Сразу скажу, в какой-то степени схему описанную ниже, я считаю потребительским терроризмом. Объясню – я сам немного связан со строительством жилых комплексов, и знаю случаи, когда иски от дольщиков нанесли немало вреда застройщикам. Стройки останавливались, застройщики уходили в банкротсва, многие оттуда не возвращались. Да, такому застройщику как ПИК это не так критично, как тем, кто строит единственный проект, но, уверен, тоже бъет по карману. И ниже расскажу почему.

Предисловие - недостатки в квартире

Начнем издалека – в каждой сданной квартире есть какие-либо недостатки, в основном они касаются отделки и всяких мелочей, в редких случаях, более серьезных проблем, как с вентиляцией, например.

Сложно найти квартиру без недостатков, причем это касается всех застройщиков, не только ПИКа. Компании, которые занимаются приемкой скурпулезно составляют списки недостатков, состоящие из сотни пунктов:

Согласно нынешнему законодательству, все эти недостатки застройщик должен устранить в 60-ти дневный срок. Но по опыту - это далеко не всегда так.

Чтобы застрощик начал устранять эти недостатки - нужно постоянно держать руку на пульсе. Лично мне приходилось постоянно звонить прорабу, чтобы он отправил рабочих ко мне в квартиру для устранения критичных для меня замечаний. Конечно, я не требовал полностью решить все проблемы из списка - там такие мелочи, на которе даже не обращаешь внимания, но всякие замятые кожухи радиатора, двери с дырами, порваный потолок, расколотый унитаз - это всё хотелось заменить. В целом скажу, что по итогу исправлений, у меня лично никаких претензий не было, за пару недель всё что мне надо было исправили. Единственное что пришлось подождать - окна, но с ними застройщик как раз уложился в 45 дней (ранее действовали другие нормы).

Поэтому я не видел смысла судится, и требовать от ПИКа каких-то денег. Какой смысл, если я жил уже в квартире и меня ничего не напрягало? А подавать в суд, чтобы просто навариться, считаю порчей кармы. Тут, конечно, каждому своё.

Но дальше случилось кое-что еще.

Гарантийные обязательства

Спустя примерно год с момента приемки своей квартиры, у меня появились подтеки на откосах окон:

Появились они в нескольких местах, на разных окнах, что было не очень приятно. До начала действия ПП-442 срок гарантийных обязательств застройщика регулировался Законом о защите прав потребителей, поэтому гарантия на отделку была 2 года, я и не парился, обратился в ПИК с заявкой на гарантийный ремонт. И дальше началось веселье.

Меня записали на гарантийный осмотр через месяц после заявки. Пришел дядечка, всё зафиксировал, и ушел. На этом всё. Уже год с момента заявки прошел и никто ничего не сделал, мне периодически звонили, что-то спрашивали (типа на каком окне, приходил ли кто-нибудь и т.д.), но ничего не делали.

Ну и спустя три месяца я не выдержал и пошел в суд.

Юристы по недостаткам в отделке квартиры

Сразу скажу, т.к. я являюсь владельцем чата ЖК и группы жилого комплекса в Вконтакте со времен, когда еще и название проекта не было известно. Поэтому ко мне в личку сыпались десятки предложений от юридических фирм, предлагающих и свои услуги и просящих разместить рекламу своих услуг в чатах и группе:

Я всем отказывал, по нескольким причинам:

1. Еще раз - считаю это потребительским терроризмом, а юристов, которые оказывают такие услуги - паразитами, которые работают по шаблону, без капельки экспромта :)
2. Таких паразитов тысячи (я показал скрины только те, что смог быстро найти, в реальности их было в разы больше).
3. Ну и в целом рекламы в чатах и группе не было и нет. Соседей не продаю :))

И вот в момент моего очередного зла на ПИК, за то что они ничего не делают с подтеками на окнах, мне написали ребятаи предложили сходить в суд за деньгами :))

Как уже писал - таких юристов много, я выбрал первых попавшихся. Из затрат, которые я понёс на момент подачи иска - стоимость нотариальной доверенности на представление в суде (около 2000 рублей). За всё остальное платили юристы.

У меня договоренности с ними простые - 30% от присужденной суммы они забирают себе. Но при этом все остальные расходы также берут на себя. Из остальных расходов: всякие почтовые отправки, и самое дорогое - экспертиза.

Знаю компании, которые берут меньший процент, но просят и экспертизу оплатить. Есть наверняка те, кто и на таких же как у меня условиях, работает за меньший процент. Можно вообще всё сделать самому - процесс настолько примитивный, а судебных дел настолько много, что в интернете есть полно инструкций, шаблонов исков и т.д.

Это всё было большое предисловие. Дальше расскажу как проходит сам процесс.

Кто может обратиться в суд?

Все. Реально все, кто купил новостройку. В моём случае я подал иск спустя больше года после получения ключей. На момент подачи у меня в квартире уже стояла мебель, кухня, я покрасил некоторые стены, заменил сантехнику, частично электрику, понаделал дыр в стенах. И всё это не помешало подать иск.

Но тут есть нюанс, связанный с тем же ПП-442. Во втором пункте говориться о том, что к отношениям, связанным с передачей объекта долевого строительства применяются исключительно положения 214 ФЗ.

Согласно 214 ФЗ гарантийный срок на отделочные работы определяется договором долевого участия, у ПИКа, это обычно 1 год с момента подписания АПП. Но поскольку данные положения распространяются на отношения, связанные с передачей объектов от 23.03.22, то для дольщиков, принявших квартиру до 23.03.22 действует Закон о защите прав потребителей, а в нём срок гарантии 2 года с момента подписания АПП. Поэтому у меня получилось подать иск, спустя больше года, но тем, кто получил или получит ключи после 23.03.22 придется поторопиться.

Т.е. если брать за основу Михайловский парк, то всё еще могут подать иски:

• 3й корпус (нужно сильно поторопиться, т.к. прошло уже почти 2 года)
• 4й корпус (еще год есть на подумать)
• 5й корпус (есть время до весны)

Передаточный акт, акт осмотра

Для подачи иска в суд по факту не важно, какие недостатки вы указали в акте осмотра и/или акте приема-передачи. У меня, например, менеджер на приемке очень уговаривал не писать кривизну стен в акт осмотра. Мол зачем тебе это, придут [рабочие], будут стены ломать, пыль, грязь, забей. И я повёлся на это, не стал вносить в акт эти замечания. И только потом я узнал почему менеджер на этом настаивал - самое дорогое в недостатках, за которые можно судится, это кривизна стен. Экспертиза и судебная и своя, заостряют внимание именно на этом.

Поэтому еще раз - в целом не важно, что за недостатки вы указали в акте, сумму всё равно определит эксперт. И, кстати, не важно, если вы подписывали акты об устранении недостатков, на данный момент прецедентов с подписанными актами об устранении не было, так как застройщики их не представляют в судах. Пока что.

Этапы судебного дела, вид взыскания - недостатки, по шагам

Вообще, хоть я и выбрал первых попавшихся юристов, мне с ними повезло. Обо всех этапах меня информировали, на все вопросы отвечали. В целом, я остался доволен.

Ниже расскажу подробней о каждом этапе.

Подписание договора с юристами, оформление доверенности

Здесь всё просто, мне прислали договор, я там поправил несколько пунктов, сделал доверенность, приехал в офис, подписал договор, отдал сканы документов: ДДУ, АКТ осмотра, АПП, паспорт, справку, подтверждающую оплату ДДУ (заказал через ЛК ПИКа).

Правки по договору у меня в основном касались мелочей, которые необходимы были чисто мне, в большей степени для написания этой статьи. Например, я хотел почитать претензию и исковое до отправки, посмотреть на экспертизу и т.д. В стандартном договоре это можно было сделать, но надо было ехать в офис, а мне всё же хотелось получить это всё в электронном виде.

