Какие еще существуют способы заработка на недвижимости, кроме покупки с дальнейшей сдачей в аренду посуточно или долгосрочно?
Мы в управляющей компании "Душевно" не ограничиваемся только направлением посуточной аренды и под запрос наших инвесторов беремся реализовать более сложные задачи с хорошей доходностью.

В этой статье рассказываем на примере объектов в двух городах - Великом Новгороде и Санкт-Петербурге, как за 1-2 года заработать на недвижимости от 37% годовых прибыли.

Квартира в Великом Новгороде с доходностью 37% годовых без сдачи в аренду

Подобрали объект площадью 60 м2 в центре города с целью дальнейшей перепродажи. На старте была сложная сделка с покупкой по долям. При этом не планировалось вкладывать в покупку полностью свои финансы - на основную часть стоимости оформили ипотеку в ВТБ.

Квартира досталась нам в "убитом" состоянии и нуждалась в капитальном ремонте:

Мы разработали дизайн-проект с современным востребованным интерьером и приступили к ремонту:

В результате мы получили вот такой уютный интерьер и готовую к продаже квартиру:

Кроме ремонта сделали оснащение квартиры необходимой мебелью:

Казалось бы со стороны, схема не сложная: найти квартиру на вторичном рынке в плохом состоянии, сделать там ремонт и перепродать. Но на каждом этапе важно учитывать множество нюансов и укладываться в определенные сроки. Потому что главное во флиппинге - делать все быстро. Иначе проект рискует выйти в ноль, а то и совсем в минус.

• при выборе объекта важно учитывать его дальнейшую привлекательность для перепродажи (планировка или возможность ее законно изменить, локация, чистота документов)
• продуманный ремонт из качественных материалов, который будет хорошо смотреться и на фото, и в жизни. Здесь важно, чтобы все процессы были отстроены и многократно отработаны. Мы в "Душевно" запустили 100+ объектов и можем предлагать для своих инвесторов реальные сроки и реалистичный расчет доходности от реализации такого проекта

Результаты в цифрах и заработанных деньгах

• Поиск и покупка квартиры под запрос инвестора — 2 недели
• Дизайн-проект и ремонт под ключ — 4 месяца
• Срок продажи — 6 месяцев. В этот период квартира сдавалась в аренду под нашим управлением с оплатой в размере платежа по ипотеке

Стоимость квартиры 60м2 в центре города при покупке - 3 250 000 рублей
Вложили только 350 000 рублей личных средств, остальное взяли в ипотеку у ВТБ-банка (2 900 000 рублей)

Стоимость дизайн-проекта и ремонта под ключ - 2 500 000 рублей
Цикл реализации проекта - 1 год

Стоимость продажи квартиры после ремонта и оснащения - 7 200 000 рублей
Чистая прибыль с объекта - 1 050 000 рублей. Доходность - 37% годовых

Квартира в Санкт-Петербурге с доходностью 70% за 2 года

Сложный и интересный кейс для нашей команды: объект площадью 80м2 напротив Юсуповского сада с законным разделением на 2 квартиры.

Группа инвесторов (4 человека) купила квартиру за собственные средства с дальнейшим планом официально разделить на 2 отдельные квартиры поменьше, сделать ремонт и перепродать с возвратом всех вложенных инвестиций и получением дохода.

Квартира требовала ремонта и стоимость была ниже рыночной:

Как и с примером в начале этой статьи, мы разработали дизайн-проект и приступили к ремонту. Этот вариант был с усложнением - квартиру делили на 2 отдельных официально по кадастру. Ремонт под ключ сделали за 4 месяца:

Законное разделение квартиры на две отдельных требует времени и согласования госорганов, поэтому в этом проекте цикл реализации длиннее - 2 года. На период получения необходимых документов обе квартиры сдаются в посуточную аренду под нашим управлением. Оба объекта оснащены всем необходимым для проживания гостей.

Проект в цифрах и результаты в деньгах

Квартира была куплена группой из 4 инвесторов за собственные средства (без ипотек и кредитов) за 9 200 000 рублей. После покупки ROI (рентабельность инвестиций)составила уже 150% (+50% к вложенным деньгам), а после разделения квартиры и ремонта добавили к ROI еще +25%.

