично растущих брендов среди крупнейших гостиничных операторов страны по количеству номеров и географическому охвату.
Количество участников бонусной программы лояльности компании в 2024 году оставляет более 1,2 млн.
Суммарный номерной фонд AZIMUT Hotels достиг 12,5 тыс. номеров — это максимальный показатель среди российских операторов.
На разных стадиях строительства находятся еще ряд отелей с суммарным номерным фондом более 3 тыс. номеров. Среди них объекты на побережье Каспийского и Черного морей, в курортных районах Кабардино-Балкарии, в центре Перми, Иркутске, Новомосковске и других субъектах РФ
За 2024 год отели сети приняли более 3 млн постояльцев.
Доходы объектов сети продолжают расти и за 2024 год общая выручка группы выросла на +20% к 2023 году и составила 28 млрд рублей (AZIMUT Hotels: выручка сети за 2023 год превысила 23 миллиарда рублей).
В 2024 году сеть AZIMUT Hotels продолжает расширять географию присутствия.
Состоялось открытие AZIMUT Отель Йошкар-Ола 4*, AZIMUT Сити Отель Калуга 5*, AZIMUT Отель Ташкент 4*, в столице Хакасии появилась первая гостиница сети - AZIMUT Отель Абакан 4*, AZIMUT Сити Отель Тюмень 4*, AZIMUT Отель Бауман Казань, AZIMUT Отель Ставрополь 4*, AZIMUT Отель Тамбов 4*.
В 2025 году AZIMUT Hotels продолжает расширяться: AZIMUT Апарт Отель Южно-Сахалинск, AZIMUT Отель Саранск 4*, открылся шестой отель сети – AZIMUT Отель Аэростар Москва 4*, AZIMUT Парк Отель&Спа Репино, расположенный на берегу Финского залива, AZIMUT Парк Отель Соль-Илецк, AZIMUT Отель Орехово-Зуево, AZIMUT Гранд Отель Ташкент.
Планы сети на будущее включают дальнейшее расширение своего присутствия как в России, так и в других странах, поддержание высокого уровня сервиса и качества предоставляемых услуг.
Azimut Hotels возглавил рейтинг крупнейших отельных сетей РФ по версии Forbes в 2024 году
Второе место заняла Cosmos Hotel Group, замыкает тройку лидеров сеть Radisson Hotel Group.
AZIMUT Hotels объявила о запуске нового бренда отелей премиум класса – LIBRA. Первые отели под брендом LIBRA откроются в 2027 году в Нижнем Новгороде и Туле.
AZIMUT Hotels стала победителем премии INDEX BBT 2024 в категории «Отельные цепочки» и получила награду HR-бренд года в основной номинации «МИР».
Объекты AZIMUT Hotels получили три награды на премии «Маршрут построен». AZIMUT Сити Отель Тула 4* и AZIMUT Парк Отель Переславль 4* заняли первое и второе места соответственно в номинации «отель года 4-5*, бизнес-отели». В номинации «Санаторно-оздоровительный туризм» лауреатом премии стал санаторий Черноморье.
AZIMUT Hotels стала победителем премий «Бренд года в России 2024» в номинации «Гостеприимство и туризм». AZIMUT Hotels стала победителем премии «Лучшее для России. Развитие регионов» в категории «Туризм и отдых».
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + рост стоимости метра
- ДДУ (эскроу-счета). Номер с чистовой отделкой и полной меблировкой
- Договор на управление с УК (договор аренды).
Договор аренды заключается с операционной компанией застройщика. Азимут (как и многие другие сетевики) не заключает напрямую договоры с множественными собственниками (инвесторами) , поэтому используется операционная компания застройщика.
Заключается предварительный договор аренды сразу, вместе с ДДУ.
Срок договора - 15 лет.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
1 вариант - ПВ 30%, остаток на 12 месяцев ежемесячными или ежеквартальными платежами.
2 вариант - ПВ 50%, остаток на 24 месяца ежемесячными или ежеквартальными платежами
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2027
🔸 Текущий ход строительства и уровень распроданности по данным портала наш.дом.рф в настоящий момент отсутствует
По присланной шахматке менеджером, на дату разбора нет ни одного проданного лота, только в брони.
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональный ГО
▪️ Развитие региона, его туристической привлекательности, в том числе развитие для привлечения делового туриста
▪️ Учитывая начальную стадию строительства, потенциал роста стоимости по мере строительной готовности достаточно высокий
▪️ Перепродажа актива (ГАБ) с учетом роста капитализации.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
Самый бюджетный лот в шахматке — № 211, на 2-м этаже.
Это самая низкая цена среди всех представленных номеров в комплексе
Для оценки рыночной обоснованности стоимости выбранного лота проведем сравнение с аналогичными проектами:
- Cosmos Pyatigorsk Aquila Hotel (г. Пятигорск). Наш разбор проекта здесь.
Управляющая компания — Cosmos Hotels.
