Инвестиции в микроапартаменты
Помните нашу рубрику "инвестиции в редевлопмент", где мы делились с Вами как ежедневно мы просматриваем сотни объявлений о продаже зданий, зависаем на торговых площадках, выискивая из них десятки подходящих на выездной осмотр? Из которых остаются единицы для более детального анализа цены предложения, окружения, технического состояния, потенциальных возможностей реализации той или иной концепции, изучения рынка, стоимости продаж в розницу, в общем всего того, что можно назвать ТЭО.
Зачастую, на данном этапе отсеиваются все выбранные "лучшие варианты", но иногда есть и те, что идеально подходят для более пристального нашего внимания. И сегодня мы решили поделиться с Вами одним проектом, который мы год назад рассматривали...А в мае этого года стартовали продажи в этом проекте.
Сегодня мы Вам покажем, что там было, за сколько продавалось и что из него сделал девелопер.
С предыдущими разборами находок можно ознакомиться здесь, здесь, здесь и здесь, а еще здесь.
💡 Инвестиции в покупку свободного нежилого помещения на 2-ом этаже многоквартирного жилого дома с целью редевелопмента, кадастрирования на микроапартаменты и продажи в розницу.
Но, это была наша изначальная стратегия, при анализе этого помещения.
А сейчас мы посмотрим, по какой стоимости девелопер продает микроапартаменты и можно ли инвестировать в них с целью получения дохода от сдачи апартаментов в аренду.
📍 г. Москва, САО, р-н Беговой, Ленинградский пр-т, 33а
Всего три минуты пешком займет путь до станций метро «Динамо» и «Петровский парк». Кстати, от Петровского Парка без пересадок можно доехать до «Москва Сити» меньше, чем за 15 минут.
Окружение
В непосредственной близости расположено несколько торговых центров: «Авиасити», «Палладиум», «Галерея Аэропорт» и самый большой на сегодняшний день торгово-развлекательный центр в Европе – «Авиапарк» с огромным вертикальным аквариумом.
Петровский Парк расположен напротив Dinamo Studio, он примыкает к Ленинградскому проспекту и занимает огромную территорию – 22 га. Это пейзажный парковый комплекс, памятник паркового искусства XIX века - Путевой дворец.
А еще, рядом очень много ВУЗов.
И так как, не все готовы жить в условиях ВУЗовских общежитий, именно на студентов мы и ориентировались, как на основную целевую аудиторию.
📝 О ПРОЕКТЕ
Исходные данные и то, что продавалось на открытом рынке.
Обратите внимание, вход в помещение НЕ отдельный.
"Студии на Динамо проектировались для того, чтобы стать идеальным арендным бизнесом. Комфорт резидентам обеспечен за счет эффективного использования общественного пространства. Авторы проекта решили, что маленькие апартаменты не должны быть загромождены и постарались вынести за двери студии то, что используется редко. Поэтому для жителей оборудована прачечная с современными стиральными и сушильными машинами. А также на этаже выделено несколько кладовых помещений, доступных для аренды на любой срок."
Все помещения оборудованы «под ключ». Что входит в отделку:
- Установлены все светильники и все розетки.
- Произведена дополнительная шумоизоляция студий.
- Санузел: душевой гарнитур, раковина, унитаз-инсталляция, установлен полотенцесушитель, на стенах плитка, на полу керамогранит.
- Кухонная мебель с мойкой и смесителем, установлены холодильник и варочная панель.
- Кондиционер, приточная вентиляция.
- Стены окрашены в светлые тона.
- Металлические входные двери внутри имеют зеркальную поверхность.
Высота потолков 4,2 м позволяет во всех апартаментах разместить спальное место на оборудованной антресоли.
Бесплатная прачечная самообслуживания с современным оборудованием в общей зоне. Кладовые помещения в аренду.
А вот такие апартаменты они продают (продавец - агентство недвижимости Метриум).
Над надписью "Сударь" - вы видите | - - | - - | - - | - - это ОКНА!!!!
Часть (меньшая) окон смотрит во двор (так себе видок) и эти окна не такие как | - - | - - | - - | - -
44 лота от 11,8 кв.м до 18,4 кв.м.
P.S. А мы делали расчет на 18 апартов по 20 кв.м...
Вас уже развилась клаустрофобия?
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Договор купли продажи с юридическим лицом-собственником.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Нежилое помещение
🔸 Стадия строительства: Передача помещения в день регистрации собственности.
🔸 Срок выплат дохода: Как найдете арендатора. Средний срок экспонирования объекта на рынке может составить 3-6 месяцев. А учитывая минимализм квадратуры и уровень отделки (фанера) - искать арендатора Вы можете долго.
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно...после того как найдете арендатора
🔸 Тип управления: Самостоятельное
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 320 854 ₽ / 302 321 ₽/м²
Квартира-студия 27м² + 6м² застекленная лоджия в этом доме на 7 этаже стоит 11 млн./407 000 ₽/м²
Стоимость микроапартаментов соответствует рыночной.
Инвестиции: 5 320 854 ₽
Проверим среднюю стоимость аренды квартир в этом доме. 2 квартиры на 10-ом этаже 29 и 35 кв.м по стоимости 50 и 57 тыс. руб./мес. включая КУ без счетчиков.
А также апартаменты 25 кв.м на 2-ом этаже (в анализируемом проекте) - 50 000 руб.
Для наших 12,1 кв.м мы берем в расчет стоимость аренды, равную в 30 тыс.руб.
Доход: 30 000 * 12 = 360 000
Расходы на КУ примерно 2 000 руб. * 12 = 24 000
Итого выручка: 336 000
Доходность: 6,3 %
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Понятная целевая аудитория покупателей и будущих арендаторов - потенциально высокий спрос от студентов.
✅ Готовые апартаменты "въезжай и живи". Не надо ждать окончания ремонта.
👎 РИСКИ
❎ Окна (в большей части лотов) ну вообще не вдохновляющие. Это не окна, а форточки.
❎ Отделка - эконом вариант. Используемые материалы - самые дешевые. Много мебели из фанеры, что сильно снижает срок их жизни, а следовательно в скором времени потребует ремонта и замены.
❎ Очень маленькие лоты ...по 12 кв.м - долго будет искать свою целевую аудиторию. Если нацеливаться на студентов, то им комфортнее снять в аренду студию побольше за 50 000, разделив расходы на нее по 25 000 с каждого, нежели снимать одному за большие деньги, ведь у студентов каждая тысяча на счету.
❎ Человейник. Большой пул маленьких лотов-студий (44 шт.) на этаже
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.