По доверенности вопросов особо не было. Единственный вопрос был у нотариуса, который не хотел оформлять доверенность на ИП. Но у другого нотариуса такого вопроса не возникло и всё быстро оформилось.

Экспертиза

Следующий этап - экспертиза.

Как писал выше, экспертизу заказывали юристы. Всё проходит довольно быстро, эксперт заранее звонит, согласовывает время, затем приходит с оборудованием и за час-полтора (55 кв.м) делает всю работу.

Основное на что обращает внимание - кривизна стен и полов:

Сумма по экспертизе была насчитана не маленькая:

Досудебная претензия

Как только эксперт составит смету, будет подготовлена досудебная претензия. В тексте претензии ничего сверхъестественного нет, в интернете их полно (я просто обещал его не выкладывать полностью). Если кратко - суть простая, вот куча недостатков, я очень негодую, возместите, пожалуйста.

Всё это отправляется застройщику на юр.адрес. С уведомлением о вручении. За меня это всё сделали юристы, а мне прислали только трек-номер, чтобы я мог следить за письмом.

Ответ застройщика на претензию

Естественно ПИК не захотел урегулировать вопрос в досудебном порядке, но меня удивило, что они ответили :)

Я думаю, это их стандартный ответ на все подобного рода претензии. Но даже если бы они не ответили, то спустя 30 дней можно подавать иск в суд, т.к. процессуально всё выполнено (пытались договориться до суда, но не смогли).

Исковое заявление

В исковом заявлении тоже все стандартно, и похоже не претензию, только написано более расширено.

Предварительное судебное заседание

Вообще, на заседания не обязательно ходить. Можно вообще никуда не ходить. И часто юристы даже этого не делают. И я объясню почему, и заодно раскрою мысль, о которой писал в начале статьи - почему считаю, что такие иски это потребительский терроризм и почему это бьет по карману застройщиков.

Я подавал иск по месту нахождения ответчика - это Пресненский районный суд. И можно назвать это судом, который работает на ПИК, т.к. это суд рядом с их офисом, в котором зарегистрированы почти все юрлица-застройщики ПИКа.

Опять же, чтобы написать эту статью подробно, я решил сходить на предварительное заседание. И то, что я там увидел - раскрыло глаза на многое.

Дела по недостаткам не рассматриваются в том виде, в котором мы привыкли видеть в целом. Это просто огромная машина, принтер, которая действует по одной схеме и которая с этим не справляется.

Чтобы вы понимали, только в Пресненском суде в первой инстанции к Скайтауэр (застройщик ЖК Михайловский парк) висит 450 дел. И это только в этом суде. А сколько еще исков подано по месту нахождения истцов - сложно представить.

По итогу я приехал зря - никакого предварительного заседания не было, из-за двери судебного зала вышла девочка-секретарь с бумажкой о дате основного заседания вручила её и всё.

Поговорив с юристами, я понял, что это проблема всех районных судов, и всех застройщиков. Схема с судами по недостаткам настолько проста, что срубить лишний миллион с каждой квартиры в новых ЖК не составляет труда, и поэтому все этим пользуются. Даже если всё окей в квартире, даже если уже живешь там.

После увиденного и услышанного я больше не приезжал на заседания.

Основное судебное заседание. Судебная экспертиза

Здесь всё тоже прошло быстро - суд назначил судебную экспертизу. Эксперт приехал довольно быстро, провел всё те же манипуляции, что и первый эксперт.

Судебная экспертиза, кстати, насчитала затрат на 40 000 меньше, чем первая.

Повторное заседание. Результаты. Решение.

На повторном заседании рассмотрели результаты экспертизы и вынесли решение.

Итого присудили в мою пользу:

• Компенсация за недостатки в отделке: 574743 рублей;
• Неустойка: 100000 рублей;
• Штраф по закону о защите прав потребителей: 245000 рублей;
• Моральный вред: 15000 рублей;
• Прочее: неустойка 1% с 2023.

Итого почти 1 млн. рублей. Да здравствует самый гуманный суд в мире.

Сроки и этапы

Сейчас я жду пока выдадут исполнительный лист. В законе не предусмотрен срок изготовления исполнительного листа. Это означает, что ИЛ должны выдавать в день обращения, но в связи с тем, что наша судебная система перегружена - физически невозможно выдавать ИЛ в момент обращения. Поэтому регламентированных сроков нет. Все зависит от загрузки канцелярии суда.

Со слов юристов, исходя из практики Пресненского суда, сроки подготовки и выдачи ИЛ обычно составляют 2-3 месяца. Так что денег раньше следующего года я вряд ли увижу.

Ниже покажу табличку со всеми сроками по моему делу - от момента подписания договора с юристами, до статуса "решение вступило в силу".

Итого получилось чуть больше 8 месяцев от подписания договора до решения суда. Плюс еще исполнительный лист дождаться, ну и денег потом. Поэтому на весь процесс, думаю, можно закладывать год с плюсом.

Мораторий

Теперь по поводу моратория, и почему он не причем. Мораторий распространяется только на неустойки по сроками ДДУ. А именно:

• Застройщикам предоставляется отсрочка в начислении неустойки за нарушение сроков передачи квартиры с 29.03.22 до 30.06.2023 года.
• С 29.03.22 до 30.06.2023 года действует мораторий на начисление и взыскание с Застройщика убытков (имеются ввиду убытки, понесенные участником долевого строительства, связанные с ненадлежащим исполнением застройщиком ДДУ, например расходы за найм квартиры в период просрочки передачи и т.п.)

Поэтому выплаты по исполнительным листам за недостатки, как говорят, продолжают идти. Но тут уже придется довериться юристам. Да и соседи пишут, что выплаты идут:

Заключение

В общем, как видите, дело выеденного яйца не стоит :) Если вы прям взбешены ремонтом от ПИКа (или другого застройщика), то смело идите в суд. Если вы просто хотите денег, то тоже идите в суд, но подумайте про карму :)

Я знаю, будет много вопросов - а поделись контактами тех, к кому обращался. И я поделюсь - я попросил их создать чатик специально для нашего ЖК, где они обещали отвечать на все вопросы и помогать. Я даже побуду там админом в первое время, чтобы посмотреть что отвечают :) Сразу скажу - денег за это я с них не брал, поэтому яйцами сильно не закидывайте :).

Кому было полезно - снизу правильная кнопка :)

Сам документ не большой, но довольно запутанный и в чем-то недоработанный. По факту разбора сложилось ощущение, что в целом он выгоден застройщику и ущемляет права дольщика.

Для удобства восприятия документа, подготовлена схема последовательности действий дольщика (типовые варианты развития событий), но стоит учитывать, что реалии не редко идут в разрез с нормативными документами и никакая схема не ответит на вопрос как лучше поступить дольщику в каждом конкретном случае.

Особо важные нюансы выделены красным цветом.

Буквы в круглых рамках – пункты Постановления. Нижней строкой порядковые номера буллитов внутри вышеуказанного пункта.

Упомянутые в пп. «к» реестры для проверки квалификации привлекаемого Специалиста есть по ссылкам: https://nrs.nopriz.ru/ и https://nrs.nostroy.ru/. Поскольку специалиста, по запросу дольщика, привлекает застройщик, но первично оплату услуг Специалиста осуществляет именно дольщик (п.1, «м» Постановления), у дольщика есть прямая заинтересованность в соответствии Специалиста предъявляемым к нему требованиям. При этом следует помнить, что Специалист может быть «активным» или «пассивным». В случае с активным – он, как и приемщик, сам найдет и зафиксирует (и существенные и несущественные отклонения/дефекты). В случае с пассивным – он лишь проверит то, на что укажет дольщик или (того хуже) – лишь то, по чему у дольщика и застройщика возникли разногласия при составлении перечня для АПП. Дольщику выгодно выбирать активного Специалиста😉 если приемка была осуществлена самостоятельно, без привлечения приемщика и Вы предполагаете, что выявили не все недостатки или неспособны выявить существенные в силу отсутствия знаний и опыта. Помните: платит Специалисту первично дольщик, а значит и задачу ставит тоже дольщик (стоит оговаривать это на этапе согласования кандидатуры Специалиста, пообщавшись с ним лично).