Лот площадью 19,7 м², стоимость — 9 456 000 ₽, цена за м² — 480 000 ₽ (под ключ). - ГК «Лучи», г. Анапа. Наш разбор проекта здесь.
Прайс на момент старта продаж (год назад):
FAMILY — 13 410 110 ₽ / 413 000 ₽/м² (32,47 м² с балконом / 28,76 м² без балкона)
PREMIER — 14 087 620 ₽ / 454 000 ₽/м² (31,03 м² с балконом / 26,08 м² без балкона)
Формат также предполагает полную отделку «под ключ» и последующее управление брендом AZIMUT.
Добавим в сравнение жилые проекты в городе Пятигорск соответствующего класса:
ЖК «Династия», г. Пятигорск (жилой фонд бизнес-класса)
Ввод в эксплуатацию — IV кв. 2025 г., выдача ключей — 30.06.2026 г.
1-комнатная квартира — 43 м², 9/12 эт., стоимость — 10 500 000 ₽ (244 000 ₽/м², без отделки).
Цена на уровне 500 000 ₽/м² в проекте AZIMUT Пятигорск является рыночно обоснованной и конкурентоспособной для сегмента управляемых отелей федерального уровня.
По сравнению с Cosmos Pyatigorsk Aquila, разница в цене составляет около 4%. В сравнении с проектами AZIMUT в Анапе, со стартом продаж годом ранее, рост цены на м² составляет 10–20 %, что отражает естественную динамику рынка курортной недвижимости и повышенный интерес к инвестиционным форматам с управлением. На фоне жилых проектов аналогичного класса, где цена составляет около 240–250 тыс. ₽/м² без отделки, стоимость квадратного метра почти вдвое ниже, однако этот формат не предполагает:
Давайте проверим ценник в 12 000.
Во-первых: у сети AZIMUT Hotels в регионе уже есть отели:
- Долина Нарзанов (Ессентуки) - от 9 312 ₽
- Долина Нарзанов (Кисловодск) - 13 095 ₽ (летом), от 11 058 ₽ (октябрь)
Эти отели относятся к одному региону, имеют сопоставимый уровень сервиса (4*) и работают под тем же брендом.
Следовательно, ставка 12 000 ₽ соответствует ценовому диапазону сети и даже выглядит немного консервативной, если учитывать летний высокий сезон.
Во-вторых: в локации вот такой ценник
Ставка 12 000 ₽/сутки находится в верхней границе, но обоснована, если рассматривать:
В третьих: строящийся проект Cosmos Pyatigorsk Aquila Hotel в своей фин.модели закладывает 14 000 ₽.
Это подтверждает, что 12 000 ₽ при более высокой загрузке (75%) — реалистичный и умеренный ориентир, особенно учитывая разную стратегию операционных прогнозов (у Cosmos — заведомо более консервативная загрузка и завышенная цена - и об эом мы писали в нашем разборе).
Количество коллективных средств размещения в Ставрополье значительное и ежегодно увеличивается. В 2023 году по данным Росстат общее число классифицированных гостиничных и санаторно-курортных объектов в регионе составило 681 единицу.
В Ставропольском крае развит серый сектор, доля которого в количестве коллективных средств размещения (КСР И СКО) составляет треть от общего числа средств размещения региона. В 2023 году количество неклассифицированных объектов, предназначенных для размещения туристов, составляло 347 единиц. Общее число средств размещения в регионе, включая неклассифицированные, в 2023 году составило 1 028 объектов.
Курортные услуги в регионе являются ключевыми. В структуре средств размещения доля курортных отелей составляет 22,6%. Еще 19% объектов являются апартаментами.
16,7% — гостевые дома, владельцы которых в основном осуществляют свою деятельность в сером секторе, предлагая гостям для размещения один или несколько домов или койко-места в домах.
67% объектов не имеют звезд. Еще 16,7% объектов имеют 3 звезды. 1,3% объектов региона – пятизвездочные, среди них самые крупные: Санаторий «Источник Железноводск», Санаторий Плаза в Кисловодске, Санаторий Дворец Нарзанов в Кисловодске, медицинский центр MediSpa hotel MAYRVEDA Kislovodsk.
По загрузке номеров в коллективных средствах размещения за 2023 год лидером среди регионов России стал Ставропольский край с показателем 73,2%.
По данным за 2024 год Ставропольский край продолжил лидировать среди российских регионов по уровню загрузки номеров в КСР. Фиксируется рекордно высокая загрузка: от 80% до 100%, причём в летний сезон она стабильно удерживалась на верхних значениях. Совокупный среднегодовой уровень загрузки по России достиг 77,6%. В отраслевых обзорах и высказываниях представителей краевых властей указывается, что загрузка в 2024 году осталась на максимальных исторических уровнях и даже превысила показатели предыдущего года.
Более четверти всех региональных объектов расположено в Кисловодске. На втором месте по количеству КСР И СКО региона следует Пятигорск с долей 24,1% от общего количества объектов.
Таким образом, заложенная в модели ставка проживания 12 000 ₽/сутки при загрузке 75% является обоснованной и реалистичной с точки зрения текущего рынка Кавминвод и позиции бренда AZIMUT.
