Инвестиции в ГК Лучи Анапа
💡 Инвестируй в гостиничный комплекс ЛУЧИ с рекламируемой чистой прибылью в год от 2 000 000 ₽* / 16% доходность.
* Прогнозный расчет при среднегодовой стоимости аренды номера 16 540 рублей и загрузке 60%.
📍 Краснодарский край, г. Анапа, ул Дружбы
Это наш четвертый обзор инвестиционных гостиничных комплексов Анапы. Мы уже "пели оду" Анапе.. Напомним, что:
В 2022 г. Анапа приняла 4,2 млн гостей
В 2023 г. Анапа приняла 5 млн гостей
По итогам 2024 г. ожидается, что этот показатель превысит 5,5 миллионов
С открытием аэропорта для полетов трафик прогнозируемо вырастет на 30-40%.
Наши предыдущие разборы отелей в этом Анапском пяточке:
Инвестиции в МОРЕГРАД
Инвестиции в SunGarden Hotel&SPA 5*
Инвестиции в МореЛЛа
У ГК ЛУЧИ будет своя территория пляжа у моря длинной в 2,5 км
- 2 мин на авто до ж/д вокзала / аэроэкспресса
- 6 км до центра Анапы / 7 минут на машине
- 9 км до аэропорта / 15-20 мин на машине
📝 О ПРОЕКТЕ
Территория комплекса в 32 Га. Концепция «город в городе».
Общий номерной фонд: 6 500 номеров
Первая очередь строительства: Azimut Park Отель, которая включает 2 500 номеров.
AZIMUT Парк Отель Лучи представлен 3 корпусами: Premier 4*, Family 4* и Active 4*. Отделка и оснащение номеров выполнены согласно отельным стандартам AZIMUT Hotels.
Конгресс-холл на 1 500 посадочных мест
Подогреваемые бассейны
Круглогодичный аквапарк на 30 000 кв.м
Банный комплекс и SPA площадью 7 000 кв.м
Фитнес-залы и воркаут площадки
Детский городок
Торговый центр на площади 50 000 кв.м
Медицинский центр
Более 30 ресторанов
2 500 парковочных мест
Свето-музыкальный фонтан длинной в 300 м
Кроме Azimut , будут представлены корпуса Alean, Cosmos и Domina.
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, развлекательные мероприятия
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта - Консорциум компаний Вертикаль и ADM GROUP — это двадцатилетний опыт в сфере строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также объектов социального назначения и гостиничных комплексов. В сумме:
- 20 предприятий в составе холдинга
- 20 лет опыта в сфере строительства, реконструкции и управления объектами
- 100+успешно реализованных проектов
- 1 млн м² возведенных площадей
ADM Group — группа компаний, объединяет направления девелопмент, проектирование и строительство, входит в многопрофильную группу ААА. С 2002 года реализовала более 40 полномасштабных проектов в сфере торгово-развлекательных центров, автомобильного ритейла, общественных и жилых зданий.
Среди проектов компании: ТЦ Золотой Вавилон площадью 80 000 м2, галерея Астор Плаза площадью 25 000 м2, шоу-румы автомобильных дилерских центров AUDI, Mazda, Ford, Renault, Hyundai, Skoda, Nissan в Ростове-на-Дону, Краснодаре и Воронеже.
Компания имеет большой портфель проектов в сфере проектирования, среди которых отель Marriott в Ростове-на-Дону, гостиница и комплекс апартаментов на набережной города, жилые комплексы разного класса и назначения на юге России.
В 2020 году клубный поселок «Близкий», в г. Краснодар получил премию Urban Awards как лучший региональный жилой комплексом комфорт-класса в России.
Группа компаний «Вертикаль» основана в 2005 году. Девелопер реализует проекты жилых комплексов, объектов индустрии гостеприимства и торговли в Ростовской области, в Краснодарском и в Ставропольском краях. Построено и введено в эксплуатацию свыше 800 000 кв.м.
AZIMUT — один из самых динамично растущих брендов среди крупнейших гостиничных операторов страны по количеству номеров и географическому охвату.
Количество участников бонусной программы лояльности компании в 2024 году оставляет более 1 млн.
AZIMUT Hotels: выручка сети за 2023 год превысила 23 миллиарда рублей
AZIMUT Hotels завершила насыщенный 2023 год с впечатляющими результатами. Выручка отелей и санаториев сети превысила 23 миллиарда рублей, что на +21% выше по сравнению с 2022 годом. В течение 2023 года более 3 миллионов гостей отдохнули в отелях и санаториях сети, причем каждый второй гость выбирал AZIMUT для проживания два раза и более. Кроме того, за 2023 год к сети присоединились 10 отелей (4 из них планируют открыться в 2024 году) и 2 санатория. На текущий момент более 2 500 номеров находятся в стадии строительства.
Планы сети на будущее включают дальнейшее расширение своего присутствия как в России, так и в других странах, поддержание высокого уровня сервиса и качества предоставляемых услуг. Важными задачами будут являться продолжение работ по реновации объектов, а также строительство новых гостиниц и санаториев в рамках программы льготного кредитования.
Azimut Hotels возглавил рейтинг крупнейших отельных сетей РФ по версии Forbes в 2024 году
Второе место заняла Cosmos Hotel Group, замыкает тройку лидеров сеть Radisson Hotel Group.
AZIMUT Hotels объявила о запуске нового бренда отелей премиум класса – LIBRA. Первые отели под брендом LIBRA откроются в 2027 году в Нижнем Новгороде и Туле.
AZIMUT Hotels стала победителем премии INDEX BBT 2024 в категории «Отельные цепочки» и получила награду HR-бренд года в основной номинации «МИР».
Объекты AZIMUT Hotels получили три награды на премии «Маршрут построен». AZIMUT Сити Отель Тула 4* и AZIMUT Парк Отель Переславль 4* заняли первое и второе места соответственно в номинации «отель года 4-5*, бизнес-отели». В номинации «Санаторно-оздоровительный туризм» лауреатом премии стал санаторий Черноморье.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости кв.м.
🔸 Тип сделки: ДДУ, 214-ЗФ, эскроу счета.
Проектное финансирование ПАО СБЕРБАНК
Вся сумма за лот с чистовой отделкой и мебелью идет в ДДУ. В ДДУ также идет и гостиничный пакет, вкл. тапочки.
Договор аренды с гостиничным оператором
🔸 Тип владения: 100% Собственность
1. Первоначальный взнос в размере 50% от стоимости объекта, остаток без удорожания в рассрочку до 30.09.2026г. Варианты платежей: ежемесячно или ежеквартально равным долями;
2. Первоначальный взнос в размере 40% от стоимости объекта, остаток без удорожания в рассрочку до 30.03.2026г. Варианты платежей: ежемесячно или ежеквартально равным долями;
3. Первоначальный взнос в размере 30% от стоимости объекта, остаток без удорожания в рассрочку до 30.10.2025г. Варианты платежей: ежемесячно или ежеквартально равным долями;
4. Первоначальный взнос не менее 50% от стоимости объекта разбитый на первые три месяца – (15% 1й месяц +15% 2й месяц + 20% 3й месяц (15+15+20 = 50%)), далее по обычной схеме равными частями с момента подписания сделки, остаток без удорожания в рассрочку до 30.09.2026г. Варианты платежей: ежемесячно или ежеквартально равным долями
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: II кв. 2027
Выдача ключей: 30.12.2027
🔸 Темпы продаж: Распроданность по данным портала наш.дом.рф 5-10%
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Потенциально ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональный гостиничный оператор
- Рост стоимости по мере строительной готовности проекта
- ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНА. Всероссийский курортный комплекс «НОВАЯ АНАПА». По данным Ростуризма Всероссийский курортный комплекс «Новая Анапа» планирует принять первых туристов в 2030-32 гг. Прогноз прироста от вложенных инвестиций на период строительства минимум 20% в год
1 трлн инвестиций Более 1,8 тыс. га Более 100 гостиниц на 15 300 номеров Марина на 300 яхт 17 км песчаного пляжа Более 22,3 тыс. новых рабочих мест 2 800 000 туристско-экскурсионный поток Аэроэкспресс
Конкурентное окружение
Все ниже представленные проекты:
- Расположены на одном пяточке, можно сказать стена к стене
- Конкурируют между собой
- Предлагают гостиничные номера с пассивной доходностью
1. Гостиничный комплекс «Корсаков» 4* на 842 номера (застройщик ССК). Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026. Выдача ключей: 01.05.2027 - 30.09.2027
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26.28 м² стоимостью 9 198 000 ₽ / 350 000 ₽/м²
2. Гостиничный комплекс "МОРЕГРАД" на 2 551 номер.