Приемка объекта долевого строительства (особенно объекта с отделкой от застройщика) для рачительных дольщиков неминуемо подразумевает этап проверки наличия/отсутствия так называемых косяков объекта и отделки. В постановлении они упоминаются как недостатки или отклонения.

Все, что будет выявлено дольщиком или приглашенным им специалистом по приемке, должно быть где-то зафиксировано и подписано сторонами ДДУ, иначе застройщик ничего устранять не станет (пресловутое «нет бумажки – ты какашка»).

Существенные недостатки отражаются в акте осмотра (далее – АО).

Несущественные недостатки отражаются в акте приема-передачи (далее – АПП).

Не уточнено, как действовать, если есть одновременно и несущественные и существенные недостатки (вероятно, что все должно быть отражено в финальном документе – АО).

Если есть существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (обязательные требования, отступление от которых приводит к ухудшению качества объекта или иные недостатки, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования), у дольщика возникает выбор в соответствии с пп. «г»:

Можно (не обязательно) отказаться от подписания АПП, и дополнительно выбрать одно из следующих действий:

• ждать устранение 60 дней (регламентировано пп. «д»);
• отказавшись от подписания АПП - требовать возврата денег по ДДУ + % по ставке 1/300 ставки рефинансирования=ключевая на основании Части 2, ст.9 ФЗ-214 «Об участии с долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Проблема в том, что зачастую дольщики не способны оценить существенность отклонений (что позволяет выбирать между подписанием АПП и возмещением) или даже элементарно выявить бОльшую часть из них т.к. для этого надо быть опытным приемщиком и «слегка погруженным» в множество документации, регламентирующей строительную отрасль а также учитывать анонсированные отмены тех или иных документов, регламентирующих стройку. В вышеупомянутом ФЗ-214 они лаконично указаны как «Требования технических регламентов, проектная документация и градостроительные регламенты, а также иные обязательные требования». Более подробного перечня не придумать😉

Застройщик же, указывает в ДДУ, что свидетельством качества объекта и соответствие его проекту, строительно-техническим нормам и правилам и вовсе является наличие разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Действительно, зачем тогда все эти бюрократические проволочки – сразу бы по почте ключи отправляли дольщику и «Дело в шляпе»!

В реальности, практически все объекты (по крайней мере с отделкой, и не столь важно от какого застройщика) имеют отклонения. Просто мало кто их замечает в момент приемки, может отличить от завышенных требований и способен предъявить застройщику согласно букве строительных норм и правил. Этим и пользуются с одной стороны приемщики (но они честно стараются заработать свой хлеб, помогая выявить все, что «негоже») с другой – застройщики, делая ремонт на «нецензурное слово».

Какие еще сюрпризы для дольщика таит в себе 442 Постановление?

1. Срок устранения недостатков увеличили с 45 до 60 дней.
2. Специалиста выбирает застройщик, оплачивает дольщик и только подтверждение наличия существенных дефектов перевешивает обязанность по возмещению этого расхода с дольщика на застройщика.
3. Если раньше дольщики могли сразу идти в суд за компенсацией из-за некачественного ремонта (и на эти деньги проводить качественный ремонт или тратить их на более приоритетные нужны – мебель/кредит и т.п.), то теперь надо сначала подождать 60 дней (вдруг застройщик устранит ВСЕ, ВОВРЕМЯ, и не допустит новых ляпов), в случае отказа в устранении - как-то угадать что будет выгодней: бодаться с застройщиком в суде или сыграть в русскую рулетку (попросить соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов дольщика на устранение дефектов). Обратите внимание – возмещение! Получается, что сначала надо вложить свои деньги (которые уже уплачены застройщику по договору) и только потом рассчитывать на то, что расценки текущего рынка и смета застройщика совпадет (не верится, что такое возможно т.к. застройщик включит в расчет материалы и дешевую работу ребят из Азии, которым на руки платили по 100 рублей за 1 м.кв. при укладке ламината. Сюда явно не войдет аллокация на топ менеджмент застройщика, на управленцев, которые должны были проследить за качеством работ, расходы на самостоятельную доставку материалов, утилизацию отходов и компетенции руководителя работ). К слову, если застройщик и на этапе досудебного урегулирования откажет в уменьшении стоимости/возмещении расходов – ждет прямой путь в суд. Что там будет на суде – «непонятно, но очень интересно» 😉
4. Законность данного документа вызывает вопросы. За примерами далеко ходить не нужно. Близкое «по духу» Постановление №479 от 26.03.2022 о приостановлении начисления штрафов на застройщика за нарушение сроков передачи объектов, уже хотят оспорить в суде: https://vsrf.ru/lk/practice/cases/11414671

Автор: Панин Илья.

Статьи ранее:

• Недостатки в отделке. Как вернуть миллион после покупки квартиры у ПИКа
• Первый корпус ЖК Михайловский парк - что известно, когда ждать старта продаж
• Что ждёт район вокруг ЖК: снос оставшейся части промзоны, реновация, бассейн, парковка, школа.
• Кто переедет по реновации в наш ЖК? Всё про 2й корпус.
• Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
• Умный дом в квартире от ПИК

1. Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
2. Что ждёт Рязанский район вокруг ЖК Михайловский парк

В этой статье я расскажу, что планируют построить на месте снесенных домов более подробно, хоть и затрагивал эту тему в первой публикации.

Для начала определимся с домами, которые переселяют в ЖК Михайловский парк (в дом по адресу Михайлова 30Ак1) а это почти вся первая волна реновации в Рязанском районе:

• Рязанский проспект, 49к1
• Рязанский проспект, 49к2
• Рязанский проспект, 49к3
• Рязанский проспект, 49к4
• улица Михайлова, 15к1
• улица Михайлова, 15к2
• Зарайская улица, 46к1
• Зарайская улица, 46к2
• Шатурская улица, 39
• Луховицкая улица, 4
• Луховицкая улица, 6
• улица Паперника, 1
• улица Паперника, 3
• улица Паперника, 5

На карте эти дома образуют 5 структурированных площадок:

Для удобства назовём эти площадки кратко:

1. Михайлова (Входят два дома: Михайлова 15к1 и 15к2)
2. Зарайская (Входят три дома: Зарайская улица 46к1, 46к2 и Шатурская 39)
3. Рязанский пр-т (Четыре дома: Рязанский проспект 49к1, 49к2, 49к3, 49к4)
4. Луховицкая (С двумя домами - 4 и 6)
5. Паперника (Три дома: Паперника 1, 3, 5)

Далее подробно расскажем про каждую из этих площадок.

Улица Михайлова

На этот участок в конце 2020 года был выда Градостроительный план (далее - ГПЗУ), в котором крупными мазками уже описано то, что возможно построить на этой площадке. Площадь участка 5281 кв.м

Из интересного в ГПЗУ:

• Предельная высота зданий - 85 метров (это 25-30 этажей примерно - прим.ред.)
• Максимальная плотность - 28.3 тыс.кв.м/га
• Суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах
  наружных стен - 14945.23 кв.м.