Дополнительные инвестиции 4 600 000 рублей — в ремонт, оснащение под ключ и весь процесс согласования и регистрации новых объектов в госорганах.
После этапа ремонта и запуска в посуточную аренду обе квартиры заработали за 6 месяцев 800 000 рублей под нашим управлением.

Рыночная стоимость обоих объектов на данный момент и планируемая сумма продажи - 24 000 000 рублей. Пока инвесторы ждут завершения всех необходимых согласований и документов на недвижимость, посуточная аренда обеих квартир будет приносить доходность 10-15% годовых дополнительно. А после продажи планируемая доходность - 70% за 2 года цикла реализации проекта.

Руководитель проекта: CEO "Душевно" Наталия Иванкина
Дизайнер проекта: Мария Журавлева

Рассказываем на примере апартаментов в Санкт-Петербурге и сравниваем на реальных цифрах.

Дизайн апартаментов от застройщика: стоит ли выбирать?

Группа инвесторов обратилась к нам, в управляющую компанию по посуточной аренде «Душевно», сделать расчет для дизайна и декора (оснащения) апартаментов для дальнейшей посуточной аренды. У них уже было предложение от управляющей компании застройщика, и хотелось сравнить.

Так апартаменты должны были выглядеть в финале с дизайном и оснащением от застройщика:

Стоимость оснащения в базовых цветах (как на фото) от застройщика — 1 000 000 руб.

Дизайн современный, но типовой, а значит собственникам будет сложно выделиться со своими объектами среди других предложений в этой локации.

Наш дизайнер Мария Журавлева предложила в презентации 2 варианта оформления интерьера, которые в итоге собственники согласовали в работу

Нам передали 11 апартаментов с чистовой отделкой от застройщика и мы приступили к оснащение и подготовке объектов к запуску.

Так выглядел первоначальный ремонт на старте нашей работы:

Спустя 1 месяц работы нашей команды объекты выглядели так:

• Перекрасили стены
• Закупили мебель и технику
• Оснастили всем необходимым для жизни гостей (посуда, полотенца, постельное белье и т.д.)
• Добавили декор для уюта

Стоимость оснащения «под ключ» от команды «Душевно» — 700 000 рублей, что на 300 000 рублей выгоднее предложения от застройщика.

После комплексного оснащения все 11 апартаментов мы взяли в управление и запустили в посуточную аренду.

Результаты доходности на примере одного из апартаментов

Сумма чистой прибыли собственника за первые 5 месяцев работы составила 200 000 рублей (40 000 рублей в месяц), что на 30% выше рыночной ставки долгосрочной аренды за этот же период.

На первый взгляд получить от застройщика готовый объект для посуточной аренды удобно. Но при сравнении вариантов оказывается не так выгодно финансово, да и решения в ремонте и дизайне очень типовые — сложно выделиться для потенциального арендатора среди десятков и сотен похожих объектов в одной локации.

Руководитель проекта: CEO "Душевно" Наталия Иванкина
Дизайнер проекта: Мария Журавлева

На чем можно больше заработать собственнику квартиры — на аренде в долгосрок или посуточно? Перемножая цифры на калькуляторе, математика уверенно склоняется к выигрышному варианту посутки. Мы, команда управляющей компании «Душевно», предпочитаем работать с реальными показателями, поэтому делимся с вами примерами из опыта и рассказываем о плюсах и минусах обоих вариантов аренды в этой статье.

Кейс 1. Квартира в Петроградском районе Петербурга

Собственник квартиры уезжал на некоторое время из России и планировал сдать свою квартиру в долгосрочную аренду за 40 000 рублей в месяц. Он обратился к нам в «Душевно» за консультацией: узнать о возможных более выгодных вариантах, которые он может упустить.

Мы подготовили ему расчет в 2 вариантах, и на консультации было принято решение запустить квартиру в посуточную аренду с передачей в управление всеми процессами нашей команде.

Как выжать из квартиры максимальный потенциал для заработка?

Квартира была в хорошем состоянии. Но могла зарабатывать больше при небольших улучшениях.
Вот в таком виде квартира досталась нам от собственника в работу:

За 5 лет работы на рынке посуточной недвижимости в Санкт-Петербурге и Великом Новгороде, мы в деталях изучили алгоритмы сайтов-агрегаторов по аренде и опросили больше 2000 наших гостей о том, как они выбирают жилье.

