Инвестиции в редевелопмент
Мы снова продолжаем нашу рублику разбора проектов редевелопмента.
С первыми разбором находок можно ознакомиться здесь, здесь и здесь.
Ежедневно мы просматриваем сотни объявлений о продаже зданий, зависаем на торговых площадках, выискивая из них десятки подходящих на выездной осмотр. Из которых остаются единицы для более детального анализа цены предложения, окружения, технического состояния, потенциальных возможностей реализации той или иной концепции, изучения рынка, стоимости продаж в розницу, в общем всего того, что можно назвать ТЭО.
Зачастую, на данном этапе отсеиваются все выбранные "лучшие варианты", но иногда есть и те, что идеально подходят для более пристального нашего внимания. И сегодня мы решили поделиться с Вами несколькими подобными объектами, которые мы анализировали.
Объект №1
Москва, ВАО, р-н Восточное Измайлово, 15-я Парковая ул., 5
Ссылка на объявление.
Первая линия, но чуть дальше от дороги, чем соседние здания, а перед зданием территория с зелеными насаждениями. То есть здание укрыто от дороги
Окружение: на стороне здания: жилой массив, школы, колледжи и институт, спортивный комплекс.
Рядом Измайловский лесопарк
На противоположной стороне: стационар национального медико-хирургического центра имени Н. И. Пирогова
До ст.м. Первомайская 16 мин. пешком
Ст.м. Измайловская 4 мин. на транспорте, Щелковская 4 мин. на транспорте
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Площадь ЗУ – – 3 022 м2
ВРИ: деловое управление (4.1); земельные участки общего пользования (12.0).
Кадастровая стоимость: 74 млн руб.
2. Здание - общей площадью 4 308 кв.м, 5 этажей и подвал, 1953 года постройки
Общая разрешенная мощность: 200 кВт
Высота потолков: 3,6 м, Лифты: 2 шт
Кадастровая стоимость: 305 619 442,21 руб.
Каркас: Кирпичный
Стены: Кирпичные
Перекрытия: Железобетонные
Цена продажи: 260 млн. / 60 353 ₽ за м²
3. В ближайшем окружении есть проект ЖК «Парковая апартаменты» (р-н Восточное Измайлово, 12-я Парковая ул., 7 и 15-я Парковая ул., 10А), состоящие из двух корпусов. Объекты расположены на соседних улицах от анализируемого здания. Это проекты редевелопмента абсолютно аналогичных зданий.
В них идут продажи апартаментов: от 10,13 млн ₽ до 19,62 млн ₽ (от 309 000 до 332 000 ₽/м²) с чистовой отделкой
Продаваемая площадь ориентировочно: 2 700 кв.м
Прогнозируемая выручка: 2 700 * 300 000 = 810 млн
Затраты на редевелопмент считаем исходя из минимальной стоимости 70 000 на 1 кв.м = 302 млн
Для реализации объекта с продажей апартаментов в розницу необходимо:
- увеличение кВт мощности,
- смена ВРИ, которая обойдется дорого,
- без серьезной работы над фасадом не обойтись (в таком состоянии не продаваемо)
+ высокая конкуренция и стагнация на рынке
ВЫВОД: купить здание можно не дороже 35 тыс за кв.м, то есть почти на 50% дешевле, чем сейчас здание предлагается на рынке.
Объект №2
Москва, ЦАО, р-н Тверской, Селезневская ул., 28С1
Ссылка на объявление.
Достаточно интересное расположение. Здание находится в тихом старомосковском районе. Первая линия.
Окружение
ГБУЗ Мнпцдк ДЗМ, Селезнёвские бани, Уголовно-исполнительная инспекция, Арбитражный суд Московского округа, Центральный Дом Российской Армии
До ст.м. Новослободская/Достоевская - 5-7 мин. пешком.
Транспортная доступность обеспечивается близостью к широкой магистрали — Долгоруковской улице, выезд на которую располагается в 300 метрах. Отсюда можно доехать за пять минут до Садового кольца или ТТК, находящихся на равноудаленном расстоянии. К зданию прилегает Антроповский сквер с Антроповским прудом. Неспешным шагом можно дойти до Екатерининского сада с Большим и Малым Екатерининскими прудами, Делегатского парка.
В радиусе 500-700 метров расположены детский сад, несколько гимназий и лицеев, магазины сети «Перекресток», рыбный магазин, «Закрома Беларуси», а также крупный ТЦ «Дружба». Культурная составляющая инфраструктуры представлена находящимися неподалеку Центральным музеем МВД России и музеем-квартирой Достоевского. Пешком можно дойти до «Уголка дедушки Дурова», театра Образцова, Театра Советской Армии, Краснознаменного зала филармонии, Еврейского музея. Не будет проблем и с местами для занятий спортом — менее чем в двух километрах от «Дома на Селезневской» располагается спорткомплекс «Олимпийский», а еще ближе — Дворец спорта «МИИТ».
Видите соседнее здание?
Это жилой клубный дом бизнес-класса на 24 квартиры от застройщика Флэт и Ко. Актуальных объявлений о продаже квартир там нет, но из архивных данных мы нашли, что в начале 2022 года стоимость продажи 1 кв.м на вторичном рынке там составляла порядка 700 тыс.