Тендер на выбор тех подрядчика

Также в апреле 2021 года был проведен конкурс на право заключения договора на оказание услуг по исполнению функций технического заказчика на период выполнения проектно-изыскательских работ и на период строительства, на выполнение проектно-изыскательских и подрядных работ по строительству объекта: "Жилой дом с инженерными сетями и благоустройством территории"

По итогам тендера победила некая ООО «ГП-МФС», ИНН 7704539433, где в учредителях с 25.10.2021 значится ООО "Пик-Генподряд":

Кстати, в тендере учавствовал и Кэпитал групп Павла Тё. Но заняли они второе место.

Из интересного в тенедерной документации:

• В доме, который построят здесь, всё должно соответствовать 516-ПП "Об утверждении Требований к улучшенной отделке равнозначных жилых помещений, предоставляемых взамен жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации";
• общая площадь квартир (расчетная) – 9340,8 кв. м;
• количество машино-мест (расчетное) – 97 м/м;

Как пример, в тендере приводится здание на Люблинской вл 113:

Так что здесь стоит ожидать чего-то подобного.

Срок в тендерной документации: не позднее «23» ноября 2024 г. это на всё - проектирование, снос, строительство. Так что готовьтесь те, кто сейчас живет рядом, и попал во вторую волну реновации. Напомню, что карту переселения выкладывали здесь).

Больше ничего интересного в тендере я не нашел, поэтому двигаемся дальше.

Улица Зарайская

ГПЗУ на этот участок был выдан 25.08.2020, площадь участка в 3 раза выше, чем на Михайлова: 16405 кв.м

Из интересного в ГПЗУ:

• Предельная высота (м.) - 85
• Максимальная плотность (тыс.кв.м/га) - 27.04
• Суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах
  наружных стен (кв.м.) - 44359.12

Тендер на выбор тех подрядчика

Тендер на эту площадку также прошел в апреле 2021, победитель тот же: ООО «ГП-МФС». Срок здесь немного другой: Дата окончания выполнения Работ (всех) – не позднее «23» июля 2025г.

Дом здесь также должен соответствовать требованиям реновации

• площадь земельного участка в пределах периметра жилого здания (расчетная) – 3200,00 кв. м;
• общая площадь квартир (расчетная) – 27 724,50 кв. м;
• подземная площадь, включая автостоянку и др. (расчетная) – 15 584,80 кв.м;
• количество машиномест (расчетное) – 286 м/м;

Важно понимать, что показатели все расчетные, и могут отличаться от итоговых.

В качестве примера приводится дом на Веерной 26А, 26Б и Годовикова 10:

Рязанский проспект

ГПЗУ выдан 21.07.2021, площадь чуть больше, чем на Зарайской: 17452 кв.м.

• Предельная высота (м.) - 60
• Максимальная плотность (тыс.кв.м/га) - 27
• Суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен (кв.м.) - 47120.40

Обратите внимание, что высота здесь меньше, чем на предыдущих площадках. Что как минимум странно с точки зрения градостроительства, с учетом что участок находится на первой линии Рязанки.

Тендер на выбор тех подрядчика (застройщика)

Тендер прошел 20.12.2021. Отгадайте кто выиграл?) А вот и не отгадали :)) Победила некая ООО «МЕГАПАРК», ИНН 7743128003. Но тут есть нюанс. В основных видах деятельности этого Мегапарка стоит Разборка и снос зданий. Поэтому, возможно, этим ребятам отдадут только снос, а строить будет кто-то другой. Хотя это странно, т.к. документация в тендере ровно такая же, как и на остальных площадках - проектирование, снос, строительство нового.

Основные технико-экономические показатели объекта:
• общая площадь квартир (расчетная) – 28 926,7 кв. м
• количество машиномест (расчетное) – 298 м/м;

В качестве аналога здесь показывают дом на ул. Газопровод, д. 1, корп. 1, корп. 2

Срок - не позднее «31» августа 2025 г.

Луховицкая

Самая интересная площадка, т.к. здесь обещают построить ФОК, наземный паркинг иии... возможно, еще один дом.

Тут я извиняюсь перед читателем, т.к. ГПЗУ заказал только на участок под домом 4, а под 6 не стал заказывать, т.к. эти сволочи за каждый запрос просят по 1к руб., надоело :) но, думаю, и так всё понятно.

Паркинг и ФОК

Для наглядности, вернемся к проекту планировки территории (434-ПП), в этом документе относительно подробно написано, что будет на месте этих домов:

Обратите внимание на сноски, нас интересуют участки 9 и 31. Возвращаемся в текст и смотрим на участок №9:

Итого здесь планируется: Многоэтажный гараж, с ТЦ и ФОКом, высота - 30 метров, суммарная поэтажная площадь 32,5 тыс кв.м, подземный гараж, гостевых мест - 13, а в наземно-подземном гараже - 853, плюс бомбоубежище на 11 тыс человек.

Участок 31 (оставшаяся часть от дома 6) пойдет под благоустройство:

Примерный (не факт, что окончательный) вид паркинга с ФОК показывал здесь.

Дом

Вот это самое интересное. Если взять план межевания территории из того же 434-ПП, то мы увидим там кое-что интересное, и нигде не описанное:

Как видно на плане, участок под ФОК и паркинг (номер 9) будет на месте половины 4-го дома по Луховицкой и половины 6-го дома. Но рядом еще есть участок под номером 15. Возвращаемся в текст и видим, что там вообще ничего нет про этот участок:

Участок 48 соток, предназначен для фактического использования:

А фактическое использование это:

Но дело в том, что в ЕГРН этот участок не откадострирован и узнать вид разрешенного использования не представляется возможным:

Напомню, что на Михайлова участок 52 сотки и там планируют построить дом с квартирами площадью 15 тыс кв.м. А корпус 3 в Михайловском парке с жилой площадью ~9000 кв.м.

Посмотрим что в ГПЗУ, там есть два плана:

На первой картинке нас интересуют красные линии - они проходят ровно посередине 4-го дома, поэтому есть вероятность что в будущем там появится проезд из Михайловского парка на ул. Луховицкая.

А на второй картинке нас интересует подзона №3. Идем в текст и смотрим:

Написано, что просто "многоквартирный дом", а в видах разрешенного использования написано вот:

В общем, всё это намекает на то, что между ФОКом и домом на Луховицкой 2/57 может появится что-то еще многоквартирное и не известно какой высоты :-). Будем держать вас в курсе. Вступайте в чатик, чтобы не пропустить: https://t.me/mihajlovskij_park :-)

Тендер на снос

Вернемся к стандартному анализу :) 17.08.2021 - завершился тендер на снос домов Луховицкая 4 и 6. Тендер был именно на снос, без проектирования и строительства. Выиграла уже знакомая по площадке на Рязанке, компания «МЕГАПАРК», ИНН 7743128003, еще и поэтому я предполагаю что строить на рязанке будут не они, они будут только сносить.

Из интересного в тендере:

• Подрядчик должен не только снести дома, но и переложить все коммуникации;
• После выполнения сноса, должны сделать благоустройство;
• Начало сноса не позднее 02.09.2022 года, окончание не позднее
  02.11.2022 года
• Благоустройство не позднее 18.11.2022 года

К сожалению, о сроках строительства ФОК ничего пока не известно.

Паперника

Снос, строительство нового.

Здесь тоже участок разделен на два - один под домами 3,5, второй под 1. ГПЗУ есть только на участок под 3,5:

Из интересного в ГПЗУ:

• Предельная высота зданий - 85 метров
• Максимальная плотность - 34.3 тыс.кв.м/га
• Суммарная поэтажная площадь объекта в габаритах
  наружных стен - 47121.34 кв.м.

Тендер на выбор тех подрядчика

Тендер завершен 30.09.2021, здесь он комплексный на снос, проектировку и стротельство. Выиграла всё та же ПИКовская ООО «ГП-МФС», 7704539433.