Правильные ракурсы на фото, определенный декор и цветовая гамма, акценты в тексте описания, нужные мелочи внутри квартиры, которые создают вау-эффект и вдохновляют писать положительные отзывы, рекомендовать друзьям или возвращаться снова — всё имеет значение и в результате приносит больший доход.

У нас в «Душевно» такое наведение красоты и небольшие доработки в интерьере называется «Оснащение». На старте работы это дополнительный расход для собственника, но дальше вы увидите, как это окупается.

Выгода в цифрах

Вложения собственника в оснащение квартиры составили 100 000 рублей.

По первому году посуточной аренды под управлением нашей командой чистая прибыль для собственника после вычета всех расходов составила 600 000 рублей, что оказалось на 25% выше ожиданий по предварительным расчетам.

После возвращения владельца квартиры, мы передали ее в идеальном состоянии, развенчав в очередной раз миф о том, что посуточная аренда сильнее "убивает ремонт", чем сдача в долгосрок

Кейс 2. Квартира в центре Великого Новгорода

Эту квартиру мы подобрали инвестору специально под задачу заработка на аренде (да, у нашей компании есть такая экспертиза по подбору и сопровождению сделок с инвестиционными объектами) в центре города.

На момент покупки квартира уже сдавалась в среднесрочную аренду по рыночной ставке 25 000 рублей в месяц (без учета оплаты коммунальных услуг).

Не смотря на то, что объект уже сдавался и вроде был готов для такого формата, наша команда под руководством дизайнера проекта Марии Журавлевой провела необходимое оснащение и доработки интерьера: заменили и докупили мебель, купили необходимые расходники, положили фартук из плитки на кухне, заменили часть сантехники.

Результаты в цифрах

Вложения собственника в оснащение квартиры перед запуском объекта в посуточную аренду составили 300 000 рублей.

Запустили объект в работу в марте 2024 года и за полные 9 месяцев квартира заработала своему владельцу 457 000 рублей чистой прибыли, что на 200% больше изначальной ставки аренды в среднесрок.

Плюсы и минусы форматов сдачи в аренду посуточно и долгосрочно

Посуточно:

+ Доходность по году выше в среднем на 20%-25% с потенциалом в +200%

+ Сохранность состояния квартиры и ремонта. Делаем уборку после каждого гостя и своевременный мелкий ремонт

+ Передавая объект к нам в управление, вы не касаетесь никаких бытовых и организационных вопросов — все заботы мы берем на себя, а вы получаете доход каждый месяц

— Необходим навык и опыт с пониманием алгоритмов работы площадок-агрегаторов по аренде, презентации своего объекта и постоянной работой с гостями в случае, если вы решаете сдавать самостоятельно

— Нестабильность загрузки и дохода в течение года

Долгосрочная аренда:

+ Стабильный доход по году

+ Процесс не отнимает много времени собственника и не требует привлечение управляющей компании

+ Не нужно активно и постоянно заниматься презентацией объекта на сайтах-агрегаторах, вести переписки и общение с гостями, собирать отзывы, делать уборку и закупать расходники

— У собственника нет возможность качественно отслеживать уход за квартирой со стороны арендатора, что в итоге часто приводит к необходимости делать ремонт с большими затратами после окончания договора аренды

— Потенциал квартиры по доходности может не использоваться на максимум. Собственник зарабатывает меньше, чем есть реальная возможность.

Руководитель проекта: CEO "Душевно" Наталия Иванкина.
Дизайнер проекта: Мария Журавлева

Присматриваетесь к теме недвижимости для инвестиций, сохранения денег и получения пассивного дохода среди прочих вариантов?
Мы в «Душевно» не только управляем недвижимостью собственников, но и помогаем найти и запустить объект с нуля под определенные задачи. Раскрываем в этой статье пару примеров со всеми цифрами.

Кейс 1. Квартира как источник пассивного дохода с окупаемостью инвестиций за 2,5 года

Инвестор обратился к нам с целью подобрать квартиру для получения пассивного дохода. У нашей команды есть 5-летняя экспертиза и 60+ объектов в управлении на рынке Санкт-Петербурга и Великого Новгорода. На консультации обсудили перспективы недвижимости обоих городов и приняли решение выбрать Новгород. Регион перспективный с хорошей динамикой роста цен на недвижимость.

При выборе объекта для дальнейшей сдачи в посуточную аренду важно учитывать определенные параметры, такие как:

• локация, привлекательная для будущих гостей-арендаторов (туризм или командировки),
• текущее состояние и объем требуемых вложений-инвестиций для ремонта и оснащения,
• площадь и особенности планировки

Площадь квартиры, которую мы подобрали для нашего инвестора, 45 м2. Требовался полноценный ремонт с дальнейшим оснащением и запуском в работу.

Все этапы работы мы реализовали силами нашей команды, инвестор жил в другом городе и был с нами на связи онлайн для необходимых согласований.

Этапы, реализованные командой «Душевно»:

• Дизайн-проект (дизайнер проекта Мария Журавлева)
• Ремонт под ключ
• Оснащение: мебель, декор, полное наполнение квартиры всем необходимым для проживания гостей
• Запуск квартиры в работу: фотосъемка, размещение на сайта-агрегаторах и адаптация под алгоритмы
• Дальнейшее управление объектом: общение с гостями, прием оплат, организация заездов и выездов гостей, уборка, мелкий ремонт и обслуживание, оплата квитанций и т.д.

Стоимость ремонта и оснащения под ключ составила 1 900 000 руб.

Так квартира выглядела перед запуском в работу:

Результаты и доходность

За первые 6 месяцев квартира заработала своему владельцу на посуточной аренде 320 000 рублей чистой прибыли. При этом, учитывая перспективность региона, она выросла в рыночной стоимости, заработав еще на капитализации + 400 000 рублей.

С учетом динамики роста цен на недвижимость в Великом Новгороде, расчетная окупаемость вложений собственника в ремонт и оснащение — 2,5 года.

Кейс 2. Квартира как источник пассивного дохода с окупаемостью инвестиций за 4 года

Как и в предыдущем случае, инвестор пришел к нам подобрать варианты недвижимости для посуточной аренды для пассивного дохода.

Сам инвестор находился в другом городе, поэтому весь цикл реализации запроса вела наша команда — подбор объекта, ведение сделки с торгом, дизайн-проект под посуточную аренду, ремонт, оснащение и запуск квартиры в работу.

Площадь выбранной квартиры: 30м2. Стоимость объекта: 1 800 000 руб.

Состояние квартиры после покупки:

Требовался полноценный ремонт и оснащение для запуска в посуточную аренду. И наша команда приступила к работе:

Стоимость ремонта и оснащения на этом объекте составила 1 600 000 руб.

А так квартира выглядела перед запуском в работу:

Результаты и доходность

Общий объем вложений инвестора в покупку, ремонт и оснащение: 3 400 000 руб.

За первые 6 месяцев работы посуточной аренды под нашим управлением квартира заработала 280 000 руб чистой прибыли. Кроме этого, объект вырос в рыночной стоимости с 1 800 000 руб. до 3 600 000 руб., добавив к своей капитализации +200 000 руб.

С учетом динамики роста цен на недвижимость в Великом Новгороде, расчетная окупаемость вложений собственника в ремонт и оснащение — 4 года.

Зачем мы сами занимаемся ремонтами и оснащением?

В первую очередь в наших ценностях оказывать отличный сервис нашим партнерам-клиентам и гостям, забирать на себя максимум забот и задач.

Мы зарабатываем вместе с нашими партнерами-собственниками жилья, поэтому в наших интересах использовать потенциал объекта на максимум. Большая насмотренность и опыт на этом рынке отражаются на всех процессах в нашей работе: мы не тратим деньги на лишнее, знаем, какие материалы применить в ремонте, какая мебель понравится гостям и какой декор вдохновит на вау-эффект, рекомендации в соцсетях и положительные отзывы на сайтах.

Если вы захотите сделать ремонт или оснащение самостоятельно с теми же материалами, мебелью и декором — вы потратите на 20% больше. А еще бесценное время и нервы.
Поручив все нашей команде, вы не только экономите объем вложений, но и сохраняете свое душевное спокойствие и начинаете зарабатывать на своей недвижимости в кратчайшие сроки. Мы запускаем объекты под ключ от 3 месяцев.

Руководитель проекта: CEO "Душевно" Наталия Иванкина
Дизайнер проекта: Мария Журавлева