Литер 1 (Южный блок)+ 3 корпуса: Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 31.12.2027
Литер 2,3, 4 (Восточный, Западный и Северный блоки): Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 01.08.2027
ВРИ: Туристическое обслуживание
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 24,1 м² стоимостью 7 230 000 ₽ / 300 000 ₽/м².
3. ГК Морелло на 226 номеров. Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026. Выдача ключей: 30.10.2027
ВРИ: Туристическое обслуживание
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 40 кв.м стоимостью 11 436 480 ₽ / 288 800 ₽/м²
4. Sun Garden Hotel SPA 5* на 1 246 номеров
В ГК много корпусов с разным вводов в экспликацию:
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027. Выдача ключей: 30.09.2027
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027. Выдача ключей: 31.03.2028
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2028. Выдача ключей: 30.09.2028
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028. Выдача ключей: 31.03.2029
ВРИ: Туристическое обслуживание
Котел 65%/35%. Идет согласование условий сотрудничества с УК. В России этот гостиничный оператор еще не представлен. Рассрочка: ПВ 25% / 25% второй мес., остаток 50% ежеквартально или ежемесячно до ввода
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 39,9 м² стоимостью 13 167 000 ₽ / 330 000 ₽/м²
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа (на момент анализа):
FAMILY 13 410 110 ₽ / 413 000 ₽/м² - 32,47 м² с балконом / без балкона 28,76 м²
PREMIER 14 087 620 ₽ / 454 000 ₽/м² - 31,03 м² с балконом / без балкона 26,08 м²
Номер с чистовой отделкой "под ключ".
Вывод: Сравнивая со стоимостью метра в аналогичных проектах в одной локации, стоимость метра НАИБОЛЬШАЯ из всех конкурирующих проектов.
Сравним в окружении стоимость проживания на сезон сентябрь-октябрь
Согласно фин. модели для FAMILY:
Согласно фин. модели для Premier:
✅ С приведенной стоимостью проживания 14 968 ₽ и 17 610 ₽ согласны.
✅ С загрузкой 60% согласны
Расчет для FAMILY 13 410 110 ₽ / 413 000 ₽/м² - 32,47 м² с балконом / без балкона 28,76 м²:
Доходы на первый год полного функционирования ГК (2028): 14 968 * 208 дней (57%) = 3 114 092 ₽
Расходы на первый год полного функционирования ГК (2028): 1 712 751 ₽ (55%)
Доходность на аренде в полный год функционирования ГК: 10,4 % (до налогообложения)
Прогнозная стоимость номера к этому моменту увеличиться по заверениям менеджера до 771 000 ₽/м², то есть номер может прибавить в цене 86%.
Расчет для PREMIER 14 087 620 ₽ / 454 000 ₽/м² - 31,03 м² с балконом / без балкона 26,08 м²:
Доходы на первый год полного функционирования ГК (2028): 17 610 * 208 дней (57%) = 3 663 761 ₽
Расходы на первый год полного функционирования ГК (2028): 2 015 068 ₽ (55%)
Доходность на аренде в полный год функционирования ГК: 12,3 % (до налогообложения)
Прогнозная стоимость номера к этому моменту увеличиться по заверениям менеджера до 771 000 ₽/м², то есть номер может прибавить в цене 70%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Популярный курортный город Анапа с песчаным пляжем.
✅ Да, не береговая линия, но до пляжа порядка 500 метров / 7 минут пешком. Своя пляжная территория в 2,5 км
✅ Подписаны соглашения об управлении с отельными операторами Azimut, Alean, Cosmos, Domina.
✅ В проекте собраны самые ТОПовые гостиничные операторы из всех конкурирующих объектов с реальной программой лояльности и своей аудиторией.