Основные ТЭПы будущего дома:

• суммарная поэтажная наземная площадь в габаритах наружных стен (расчетная) – 47 121,34 кв. м;
• предельная высота здания – 85 м;
• площадь земельного участка – 1,3738 га;
• площадь земельного участка в пределах периметра жилого здания – 1812,40 кв. м;
• общая площадь квартир (расчетная) – 29 450,8 кв. м
• подземная площадь, включая автостоянку и др. (расчетная) – 13 680,0 кв.м
• количество машиномест (расчетное) – 304 м/м;

В качестве примера приводят тот же дом на ул. Газопровод.

Срок - не позднее «31» декабря 2025

Итого кратко:

1. Михайлова (Входят два дома: Михайлова 15к1 и 15к2) - будет многоквартирный дом, площадь квартир – 9340,8 кв. м, машино-мест – 97 м/м; Ввод в эксплуатацию - не позднее «23» ноября 2024 г.
2. Зарайская (Входят три дома: Зарайская улица 46к1, 46к2 и Шатурская 39) - многоквартирный дом, площадь квартир – 27 724,50 кв. м, машиномест (расчетное) – 286 м/м, срок - не позднее «23» июля 2025г.
3. Рязанский пр-т (Четыре дома: Рязанский проспект 49к1, 49к2, 49к3, 49к4) - многоквартирный дом, площадь квартир – 28 926,7 кв. м, машиномест – 298 м/м; ввод в эксплуатацию не позднее «31» августа 2025 г.
4. Луховицкая (С двумя домами - 4 и 6) - снос и благоустройство не позднее 18.11.2022 года
5. Паперника (Три дома: Паперника 1, 3, 5). Многоквартирный дом 29 тыс. кв.м жилой площади, 304 машиноместа. Срок не позднее «31» декабря 2025

На этом всё. Вопросы и обсуждения в чате: https://t.me/mihajlovskij_park

Кстати, думаю что многие ждут начала заселения второй волны, поэтому для вас я сделал отдельный чатик. Думаю, пригодится: https://t.me/renovaciaUVAO, ну и напоминаю, что для тех, кто переселяется в первой волне в Михайловский парк, уже давно есть чатик: https://t.me/renovaciaMP

P.S. Если хотите компенсировать часть расходов на заказанные документы в этой статье :-), можете перейти по ссылочке:

P.P.S. Забыл, у нас еще инстаграм есть :-) https://www.instagram.com/ryazankamp/

Статьи ранее:

• Чаты домов (корпусов) в ЖК Михайловский парк (Михайлова 30А)
• Снос НИИЖБ, Школа, ФОК, что ждёт район в ближайшем будущем
• Дороги в ЖК Михайловский парк / Проекты, документы, официальные сообщения
• Планировки в Михайлова 30Ак1 (Реновация) +фото
• Паркинг в Михайлова 30Ак1

Для наглядности разделим продажу паркинга в этом доме на несколько этапов:

1. Старт продаж. 19 июня 2019 года стартовали продажи во втором корпусе Михайловского парка по ДДУ. Источник: https://vk.com/wall-166592390_2428
2. В мае 2021 года продажи паркинга в корпусе остановили - из-за того, что начался процесс ввода дома в эксплуатацию. В это время ДДУ продавать нельзя, а ДКП оформить невозможно. Поэтому застройщик снимает с продажи объекты, и выставляет обратно, когда процесс оформления закончится.
3. 23.09.21 машиноместа были поставлены на кадастр. 27.09.21 выставлено на продажу 63 машиноместа. Менее чем за сутки их все забронировали. Продажа была по предварительному договору купли-продажи (ПДКП), т.к. после ввода дома в эксплуатацию продавать по ДДУ уже нельзя.
4. 1 октября на продажу выставили еще один пул из 31 машиноместа, их все забронировали за 3-4 дня. Тоже по ПДКП.

Итак, как посчитать сколько мест осталось? Есть несколько способов:

Первый. С сайта наш.дом.рф берем последнюю проектную декларацию, смотрим на 90-й странице следующую инфу: машиноместа, количество договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд: 125.

Это то количество проданных машиномест на момент подачи проектной декларации. И последняя известная цифра до остановки продаж в мае. Дальше просто складываем: 125+63+31=219 машиномест продано из 306. Осталось 87.

Но это информация не точная, т.к. между подачей декларации и снятием паркинга с продажи могло пройти какое-то время. Поэтому могут быть погрешности.

Второй способ. Можно сильнее заморочиться, что я и сделал для вас :-). Я взял выписку о зарегистрированных ДДУ на земельный участок, на котором строится весь ЖК. Заказать её может любой - в МФЦ, в Росреестре, на многих сайтах, косящих под Росреестр. Она так и называется:

В ней указаны реквизиты всех ДДУ, заключенных на конкретном земельном участке. Кто купил, что купил, когда купил - всё это видно.

Судя по выписке в паркинге на Михайлова 30А корпус 1 было продано 140 машиномест по ДДУ, есть даже конкретные места, которые были куплены. Дальше я порылся в чатиках и нашел скрины мест, которые были выставлены на продажу 27 сентября и 1 октября:

Осталось только сложить эти данные. И вот что получилось:

Красным - места проданные по ДДУ с 2019-го по май 2021-го

Синим - места проданные п ПДКП 29 сентября

Зеленым - места проданные по ПДКП 1 октября.

Итого осталось (серым) - 62 машиноместа.

Ошибки здесь могут быть, но вряд ли. Если вы видите своё машиноместо серым - отпишитесь плз в чатике реновации: https://t.me/renovaciaMP

P.S. Раньше я писал, что без личного кабинета нельзя было купить машиноместо и для того, чтобы его купить была целая инструкция. В октябре ПИК изменил сайт, и теперь машиноместо во втором корпусе (Михайлова 30Ак1) может купить любой человек. Поэтому когда оставшиеся места выставят на продажу, не пропустите. Купить места можно на сайте ПИКа по ссылке: https://www.pik.ru/mp/cars

Полезные ссылки:

Чат 2-го корпуса (Реновация)

Основной чат ЖК Михайловский парк

Статьи ранее:

• ЖК Михайловский парк - Реновация, корпус 2
• Снос НИИЖБ, Школа, ФОК, что ждёт район в ближайшем будущем
• Дороги в ЖК Михайловский парк / Проекты, документы, официальные сообщения
• Планировки в Михайлова 30Ак1 (Реновация) +фото

• Корпус 1 (проектный адрес, в рамках ЖК) точный адрес пока не известен. Скорее всего будет Рязанский проспект 59 или что-то похожее. Увидим в 2024 году, когда сдадут дом. Остальные дома получили адрес Михайлова 30А, с различными корпусами. А пока следим за строительством и знакомимся с соседями в чате: https://t.me/korpusodin
• Корпус 2, он же теперь Михайлова 30Ак1 (корп 1) - реновационный дом. Специальный чат: https://t.me/renovaciaMP
• Корпус 3, он же Михайлова 30Ак3 - есть закрытый чат, пишите в личку https://t.me/gonenko
• Корпус 4, он же Михайлова 30Ак4: https://t.me/korpuschetyre
• Корпус 5, он же Михайлова 30Ак5: https://t.me/korpuspyat
• Корпус 6, он же Михайлова 30Ак6: https://t.me/korpusshest

Ну и самый главный и основной чат всего ЖК, где обсуждаем общие темы: https://t.me/mihajlovskij_park

Изначально я брал данные из сентябрьской проектной декларации, но 8 октября застройщик изменил ПД, из которой стало известно, что проект первого корпуса немного изменился:

Внешне корпус остался тем же: это башня в 33 этажа. Но изменились планировки.

