Инвестиции в МФЦ «AVENUE НА КАРПОВКЕ» / Санкт-Петербург

В нашем недавнем разборе офисного проекта Инвестиции в БЦ ХОЛЛАНДЕР Санкт-Петербург мы приводили данные анализа рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам I полугодия 2025.

Сейчас в Петроградском районе вакантно 13,6 тыс. кв.м., а средние арендные ставки варьируются от 2,2-2,7 тыс. руб. за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. По итогам 1 полугодия 2025 средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B составляет 4,1%.

Поэтому сегодня мы поговорим об еще одном амбициозным проекте.

💡 Инвестиции в проект редеведопмента* МФЦ «AVENUE НА КАРПОВКЕ».

* Бывшее здание Научно-исследовательского проектно-конструкторского и технологического института «Источник».

📍 г. Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Даля, 10Б.

Проект расположен на набережной реки Карповки.

Эксперты полагают, что место для реализации проекта выбрано удачное. Ольга Шарыгина, партнер по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management, считает: «Любое пятно на Петроградской стороне удачное, потому что места там с каждым годом остается все меньше и меньше, а востребованность локации — все больше и больше».

• ст.м Чкаловская/Петроградская - 20 минут пешком
• Выезд на ЗСД - 10-15 мин на авто
• Московский вокзал - 25 мин на авто
• Аэропорт Пулково - 40 мин на авто

Петроградский район — старейшая часть города. Немалая часть населения — старая петербургская интеллигенция, преподаватели вузов, научные сотрудники, деятели культуры и искусства.

ВУЗы: Санкт-Петербургский государственный медицинский университет им. акад. И.П. Павлова, Военно-космическая академия имени А.Ф.Можайского, Санкт-Петербургский государственный электротехнический университет «ЛЭТИ».

БЦ: высококлассные бизнес-центры. И, кстати, здесь расположен самый большой коворкинг от компании ГК «БестЪ» Avenue-Page.

📝 О ПРОЕКТЕ

Общая площадь здания — 20,7 тыс. кв. м.

Проект предполагает три корпуса от 6 до 8 этажей:

• Первый корпус — офисы площадью от 29,5 до 100 м² (ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2026 года).
• Второй корпус — 1-й этаж: стрит-ритейл; 2–5-й этажи: помещения под офисы и бизнес; 6-й этаж: юниты с террасами; общественное пространство Re:Karpovka с кофейнями, ресторанами, арт-галереями, мастерскими, шоурумами и коммерческими помещениями для продажи.
• Третий корпус — 1-й этаж: паркинг; 2–4-е этажи: представительские офисы; 5–8-е этажи: эксклюзивные планировки, возможны любые форматы использования. Эксклюзивные штаб-квартиры будут оснащены полностью автономными инженерными системами и коммуникациями. Юниты здесь продаются этажами площадью 270 кв. м. На 7-м и 8-м этажах будет размещена видовая штаб-квартира с панорамой 360 градусов, её сдача вместе со вторым корпусом запланирована на I квартал 2027 года.

Во дворе комплекса будет организован коворкинг сети Page с гибкими офисами общей площадью 300 кв. м.

Всего предусмотрено 317 офисов (включая варианты с террасами и антресолями) и 19 коммерческих помещений.

Концепция: офисы повышенной комфортности, предусматривающие наличие душевых комнат.

Также планируют провести благоустройство набережной.

Предполагается полная отделка помещений (+ укомплектованный санузел с душевой), включая инженерную составляющую:

• Современные лифты фирмы «Top Range»
• Система центрального отопления от газовой котельной и водоснабжения с счетчиками учета воды
• Система вентиляции
• Система центрального кондиционирования

ВРИ ЗУ (78:07:0003204:14): Деловое управление

📌 О КОМПАНИИ

Девелопер проекта Группа компаний «БестЪ», основанный в 1997 году. Компанию подробно рассматривали при разборе проекта Avenue-Apart на Малом 3* (разбор 2024 года).

В управлении компании более 30 объектов в России.
Совокупная площадь: более 500 000 кв. м.

В портфеле компании:

• Апарт-комплексы:

• Франшиза сети коворкингов PAGE.
• Франшиза сети детских садов «Школа Бенуа».
• Медиа-проект SharingBest.

Управляющая компания

«МТЛ-Апарт. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»). Компания представляет сеть апарт-отелей AVENUE-APART в Санкт-Петербурге. Гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4*.

"МТЛ–АПАРТ" - гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4* с номерным фондом до 500 апартаментов.

19 апарт-отелей в управлении (действующих и строящихся).