Начальная цена торгов: 167 802 850 ₽ с НДС
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Земельный участок площадью 558 кв.м. Текущее ВРИ: для эксплуатации прочих земель административно-управленческих учреждений и общественных организаций. Кадастровая стоимость: 64 млн руб.
2. Кирпичное 5-этажное здание, общей площадью 1 506 м².
Дата строительства / реконструкции: 1918 / 1988 год
Наличие лифта: 1
Выделенная электрическая мощность 85 кВт (56 вт/м²)
Местное отопление
Центральная система водоснабжения и электроснабжения
Местная система кондиционирования
Вентиляция: естественная
Несколько отдельных входов/выходов
Кадастровая стоимость: 226 млн руб.
Цена продажи: 230 млн. / 152 723 ₽ за м²
3. Продаваемая площадь ориентировочно 900 кв.м (стратегия продажи апартаментов в розницу, площадью лотов от 20,7 кв.м до 42 кв.м).
Средняя стоимость продажи 1 кв.м апартаментов: 500 тыс.
MIN/MAX стоимость апартамента: 10 350 000 руб./21 000 000 руб.
Потенциальная выручка с продаж апартаментов составит: 450 000 000 руб.
Затраты на ремонт считаем исходя из 70 000 руб. на общую площадь, получаем 105,5 млн. Итого общие расходы с учётом покупки: 335,5 млн.
Потенциальная чистая прибыль: 114,5 млн руб., что составляет 34% на вложенные средства.
Кстати, в ближайшем окружении только 1 новостройка ЖК Sole Hills от Еврофармакол, где минимальный лот на сегодня стоит 21 млн ₽ за 29 м² (без отделки, срок сдачи: IV кв. 2023).
ВЫВОД: отличная локация, отсутствие конкурентов, потенциально достаточно интересное здание.
Объект №3
на торгах мы нашли вот здание по адресу: Москва, СВАО, р-н Свиблово, Вересковая ул., 8,
м. Свиблово в 15-минутной пешей доступности. Рядом остановка общественного транспорта.
Окружение: в непосредственной близости Парк Свиблово, р.Яуза, Школы, детская больница, Институт Имидис, жилой квартал.
Начальная цена торгов: 80 899 489 руб.
Шаг аукциона: 4 044 974,46 руб.
В результате сбора различной информации из открытых источников мы получаем:
1. Право аренды земельного участка, общей площадью 892 кв.м, ВРИ: для использования территории под конструкторско-технологическое бюро по проектированию морских и речных сооружений и технического флота, земельный участок находится в аренде у Департамента земельных ресурсов г. Москвы на основании договора аренды №М-02-036822 от 28.02.2012 срок до 17.01.2061
2. Кирпичное 2-этажное здание общей площадью 831,2 кв.м, 1948 года постройки. Планировка коридорно-кабинетного типа.
3. Концепция: существующая планировка позволяет с минимальным переустройством сделать апартаменты площадью от 13 до 22 кв.м.
Продаваемая площадь апартаментов: 636 кв.м
В окружении идет строительство ЖК от ПИК Кольская 8, где студия 20-25 кв.м. стоит 6,8–10,1 млн ₽ (339 тыс.) с чистовой отделкой.
Стоимость продажи 1 кв.м апартаментов: от 220 тыс. до 250 тыс. с отделкой White box.
Потенциальная выручка с продаж апартаментов может составить: 150 -160 млн руб.
Затраты на ремонт из расчет 70 тыс.: 58 млн руб.
Итого общие затраты: 81 млн + 58 млн = 139 млн руб.
Потенциальная прибыль в 21 млн или 15% на вложенные средства - перспектива так себе.
Кстати, это здание нам очень напоминает проект коливинга Сolife, который мы разбирали в нашей статье.
Даже здания очень похожи друг на друга. Правда оно несколько больше, чем здание с торгов. 1 586,8 кв.м, где внутри — 58 одноместных и двухместных номеров, две кухни, прачечная и общие зоны, где можно вместе посмотреть фильм или организовать вечеринку.
1 586,8/58=27,3 кв.м - берем эту цифру в расчет.
Давайте попробуем рассчитать проект концепции коливинга, ориентируясь на данные Сolife. Может там больше денег?
На площади 831,2 кв.м можно сделать 30 номеров (из расчет 27,3 кв.м).
Одноместные комнаты в Сolife обойдутся в 50 и 55 тысяч, а при двухместном заселении каждый заплатит 29 тысяч рублей. Оплата за свет, воду и интернет не входит стоимость аренды и производится отдельно.
Для расчетов стоимости проживания берем среднюю стоимость за номер, равную 50 000+ (29 000*2)= 54 000 руб.
МАП при 100% загрузке: 30 номеров * 54 000 = 1 620 000, но в расчет берем загрузку 70%=1 134 000 руб.
ГАП: 13 608 000 руб., но это с учетом расходов на содержание и обслуживание. Если исходить из расчета, что чаще всего услуги управление в проектах составляют порядка 40%, то ЧОД составит 8 164 800 руб. или почти 6% доходности (если затраты 139 млн).
ВЫВОД: как видите, здание не очень то и перспективное.
ОБЩИЙ ВЫВОД: как видите, из сотен продаваемых объектов, мы нашли 3, казалось бы интересных на первых взгляд. Но после более тщательного анализа, не все оказались такими уж привлекательными с инвестиционной точки зрения.