Основные показатели теперь:

• 34 этажа, включая один подземный, высота 100 метров
• 935 квартир (было 749) из них 320 студий!
• 38 120,48 м2 - суммарная площадь квартир (было 38 724,20 м2)
• 2 подъезда, в каждом по 4 лифта, 2 грузовых, 2 пассажирских
• 14 квартир на этаже в 1-м подъезде (было 12)
• 15 квартир на этаже во 2-м подъезде (было 11)
• 9 коммерческих помещения на первом этаже (было 3)
• 112 кладовых на -1 этаже (было 91)
• 30.06.24 - срок выдачи ключей в ДДУ (был 30.09.24)
• 26 гостевых парковочных мест (подземной парковки нет и не было)

Как видите, общая площадь осталась прежней, а вот количество квартир увеличилось. И теперь планировки в корпусе выглядят супер-маленкими

Планировки

5 студий на этаже, и всего одна трёшка в первой секции:

И 5 студий и одна трешка во второй секции:

Цены

Стартовые цены вот такие:

Об их величине можно поговорить в чате: https://t.me/mihajlovskij_park

Статьи ранее:

• Первый корпус ЖК Михайловский парк - что известно, когда ждать старта продаж
• Что ждёт район вокруг ЖК: снос оставшейся части промзоны, реновация, бассейн, парковка, школа.
• Кто переедет по реновации в наш ЖК? Всё про 2й корпус.
• Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
• Умный дом в квартире от ПИК

Чаты по корпусам ЖК Михайловский парк:

• Общий чат: https://t.me/mihajlovskij_park
• Первый корпус: https://t.me/korpusodin
• Второй корпус (реновация): https://t.me/renovaciaMP
• Четвертый корпус: https://t.me/korpuschetyre
• Пятый корпус: https://t.me/korpuspyat
• Шестой корпус: https://t.me/korpusshest

Что такое Электронный дом

Ed.mos.ru - это платформа, созданная Департаментом информационных технологий г. Москвы, которая позволяет проводить ОСС в электронном виде не выходя из дома.

Важно, что с 25 мая 2020 года благодаря федеральному закону №156-ФЗ больше нет необходимости предварительно создавать ОСС, чтобы выбрать систему для проведения ОСС в электронном виде. Т.е. вам больше не нужно "бумажное" ОСС, чтобы провести электронное ОСС - это важно запомнить, т.к. многие не знали этого, в том числе и представители УК.

Для Москвы такой системой по умолчанию стал проект «Электронный дом».

На ed.mos.ru инициатором ОСС может стать любой собственник!

Подробнее о том, как провести ОСС на ed.mos.ru можно почитать здесь: https://ed.mos.ru/about-oss

Какие вопросы можно решить с помощью ОСС

Список вопросов довольно обширный, может касаться и управлением общедомовым имуществом, и определением тарифов и других вопросов, связанных с домом.

Вот пример некоторых вопросов, которые могут решится на ОСС:

• О пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций;
• О направлении доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме на формирование фонда капитального ремонта;
• О благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства);
• О выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом;
• Об избрании совета многоквартирного дома;

Это точно не полный список, т.к. по сути всё, что касается управления домом можно решить на ОСС.

С расширенным списком вопросов можно ознакомиться здесь. Но, еще раз, им список вопросов тоже не ограничен.

Как зарегистрироваться в Электронном доме

На сайте Электронного дома есть подробная инструкция. Также есть вот такая краткая инструкция:

Какие есть нюансы:

• Зарегистрироваться в Электронном доме можно еще до получения собственности, только с АКТом приема-передачи. Для этого при добавлении квартиры на mos.ru нужно выбрать тип документа "АКТ":

• При добавлении квартиры на mos.ru (если ваша квартира в ЖК от ПИКа), нужно убрать все галочки в разделе "Управление подписками":

• Если ваша квартира 50 м2, и собственность долевая, то при добавлении квартиры на mos.ru выбираем тип правообладания - долевая собственность. Например, если у вас 1/2 доля, то площадь в собственности указываем 25м2, а если собственность совместная - то тип правообладания - совместная собственность, и площадь в таком случае для каждого из собственников необходимо указывать 50м2.
• Да, важно регистрировать каждого собственника в Электронном доме.
• У вас на mos.ru должна быть полная учетная запись.
• Также, предварительно, не нужно указывать код плательщика. В это поле подходит только код, который в платежках от Жилищника, или в ЕПД. Код плательщика, который указан в платежках от ПИК-Комфорт сюда не подходит, поэтому поле оставляем пустым:

• При авторизации (входе) на mos.ru выбирайте авторизацию через Госуслуги, а не по логину/паролю. Так с проверкой документов не возникнет проблем:

Какие документы нужно прикрепить, чтобы подтвердить собственность:

100% получалось у всех, кто прикладывал:

• Скан/Фото Акта приема-передачи квартиры по ДДУ. Именно скан бумажного акта с печатью;
• Скан/Фото выписки из ЕГРН с печатью, которую выдали при регистрации собственности на квартиру;

Электронные документы без печатей не принимали. Возможно, есть шанс, что всё пройдет хорошо, если к этим электронным документам приложить и подписи. Для этого вам необходимо будет приложить документы и подписи одним архивом .zip, т.к. интерфейс на mos.ru не принимает файлы подписей .sig.

При добавлении квартиры необходимо полностью прикладывать документы, а не только первую страницу. Т.е. если в АКТе 2 страницы, то именно столько необходимо приложить, а выписка должна обязательно содержать план квартиры на этаже.

Статьи ранее:

• Что ждёт район вокруг ЖК: снос оставшейся части промзоны, реновация, бассейн, парковка, школа.
• Кто переедет по реновации в наш ЖК? Всё про 2й корпус.
• Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
• Умный дом в квартире от ПИК

Чаты по корпусам ЖК Михайловский парк:

• Общий чат: https://t.me/mihajlovskij_park
• Первый корпус: https://t.me/korpusodin
• Второй корпус (реновация): https://t.me/renovaciaMP
• Четвертый корпус: https://t.me/korpuschetyre
• Пятый корпус: https://t.me/korpuspyat
• Шестой корпус: https://t.me/korpusshest

Экосистема Акара

Вся концепция заключается в использовании одного производителя систем умного дома – Aqara. Это подразделение известного бренда Xiaomi, которое занимается исключительно системами умного дома.

Выбор на Aqara стал не случайным, это единственные китайцы, которые работают на российских серверах и работают быстро и без багов. А ведь это основной показатель, т. к. многие китайские производители, тот же головной Xiaomi (Mi home), могут работать в России, но они периодически ломаются, а их работа через китайские сервера делают использование устройств умного дома бесполезным. А российские SmartHome-системы типа "умный дом от Ростелеком" работают хорошо, но развиваются не быстро.

Да, Aqara в России предоставляет не так много устройств, которые могут работать в нашем регионе, но они работают и работают хорошо и без ошибок.

Еще одно преимущество такой системы – постоянное обновление устройств. Бренд живет и развивается, сейчас в России представлено около 30 различных устройств, которые могут работать в приложении на русском языке, но раз в несколько месяцев список устройств пополняется. Например, несколько недель назад в России появилась возможность добавлять умные выключатели в стандартных круглых подрозетниках.

Итого, кратко почему я остановился на устройствах Aqara:

• Есть русскоязычное удобное приложение на смартфоны;
• Работа устройств на российских серверах, а значит быстро и без лагов;
• Вся система дома в одном приложении, и все устройства связаны между собой. Не нужно запускать тысячи приложений, чтобы включить свет отдельно, отдельно розетки и отдельно штору. Всё удобно – одна точка входа;
• Постоянно обновляемый список устройств, что позволит периодически обновлять систему;
• Интеграция с Алисой, а также с Apple HomeKit.
• Стабильная работа без интернета. Даже если связь пропадет, то все устройства продолжат работать, т.к. подключены между собой по локальному протоколу Zigbee.

