Что ждет дольщика при приемке квартиры в новых условиях. Разбор ПП №442 от 23.03.2022

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства», с 23.03.2022 по 31.12.2022 (UPD: продлили до 30.06.2023) действует особый порядок передачи (приемки дольщиками) объектов долевого строительства и алгоритм решения возникающих в связи с этим вопросов, касающихся фиксации и устранения отклонений от нормативов и проектной документации.

Сам документ не большой, но довольно запутанный и в чем-то недоработанный. По факту разбора сложилось ощущение, что в целом он выгоден застройщику и ущемляет права дольщика.

Для удобства восприятия документа, подготовлена схема последовательности действий дольщика (типовые варианты развития событий), но стоит учитывать, что реалии не редко идут в разрез с нормативными документами и никакая схема не ответит на вопрос как лучше поступить дольщику в каждом конкретном случае.

Особо важные нюансы выделены красным цветом.

Буквы в круглых рамках – пункты Постановления. Нижней строкой порядковые номера буллитов внутри вышеуказанного пункта.

Схема взаимодействия дольщиков в условиях действия Постановлениея Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства»

Упомянутые в пп. «к» реестры для проверки квалификации привлекаемого Специалиста есть по ссылкам: https://nrs.nopriz.ru/ и https://nrs.nostroy.ru/. Поскольку специалиста, по запросу дольщика, привлекает застройщик, но первично оплату услуг Специалиста осуществляет именно дольщик (п.1, «м» Постановления), у дольщика есть прямая заинтересованность в соответствии Специалиста предъявляемым к нему требованиям. При этом следует помнить, что Специалист может быть «активным» или «пассивным». В случае с активным – он, как и приемщик, сам найдет и зафиксирует (и существенные и несущественные отклонения/дефекты). В случае с пассивным – он лишь проверит то, на что укажет дольщик или (того хуже) – лишь то, по чему у дольщика и застройщика возникли разногласия при составлении перечня для АПП. Дольщику выгодно выбирать активного Специалиста😉 если приемка была осуществлена самостоятельно, без привлечения приемщика и Вы предполагаете, что выявили не все недостатки или неспособны выявить существенные в силу отсутствия знаний и опыта. Помните: платит Специалисту первично дольщик, а значит и задачу ставит тоже дольщик (стоит оговаривать это на этапе согласования кандидатуры Специалиста, пообщавшись с ним лично).

Приемка объекта долевого строительства (особенно объекта с отделкой от застройщика) для рачительных дольщиков неминуемо подразумевает этап проверки наличия/отсутствия так называемых косяков объекта и отделки. В постановлении они упоминаются как недостатки или отклонения.

Все, что будет выявлено дольщиком или приглашенным им специалистом по приемке, должно быть где-то зафиксировано и подписано сторонами ДДУ, иначе застройщик ничего устранять не станет (пресловутое «нет бумажки – ты какашка»).

Существенные недостатки отражаются в акте осмотра (далее – АО).

Несущественные недостатки отражаются в акте приема-передачи (далее – АПП).

Не уточнено, как действовать, если есть одновременно и несущественные и существенные недостатки (вероятно, что все должно быть отражено в финальном документе – АО).

Если есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (обязательные требования, отступление от которых приводит к ухудшению качества объекта или иные недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования), у дольщика возникает выбор в соответствии с пп. «г»:

Можно (не обязательно) отказаться от подписания АПП, и дополнительно выбрать одно из следующих действий:

ждать устранение 60 дней (регламентировано пп. «д»);
отказавшись от подписания АПП - требовать возврата денег по ДДУ + % по ставке 1/300 ставки рефинансирования=ключевая на основании Части 2, ст.9 ФЗ-214 «Об участии с долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Проблема в том, что зачастую дольщики не способны оценить существенность отклонений (что позволяет выбирать между подписанием АПП и возмещением) или даже элементарно выявить бОльшую часть из них т.к. для этого надо быть опытным приемщиком и «слегка погруженным» в множество документации, регламентирующей строительную отрасль а также учитывать анонсированные отмены тех или иных документов, регламентирующих стройку. В вышеупомянутом ФЗ-214 они лаконично указаны как «Требования технических регламентов, проектная документация и градостроительные регламенты, а также иные обязательные требования». Более подробного перечня не придумать😉

Застройщик же, указывает в ДДУ, что свидетельством качества объекта и соответствие его проекту, строительно-техническим нормам и правилам и вовсе является наличие разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Действительно, зачем тогда все эти бюрократические проволочки – сразу бы по почте ключи отправляли дольщику и «Дело в шляпе»!

В реальности, практически все объекты (по крайней мере с отделкой, и не столь важно от какого застройщика) имеют отклонения. Просто мало кто их замечает в момент приемки, может отличить от завышенных требований и способен предъявить застройщику согласно букве строительных норм и правил. Этим и пользуются с одной стороны приемщики (но они честно стараются заработать свой хлеб, помогая выявить все, что «негоже») с другой – застройщики, делая ремонт на «нецензурное слово».

Какие еще сюрпризы для дольщика таит в себе 442 Постановление?

Срок устранения недостатков увеличили с 45 до 60 дней.
Специалиста выбирает застройщик, оплачивает дольщик и только подтверждение наличия существенных дефектов перевешивает обязанность по возмещению этого расхода с дольщика на застройщика.
Если раньше дольщики могли сразу идти в суд за компенсацией из-за некачественного ремонта (и на эти деньги проводить качественный ремонт или тратить их на более приоритетные нужны – мебель/кредит и т.п.), то теперь надо сначала подождать 60 дней (вдруг застройщик устранит ВСЕ, ВОВРЕМЯ, и не допустит новых ляпов), в случае отказа в устранении - как-то угадать что будет выгодней: бодаться с застройщиком в суде или сыграть в русскую рулетку (попросить соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов дольщика на устранение дефектов). Обратите внимание – возмещение! Получается, что сначала надо вложить свои деньги (которые уже уплачены застройщику по договору) и только потом рассчитывать на то, что расценки текущего рынка и смета застройщика совпадет (не верится, что такое возможно т.к. застройщик включит в расчет материалы и дешевую работу ребят из Азии, которым на руки платили по 100 рублей за 1 м.кв. при укладке ламината. Сюда явно не войдет аллокация на топ менеджмент застройщика, на управленцев, которые должны были проследить за качеством работ, расходы на самостоятельную доставку материалов, утилизацию отходов и компетенции руководителя работ). К слову, если застройщик и на этапе досудебного урегулирования откажет в уменьшении стоимости/возмещении расходов – ждет прямой путь в суд. Что там будет на суде – «непонятно, но очень интересно» 😉
Законность данного документа вызывает вопросы. За примерами далеко ходить не нужно. Близкое «по духу» Постановление №479 от 26.03.2022 о приостановлении начисления штрафов на застройщика за нарушение сроков передачи объектов, уже хотят оспорить в суде: https://vsrf.ru/lk/practice/cases/11414671

Автор: Панин Илья.

Какие еще сюрпризы для дольщика таит в себе 442 Постановление?

Статьи ранее: