Инвестиции в SunGarden Hotel&SPA 5* Анапа
💡 Инвестиции в гостиничный комплекс SunGarden Hotel&SPA в г.Анапа с целью получения рекламируемого пассивного рентного дохода от 2 078 000 ₽.
📍 Краснодарский край, г. Анапа, ул Железнодорожная
Анапа — известный оздоровительный курорт. Сюда круглый год приезжают ради грязевых ванн и минеральных источников. На пляжах лежит целебный кварцевый песок, а воздух насыщен морскими солями и фитонцидами морских водорослей Летний сезон (высокий сезон) здесь длится с мая по октябрь, благодаря мягкому климату температура в тёплое время года до +30°С, а зимой не опускается ниже -8°С Более 290 солнечных дней в году
У SunGarden Hotel & Spa будет своя территория пляжа.
- 2 мин на авто до ж/д вокзала / аэроэкспресса
- 6 км до центра Анапы / 7 минут на машине
- 9 км до аэропорта / 15-20 мин на машине
📝 О ПРОЕКТЕ
SunGarden Hotel & Spa — это гостиничный проект сервиса 5* на территории 5 га.
Студии 39,9 кв.м - 400 номеров
Номер с одной спальней 55 кв.м - 600 номеров
Номер с одной спальней 73,3 кв.м - 72 номера
Номер с двумя спальнями 90,9 кв.м - 72 номера
Номер с двумя спальнями 109,2 кв.м - 28 номеров
Номер с двумя спальнями 74,9 кв.м - 8 номеров
Номер с двумя спальнями 97,6 кв.м - 12 номеров
Номер с двумя спальнями 212 кв.м - 4 номера
Номер с двумя спальнями 98,4 кв.м - 32 номера
ВРИ ЗУ: Туристическое обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Строительством занимается «Развитие». Директором СЗ «Развитие» является Ваграм Бабиньян. Компания занимается строительством жилых и нежилых зданий. 99% принадлежит ООО «Специализированный Застройщик Югстройзаказчик», еще 1% — самому Ваграму Бабиньяну.
Компания «Развитие» реализует девелоперские проекты с 2016 года.
Суммарно, эти две компании возвели/возводят:
ЖК «Южный квартал» в Анапе. 2 645 квартир / 130 тыс. м² жилой площади
ЖК «Виноград» в селе Супсех. 220 квартир / 10 тыс. м² жилой площади
Строящийся ГК Эдем на 348 номеров. Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026 / Выдача ключей: 30.06.2027
А также премиальные КП Sea Side Village, КП Dream Village, Eden Village.
Менеджер проекта заверяет, что компания построила и нижеперечисленные проекты. Однако, нам не удалось найти этому подтверждение.
Построенный отель Золотая Бухта в Анапе (Застройщик “Скала Грез”)
Резиденции Граф Толстой (застройщик Аврора).
По заверениям менеджера, идет согласование условий сотрудничества с международным гостиничным оператором, бренд которого он не может сейчас разглашать. В России этот гостиничный оператор еще не представлен.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение пассивного рентного дохода + рост стоимости кв.м.
🔸 Тип сделки: ДДУ, 214-ЗФ, эскроу счета
Вся сумма за лот с чистовой отделкой и мебелью идет в ДДУ. В ДДУ также идет и гостиничный пакет, вкл. тапочки.
Какой договор с УК заключается пока не известно. Но будет котловой метод распределения дохода ( инвестор 70%/ УК 30%).
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Опции: Ипотека, 100% оплата, Рассрочка
Акция Ипотека от Совкомбанка
- по льготному сроку 1 год процентная ставка 11,9%;
- на срок 2 года - 13,9%
После окончания льготного периода устанавливается ставка в размере 21,74%
Действует рассрочка беспроцентная и без удорожания:
ПВ-25%, через месяц 25%
Остаток 50% делится равными платежами (ежеквартально либо ежемесячно)
1-2 корпус до конца 2026 г.
3-4 корпус до 1 июня 2027 г.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
ГК состоит из 10 корпусов. Сроки ввода и выдачи ключей разные:
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2027 / Выдача ключей: 30.09.2027
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2027 / Выдача ключей: 31.03.2028
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2028 / Выдача ключей: 31.03.2029
Ввод в эксплуатацию: I кв. 2028 / Выдача ключей: 30.09.2028
🔸 Темпы продаж: Не по всем корпусам начались продажи. Некоторые корпуса это паркинг, а некоторые - инфраструктурные объекты.
Распроданность по данным портала наш.дом.рф от 6% до 38%
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК, возможно самостоятельное управление
- Рост стоимости по мере строительной готовности проекта
- ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЕГИОНА. Всероссийский курортный комплекс «НОВАЯ АНАПА». По данным Ростуризма Всероссийский курортный комплекс «Новая Анапа» планирует принять первых туристов в 2030-32 гг. Прогноз прироста от вложенных инвестиций на период строительства минимум 20% в год
1 трлн инвестиций Более 1,8 тыс. га Более 100 гостиниц на 15 300 номеров Марина на 300 яхт 17 км песчаного пляжа Более 22,3 тыс. новых рабочих мест 2 800 000 туристско-экскурсионный поток Аэроэкспресс
Конкурентное окружение
Все ниже представленные проекты:
- Расположены на одном пяточке, можно сказать стена к стене
- Конкурируют между собой
- Предлагают гостиничные номера с пассивной доходностью
1. Гостиничный комплекс «Корсаков» 4* на 842 номера (застройщик ССК). Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2026. Выдача ключей: 01.05.2027 - 30.09.2027
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26.28 м² стоимостью 9 198 000 ₽ / 350 000 ₽/м²
2. Гостиничный комплекс "МОРЕГРАД" на 2 551 номер.
Литер 1 (Южный блок)+ 3 корпуса: Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 31.12.2027
Литер 2,3, 4 (Восточный, Западный и Северный блоки): Ввод в эксплуатацию I кв. 2027 / Выдача ключей 01.08.2027
ВРИ: Туристическое обслуживание
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 24,1 м² стоимостью 7 230 000 ₽ / 300 000 ₽/м².
3. ГК Лучи 4*. Площадь 32 га. 6 500 номеров. В проекте все корпуса курорта находятся под управлением лучших отельных операторов России и Европы: Alean, Cosmos, Azimut и Domina.
ВРИ: Гостиничное обслуживание, магазины, общественное питание, обеспечение занятий спортом в помещениях, амбулаторно-поликлиническое обслуживание, бытовое обслуживание, развлекательные мероприятия
Сдача 1-й очереди II кв. 2026. ФЗ-214.
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 26,08 м² стоимостью от 14 087 620 ₽ / 451 000 ₽/м²
4. ГК Морелло на 226 номеров. Ввод в эксплуатацию: III кв. 2026. Выдача ключей: 30.10.2027
ВРИ: Туристическое обслуживание
Гостиничный номер с чистовой отделкой и мебелью 40,1 м² стоимостью от 10 827 000 ₽/ 270 000 ₽/м²
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 13 167 000 ₽ / 330 000 ₽/м²
Номер с чистовой отделкой "под ключ" и даже с тапочками.
Номер в 5* отеле ... с раскладным диваном, а не кроватью... и это на 30 кв.м Но нет, по заверениям менеджера, планировки не исправили, но номер будет с кроватью и это будет прописано в договоре ДДУ.
Рендеры...правда не того номера, который мы выбрали. Менеджер не смог прислать рендеры именно на площадь 39,9 кв.м, сказав, что стилистика будет одинаковой.
Выбранный лот в 1-ом корпусе со сроком сдачи в 2027 году. Расположение на этаже:
Вывод: Сравнивая со стоимостью метра в аналогичных проектах в одной локации, стоимость метра не превышает рынок.
🔹 Лоты: Гостиничный номер с кухней 39,9 м², где терраса занимает 9,1 м²
Загрузка: расчетные в рекламе 55%, но в присланной фин.модели уже 68%
Стоимость проживания в фин.модели (за полный год функционирования отеля и инфраструктуры) средняя 13 000 ₽ ( от 8 000 до 19 000 ).
Сравним в окружении стоимость проживания на сезон сентябрь-октябрь
✅ С приведенной стоимостью проживания согласны.
Доходность рассчитана исходя из следующих условий:
- Средняя стоимость ренты составляет 8 375 руб. Прирост стоимости ренты в среднем 9% в год , в расчетах используется коэффициент 8,5%
- Возможность сдачи недвижимости прогнозируется в 2027 году ,после сдачи 1-й очереди ( стоимость ренты уменьшена вдвое по причине отсутствия всей инфраструктуры комплекса). В 2028 году ,можно использовать полный тариф с приростом стоимости ренты.
- В 2027 году, используется коэффициент владения 0,5 - так как часть сезона будет не доступна (стройка). В 2028 году, используется коэффициент 0,75 - так как часть сезона готова не вся инфраструктура комплекса.
- В "текущие расходы" входит : обслуживание управляющей компании и з расчета 150 руб. за кв.м. и коммунальные платежи. В коммунальных платежах, так же учтен ежегодный рост тарифа из расчета, в среднем 4,75%
- Прирост стоимости лота рассчитан исходя из следующих условий:
До сдачи 1 и 2 очереди в 2027 году, ежегодный прирост стоимости квадратного метра составит 30%. После сдачи комплекса в 2028 году пиковый прирост составит 10% и далее прирост будет уменьшаться на 1% в год и с 2033 года составит 5%. - Срок возврата инвестиций рассчитан от года сдачи объекта
Доходы на первый год полного функционирования ГК (2029): 3 685 500 ₽
Расходы на первый год полного функционирования ГК (2029): 1 414 401 ₽ (примерно 40%)
Доходность на аренде в полный год функционирования ГК: 17,2 %
Прогнозная стоимость номера к этому моменту увеличиться до 20 285 845 ₽, то есть прибавит аж 54%
no comments
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Популярный курортный город Анапа с песчаным пляжем + собственный пляж.