Устройства Aqara

Устройства, которые сейчас доступны в экосистеме Aqara и работают на российских серверах:

• Умный дверной замок. Открывается по отпечатку пальца, есть аварийный ключ, соединяется с приложением.
• Мотор для рулонных штор;
• Мотор для раздвижных штор;
• Камера с возможностью записи звука;
• Центр умного дома (хаб), к которому подключаются все устройства;
• Встраиваемые выключатели – бывают одноклавишные и двухклавишные. Теперь есть и под круглые подрозетники;
• Одноканальное и двухканальное реле. Суммарная коммутируемая мощность на 2 канала: до 2500 Вт. Один канал 1250 Вт.
• Умная розетка (вставляется в обычную розетку). Коммутируемая мощность: до 2300 Вт. Максимальный ток: 10 А
• Различные датчики: протечки, вибрации, температуры и влажности, движения и освещения, открытия дверей и окон;
• Различные беспроводные кнопки и выключатели. От маленьких однокнопочных, до больших двухкнопочных.

С полным списком поддерживаемых в России устройств можно ознакомиться на сайте: https://aqara.ru/shop/

Реализация концепции в пиковской квартире

Основное, что я сделал дома, заменил ВСЕ выключатели на «умные». Т.е. у меня не осталось ни одного обычного выключателя.

Я это делал во времена, когда еще не было выключателей с круглым подрозетником, поэтому пришлось повозиться.

Причем со стенами в санузлах (из гипсокартона) проблем не было:

А вот с межкомнатными стенами из пазогребня пришлось повозиться:

Но теперь этой проблемы нет, т.к. появились выключатели с круглым подрозетником.

Что это позволило реализовать:

Я без переноса проводки и заморочек с электрикой смог спокойно закрыть холодильником основной выключатель на кухне:

Аналогично и в коридоре, спокойно поставил шкаф, перегородив выключатель, и повесил беспроводной туда, где удобно:

Датчики движения в коридоре, в ванной

Теперь я вообще не нажимаю на выключатели в коридоре и в ванной – свет включается если кто-то проходит мимо и выключается через 1-2 минуты автоматически, если движения нет. Также, датчики Aqara позволяют настроить включение света только тогда, когда в комнате действительно темно, т.е. они не срабатывают днём.

При выходе из квартиры, я нажимаю кнопку на беспроводном выключателе , которая выключает свет во всех помещениях. Очень удобно: не нужно думать о том выключил я где-то свет или нет.

Аналогично делаю когда ложусь спать. Рядом с кроватью одна кнопка, которая выключает свет во всех комнатах.

Т.е. основное в умном доме у меня – это управление светом, и это реально удобно. Причем, заметьте, в варианте замены выключателей, вы не ограничены выбором ламп, светильников и т.д. можно вешать абсолютно любую люстру и проч.

Вторая фишка – управление розетками

Например, у меня электрический полотенцесушитель, у него два состояния – включен и выключен. Смысла нет его держать постоянно включенным, только лишний расход энергии. Я воткнул его в умную розетку и теперь он работает по расписанию – включается утром на пару часов и вечером.

Аналогичная тема с розеткой для утюга, вентилятора, телевизора – они включены в умные розетки. При выходе из квартиры, я нажимаю кнопку, ту же, что отвечает за выключение всего света, и выключается не только свет везде, но и питание на всех этих розетках. И теперь я вообще не парюсь, выключил я утюг или нет.

Это кратко чем я пользуюсь каждый день.

Мелочи

Звонок

В ПИКовских квартирах нет дверных звонков, а иногда они нужны, поэтому я реализовал звонок на базе беспроводной кнопки:

Причем, при нажатии на эту кнопку у меня не только воспроизводится звук в квартире, но и приходит пуш-уведомление на телефон:

А так как система работает на российских серверах, то происходит это мгновенно.

Открытие-закрытие дверей и окон

На окнах и дверях можно поставить датчики открытия/закрытия, с помощью которых можно реализовать те же пуш-уведомления при открытии двери или выключение кондиционера, при открытии окна.

Шторы

Управление шторами отдельная тема - утром они открываются, когда начинает звонить будильник, вечером закрываются, когда все ложатся спать. Магия :)

Температура

Дополнительно я могу наблюдать за температурой в квартире и регулировать её по необходимости, включая или выключая кондиционер. Ну или наблюдать, когда УК включает или выключает отопление :)

P.S.

Сейчас у меня чуть больше 30 устройств в системе и 35 различных автоматизаций, и при этом есть куда расти :)

Я описал только малую часть сценариев использования систем умного дома, пишите в комментариях, что используете вы, ну или заходите в чатик, обсудим там: https://t.me/mihajlovskij_park

Статьи ранее:

• Кто переедет по реновации в наш ЖК? Всё про 2й корпус.
• Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
• Что ждёт район вокруг ЖК: снос оставшейся части промзоны, реновация, бассейн, парковка, школа.
• Отзыв о ЖК "Михайловский парк"
• Отзыв о ЖК Михайловский парк. Часть 2

По прогнозам ведущих аналитиков (меня) продажи в первом корпусе должны были начаться в августе этого года, но что-то не срослось. Либо срыв сроков по 4-му корпусу, либо падение спроса на это повлияло, но подготовка фундамента под эту башню идёт очень слабо. Хотя тендер на подготовку шпунтового ограждения объявляли еще в апреле 21-го:

А закончить ограждение должны были в июле:

Но, думаю, что продажи в ближайшее время начнутся, спрос немного стабилизируется, монолит в 6-м корпусе скоро закончат и надо будет приступать к новому строительству.

Что известно о 1-м корпусе

В принципе, всё, кроме цен :) Т.к. на сайте ПИКа доступна проектная декларация и разрешение на строительство. Из тендера, описываемого выше, известны детали проекта. Поэтому ниже будет разбор этих документов.

Краткие характеристики:

• 34 этажа, включая один подземный, высота 100 метров
• 749 квартир
• 38 724,20 м2 - суммарная площадь квартир
• 2 подъезда, в каждом по 4 лифта (2 грузовых, 2 пассажирских)
• 12 квартир на этаже в 1-м подъезде
• 11 квартир на этаже во 2-м подъезде
• 3 коммерческих помещения на первом этаже (124, 115 и 124 кв.м каждое)
• 91 кладовая на -1 этаже
• 2 квартал 2021 г. - планируемая дата Получения разрешение на ввод в эксплуатацию
• 26 гостевых парковочных мест

Обратите внимание, это именно квартиры, а не апартаменты, т.е. это будет полноценный жилой дом.

Планировки

Подробных планировок, к сожалению, нет. Но есть планы несущих конструкций:

Пока, на этом всё. Вступайте в наш неофициальный чат в Телеграме: https://t.me/mihajlovskij_park где обсуждаются темы всего проекта.

Ну или в чат первого корпуса, чтобы ждать продажи: https://t.me/korpusodin

UPD

В проекте произошли изменения. Подробнее здесь: https://михайловский-парк.рф/perviy-korpus-2

Статьи ранее:

• Кто переедет по реновации в наш ЖК? Всё про 2й корпус.
• Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
• Что ждёт район вокруг ЖК: снос оставшейся части промзоны, реновация, бассейн, парковка, школа.
• Отзыв о ЖК "Михайловский парк"
• Отзыв о ЖК Михайловский парк. Часть 2

О проблеме

В 3-м корпусе квартиры на последних этажах получали ключи одни из последних. Что сразу обнаружили жильцы:

• Шум из вент отверстий во всех квартирах последнего этажа;
• Вибрационный шум над нежилыми комнатами (коридор, кухня) в некоторых квартирах последнего этажа

Чтобы понимать уровень шума можно посмотреть видео:

На момент приемки квартиры шум в коридоре достигал 50-60 дБа и 30-40 дБа в спальнях:

Все собственники поступили по-разному, кто-то сразу отказался принимать квартиру и подписывать АКТ, кто-то вызвал еще при этом независимую лабораторию, которая зафиксировала нарушение уровня шума, а кто-то, как я, подписал АКТ, но указал шум вентиляции вместе со списком недочетов.