- Она соответствует действующим тарифам аналогичных объектов сети.
- Находится в пределах рыночного диапазона для новых 4*-отелей региона.
- Имеет потенциал для роста в высокий сезон (до 13 000–14 000 ₽) без снижения загрузки.
Стоимость номера (инвестиции): 11 280 000 ₽
Ставка проживания (ADR): 12 000 ₽/сутки
Совокупные расходы (включая клининг, коммуналку, маркетинг, эквайринг, комиссию УК и т.д.) — 50% от выручки.
Предоставленный калькулятор доходности не позволяет провести полноценную проверку и верификацию заложенных параметров. В модели отсутствует:
- помесячная детализация загрузки с учётом сезонности (высокий, межсезонный и низкий периоды),
- помесячные значения средней ставки (ADR), отражающие колебания цен в зависимости от сезона,
- плановые показатели на 1, 3 и 5 лет, включая прогноз изменения ADR, загрузки, роста операционных расходов, коммунальных услуг и комиссий управляющей компании,
- структура совокупных расходов (50%) — не раскрыто, какая часть приходится на операционные затраты, управление, маркетинг, эквайринг, фонд ремонта и др.
Отсутствие этих данных не позволяет инвестору провести независимую оценку обоснованности заложенных параметров, учесть влияние сезонных колебаний и динамику операционной эффективности по годам.
Таким образом, представленный расчёт можно рассматривать только как ориентировочный сценарий, без возможности проверки его достоверности и устойчивости. Для принятия инвестиционного решения требуется расширенная финансовая модель, отражающая сезонность, структуру расходов и прогнозные изменения показателей на горизонте 3–5 лет.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Первый отель в городе под управлением международного бренда.
✅ В Пятигорске ощущается дефицит качественных гостиниц категории 4*.
✅ Несмотря на то, что в тот же год (2027) планируется ввод в эксплуатацию отеля сети Cosmos Hotel Group на 204 номера, это не создаст прямой конкуренции проекту.
✅ Темпы роста туристического потока за последние 4 года составили более 27%.
✅ Центральное расположение — в курортной зоне Пятигорска с развитой лечебной базой, в пешей доступности от парков, санаториев и ключевых туристических объектов города.
✅ Долгосрочный договор с гостиничным оператором - 15 лет.
✅ Управление отелем осуществляет AZIMUT Hotels — крупнейший гостиничный оператор России со собственной программой лояльности. В настоящее время AZIMUT Hotels занимает лидирующую позицию в международном рейтинге Forbes среди крупнейших игроков отельного бизнеса.
✅ Высокий потенциал роста стоимости квадратного метра по мере строительной готовности проекта.
✅ Наличие и выгодные условия рассрочки.
✅ Отсутствие возможности самостоятельного управления, что позволяет сохранить единую концепцию проекта и исключить демпинг цен в рамках одного отеля.
✅ Высокий уровень загрузки.
Как указано в аналитике региона:
— По итогам 2023 года Ставропольский край стал лидером среди регионов России по загрузке коллективных средств размещения (73,2%).
— В 2024 году край занял 2-е место в стране по дефициту гостиничных мест, что свидетельствует о высокой востребованности и загрузке отелей.
— Рост загрузки сопровождается увеличением средней стоимости проживания на 19,3% по сравнению с предыдущим годом.
— На май 2025 года в Пятигорске гостиницы и санатории были заполнены на 100% в связи с проведением Кавказского инвестиционного форума и общим ростом туристического потока.
— Город испытывает острую нехватку номерного фонда, и власти планируют увеличить количество койко-мест более чем на 3,5 тыс. к 2030 году за счёт строительства новых санаториев и гостиниц.
✅ Номерной фонд — средний по размеру, оптимальный для формата 4* отеля.
✅ Возможность приобретения полностью оборудованного и меблированного помещения, при этом вся сумма включена в договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
✅ Соответствие ВРИ земельного участка проекту строительства.
✅ Развитая внутренняя инфраструктура комплекса.
✅ Планируемая классификация отеля — 4*.
👎 РИСКИ
❎ Предоставленный нам калькулятор НЕ дает:
- помесячной загрузки
- помесячных цен за сутки (ADR)
- прогнозов по годам (1, 3, 5): ADR, загрузка, изменение расходов, рост КУ, рост комиссии УК
- структура совокупных расходов (50%) не раскрыта
Отсутствие этой информации НЕ ДАЕТ нам возможность оценить сезонность, план развития по годам. Это делает расчёт непроверяемым и рискованным для инвестора.
❎ Если планы по увеличению номерного фонда до 3,5 тысяч койко-мест к 2030 году будут реализованы, конкуренция среди гостиничного рынка может усилится и за счет появления новых апарт-отелей и прихода в регион других операторов. Это может привести к усилению конкуренции, снижению средней загрузки и тарифов.
Сравнительная таблица двух проектов в г.Пятигорск:
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.