✅ Да, не береговая линия, но до пляжа порядка 500 метров / 7 минут пешком.
✅ Инфраструктура внутри проекта категории 5*.
Данный фактор может являться преимуществом при выборе отеля путешественниками, так как гостевые дома зачастую не могут ничего предложить, кроме самого номера.
✅ ВРИ ЗУ: Туристическое обслуживание
Этот вид разрешённого использования допускает размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению, а также детских лагерей.
✅ Опытный застройщик. Единственное, мы не смогли найти подтверждение связи с несколькими гостиничными проектами.
✅ Реализация по ДДУ с эскроу-счетами. Вся сумма в ДДУ.
✅ Есть условия по рассрочке без удорожания.
✅ Стоимость метра не превышает рыночную и является средней среди конкурирующих предложений.
✅ Продажа лотов с отделкой, оснащением и гостиничным пакетом, то есть не требует дополнительных трат на ремонт. Все готово для передачи в управление.
✅ Достаточно бодрые темпы продаж.
✅ Компания взяла умеренный уровень загрузки в 68%.
✅ Компания берет адекватную стоимость проживания. И при этом на первый не полный год запуска отеля (2027) уменьшает тариф на50%, а на второй - на 25%.
✅ В отличии от Мореград, ГК планирует получать сертификацию.
👎 РИСКИ
❎ Большой номерной фонд - 1 246 номер.
❎ Компания считает расходную часть в 40% от валовой прибыли (даже с учетом налоговой нагрузки ИП 6%). А мы знаем, что для категории отелей уровня 4-5* уровень расходов превышает 50% и достигает порядка 60%.
В нашем разборе Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи мы подробно разбирали тему расходов на отели категории 4* и 5*.
❎ Очень высокая конкуренция. На одном пяточке строятся еще минимум 4 проекта общим номерным фондом более 11 365 номеров.
Может для Анапы номерной фонд и не такой большой, но с учетом заявленных "более 100 гостиниц на 15 300 номеров" в курортном комплексе «НОВАЯ АНАПА», локация может превратиться в пустующий олимпийский городок?
❎ Отсутствует информация о гостиничном операторе.
Есть ли у выбранного оператора опыт управления отелями с множественностью собственников?
❎ Какой тип договора с УК будет заключаться также не известно.
❎ Поэтапная сдача гостиничного комплекса. Продолжающиеся ремонтные работы могут мешать гостям, что скажется на выборе данного отеля для отдыха, отзывах.
❎ Несмотря на то, что в драйвере роста мы указали потенциал роста стоимости по мере строительной готовности, есть большая вероятность стагнации рынка и сохранения цен на прежнем уровне в течении длительного периода или даже снижения стоимости объектов, учитывая такую высокую конкуренцию.
❎ Потенциально длительное экспонирование лота на рынке. Если инвесторы во всех конкурентных проектов решат продать свои инвестиционные лоты и "заработать" на росте стоимости от перепродажи... то рынок будет завален 11 тыс. предложений, где конкурировать с ценой будет ой как сложно.
*Так как завершение стройки и запуск отеля (1-го корпуса) планируется только в конце 2027 года, мы не будем в рисках говорить о зарытом аэропорте и удаленности от аэропорта в Сочи.
Но к сведению, на сегодняшний день аэропорт в Анапе так и не открылся, режим ограничения полетов неоднократно продлевается и, вероятнее всего, открытие пассажирского терминала состоится только после окончания военных действий. Прогнозировать точные даты открытия аэропортов России пока не представляется возможным. Ближайший аэропорт к Анапе: Международный аэропорт Сочи имени В. И. Севастьянова – добраться до Анапы на автомобиле можно за 5 часов 20 минут.
Наш предыдущий разбор одного из отелей в этом Анапском пяточке Инвестиции в МОРЕГРАД Анапа
Наши предыдущие разборы проектов в Сочи:
Инвестиции в гостиничный комплекс Tivoli detox&SPA Resort в Сочи
Здесь мы говорили об особенностях рынка Сочи.
Инвестиции в гостиничный комплекс Marine Garden Sochi 5* в Сочи
Инвестиции в отель долгосрочного проживания Lifestyle Hotel LINE в Сочи (Адлер)
ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтрально-положительную оценку, при условии, что Вы как инвестор верите в высокий спрос на Анапу и загрузку всего номерного фонда в данной локации, который сильно превышает 11 тыс. номеров нового строительства, без учета уже существующего/действующего большого номерного фонда города.
Еще раз хотели бы акцентировать Ваше внимание на том, что рынок перегрет, очень высокая конкуренция на одном пяточке и чтоб обеспечить такой спрос, а главное такой рост стоимости по мере строительной готовности, нужен второй приход COVID. Представьте себе, что Вы одномоментно можете конкурировать с 11 тысячами такими же инвесторами, как и Вы сами.
И даем проекту нейтрально-отрицательную оценку из-за очень высокой конкуренции.