Системная проблема

Сразу хочется сказать, что проблема эта системная, касается всех домов серии ПИК2 и СЭМ2 (как у нас) и возможно еще каких-то.

В телеграме есть целый чат, где люди обсуждают эту проблему.

Там сидят жители таких ЖК, как:

• Шереметьевский
• Римского Корсакова
• Измайловский лес
• Ярославский
• Академика Павлова
• Люберецкий
• Ясеневая 14
• Дальневосточный 15

И я думаю других тоже. Поэтому информации о "борьбе", в целом, достаточно.

Например, на Москва 24 выходил целый сюжет про эту проблему: https://www.m24.ru/shows1/109/279695

Почему ПИК не решает проблему?

На самом деле решает, но судя по всему, решает её костылями. Приведу пример.

В ЖК Люберцы парк корпус 4 (сейчас улица 8 Марта, 20к2) тоже смс о начале заселения пришли всем, кроме последнего этажа. Когда началась приемка квартир, мне удалось побывать на последнем этаже и взглянуть на состояние дел. И вот, что я обнаружил:

Т.е. в то время, как жильцы получали ключи, на последнем этаже доделывали вентиляцию. И я потом узнавал - проблем с шумом не было ни у кого. И вентиляция тоже у всех работает.

Но то, что дома изначально спроектированы криво и приходится их доделывать после сдачи - это факт.

Но расслабляться тут точно не стоит, т.к. в том же чате, о котором говорилось выше, периодически появляются сообщения о том, что шум до сих пор присутствует. А в некоторых ЖК люди с шумом жили больше года.

Опыт 3-го корпуса ЖК Михайловский парк

Сразу скажу, проблема решалась 2,5 месяца. Квартиру я получил 1 декабря 2020, шум исчез 11 февраля 2021. (Некоторые соседи получили квартиру в ноябре, поэтому для них эта проблема решалась все 3 месяца).

Кратко расскажу, что делали мы.

Один человек, который отказался принимать квартиру и сразу вызвал экспертизу, просто стал ждать (спойлер - ему исправляли первому).

Мы, те, кто принял, пошли по длинному пути.

Управляющая компания

Мы написали всем этажом заявки в УК через приложение (спойлер - это не помогает):

Статус заявки из "создано" в "обрабатывается" изменился через 1,5 месяца - 15 января 2021г.

Все разговоры с УК сводились к одному - "мы пока не приняли вентиляцию на баланс, обращайтесь к застройщику, мы здесь не причем".

Роспотребнадзор

Через 2 недели написали письма в Роспотребнадзор через онлайн-приемную: https://petition.rospotrebnadzor.ru/petition/oper_auth_need/

текст был примерно таким:

Добрый день!

Я являюсь собственником квартиры №___ в доме 30А к_ по Ул. Михайлова. Застройщик ООО "СКАЙТАУЭР ГРУПП" (ИНН 7703379794), разрешение на ввод в эксплуатацию 77-185000-009601-2020 от 12 августа 2020 г.

При заселении в квартире был выявлен шум от вентиляции более 60 дБА, что превышает гигиенические требования к уровню шума в жилых помещениях СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки». Допустимые уровни эквивалентного шума в жилых помещениях в дневное время суток составляют – 40 дБА, в ночное – 30 дБА.

Застройщик на обращения не реагирует, Управляющая компания (ООО «ПИК-Комфорт», ИНН 7701208190) на обращения не реагирует. Прошу принять меры.

Почти такое же письмо мы сделали на бумаге, но уже коллективное и отправили его почтой:

Письмо в Роспотребнадзор

Аналогичные письма ушли в ПИК-Комфорт и в ООО "СКАЙТАУЭР ГРУПП".

Параллельно мы пытались вызвать экспертизу Роспотребнадзора, чтобы они сами измеряли уровень шума. Но обычные письма не помогли, да еще и новый год был, поэтому нам это не удалось, но инструкцию, как это сделать, они прислали:

Ответ одному из соседей по поводу вызова экспертизы

Ответ от Роспотребнадзора на первое коллективное письмо пришел 9-го февраля 2021:

СМИ

Сразу после НГ-праздников я опубликовал пост в нашем чатике, в котором рассказал про то что проблему с шумом вентиляции уже 2 месяца никто не решает. Ну и раскидал этот пост по разным журналистам и каналам.

Как только вышел пост в Железобетонном замесе (популярный канал про недвижимость в Телеграме) начались какие-то шевеления: в личном кабинете у всех изменились статусы заявок на "в работе", в личку начали писать журналисты (тот сюжет про шум на Москве 24 мог быть про наш ЖК), какие-то люди начали шататься в холле последнего этажа и смотреть на потолок.

Не знаю, на сколько это было связано, но реальные действия появились именно после этого.

Застройщик

В середине января удалось добиться ответа от застройщика. И он был фееричен:

При этом, еще раз, в УК нам голосом говорили, что мы не причем, идите к застройщику.

Но в конце-концов из УК нам ответили письменно, вот так:

Тут уже у меня бомбануло знатно :) До 15 апреля жить в таком шуме никакого удовольствия. Дальше оставалось только пойти в суд.

Экспертиза

Чтобы пойти в суд нужна экспертиза. Что важно знать о ней. Эксперты меряют шум только в жилых комнатах с закрытыми дверьми. Кухня, коридор, санузлы - не измеряются. А шум был как раз в коридоре. Также замер производится в ночное время, т.к. ночью требования к уровню шума выше. Ночное время это с 23:00 до 7:00.

Отчет готовят около 10 дней, поэтому рассчитывайте на это заранее. И еще раз - обратите внимание на время проведения экспертизы.

Экспертов в этой теме много, рекламировать никого не буду. Ищите по ключевым словам "Экспертиза шумового загрязнения". Стоило это мне около 15 тысяч руб.

Итог

Спустя пару дней после того, как мне пришли итоги экспертизы и через день после того, как приехали журналисты, шум исчез :)

Хотя кто-то из соседей говорит, что осталась небольшая вибрация по стенам, но это не мешает, как я понял.

На этаже за это время были замечены рабочие, которые устанавливали шумоглушители над МОПами:

При этом вентиляция продолжает работать, хотя не так сильно, как раньше.

P.S.

Обратите внимание, на схему вентиляции в наших домах:

Здесь видно, что вентиляция последнего этажа конструктивно никак не связана с остальными этажами.

Ну и нужно понимать, что не у всех хеппи-энд, почитайте чатик про вентиляцию.

P.P.S. На предпоследнем этаже был небольшой шум из вент-отверстий, но в итоге проблема также решилась.

Подписывайтесь на наш уютный неофициальный чатик, чтобы следить за жизнью в ЖК и округе: https://t.me/mihajlovskij_park

UPD - Видео как работает вентиляция в домах ПИК

Статьи ранее:

• Планируемые дороги внутри ЖК Михайловский парк и рядом. Перспективы развития района
• Что ждёт район вокруг ЖК: снос оставшейся части промзоны, реновация, бассейн, парковка, школа.
• Кондиционеры в ПИК - где находится ваша корзина, как установить на последний этаж.
• Кто переедет по реновации в наш ЖК? Всё про 2й корпус.
• Отзыв о ЖК "Михайловский парк"
• Отзыв о ЖК Михайловский парк. Часть 2