Мы уже не раз разбирали проекты, где управляет/будет управлять эта МТЛ–АПАРТ, например:

• IQ Aparts в Новосибирске (разбор 2023 года)
• Avenue-Apart на Малом 3* (разбор 2024 года)
• СМАРТАМЕНТЫ в Иркутске (разбор 2024 года)
• Avenue Apart Pulkovo (разбор 2025 года)

ООО "МТЛ-АПАРТ" (ИНН 7801280352)

Уставный капитал: 10 тыс. руб.

В 2024 году организация получила выручку в сумме 109 млн руб., что на 34,7 млн руб., или на 46,4%, больше, чем годом ранее.

По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 36,9 млн руб. Это на 69 млн руб. (на 65,2%) меньше, чем годом ранее.

Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 составили 1,1 млн руб.

Результатом работы за 2024 год стала прибыль в размере 18,6 млн руб. Это на 38,3% больше, чем в 2023 г.

Численность сотрудников 15 человек.

Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "МТЛ-АПАРТ".

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход + рост стоимости метра по мере строительной готовности

🔸 Тип сделки:

ДКПН.

Инвестор приобретает не долю, а уже отдельное помещение с выделенным кадастровым номером.

+ Объект передается Покупателю с отделкой, лестницей на антресоль с ограждением (при наличии антресоли) и укомплектованным санузлом (душевая со смесителем, унитаз с инсталляцией, раковина со смесителем, зеркало, полотенцесушитель).

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Опции:

• Рассрочка:

- 50% при подписании; 50% до 1 февраля 2027 (-7% скидка на покупку от базовой цены)

- 33% при подписании; 33% до 31 марта 2026; 34% до 1 февраля 2027

- 25% при подписании; 25% до 31 декабря 2025; 25% до 1 июля 2026; 25% до 1 февраля 2027

• 100% оплата - -15% скидка на покупку от базовой цены

🔸 Темпы продаж: Только состоялся старт продаж

🔸 Стадия готовности:

• Первый корпус — ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2026 года).
• Второй и третий корпуса — I квартал 2027 года.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Самостоятельное / Профессиональны УК

🔸 Драйвер роста

▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности

▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота за лот на 1ом корпусе 38.9 м² 15 560 000 ₽ / 400 000 ₽/м²

Помните, что при 100% оплате - -15% скидка на покупку от базовой цены

Напоминаем, что предполагается полная отделка помещений (+укомплектованный санузел с душевой)

🔹 Min стоимость лота за лот на 2ом корпусе 29.7 м² 13 106 750 ₽ / 441 305 ₽/м²

Двухуровневый юнит

Сравним стоимость и определим потенциальную будущую. арендную ставку:

Ниже представлен список БЦ Класса А и В+:

Помимо старта продаж в бизнес-центре «Avenue на Карповке», в Санкт-Петербурге в 2025 году также есть старты продаж в нескольких новых бизнес-центрах классов В+ и А, строящихся и планируемых к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы. Подробно мы рассматривали их в нашем недавнем разборе офисного проекта Инвестиции в БЦ ХОЛЛАНДЕР Санкт-Петербург.

На открытом рынке нам удалось найти предложения на маленькие офисы в проектах именно МФК только в проекте БЦ «Саан» (В+), который наиболее близок по ключевых характеристикам к «Avenue на Карповке» (как минимум по той причине, что и здесь в проекте предполагаются апартаменты под управлением). Здесь следующий ценник на офисные лоты (2-4 этажи):

А в БЦ ХОЛЛАНДЕР минимальная стоимость лота на 2ом этаже 24,6 м² 7 856 000 ₽ / 320 000 ₽/м² (shell & core).

Вывод: Средняя цена по рынку: ~347 000 ₽/м² (shell & core). Но в анализируемом проекте чистовая отделка + полностью оборудованный санузел, что обычно добавляет минимум 10–15% к цене относительно shell & core. То есть, цена 400 000 ₽/м² - не превышает рыночную.

Ориентировочная ставка

Анализ действующих объектов бизнес-класса на Петроградской стороне показывает, что средняя рыночная ставка аренды офисных площадей составляет ~2 880 ₽/м²/мес (включая OPEX и НДС).

Для нового строящегося МФК бизнес-класса данная величина может служить базовым ориентиром при планировании арендной политики.

С учётом современных форматов и наполнения (общественное пространство Re: Karpovka с кофейнями, ресторанами, арт-галереями, мастерскими и шоу-румами), проект с продуманной концепцией может привлечь внимание арендаторов даже при более высокой ставке.

👉 Верхняя планка по рынку для нового МФК бизнес-класса может составлять до 3 200–3 400 ₽/м²/мес.

🔹Рекламируемая доходность:

Наш анализ показал, что среднерыночная ставка аренды для офисов бизнес-класса составляет ~2 880 ₽/м²/мес., а верхняя планка для нового проекта может достигать 3 200–3 400 ₽/м²/мес.
Следовательно, заявленная проектом ставка 3 000 ₽/м²/мес. на первый год полностью соответствует рыночному прогнозу и выглядит обоснованной.

🔹 Пример расчета доходности:

Выбираем лот в 1-ом корпусе, так как по сроку ввода он на год раньше.

Инвестиции: 15 560 000 ₽

Площадь: 38,9 м²

Арендная ставка: 3 000 ₽/м²/мес

Вознаграждение УК: 10%

Эксплуатация: 220 ₽/м²/мес

Все остальные расходы на арендаторе.

МАП 38,9 × 3 000 = 116 700 ₽ /мес

ГАП 116 700 × 12 = 1 400 400 ₽/год

Расходы

• Вознаграждение УК: 1 400 400 × 10 % = 140 040 ₽/год

Содержание и обслуживание: 38,9 × 220 = 8 558 ₽/мес × 12 = 102 696 ₽/год

Итого расходов = 140 040 + 102 696 = 242 736 ₽/год

ЧОД 1 400 400 - 242 736 = 1 157 664 ₽/год

Доходность: 7,4% на первый год (до вычета налоговых расходов)

При условии 100% оплаты, инвестор получит 15% скидку от базовой цены. В таком случае, инвестиции составят 15 560 000 ₽ - 15% = 13 226 000 ₽ и доходность 8,7%.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Сегодня многофункциональные комплексы становятся перспективным трендом на рынке коммерческой недвижимости. Они позволяют объединять разные форматы под одной крышей и делают объект максимально привлекательным для посетителей и арендаторов.

✅ Локация.

Петроградский район Санкт-Петербурга можно считать деловым кластером наряду с Центральным и Московским районами города. Несмотря на низкий уровень новых проектов бизнес-центров (новые объекты появляются в основном за счёт редевелопмента), здесь наблюдается стабильный спрос на качественные офисы и относительно низкий уровень вакантности.

✅ Соответствие назначения земельного участка.

ВРИ: деловое управление.

✅ Номинальный рост ставок аренды.

✅ Стоимость кв. м лота не превышает рыночного уровня.

✅ Помещение с отделкой и оборудованным санузлом.

✅ Проект небольшой площади. Это упрощает задачу по обеспечению высокой заполняемости в сравнении с крупными объектами.

Небольшой и средний формат помещений позволяет:

• ориентироваться на широкую аудиторию арендаторов (ИП, небольшие компании, филиалы, сервисные и клиентские офисы),
• предлагать гибкие условия (объединение/деление блоков),
• быстро реагировать на рыночный спрос и при необходимости переформатировать площади.

✅ Небольшая площадь помещений (многие в диапазоне 25–50 м²) позволяет обеспечивать более высокую удельную ставку.

Следует учитывать, что арендаторы небольших офисных блоков, как правило, обладают высокой мобильностью. Компании, арендующие площади 25–50 м², чаще относятся к категории малого бизнеса, стартапов или представительств, что делает их решения о переезде более оперативными. Это означает, что в подобных объектах ротация арендаторов может быть выше среднего уровня по рынку, особенно в первые годы эксплуатации. При этом высокая ликвидность небольших офисов компенсирует потенциальные риски и позволяет поддерживать стабильную загрузку при правильном позиционировании объекта.

✅ Вся сумма отражена в договоре купли-продажи (ДКПН). Помещение имеет выделенный кадастровый номер.

✅ Управляющая компания МЛТ обладает многолетней практикой работы с объектами с множественностью собственников.

✅ Прогнозная ставка аренды в размере 3 000 ₽/м²/мес., заявленная на первый год, соответствует среднерыночному диапазону и выглядит обоснованной, учитывая современную концепцию проекта и дополнительные опции для арендаторов.

✅ Рассматриваемые офисные помещения имеют дополнительные удобства, такие как душевые комнаты. Это позволяет позиционировать лоты не только как офисы, но и как потенциальный формат арендных апартаментов.

👎 РИСКИ

❎ Слабым местом проекта может стать ограниченное количество парковочных мест, а также пешеходная доступность: дорога до ближайшего метро занимает не менее 20 минут.

❎ Проект редевелопмента всегда будет немного уступать новому строительству.

Если с виду кажется, что здание стоит и фасад они не трогают, то, что же там внутри делать? То объем ремонта по сносу существующих перегородок, прокладок новых коммуникаций и возведения новых перегородок - может занять достаточно большое количество времени. Увеличение срока ремонта и перенос срока ввода в эксплуатацию объекта.

❎ Высокий порог входа в проект.

💬 ИТОГИ

Проект обладает сильной рыночной позицией и конкурентоспособным ценообразованием. При грамотном управлении и правильном позиционировании он способен обеспечить стабильную доходность.

Проект подходит для инвестора с целью получения рентного дохода, а также для спекулятивной сделки.

⚖ Данному проекту нейтрально-положительную оценку.