✅ Инфраструктура внутри проекта не только категории 4* и 5*, а реализуется концепция "Город в городе". Комплекс планирует получать сертификацию на каждый отель.
Данный фактор может являться преимуществом при выборе отеля путешественниками, так как гостевые дома зачастую не могут ничего предложить, кроме самого номера.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
✅ Опытный застройщик, вернее группа компаний-застройщиков, так как это совместный проект.
✅ Реализация по ДДУ с эскроу-счетами. Вся сумма в ДДУ.
✅ Есть условия по рассрочке без удорожания.
✅ Продажа лотов с отделкой, оснащением и гостиничным пакетом, то есть не требует дополнительных трат на ремонт. Все готово для передачи в управление.
✅ Компания взяла умеренный уровень загрузки в 60%.
✅ Компания берет адекватную стоимость проживания.
✅ Компания взяла соответствующий уровень расходов для своей категории звездности в 55%.
👎 РИСКИ
❎ Огромный номерной фонд общий/Iочередь - 6 500 / 2 500.
❎ Стоимость метра является НАИБОЛЬШЕЙ среди конкурирующих предложений.
❎ Отложенный доход. Долго ждать окончания стройки (конец 2027 года).
❎ Очень высокая конкуренция. На одном пяточке строятся еще минимум 4 проекта общим номерным фондом более 11 365 номеров.
Может для Анапы номерной фонд и не такой большой, но с учетом заявленных "более 100 гостиниц на 15 300 номеров" в курортном комплексе «НОВАЯ АНАПА», локация может превратиться в пустующий олимпийский городок?
Следует отметить, что значительную часть конкуренции, около 50% (6 500 номеров), составляет проект ЛУЧИ, что позволяет им более эффективно управлять спросом и тарифами. Однако, учитывая присутствие нескольких операторов, каждый из них будет, скорее всего, ориентирован на свои интересы, а не на стратегические цели комплекса в целом.
❎ Поэтапная сдача гостиничного комплекса. Продолжающиеся ремонтные и строительные работы могут мешать гостям, что скажется на выборе данного гостиничного комплекса для отдыха, а также на отзывах.
❎ Несмотря на то, что в драйвере роста мы указали потенциал роста стоимости по мере строительной готовности, есть большая вероятность стагнации рынка и сохранения цен на прежнем уровне в течении длительного периода или даже снижения стоимости объектов, учитывая такую высокую конкуренцию.
❎ Потенциально длительное экспонирование лота на рынке. Если инвесторы во всех конкурентных проектов решат продать свои инвестиционные лоты и "заработать" на росте стоимости от перепродажи... то рынок будет завален 11 тыс. предложений, где конкурировать с ценой будет ой как сложно.
Итоговая сравнительная таблица:
*Так как завершение стройки и запуск отеля (1-го корпуса) планируется только в конце 2027 года, мы не будем в рисках говорить о зарытом аэропорте и удаленности от аэропорта в Сочи.
Но к сведению, на сегодняшний день аэропорт в Анапе так и не открылся, режим ограничения полетов неоднократно продлевается и, вероятнее всего, открытие пассажирского терминала состоится только после окончания военных действий. Прогнозировать точные даты открытия аэропортов России пока не представляется возможным. Ближайший аэропорт к Анапе: Международный аэропорт Сочи имени В. И. Севастьянова – добраться до Анапы на автомобиле можно за 5 часов 20 минут.
Наши предыдущие разборы проектов в Сочи:
Инвестиции в гостиничный комплекс Tivoli detox&SPA Resort в Сочи
Здесь мы говорили об особенностях рынка Сочи.
Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи
Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер)
ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, за самый узнаваемый бренд гостиничного оператора/операторов.
Еще раз хотели бы акцентировать Ваше внимание на том, что рынок перегрет, очень высокая конкуренция на одном пяточке и чтоб обеспечить такой спрос и рост стоимости по мере строительной готовности, нужен второй приход COVID. Представьте себе, что Вы одномоментно можете конкурировать с 11 тысячами такими же инвесторами, как и Вы сами.
И даем проекту нейтрально-отрицательную оценку из-за очень высокой конкуренции.